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#301 17/06/2022 01h53

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Après 12 pages il serait bien de lire le contrat wink

Bernard2K a écrit :

Et, le jour où le bien sera vendu, vous n’aurez pas non plus droit à une partie du prix de vente

Non comme cela a déjà été dit c’est plutôt faux. Il est bien prévu qu’en cas de vente la somme obtenue reviendra aux détenteurs de Bricks (après déduction de toutes les dettes, frais etc). Mais je suis d’accord, payer le prix de la PP sans l’avoir c’est idiot. Plusieurs dispositions du contrat font peur, par ex :

Contrat Bricks a écrit :

Dans l’hypothèse où aucun événement de liquidité ne surviendrait  au-delà  de  la  durée  de  10  ans indiquée ci-dessus, le Gestionnaire Immobilier pourra au choix du Souscripteur:-soit résilier le présent contrat de plein droit. Dans cette hypothèse, l’Intermédiaire rachètera les Bricks achetées par le Souscripteur, sous réserve de l’application d’une décote qu’il déterminera à sa libre discrétion

Au passage comme souligné par quovadis j’ai l’impression que Bricks aime bien facturer sa commission de gestion par émission de nouvelles Bricks, ce qui permet d’afficher des revenus potentiels plus élevés. Et ils se basent sur le prix du bien brut. Ainsi pour les biens financés à crédit on s’approche parfois des 2% TTC /an du prix net, à cela il faut rajouter les frais de gestion pour la location. C’est beaucoup, surtout pour un placement vendu comme ayant "Aucun frais".

AleaJactaEst :
- Trustpilot semble plus enclin à supprimer les mauvais avis que google par ex, en particulier quand vous avez un abonnement chez eux (€€). Par ailleurs Bricks incite probablement ses utilisateurs à laisser des avis, ce qui dilue les mauvais commentaires.

- La redevance est versée après paiement de tous les frais cf contrat.
- Les travaux sont payés soit par la provision initiale (payée par les détenteurs de bricks), soit par dilution, soit par les loyers. Il y a déjà des biens pour lesquels Bricks n’arrive plus à verser de revenus hmm

Certains des business model que vous évoquez sont purement des arnaques. A mon avis le fondateur a cherché des biens "à problèmes" afin de pouvoir afficher de très bons rendements (peu importe si aucun revenu n’a été perçu pour le moment) et appâter le client. Il a aussi décidé de masquer les frais et les risques dans la même optique. Et a trouvé une structure juridique qui lui permette de faire tout ça, et en plus sans perdre 1 an en montage juridique et en frais.

Dernière modification par NicolasV (17/06/2022 02h50)

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#302 17/06/2022 07h58

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NicolasV a écrit :

Après 12 pages il serait bien de lire le contrat wink

Bernard2K a écrit :

Et, le jour où le bien sera vendu, vous n’aurez pas non plus droit à une partie du prix de vente

Non comme cela a déjà été dit c’est plutôt faux. Il est bien prévu qu’en cas de vente la somme obtenue reviendra aux détenteurs de Bricks (après déduction de toutes les dettes, frais etc).

Premièrement : je ne demande que cela, de lire le contrat. Bricks a choisi que presque toutes les informations ne soient accessibles qu’après inscription sur leur site. Or, je n’ai pas vocation à m’inscrire sur leur site car je ne suis pas intéressé par leur offre. Donc, je n’ai pas lu le contrat. Si quelqu’un veut bien me l’envoyer par MP, je le lirai.

Deuxièmement : la future vente est hypothétique, donc la répartition du prix est tout aussi hypothétique. Pourquoi Bricks vendrait-il l’immeuble si tout va bien ? Et même si c’est Bricks qui vend de son plein gré, comment pouvez-vous savoir ce que vous allez toucher puisque Bricks fixe ses frais et commissions de façon arbitraire ; ils peuvent très bien capter une grande partie des recettes de la vente via leurs frais et commissions. Inversement, si c’est un liquidateur qui vend le bien après la chute du système, combien allez-vous toucher ? Un détenteur d’un contrat de royalties est un créancier de quel rang ? yikes

Ca nous ramène, en troisièmement, à ce que j’ai dit aussi depuis longtemps : contrat garanti par quoi ? Par un capital social de 1000 €. Point final. Certains diront : "garanti par les biens ! Quand même, il y a des biens d’une valeur de plusieurs millions d’euros". Question : les biens sont-ils propriété de la structure avec qui vous avez signé le contrat ? Si la réponse est non, comment garantiraient-ils le contrat alors qu’ils n’appartiennent pas à votre co-contractant ? Du coup, comment les gens peuvent-ils accepter d’acheter un contrat sur des revenus futurs, garanti uniquement par… quoi, déjà ?

Dernière modification par Bernard2K (17/06/2022 08h39)


Les vacances sont finies, au travail !

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#303 17/06/2022 09h16

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Je tire mon chapeau au fondateur de bricks
ce qu’il a accompli est tout à fait remarquable.

Il fonde une société qui trouve des gens qui lui donnent de l’argent sans qu’ils soient réellement propriétaires.

Nous pourrions également imaginer que le fondateur liquide la société "Bricks" et garde simplement les immeubles qu’il a acquis avec l’argent des piegons investisseurs.(Nous devrions même dire un "don" au lieu d’investissement a ce stade)
Je présume que s’il n’y a plus de société Bricks, il n’y a plus de royalties à payer.

Si certaines personnes sont intéressées à investir dans Bricks, je peux également vous offrir un taux de rendement de 100% par an pour un petit don sur mon compte Paypal. (Attention risque de pertes de capital) ;-)

Dernière modification par JR (17/06/2022 09h22)


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[+1]    #304 17/06/2022 09h33

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@AleaJactaEst : pour compenser les loyers impayés et autres déficit, la société fait des levées de fonds, c’est une sorte de fuite en avant.

Ils ont choisi des biens médiocres dont personne ne veut, parce que ça permet d’afficher des rentabilités théoriques élevées.

Les marchands de bien du coin doivent rigoler en se disant : qui est ce c*n de Parisien qui achète cette épave thermique remplie de "cas sociaux".

p.s : pour Trustpilot, il suffit de payer et vous devenez maitre des commentaires : au moindre commentaire négatif vous allez exiger que l’utilisateur donne ses preuves et entretemps l’avis est suspendu.

p.3 Bricks.co → avis sur cette plateforme d’immobilier participatif ?

AVIS CLIENTS : Trustpilot la plateforme d’avis clients CONDAMNÉE par le Tribunal de Commerce de Paris ! - Blog entrepreneur E-commerce

Notre société n’a jamais crée de profil mais Trustpilot en a crée un, et bien évidement nos clients n’étant pas démarché, la page comporte que des avis négatif, non identifiable.

Nous avons demandé la suppression de la page qui a été refusé. Comment légalement en France un site peut utiliser notre nom de domaine pour salir notre société ?

Nous avions été contacté par un certain Adil XXX qui nous a indiqué qu’en prenant un abonnement nous pourrions modérer les avis…A comprendre : payer et vous pourrez supprimer les sales avis…

Trustpilot créée ainsi des pages concernant des entreprises ou des sites internet en reprenant des informations sans le consentement de leurs propriétaires et sans les informer, afin de collecter des avis clients, la plupart du temps négatifs voir très négatifs avec deux objectifs :

– Générer du trafic sur leur plateforme d’avis clients et se rémunérer à la publicité, car les clients et prospects trépignent de lire des avis négatifs sur les enseignes.

– Obliger les entreprises à ouvrir un compte client chez eux afin de pouvoir répondre aux avis clients et proposer toutes sortes de services additionnels, il s’agit là de chantage commercial caractérisé.

Trustpilot induit le consommateur en erreur car ils montrent sciemment des commentaires la plupart du temps négatifs (absolument pas représentatif de la qualité des produits ou des services de l’enseigne évaluée) et obligent de fait ces entreprises à orienter leurs clients vers Trustpilot afin de donner leur avis au détriment de leur plateforme habituelle.

Dernière modification par Oblible (17/06/2022 09h50)


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[+1]    #305 17/06/2022 10h03

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ENFP

"..C’est ce C** de parisien…"
Bricks est toulousain et le fondateur a fait ses études à Montpellier ;-)

Pour trustpilot,   j’ai déjà eu à de multiples reprises des avis étayés et négatifs sur des sociétés ou j’avais acheté qui étaient retirés au motif  que l’avis "a été signalé car nous n’avons pas pu vérifier son authenticité, et de ce fait, il a été retiré de notre plateforme."

Sachant que c’est la société chez qui j’avais fait l’achat qui m’envoyait le lien pour avoir ma note et mes commentaires, je n’ai vraiment pas grande confiance en ce site.


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[+3]    #306 17/06/2022 13h37

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Bernard2K :
Voici le contrat d’un ancien bien : https://bricks-staging-public.s3.eu-wes … 22b0fb.pdf
Et d’un bien à venir : https://bricks-staging-public.s3.eu-wes … 48c828.pdf

- Les frais sont indiqués dans le contrat. Des bidouilles sont sûrement possibles et le véhicule n’est pas sous le contrôle de l’AMF. A noter que sur les anciens contrats Bricks indiquait pouvoir librement faire évoluer ses tarifs avec un préavis de 6 mois, j’ai l’impression que cette mention a été supprimée sur les nouveaux.

- A mon avis en cas de liquidation, les détenteurs de Bricks passeront en dernier donc ça sera la douche froide.

- Sur certains biens l’acte notarié est disponible, la société qui fait l’achat en PP est celle avec qui vous nouez le contrat.

J’ai aussi vu que Bricks avait acheté un 1er immeuble au Portugal. Vous signez avec Bricks et Bricks signe un contrat avec une société d’exploitation portugaise avec loyers garantis yikes

Dernière modification par NicolasV (17/06/2022 13h41)

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#307 17/06/2022 13h58

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C’est beau la proptech disruptive 5.0 sad

Achat du bien 245 000€
- Frais de notaire 18 500€
- Commissions d’achat 27 500€
- Frais de dossier bancaire 5 000€
- Garantie bancaire 4 000€
- Provisions sur travaux futurs 30 000€

7.1 Lors de l’acquisition du bien immobilier, le Gestionnaire Immobilier collecte 10% TTC de commission sur le montant du bien et du budget travaux.

7.2 Lors de l’acquisition du bien immobilier, le Gestionnaire Immobilier collecte 5000€ TTC de commission pour toute la mise en place du financement bancaire.

7.3 En cas de refinancement bancaire ou de revente du bien immobilier, des frais de 10% TTC seraient appliqués par le Gestionnaire Immobilier sur le montant refinancé ou sur la plus-value à la revente.

7.4 Pour toute la gestion immobilière courante avec les locataires, le gestionnaire immobilier peut soit la déléguer à une agence immobilière locale, soit s’en occuper.
Des frais de gestion dit « marché » seraient alors appliqués. Environ 7% TTC du montant des loyers encaissés.

7.5 L’Intermédiaire facture un frais de 1% TTC par an qui s’applique sur la valeur totale du bien immobilier. Cette valeur totale est réévaluée tous les 6 mois par l’intermédiaire pour correspondre à une valeur de marché.

Au choix de l’Intermédiaire et du Gestionnaire immobilier, ces différents frais peuvent soient être collectés sur les revenus générés par le bien immobilier, soient venir en augmentation du nombre total de bricks au profit de l’Intermédiaire et/ou du Gestionnaire immobilier.

7.5 Les rémunérations du Gestionnaire Immobilier et de l’Intermédiaire ne sont pas figée et peuvent librement évoluer sans que les souscripteurs ne puissent s’y opposer. Cependant le souscripteur devra en être informé 6 mois à l’avance.


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[+3]    #308 17/06/2022 14h41

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A la première lecture du contrat « ancien bien » :
le contrat est relativement cohérent. Il semble qu’il ait été écrit par une personne relativement compétente en droit. Ce qui choque spécifiquement dans ce contrat :
- une ou deux fautes d’orthographe,
- après l’article 7, on revient à un article 5 puis on incrémente à nouveau, ce qui fait qu’il y a deux articles 5, deux articles 6 et deux articles 7 : ça fait désordre.
-  l’autorisation d’augmenter les rémunération de l’Intermédiaire et du Gestionnaire ad libitum, avec pour seule contrainte de prévenir le souscripteur 6 mois avant.

A la première lecture du contrat plus actuel, dont vous indiquez qu’il concerne un "bien à venir", je relève :

- le contrat est beaucoup moins cohérent que le premier. Seul point où il progresse : la numérotation des articles est incrémentée correctement. wink Typiquement, on a l’impression que quelqu’un (qui avait des compétences juridiques moindres que celui qui a rédigé la première mouture) l’a modifié selon son inspiration du moment. Peut-être même plusieurs personnes, par petites touches successives… Il n’est pas rare de voir ainsi une première version, établie par une personne compétente, devenir bancale au fur et à mesure que des personnes moins compétentes y écrivent ce qui leur passe par la tête.

Voici les principaux défauts de ce second contrat que je relève. Ce sont des défauts considérés tout simplement du point de vue qu’il faut écrire des choses claires et logiques ; certains défauts étaient déjà dans le premier ; mais quand même, le second en comporte davantage) :

- un manque de définition de l’objet même du contrat. Dans le "préalablement exposé", et dans différentes parties du contrat, il est convenu des modalités d’acquisition du bien. Pourtant la partie "objet du contrat" dit que l’objet est de définir comment le gestionnaire procède à la gestion et comment le souscripteur acquiert un droit de redevance (et c’est tout). Or, de toute évidence, le souscripteur n’attend pas seulement des autres parties qu’elles gèrent, mais aussi et avant tout qu’elles achètent l’immeuble,  donc les modalités d’acquisition de l’immeuble sont un des éléments essentiels du contrat. Le problème est donc que la partie "objet du contrat" décrit un objet étroit, ce qui est en contradiction avec ce qu’on trouve effectivement dans le contrat dont l’objet est manifestement plus large.

- un manque de définition du bien acquis. Le corps du contrat dit que le bien immobilier est "identifié en Annexe 1". Or l’annexe 1 ne comporte qu’un plan de financement. Voilà donc un contrat dont le corps ne dit pas quel bien est acquis ! En page de couverture, on a un immeuble défini par son adresse. Ouf, c’est un peu mieux. Mais pas de parcelle cadastrale, pas de description, pas de surface. Est-ce que le contrat porte, à cette adresse, sur un terrain nu, ou un grand immeuble, ou un petit immeuble, ou même seulement l’appartement du 4e qui est le lot 36 de la copropriété à cette adresse, on ne le sait pas. Penser qu’une adresse suffit à définir un immeuble, c’est une approche de béotien. Si les notaires s’embêtent à décrire les immeubles dans les actes notariés, en citant la parcelle cadastrale, la composition de l’immeuble, la surface, etc. ce n’est pas sans raison.

- il y a 3 parties citées côté Bricks, au cours du contrat : Bricks tout court qui est l’Intermédiaire, Bricks Invest qui est le Véhicule d’investissement, et Bricks Gestion 1 qui est le Gestionnaire. Bricks Gestion 1 semble être à la fois le propriétaire du bien et son gestionnaire.
Mais seulement 2 de ces 3 parties sont listées après "entre les soussignés" ! Il manque Bricks tout court !
Or, le rôle de Bricks est bien décrit dans le contrat. C’est un rôle essentiel car les informations transitent par le Site de cette Société, la revente des bricks aussi (c’est même une obligation pour le Souscripteur de revendre par ce moyen), donc si ce site dysfonctionne ou s’arrête, cela bloque tout. En contrepartie du rôle de Bricks, sa rémunération est aussi définie (80 k€ initiaux + 1% de la valeur du bien, chaque année). Le contrat décrit donc les droits et obligations de Bricks, ce qui en fait une Partie au contrat. Pourtant, cette société n’est pas listée comme "partie" et n’est donc pas signataire du contrat.
Et puis il y a bien sûr les souscripteurs qui sont apparemment tous consignataires du même contrat (si chaque brick était souscrite par une personne différente, on aurait 92403 parties qui signent sur le même contrat !).
Ce qui me choque :
- Bricks est une partie essentielle mais elle n’est pas citée comme partie et n’est pas signataire.
- Le propriétaire de l’immeuble ne me semble pas défini clairement. Je crois comprendre que c’est Bricks Gestion 1, mais ce n’est pas explicite et il est un peu surprenant que le "gestionnaire" soit aussi le "propriétaire". Dans un tel cas, il aurait mieux défini comme "propriétaire et gestionnaire", pas seulement "gestionnaire". N’y a-t-il pas une SCI propriétaire, mais si oui, pourquoi n’est-elle pas citée ?
- je ne comprends pas l’intérêt de Bricks Invest. Apparemment, elle ne fait que collecter les fonds puis les reverser à Bricks Gestion1, sans même prendre de rémunération au passage. Est-ce que Bricks n’aurait pas pu verser les fonds directement à Bricks Gestion1 ?

Rien qu’au vu de ces observations très basiques, je pense que tout le monde sera d’accord pour dire qu’il y a quelques problèmes importants dans ces contrats :
- l’objet réel diffère de l’objet déclaré,
- l’immeuble acquis n’est pas décrit autrement que par une adresse sur la page de couverture,
- une Partie dont le contrat définit le rôle et la rémunération n’est pourtant pas énumérée comme partie et n’est pas signataire,
- le propriétaire effectif du bien immobilier n’est pas déclaré très clairement.


Outre ces problèmes de forme et de précision, une personne hâtive pourrait résumer la partie principale du contrat de la façon suivante : "vous nous filez vos sous, nous faisons ce que nous voulons sans obligation de résultat (la partie "obligations du gestionnaire" est courte et comporte bien peu de vraies obligations, et semble même avoir fondu entre la première et la deuxième version) ; aucune sanction n’est prévue en cas de manquement de notre part ; on vous verse une proportion du loyer net, une fois qu’on aura déduit tous les frais et rémunérations que l’on veut bien se verser en direct ou via des filiales ; on met fin au contrat quand on veut par un "évènement de liquidité" (qu’est-ce ? Concernant laquelle des parties ?). Enfin, en cas de vente du bien, on vous reverse la plus-value, mais après avoir prélevé autant de frais et de rémunération que l’on veut."

Voilà donc un contrat que l’on pourrait peut-être considérer comme déséquilibré de façon significative, ce qui, s’agissant d’un contrat d’adhésion, peut avoir des conséquences importantes (c’est volontairement que je ne détaille pas, les personnes intéressées pourront faire des recherches sur les termes mise en italique).

Le premier contrat est assez généreux, car les souscripteurs de bricks, bien que n’apportant que 50 % du budget, ont droit à 100 % du revenu net. Il y a donc un vrai effet de levier bancaire.

Inversement, le second contrat dit que les souscripteurs apportent 100 % du budget. Il prévoit une possibilité de refinancement bancaire "pour optimiser le loyer", mais une fois que le bien a été intégralement financé par les souscripteurs, je ne vois pas en quoi ça optimise quoi que ce soit pour les souscripteurs (ça rajoute surtout des frais : intérêts, assurance, et la fameuse commission de 10 % de Bricks). A supposer que la banque refinance 50 %, je doute que Bricks restitue aux souscripteurs 50 % du montant souscrit, ce qui serait la vraie façon de faire bénéficier les souscripteurs de l’effet de levier. Ils vont plutôt utiliser la tréso ainsi dégagée pour faire autre chose. D’ailleurs, cette incertitude sur le mode de financement (avec ou sans banque) me semble introduire une incertitude sur l’un des éléments essentiels du contrat, ce qui est  choquant.

Sur ce sujet, il est très étonnant que le second contrat soit beaucoup moins généreux, puisque le premier fait bénéficier les souscripteurs du levier bancaire, mais pas le second, et que personne ne se soit plaint de cette manœuvre.

Je précise que je n’ai jamais lu un contrat de royalties avant, donc je ne suis pas capable de dire s’il y a des bizarreries par rapport aux usages de ce type de contrat. J’ai juste une petite compréhension des contrats en général, et mes commentaires ne viennent donc que de cette lecture relativement naïve et non experte. En tout cas, j’arrête là, alors que je suis loin d’avoir épuisé le sujet. Comme toujours, c’est à chacun de faire ses propres diligences avant de signer un contrat.

PS : je suis très curieux de savoir qui a écrit la première version du contrat et qui l’a modifié pour produire la seconde. Je pourrais émettre des hypothèses… mais ça ne servirait à rien si ce n’est à se faire plaisir. wink

Dernière modification par Bernard2K (18/06/2022 07h16)


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[+1]    #309 17/06/2022 19h25

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ISTJ

Ça n’a rien a voir avec les posts précédents, mais pourquoi mettre le topic sur Bricks dans "optimisation des dépenses" ?
Ça m’échappe.


Parrainages possibles :  Saxobank - Epargnoo - LINXEA - Boursorama (FRVE9093) - Fortuneo (12662218) - Assu prêt Zen'Up - Total Energie (114053388) - Bourse Direct (2019704537)

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#310 17/06/2022 20h36

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INTJ

Du nouveau chez les Brickeux :

Un article de presse sur Challenges de ce week-end évoque certains points concernant Bricks de manière plutôt négative.

Nous avons donc décidé de commenter ces points pour apporter plus de transparence sur les
commentaires soulevés.

=> Ah ces méchants journalistes de Challenge, ils ont osé écrire un article négatif sur Bricks, on avait pourtant acheté un publi-reportage dans leur gazette il y a un an !

Suite au changement de dimension de cette opération de financement, une discussion a été enclenchée avec les autorités compétentes afin d’apporter plus de sécurité et de garanties aux investisseurs.

Lors de cette discussion, il a été convenu que le modèle initialement choisi sous forme de contrat de redevances (royalties), adapté à des levées de fonds plus confidentielles, n’était pas le plus pertinent dans notre cas.

=> on lance la boite, on lève des fonds, ensuite on consulte l’AMF.

Nous travaillons depuis plusieurs semaines, en collaboration avec les autorités compétentes, à la rédaction du nouveau contrat qui sera envoyé à nos 10 500 investisseurs.

=> Quelles autorités ?

Concernant le fait que la rentabilité de certains biens immobiliers soit finalement en deçà de la rentabilité annoncée.
Notre solution d’investissement à partir de 10€ permet une diversification très aisée sur de nombreux immeubles.

=> Oui la rentabilité est pourrie mais il ne faut pas se plaindre, vous n’avez investi que 10 euros.

Les détracteurs de notre solution se focalisent sur les rentabilité de quelques biens immobiliers sans parler du fait que sur certains immeubles les bricks ont pris +35% de valeur en seulement 12 mois.

=> +35% en 12 mois, de vrais winners de l’immobilier smile

Dans la durée effectivement car en effet lors du changement de propriétaire, il est souvent compliqué les premiers mois d’aller récupérer tous les loyers immédiatement, mais cela finit toujours par se solutionner dans le temps.

=> Jamais vu un argument aussi bidon.

En moyenne, cela prend 3 mois entre l’investissement et l’acquisition de l’immeuble.
Si vous investissez en SCPI, vous constaterez également une période de carence de 6 mois pendant laquelle votre argent ne produit pas d’intérêt.

=> Comparer des royalties d’une SASU au capital à 1ke aux SCPI, fallait oser !

Bricks est la première entreprise à proposer de l’investissement immobilier en royalties. Ce modèle représente une innovation financière et juridique majeure, et une solution porteuse d’espoir pour des milliers de petits épargnants.

=> Conclusion : l’espoir fait vivre.

Comme pour tout modèle novateur, notamment dans le secteur financier, nous nous adaptons au cadre juridique pour répondre aux demandes des régulateurs, et ce en travaillant avec les meilleurs avocats. Nous avons par exemple demandé l’agrément FSPF de plateforme de financement participatif européenne auprès de l’AMF.

=> On crée la boite, on lève les fonds, on demande l’agrément par la suite, c’est logique !

Les banques ne veulent plus suivre la proptech disruptive ?

Update Général Strolz :

Concernant le financement de l’immeuble Général Strolz à Belfort, nous revenons vers vous pour vous expliquer le retard lié à l’acquisition :

La banque Crédit Agricole nous accord un financement de 60% du montant du crédit uniquement, soit 1 140 000€ sur les 1 900 000€.

Nous sommes donc obligés de trouver une autre banque pour les 40% restants et cela prend plus de temps que prévu. La caisse d’épargne a refusé le financement. Nous attendons maintenant le retour de la Bred.

Nous prorogeons donc avec le vendeur au 31 juillet le compromis de vente pour nous laisser le temps de finaliser le financement.

Nous vous tiendrons au courant dès que nous aurons avancer sur le financement de cet immeuble.
Merci

Un live FB de Bricks où les réponses seront aussi intéressantes que dans la communication ci-dessus smile

Nous organisons notre 4 ème live Facebook, mercredi 22 juin à 18h !

Notre communauté est au centre de notre attention et c’est dans ce sens que nous vous devons un maximum de transparence  🙌

Le premier bien au Portugal, levée de fonds, les biens commerciaux, nos maintenances, nos ambassadeurs, mais surtout la vision de Bricks sur le long terme.

Cette aventure, nous la vivons avec vous ! 🤝

Nous vous invitons donc à nous poser toutes vos questions pour le live de mercredi prochain sur le lien qui suit :

#4 // LIVE BRICKS


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[+1]    #311 17/06/2022 21h37

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ENTP

Oblible a écrit :

Nous travaillons depuis plusieurs semaines, en collaboration avec les autorités compétentes, à la rédaction du nouveau contrat qui sera envoyé à nos 10 500 investisseurs.

=> Quelles autorités ?

p.12 Bricks.co → avis sur cette plateforme d’immobilier participatif?

Je suis très inquiet, en une journée 189k investisseurs viennent de disparaitre. Disruptif 6.0 ?

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Pour info voici ce sur quoi je tombe quand je tape "bricks avis"



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coolcoolcool

Dernière modification par AleaJactaEst (18/06/2022 00h44)

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#312 17/06/2022 22h02

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Avis négatif

Date de l’expérience: 09 juin 2022
Décevant
Beaucoup de loyers en retards ou impayés sur 4 biens investi, du coup, plus de versements ou fortement réduits… le rendement n’est pas au rdv.

Réponse de Bricks

Sachez tout de même que lorsque les versements mensuels varient, c’est que les loyers que nous avons perçus ont fluctué 😉

Avis négatif

Date de l’expérience: 10 juin 2022

Rendement pas intéressant et impossible…

Rendement pas intéressant et impossible de revendre rapidement… Je veux me débarrasser de mes bricks depuis plusieurs jours, et 0 vente, même en n’abusant pas sur le prix de la brick…

Réponse de Bricks

Vous pouvez revendre vos Bricks sur la marketplace, sachez cependant que le nombres d’acheteurs est réduit pendant cette période estivale. Vous pouvez donc : vendre vos bricks au prix d’achat ou baisser le prix si nécessaire, attendre septembre ou la demande devrait remonter fortement.


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[+1]    #313 17/06/2022 23h15

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La lecture des contrats est édifiante…

La seule indication ’Les rémunérations du Gestionnaire Immobilier et de l’Intermédiaire ne sont pas figée
et peuvent librement évoluer sans que les souscripteurs ne puissent s’y opposer’ est suffisante pour faire fuir tout investisseur sensé. C’est d’ailleurs certainement une clause abusive.

A noter aussi que ’L’Intermédiaire facture des frais de 1% HT par an qui s’appliquent sur la valeur totale du Bien
immobilier. Cette valeur totale est réévaluée tous les 6 mois par l’Intermédiaire pour correspondre à une valeur de marché.’
Soit 10% HT au bout de 10 ans, en plus des 10% HT de commission sur le montant du bien immobilier et même sur le budget travaux ! Espérons une forte réévaluation de l’immobilier à l’avenir pour absorber ces ponctions. On peut rêver!

Bernard2K a écrit :

Le premier contrat est assez généreux, car les souscripteurs de bricks, bien que n’apportant que 50 % du budget, ont droit à 100 % du revenu net. Il y a donc un vrai effet de levier bancaire.

Inversement, le second contrat dit que les souscripteurs apportent 100 % du budget. Il prévoit une possibilité de refinancement bancaire "pour optimiser le loyer", mais une fois que le bien a été intégralement financé par les souscripteurs, je ne vois pas en quoi ça optimise quoi que ce soit pour les souscripteurs.

Pour le premier contrat, cela ne me semble pas généreux mais normal puisque les souscripteurs assument le remboursement de la totalité de l’emprunt…

Pour le second contrat, que les investisseurs apportent 100% de la valeur du bien, puis assument les remboursements d’échéances d’un crédit immobilier ultérieur dont l’objet et l’affectation n’est pas détaillé est effectivement sidérant… Bien sur, ’En cas de refinancement bancaire, des frais de 10% HT seront appliqués par le Gestionnaire Immobilier sur le montant refinancé’… Donc 10% au départ, plus 10% sur le refinancement, plus 1% de la valeur du bien par an…
Ce ne sont plus des frais, c’est du hold-up!

Le meilleur pour la fin:
’Dans l’hypothèse où aucun événement de liquidité ne surviendrait au-delà de la durée de 10 ans indiquée ci-dessus, le Gestionnaire Immobilier pourra au choix du Souscripteur :
- soit résilier le présent contrat de plein droit. Dans cette hypothèse, l’Intermédiaire rachètera les Bricks achetées par le Souscripteur, sous réserve de l’application d’une décote qu’il déterminera à sa libre discrétion,
- soit procéder à une prolongation dudit contrat, dont les conditions seront définies d’un commun accord entre les Parties. Dans cette hypothèse, l’Annexe 1 sera modifiée en conséquence.’
Le possesseur de Brick est donc soumis au bon vouloir du gestionnaire, pieds et poings liés !

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[+1]    #314 18/06/2022 11h54

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NicolasV, le 16/06/2022 a écrit :

Vous avez compté comme "frais d’acquisition" ce que Bricks appelle la "réserve d’argent" (provisions pour travaux ?) ce qui me semble pas très juste.

Je vois aussi que Bricks réévalue les Bricks en gardant dans la valorisation tous les frais d’acquisition. Ainsi les frais (15-20%) sont invisibles tant que le bien n’est pas revendu.

Pour calculer le rendement réel vs celui annoncé je pense que vous devriez déduire les commissions prélevées par dilution.

En tout cas plusieurs mois après son lancement, Bricks continue d’afficher sur son site des mentions douteuses ou même mensongères, et de passer sous silence les risques. Je trouve cela inquiétant qu’en France on puisse lever des millions d’euros de la sorte auprès de particuliers, sans être inquiété. Le succès de la boîte montre aussi qu’il y a un paquet de personnes particulièrement naïves.

Dans les frais d’acquisition j’ai mis le delta entre le cout du bien et le total déboursé pour l’avoir.
J’ai néanmoins isolé en Q et S les frais spécifiques de Bricks.

Le rendement réel est compliqué à calculer, en réalité : en théorie c’est le rapport dans le prix d’ac et la distribution. Si, a priori, on connait la distri, pour le prix d’aq c’est compliqué : entre le lancement et aujourd’hui le prix de la Brick évolue et certains achètent au marché secondaire beaucoup plus cher.
La dilution est pour le coup une faute professionnelle qui frôle l’escroquerie : elle n’a été faite que pour payer des frais, et au détriment complet des porteurs, sans les en informer au préalable. Et évidemment que ça réduit grandement le rendement. A ma connaissance, ce risque de dilution n’est jamais évoqué pas Bricks.co

Oblible, le 16/06/2022 a écrit :

La multiplication des sociétés permet de passer outre le seuil des levées de fonds ( 8 millions d’euros ).

Pour le montage, ce serait la SCI ONEILL LANDREVILLE qui achète réellement le bien, par l’intermédiaire de  Bricks ( qui a pour activité "agence immobilière" ) et en obtenant le financement auprès de Bicks gestion 1 alimentée par les pigeons souscripteurs.

Dans chaque étape du processus d’achat, de gestion, de vente … Bricks se gave en frais.

Je vais publier dans un second temps les documents.
Je doute grandement que cette SCI soit propriétaire des biens. Je pense plutôt à BRICKS GESTION 1 ou BRICKS INVEST (plutôt le 2e).
J’y travaille avec le cadastre en ce moment (puisque Bricks refuse de répondre à cette question depuis 4 mois)

EDIT - Les documents des 5 entreprises de la galaxie BRICKS

On y retrouve notamment les statuts qui permettent de comprendre à quoi servent les entreprises.
https://drive.google.com/drive/folders/ … sp=sharing
J’exclue la SCI qui semble personnelle et antérieure.

Ma compréhension :
BRICKS = holding + société de FP
BRICKS GESTION 1 = achète & gère les biens et facture les frais de gestion, récupère les loyers etc.
BRICKS INVEST = ?

EDIT - Propriétaire

Selon le cadastre, en tout cas pour Jean Moulin et Rouzière, c’est BRICKS GESTION 1 qui est propriétaire.
Les autres que j’ai pu vérifier disent la même chose.

EDIT - Tous les contrats et documents de Bricks

https://drive.google.com/drive/folders/ … sp=sharing

Dernière modification par quovadis (18/06/2022 12h38)

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#315 18/06/2022 12h34

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BRICKS a comme activité "Agences immobilières", ils ont donc peut être la carte T ? Ils perçoivent peut être les frais d’agence immobilière lors de l’achat des biens ?

Société BRICKS (891762023) : Chiffre d’affaires, statuts, Kbis


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[+1]    #316 18/06/2022 12h42

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Oblible a écrit :

BRICKS a comme activité "Agences immobilières", ils ont donc peut être la carte T ? Ils perçoivent peut être les frais d’agence immobilière lors de l’achat des biens ?

Société BRICKS (891762023) : Chiffre d’affaires, statuts, Kbis

A priori non. Il y a parfois des frais d’agences, et ces frais sont justifiés par des factures (ex. https://drive.google.com/file/d/1n3gfFt … p=sharing)

Je pense que le système est très simple
BRICKS collecte les fonds
BRICKS envoie les fonds à BRICKS GESTION 1
BRICKS GESTION 1 emprunte et achète
BRICKS GESTION 1 prend 9-10% de frais à l’acquisition sur le prix de vente
BRICKS GESTION 1 prend 8-28% de frais sur les loyers (mais communique honteusement sur 1%)
BRICKS GESTION 1 gère le le bien, rembourse les prêts etc.
BRICKS GESTION 1 refile le pognon qui reste à BRICKS
BRICKS file le pognon aux épargnants

D’où le fait que BRICKS soit une coquille vide. D’où le fait que je dénonçait l’immonde levée de fonds qui était affreuse sur la forme comme sur le fond.

BRICKS ne gagne d’argent que sur la marketplace de ce que j’en comprends.

EDIT : sur les nouveaux contrats depuis février 2022 BRICK INVEST est cocontractant en tant que ’véhicule d’investissement".
A priori la grosse différence c’est que les fonds vont dans INVEST et que donc GESTION 1 est complètement en dehors des flux.
Ca sécurise beaucoup la foncière qui, elle, a un risque 0 : en cas de problème c’est INVEST qui est responsable des fonds, et GESTION 1, elle, reste propriétaire.

Dernière modification par quovadis (18/06/2022 13h08)

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Favoris 1   [+1]    #317 18/06/2022 14h16

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Bernard2K, le 17/06/2022 a écrit :

- un manque de définition du bien acquis (…) Si les notaires s’embêtent à décrire les immeubles dans les actes notariés (…) ce n’est pas sans raison.

Petite illustration avec l’immeuble du 2 rue Aristide Rouzière à Pézenas, grâce aux documents publiés par quovadis.

Voilà ce qu’on trouve concernant cet "immeuble" :
- sur DVF, à cette adresse : 07/09/2018 vente du lot 34, appartement de 167 m² et de 5 pièces, et du lot 31, une "dépendance", pour 75000 €.
- sur DVF, à cette même adresse : 27/10/2021 vente du lot 35, un appartement de 167 m², d’une "dépendance" (lot N°29), et d’un local commercial de 20 m² (lot n°30) pour 245000 €. (c’est l’achat de l’immeuble par Bricks gestion 1).
- L’attestation notariée, pour cet achat par Bricks Gestion 1, nous dit que, au sein de l’ensemble immobilier cadastré BK 210, sont vendus les lots 29 (un "placard" et 10/1163e de la copropriété), le lot n° 30 un "garage" et 130/1163e étant précisé qu’il s’agit en réalité d’un local commercial, le lot n°35, un logement à usage d’habitation sur RDC + 3 étages et les 803/1163e. Soit donc trois lots de copropriétés pour un total de 943/1163e de la copropriété.

- L’expert qui a commis l’expertise de valeur voit pour sa part :
- un local commercial de 42 m² (à usage de restaurant)
- un local commercial de 49 m² (à usage de restaurant)
- un bureau de 20 m² (à usage de cabinet médical)
- un bureau de 16m² (à usage de cabinet médical)
- un bureau de 11 m² (libre)
- un logement de 63 m². (libre)
pour un total de 201 m².
L’expert mentionne très brièvement une "division en volume", ce qui est un peu court pour se rendre compte qu’on parle en fait de lots à l’intérieur d’une copropriété.

- Le contrat de royalties parle de l’"immeuble" au 2 rue Aristide Rouzière sans plus de précision, d’un prix de 245 000 € et des différents frais qui aboutissent à un plan de financement de 331000 €.

Analyse :
- une personne a acquis, à la même adresse et sur la même parcelle, en 2018, un appartement de 167 m² et une dépendance pour 75000 €.
- Bricks Gestion a acquis 3 ans plus tard, à la même adresse et sur la même parcelle, un appartement de 167 m² aussi, mais avec un numéro de lot différent ! (+ dépendance + local commercial). Est-ce le même appartement qui a changé de numéro de lot ? S’il y a deux grands appartements, comment se fait-ce qu’un seul d’entre eux ait 803/1163e ? Il ne reste pas assez de tantièmes pour l’autre grand appartement. Il y a là un truc très bizarre et j’en perds mon latin. Je suis incapable de dire si Bricks a acheté le même appartement qui s’était vendu en 2018, ou un autre.
- à un moment, avant ou après l’achat par Bricks, le standing de l’immeuble augmente puisqu’ouvre un restaurant particulièrement haut de gamme (l’Alchimie). Mais, comme je l’avais analysé à l’époque, les travaux peuvent avoir été entièrement à charge du preneur, donc le loyer relativement modeste en contrepartie, donc ça ne valorise pas l’immeuble tant que cela. Mais ça, on n’en sait rien ! Il faudrait lire lire le bail pour savoir cela.
- entre l’usage déclaré initialement dans le règlement de copropriété ("placard", "garage" et "logement"), et l’usage réel (2 restaurants + bureaux ? + logement ?), il y a eu manifestement un changement d’usage. Ce changement a-t-il été approuvé par l’AG de la copro ? A-t-il bénéficié d’une autorisation d’urbanisme ?

Si on se place du point de vue des souscripteurs, il serait intéressant de savoir :
- si les souscripteurs étaient conscients que l’opération portait seulement sur des lots de copropriété, pour un total de 943/1163 tantièmes, et non pas sur un immeuble complet et indépendant ?
- s’ils étaient conscients que l’immeuble était très majoritairement à usage professionnel, alors que le président-fondateur disait qu’ils n’achetaient que des immeubles de logements ?
- étaient-ils conscients que la description notariée des biens ("placard", "garage" et "logement") était très différente de leur consistance réelle et que, comme à chaque fois que le "papier" diffère de la "réalité", il aurait été souhaitable de savoir si ces modifications avaient été autorisées par la copropriété et par les services de l’urbanisme ?
- (je ne parle même pas des autres documents que les souscripteurs auraient pu souhaiter lire pour acquérir une bonne connaissance de l’immeuble, tels que : 3 derniers CR d’AG, le montant des charges de la copropriété, les diagnostics techniques ; et aussi les baux en cours car les modalités d’un bail influent sur la valeur du bien, particulièrement pour des locaux commerciaux ou professionnels où il y a une grande latitude contractuelle).

Ca serait intéressant que quelqu’un publie les infos dont ont bénéficié les souscripteurs des briques de cet immeuble, pour voir dans quelle mesure ils étaient informés de ce qu’ils finançaient.

Vous voyez l’intérêt de définir précisément, dans le contrat, les immeubles acquis ? Parce que 3 lots de copropriété, même s’ils constituent la très grande partie de l’immeuble, ce n’est pas pareil qu’un immeuble entier. Vous voyez aussi pourquoi je répète à longueur de forum qu’il faut vérifier s’il y a une différente entre le "papier" (la description notariée du bien) et la consistance réelle et, si oui, savoir si ça a été autorisé ? Un "garage" transformé en local commercial, un "logement" qui comporte en fait plusieurs locaux commerciaux et professionnels, c’est classique…

Voilà une petite illustration, sur un seul exemple, de l’intérêt qu’il y a définir précisément le bien : parcelle cadastrale, nature des bâtiments, surface, présence ou non d’une copropriété, etc. Savoir ce qu’on achète, ça a une certaine importance.

Dernière modification par Bernard2K (18/06/2022 15h57)


Les vacances sont finies, au travail !

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#318 18/06/2022 14h22

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Encore une remarque: entre la première et la seconde version des contrats, les frais sont passés de TTC en HT. Certainement parce que les commissions étaient trop faibles… (;-))

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#319 20/06/2022 10h48

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INTP

Bonjour,

Si les frais sont hors taxes, j’imagine que sur tous les frais conséquents qui ont déjà été mentionnés ( voir ici, ici et ) on doit donc encore rajouter la TVA (20% ?)

Une fois tous les frais déduits, et compte tenu des rendements net de frais, le délai pour amortir "l’investissement" risque d’être plutôt long semble-t-il ?

Par ailleurs, lors de l’achat d’un nouveau bien, une estimation du bien est faite pour calculer le prix de la brick, auquel on ajoute des frais. Le prélèvement de tous ces frais ne fait il pas mécaniquement baisser le prix de la brick associée au bien ?

Si on fait une estimation du bien un mois plus tard, il me semble que toute la valeur de ce qui a déjà été prélevé n’est logiquement plus incluse dans la nouvelle valeur du bien ? A moins qu’une subtilité ne m’échappe…

Cordialement,

Eric

Dernière modification par EricB (20/06/2022 14h43)


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[+1]    #320 20/06/2022 16h00

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"EricB"
Par ailleurs, lors de l’achat d’un nouveau bien, une estimation du bien est faite pour calculer le prix de la brick, auquel on ajoute des frais. Le prélèvement de tous ces frais ne fait il pas mécaniquement baisser le prix de la brick associée au bien ?

Non, c’est le contraire, les frais sont ajoutés à l’estimation du bien et font augmenter le prix de la ’brick’. Prenons l’exemple du contrat ancien modèle:

’Dans le cadre du financement de ce bien immobilier pour un montant total de 331 000€ qui comprennent :
- Achat du bien 245 000
- Frais de notaire 18 500€
- Commissions d’achat 27 500€
- Frais de dossier bancaire 5 000€
- Garantie bancaire 4 000€
- Provisions sur travaux futurs 30 000€’

Le Souscripteur prend part, sous la forme de ce contrat de revenus futurs, à une opération de financement d’un bien immobilier sis 2 rue Aristide Rouzière, 34120 Pézenas pour un montant de financement de 165 500 € dans la société BRICKS GESTION 1 qui mène l’opération.
Le financement du bien immobilier se fera à 50% sur fonds propre et 50% par financement bancaire.
L’Investissement total de 165 500€ est divisé initialement en 10 000 parts, appelées Bricks

Et 165000 est bien 50% du montant total 331000

"EricB"
Si on fait une estimation du bien un mois plus tard, il me semble que toute la valeur de ce qui a déjà été prélevé n’est logiquement plus incluse dans la nouvelle valeur du bien ? A moins qu’une subtilité ne m’échappe…


Oui, ce qui a été prélevé n’est pas inclus dans la valeur du bien.. L’estimation de la valeur vénale du bien ne comporte pas les frais.

Mais ceux-ci restent intégrés au prix de la brick tout au long de son existence (c’est du moins ce que je pense, mais il n’est nulle part écrit comment est valorisée la brick en cours de vie). Si ce n’était pas le cas, le prix de la brick sur le marché secondaire chuterait dès l’achat (de 22,4% selon mon calcul). C’est à la fin, au moment de la vente du bien que le possesseur de brick va se rendre compte qu’il récupère moins que la valeur de la brick (il touchera la valeur à la revente moins l’imposition sur la plus-value (s’il y en a une !) moins les frais de 10% appliqués par le Gestionnaire Immobilier sur la plus-value (s’il y en a une!).

C’est le dernier possesseur de brick qui supporte en totalité les frais de notaire et tous les autres frais. Ceux qui auront revendu entre temps n’aurons pas financé ces postes… Cela améliore artificiellement les performances pour celui qui a revendu en cours de vie. Les derniers seront les couillons…

Et il faut espérer que les provisions sur travaux futurs auront augmenté proportionnellement la valeur du bien, et n’auront pas été utilisés pour de l’entretien courant…

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[+1]    #321 20/06/2022 16h10

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Ils se réservent quand même le droit de pouvoir diluer les propriétaires actuels des Bricks.

Au choix de l’Intermédiaire et du Gestionnaire immobilier, ces différents frais peuvent soient être collectés sur les revenus générés par le bien immobilier, soient venir en augmentation du nombre total de bricks au profit de l’Intermédiaire et/ou du Gestionnaire immobilier.


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#322 20/06/2022 17h08

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Réponse du CEO ce jour.
Il préfère attaque le message, que répondre au message :
Cédric O’Neill on LinkedIn: #transparence | 30 comments

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#323 20/06/2022 17h54

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En gros il sous-entend que vous êtes un méchant aigri financé par les concurrents de Bricks et ceux qui font de l’immobilier 1.0


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#324 20/06/2022 20h51

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Au choix de l’Intermédiaire et du Gestionnaire immobilier, ces différents frais peuvent soient être collectés sur les revenus générés par le bien immobilier, soient venir en augmentation du nombre total de bricks au profit de l’Intermédiaire et/ou du Gestionnaire immobilier.

Sur les contrats, on lit :
- ’En contrepartie de la Souscription, le Souscripteur acquiert un droit de redevance sur les Revenus net dudit bien immobilier’

- ’Redevance = (Revenus Nets/nombre total de Bricks)*nombre de Bricks possédées par le Souscripteur.’

Pour le gestionnaire, cette dilution créée par la création de brick reviendrait à capter une partie des redevances futures alors qu’il n’est pas souscripteur. Comment imaginer que cela tienne devant un tribunal?

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#325 21/06/2022 13h03

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