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#351 24/06/2022 17h48

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Oblible a écrit :

@quovadis : si si, il parle bien d’investissement sous forme d’actions, c’est à 12:55  dans la vidéo :

BRICKS.co - #4 LIVE - Bricks.co

C’est peut-être d’ailleurs pour ça qu’il a divisé par 10 la valeur nominale des actions de l’entité Bricks pour porter le nombre total d’actions de 10 000 à 100 000? (source : PV décisions associé unique du 26/04/22).

Mais bon je peux me gourer : pas vraiment décortiqué ce méandre de sociétés.

Dernière modification par carignan99 (24/06/2022 17h50)

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#352 24/06/2022 19h19

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Nyxe a écrit :

Le terme blockchain est très … intéressant. Une case inattendue de plus de cochée dans la grille de bingo auquel on est en train de jouer.

Cédric a effectivement évoqué la blockchain / le web 3.0 dans son live avant la levée de fonds:



L’adresse du live est ici (vidéo non-listée): Opération de financement - Bricks.co - YouTube

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#353 24/06/2022 23h16

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Cette roadmap est effrayante. Aucune entreprise ne peut soutenir une telle croissance. Surtout avec autant de problèmes non résolus.

"Notre société était au bord du gouffre. Grâce au développement à l’international, nous ferons un grand pas en avant".


Les vacances sont finies, au travail !

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[+4]    #354 25/06/2022 00h43

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Nyxe, le 24/06/2022 a écrit :

Une case inattendue de plus de cochée dans la grille de bingo auquel on est en train de jouer.

Vous m’avez inspiré, j’ai commis ceci qui résume bien l’état de nos réflexions :


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#355 25/06/2022 05h31

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Effectivement B2k, c’est le junk bond en avant. En remplaçant les "bricks" par des "coins", cela peut éviter quelques problèmes avec l’AMF dans un avenir proche. Plus c’est gros, plus ça passe.

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#356 25/06/2022 09h57

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Bernard2K, le 22/06/2022 a écrit :

suite à leur passage sur m6 le but a été d’avoir des biens à offrir, donc à mon avis ils n’avaient pas du tout des heures à passer pour étudier chaque dossier.

Les pauvres, ils n’avaient pas le temps de vérifier la qualité des immeubles ni de relire les documents notariés, à force d’acheter des immeubles à tours de bras.
   Toute boîte en forte croissance doit se poser la question : vendre un peu moins pour assurer 100 % de satisfaction des clients qui achètent (quitte à ce que des clients potentiels ne soient pas servis), ou bien vendre à tour de bras pour servir tout le monde quitte à ne plus assurer la qualité et la satisfaction clients ?



   La réponse est là : Privilégier la quantité , au (risque de) détriment de la qualité big_smile

EDIT : N’ hésitez pas à leur proposer vos biens actuellement "mal ou invendables" ! : Ils achètent à tour de bras EN CE MOMENT=> Lune de miel avec les pigeons clients
(Peut-être plus dans quel temps …!)

Dernière modification par mimizoe1 (25/06/2022 10h05)


Parrainages BoursoBanK(HECL5456), BourseDirect(2019579574),WeSave(HC9B32), Fortuneo(13344104), Bullionvault (CCHARLOTTE1), MeilleurTaux(HELENE330473), Linxéa, Véracash (MP)

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Favoris 1   [+5]    #357 25/06/2022 11h28

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L’histoire est un éternel recommencement : Cédric avait commencé sa vie active en lançant une startrup ( 1001Pharmacies.com ) qui s’est mise à vendre des médicaments ( dont certains sous ordonnance ) sur internet, sans aucun agrément ni aucune autorisation.

L’ordre des pharmaciens a attaqué 1001Pharmacies.com en justice et obtenu gain de cause, ensuite il y a eu appel, conseil d’état … sauf que pendant ce temps-là la startup continuait à lever des fonds, grandissait, sa clientèle augmentait, bref elle prenait de la valeur et gagnait sa place de leader sur le marché.

Au final, la société s’est associée à de vrais pharmaciens ( Cédric n’a apparemment pas terminé ses études de pharmacie ) et a pu continuer à exercer son activité, avant de se faire racheter par un concurrent.

Mille et une pharmacies m?étaient contées? - Actu-Juridique
Mille et une pharmacies m?étaient contées? - Actu-Juridique

Donc pour Bricks, on retrouve les mêmes ingrédients, on lance le projet en mode cow-boy afin de monopoliser le marché, on régularise par la suite ( il compare lui-même, dans sa vidéo, l’AMF à l’ordre des pharmaciens ).


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#358 28/06/2022 15h28

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Bricks se lance dans les locaux commerciaux maintenant, rien n’arrête cette proptech.

Le Retail Park - Norauto (68)

🏡  Situé à Wittenheim !
🚀  De nombreux avantages sont à souligner sur cet actif commercial. Retrouvez tous les détails sur la page de l’opportunité.

Dernière modification par Oblible (28/06/2022 15h30)


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[+8]    #359 28/06/2022 19h09

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Ce matin j’ai reçu un e-mail (glacial) de Cédric O’Neill, m’enjoignant d’arrêter de dénigrer Bricks, parce que l"intégralité" des mes publications viserait l’entreprise, "peu important que cette information soit exacte."
Il précise également qu’il réfute tous mes propos (pour rappels : frais excessifs, manque de transparence, rendements annoncés faux, modèle illégal de levée -> ils ont fait une conf pour les 3 premiers points, et la suite de la levée a démontré que le 4e était vrai) disant que ça ne repose sur aucune base factuelle.

Je reprécise que tous mes calculs sont publics, et que non seulement j’ai dit que je corrigerais chaque faute si quelqu’un en trouvait, mais j’ai encouragé tout le monde (Bricks y compris) à expliquer ce qui serait faux.
Et une des réponses, à savoir que Bricks était de l’immo et qu’on ne pouvait pas juger son rendement à 6 mois, est vraie (mais c’est pas une une raison pour afficher des rendements faux).

Il conclut en me menaçant de représailles en justice.
J’ai appris entre temps que je n’étais pas le seul à avoir fait l’objet d’un tel e-mail récemment.

-----

Cet après midi, j’ai également reçu les données de la levée, que je vous partage ici :
https://drive.google.com/drive/folders/ … sp=sharing

On y retrouve le document synthétique. J’ai pas d’avis à donner sur la légalité (c’est validé AMF et/ou ACPR) mais ça reste bordeline, dans les faits : on retrouve des rapports d’un commissaire aux comptes, obligatoires, qui disent que… ils n’ont rien à dire vu qu’il n’y a pas eu d’exercice. (1 - 2)
Et c’est bien le problème. Le montage montre le problème : les biens sont logés sur Bricks Gestion 1 (entreprise qui facture la gestion et l’acquisition) qui récupère les fonds via Bricks Invest. Ces sociétés sont cocontractantes des nouveaux contrats de Bricks.
BRICKS est actionnaire à 100% de BG1. Reste à savoir comment les bénéfices / CA remontent sur la holding sur laquelle les porteurs toucheront des dividendes.

Vu que c’est un investissement en BSA AIR, les investisseurs acceptent tacitement de ne pas avoir d’information sur l’entreprise (ce n’est en aucun cas illégal).

Comment Bricks gagne de l’argent ? On a la réponse ici, mais si ce n’est pas clair pour savoir quelle entité facture quoi :

BRICKS a écrit :

Les Sociétés Foncières bénéficient des prestations de services fournis par BRICKS, au titre desquelles
elles paient des frais de gestion et d’intermédiation.
Les frais perçus par BRICKS se décomposent comme suit :
 Pour son rôle dans l’intermédiation entre les particuliers souhaitant investir et les Sociétés
Foncières, BRICKS perçoit les rémunérations suivantes (les « Frais d’Intermédiation ») :
 10% HT des montants collectés (prix des immeubles et prix des travaux). Aucune
commission n’est prélevée sur les frais de notaire ; et
 5.000 € HT pour la mise en place d’un crédit immobilier dans le cas d’un financement
avec crédit.

 Pour son rôle dans la gestion des Sociétés Foncières, du parc immobilier du groupe et du
versement des revenus nets aux détenteurs de bricks, BRICKS perçoit 1% HT de la valeur des
immeubles détenus par les Sociétés Foncières chaque année (les « Frais de Gestion »).

Pourtant, dans les autres contrats, c’est bien BG1 qui touchait les frais de gestion, et pas Bricks. Ce qui est très différent : il n’est pas très clair de savoir comment/pourquoi/comment les bénéfices remonteront dans la holding.

Enfin, Bricks cache au milieu d’un contrat qu’elle sait que personne ne lit (alors même que Cédric disait être trop transparent) les risques, auxquels (comme le modèle éco) ils n’ont pas souhaité répondre pendant le live :
- Un procès en cours pour parasitisme avec Brick, qui fait de l’investissement locatif (ils n’en ont jamais parlé)
- Le risque de ne pas avoir l’agrément AMF en septembre (il a refusé de répondre à la question posé à plusieurs reprises). En cas de refus, aucune solution alternative n’est proposée.

Dernière modification par quovadis (28/06/2022 19h19)

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#360 28/06/2022 19h45

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S’il avait la moindre chose à vous reprocher, il vous aurait déjà envoyé une lettre d’avocat, ce n’est que du bluff.


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#361 28/06/2022 20h07

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Une lettre d’avocat peut tout aussi être du bluff,

Serait il possible, éventuellement, de nous diffuser son mail (en anonymisé) si possible ?

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#362 28/06/2022 20h19

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quovadis a écrit :

Il conclut en me menaçant de représailles en justice.
J’ai appris entre temps que je n’étais pas le seul à avoir fait l’objet d’un tel e-mail récemment.

Le gars a également contacté il y a quelques semaines la rédaction de Moneyvox et a évoqué la diffamation du fait de la longue file portant sur son produit. Les modérateurs ne se sont pas démontés : ils ont effacé quelques informations non sourcées et ont gardé toutes les autres. La file n’en finit plus de grandir et de creuser le produit en posant de nombreuses questions qui fâchent, comme ici… Joli effet Streisand.


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[+1]    #363 28/06/2022 20h23

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Je reprécise que tous mes calculs sont publics, et que non seulement j’ai dit que je corrigerais chaque faute si quelqu’un en trouvait, mais j’ai encouragé tout le monde (Bricks y compris) à expliquer ce qui serait faux.

Bof je vous ai signalé des erreurs sur loyers promis que vous n’avez pas corrigées, mais c’est à l’avantage de Bricks donc je ne crois pas à la théorie du concurrent mal intentionné ^^

Bricks avait aussi fait pression sur ce forum donc votre message ne me surprend pas. J’ai aussi remarqué que vous aviez l’air plutôt habile en story telling, et à mon avis ils n’aiment pas trop ça. Quant à la défense du fondateur ce sont une fois de plus de belles paroles, les mensonges dès la home du site sont toujours là.

Dernière modification par NicolasV (28/06/2022 20h24)

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#364 28/06/2022 20h29

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Le commissaire au compte essaye de se protéger comme il peut :

Rapport d’Exelmans

Le rapport du Gérant appelle de notre part l’observation suivante : le Gérant n’a pas justifié dans son rapport le choix des éléments de calcul retenus pour la fixation du prix d’émission des ADP A autre que les perspectives de Bricks SAS ; le prix d’une ADP correspond à la valeur nominale de l’ADP A (soit un (1) euro) augmenté d’une prime d’émission de neuf (9) euros (soit un prix de souscription total par ADP A de dix (10) euros).

En conséquence, nous ne pouvons donner notre avis sur le choix des éléments de calcul de ce prix d’émission et son montant, sur la présentation de l’incidence de l’émission sur la situation des titulaires de titres de capital, appréciée par rapport aux capitaux propres à la date d’immatriculation de la société et, de ce fait, sur la proposition d’augmentation du capital et sur la proposition de suppression du droit préférentiel de souscription qui vous sont faites.

Oblible, le 05/06/2022 a écrit :

BRICKS RETAIL : Location de terrains et d’autres biens immobiliers
BRICKS GESTION 1  : Location de terrains et d’autres biens immobiliers
BRICKS INVEST : Services administratifs combinés de bureau
COMMUNAUTE BRICKS 2022  : Conseil pour les affaires et autres conseils de gestion
BRICKS : Agences immobilières
COMMUNAUTE BRICKS MANAGEMENT SAS  : Gestion de fonds

Une 7ème société rejoint la galaxie Bricks, cette fois-ci c’est une SCA ( société en commandite par actions ), gérée par la famille et pas directement par le sieur O’neill.

L’avantage de la SCA, c’est que le commandité a les pleins pouvoirs ( cf Lagardère ), même s’il est actionnaire minoritaire, par exemple après une levée de fonds.

"Communaute Bricks 1 SCA" : Activités des sociétés holding

Société COMMUNAUTE BRICKS 1 SCA : Chiffre d’affaires, statuts, Kbis

Dernière modification par Oblible (28/06/2022 20h42)


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[+2]    #365 28/06/2022 22h25

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Les documents sont disponibles ici Communauté Bricks 1 SCA

Dans les Documents d’Information Synthétique, on trouve deux bonnes choses:

Les Participants Initiaux peuvent se faire rembourser intégralement des montants versés, ou affecter une quotepart de ces montants à la souscription de la présente offre (tout montant non affecté à la présente offre étant remboursé)

… Tout montant versé en réponse à l’ancienne offre d’avril 2022 qui ne ferait l’objet, ni d’une demande de
remboursement, ni d’une souscription à la présente offre, sera automatiquement remboursé aux Participants Initiaux immédiatement après la Date de Clôture Intermédiaire.

Les souscripteurs ne pourrons dire qu’ils n’étaient pas informés:

Compte tenu de ces multiples incertitudes, la valeur du BSA AIR CB1, comme la valeur des ADP A, ne sont pas déterminées à ce jour et par conséquent, l’investissement dans les ADP A proposé par la présente offre est hautement spéculatif.

CB1 SCA n’ayant aucune activité opérationnelle propre, elle n’aura de revenus permettant une distribution aux titulaires des ADP A qu’au cas où (hormis le cas de cession du BSA AIR CB1) les conditions cumulatives suivantes sont réunies :
- le BSA AIR CB1 est exercé ;
- ensuite, soit BRICKS réalise des bénéfices et ses actionnaires décident de verser un dividende, soit des actions de BRICKS sont cédées par CB1 SCA (ce qui implique d’identifier un acquéreur) ; et
- enfin, les actionnaires de CB1 SCA décident de verser un dividende ou, en cas de liquidation, un boni de liquidation est versé aux actionnaires de CB1 SCA.

Il est donc possible que les ADP A ne génèrent aucun revenu et ne puissent être vendues

étant précisé que les ADP A ne donneront droit à aucun dividende en l’absence (i) de conversion du BSA AIR CB1 et (ii) d’une décision des actionnaires de BRICKS de distribuer un dividende.

ETANT RAPPELE QUE DANS CERTAINES HYPOTHESES CB1 SCA PEUT REALISER UNE PERTE PARTIELLE OU TOTALE.

En résumé, l’argent que les souscripteurs vont investir dans les ADP A (actions de préférence A) permettra à la société holding (CB1 SCA) d’acquérir des bons de souscription en actions (BSA), qui un jour pourraient lui permettre d’acquérir, avec une décote, un nombre d’actions de BRICKS qui est incertain, puisqu’il dépend de la valorisation future de BRICKS, elle-même incertaine. Les ADP ne génèreront aucun revenu… Les titulaires des ADP auront un droit exclusif, après prélèvement d’un préciput de 0,5% par l’associé commandité, sur le produit net du BSA AIR CB1 et des actions de BRICKS acquises après son exercice.

Les souscripteurs doivent comprendre qu’ils financent une phase d’amorçage à haut risque.

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[+1]    #366 29/06/2022 09h43

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Oblible, le 25/06/2022 a écrit :

Cédric n’a apparemment pas terminé ses études de pharmacie

Il revendique pourtant le titre de Docteur en Pharmarcie.
Il est possible qu’il ait eu le diplôme mais qu’il ne se soit jamais inscrit à l’Ordre des pharmaciens. Un certain nombre de docteurs en pharmacie ne s’inscrivent pas à l’ordre, notamment quand leur profession ne le rend pas obligatoire (ceux qui sont salariés de l’industrie pharmaceutique par exemple). Dans la mesure où les listes des diplômés docteurs en pharmacie ne sont pas publiques, on ne le saura sans doute jamais. On sait seulement qu’il n’était en tout cas pas inscrit à l’ordre. Ce qui n’est pas très important car son diplôme de pharmacien, ou son absence de diplôme, n’a pas d’influence sur sa capacité à gérer les entreprises du "groupe Bricks" et l’argent que les souscripteurs lui confient. Des connaissances dans la gestion d’entreprises (compétences qu’il possède), dans l’immobilier, et un sens moral élevé, sont les compétences nécessaires ; pas un diplôme de pharmacien. wink

Je pense tout de même que, s’agissant d’une entreprise existante, chacun devrait faire modérer ses propos. On peut informer les lecteurs sans pour autant faire des affirmations que l’on peut regretter ensuite. Quand on n’est pas sûr, il vaut mieux poser des questions que faire des affirmations. Et, même quand on est sûr, formuler sous forme de questions ou de conditionnel n’a jamais fait de mal à personne. wink


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#367 29/06/2022 10h07

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J’ai effectivement utilisé le site de l’ordre des pharmaciens et je ne l’avais pas trouvé mais il a pu avoir le diplôme et jamais exercé en officine.

Annuaire des pharmaciens Ordre National des Pharmaciens

Sinon, pour vous donner une idée sur son "management" :

1001Pharmacies.com : un nouveau président pour "passer à la vitesse supérieure"
Why I?m quitting my 5 y-o successful startup | by Sabine Safi | Startup Grind | Medium
Pourquoi Sabine Safi quitte 1001Pharmacies
Le fondateur de 1001Pharmacies bascule chez Médiprix après l’échec du projet de fusion

Courant février, Cédric O’Neill, Président et co-fondateur du site de vente de produits de parapharmacie, a été écarté de la direction en raison de divergences avec les actionnaires.

Après cet entretien, ITespresso.fr a appris par l’intermédiaire d’un investisseur tiers présent à l’AG cruciale que Cédric O’Neill a bel et bien été écarté de la direction par les actionnaires pour des divergences d’appréciation dans la conduite de la société.

Nous avons cherché à contacter le co-fondateur de 1001Pharmacies.com à ce sujet pour recueillir son point de vue. Mais en vain.

La décision, qui date de plusieurs semaines, a été récemment annoncée en interne, aux équipes de 1001Pharmacies (35 salariés) ainsi qu’à ses actionnaires (Sonorfi, The Family, Newfund, CM-CIC Capital privé, etc.). Parmi les motifs de son départ, Sabine Safi invoque des styles de management de plus en plus divergents avec Cédric O’Neill.

    "Nous avons toujours été très différents dans notre approche du management et dans nos choix au quotidien, ce qui a longtemps nourri notre complémentarité et fait la richesse de cette entreprise, explique-t-elle à Objectif Languedoc-Roussillon. Mais il arrive un moment où ça complique la vie et brouille les messages donnés en interne. Je suis partisane d’une approche où toute l’équipe monte en puissance, même si cela demande plus de temps, alors que Cédric est plus terre à terre, et optera pour une méthode moins expérimentale si la mienne ne se révèle pas efficace tout de suite.

Dernière modification par Oblible (29/06/2022 10h08)


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Favoris 1   [+1]    #368 29/06/2022 10h24

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quovadis, le 28/06/2022 a écrit :

On y retrouve le document synthétique. J’ai pas d’avis à donner sur la légalité (c’est validé AMF et/ou ACPR)

Ce n’est pas vraiment ce qu’indiquent les documents :

Document d’information synthétique a écrit :

Les investisseurs sont informés que la présente offre de titres financiers ne donne pas lieu à un prospectus soumis au visa de l’Autorité des Marchés Financiers (« AMF ») et ne répond pas aux exigences d’une offre de financement participatif au sens du règlement général de
l’AMF.

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#369 29/06/2022 11h18

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Un élément trouvé sur le cv du fondateur me semble intéressant:

HomeTop.fr - iBuyer Immobilier
Fondateur
Novembre 2017 - Juillet 2020 (2 ans 9 mois)
HomeTop.fr était un ibuyer, à savoir que nous proposions directement en ligne une offre d’achat ferme à des vendeurs de biens immobiliers, avec un paiement ultra rapide en seulement 2 mois, moyennant une décote sur le prix.

Cela traduit donc une certaine expérience dans le domaine de l’immobilier et de la fixation du juste prix. Ceci est à confronter aux prix des biens payés par la SCI et découpés en bricks.

Dans le contexte actuel, il me semble qu’il serait utile de connaitre le devenir des biens achetés par iBuyer, de savoir s’ils ont été revendus, à qui, et bien sur avec quelle plus-value.

---

IH : attention à ne pas faire diverger la file. Il ne s’agit pas de dénigrer Cédric ou de "traquer" toute son histoire, mais de parler factuellement de Bricks.

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#370 29/06/2022 11h25

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Je ne vois rien d’alarmant là dedans ; peut être même au contraire. On peut reprocher pas mal de choses à Bricks et certainement penser que le modèe est très franchement déséquilibré (en faveur de M. O’Neill, pas des particuliers investisseurs).

Mais que M. O’Neill soit un fonceur (style qui ne convient pas à tout le monde, dont son ancienne associée) ou qu’il ai dans une autre vie souhaité fusionner avec une très belle entreprise en croissance (Médiprix, créée par deux entrepreneurs brillants … eux aussi d’ailleurs Docteurs en pharmacie), franchement je ne vois pas où est le problème. C’est même plutôt rassurant.

Note : aucune accointance avec M. O’Neill ni ne suis investisseur dans Bricks.

Dernière modification par carignan99 (29/06/2022 11h28)

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[+1]    #371 16/07/2022 18h26

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On a un nouveau joueur dans le monde de la proptech :  Investissez dans l’immobilier à partir d’1?

Ils utilisent les mêmes méthodes que Bricks :
SAS au capital de 1ke
AUCUN agrément ( ni AMF, ni ACPR … )
Taux de rentabilité sans doute gonflés


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[+1]    #372 16/07/2022 19h54

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Oblible a écrit :

On a un nouveau joueur dans le monde de la proptech

Je trouve le nom très imagé : on sent bien que les premiers investisseurs vont très vite gagner quelque chose (phase ascendante du catapultage), puis se ramasser tout aussi rapidement et potentiellement violemment (phase descendante du catapultage) ! J’espère que l’agence de comm qui a pondu la marque n’a pas facturé sa prestation trop cher… "Décolaj" ou "Fuusé" aurait été plus indiqué roll

Sinon quelques nouvelles factuelles et récentes de Bricks via le forum d’en face :

Retail Park : il s’agit d’un espèce de centre commercial que Bricks voulait financer, pour un montant de 14 M€.

Bricks a divisé le financement en 6 lots séparés, en espérant lever les fonds lot par lot. Au début, ils ont présenté chaque lot comme un bien indépendant, et même conseillé d’investir sur différents lots pour "diversifier". Certains ont mené l’enquête et il s’est avéré que tous les lots ont le même sous-jacent (…) De plus, cela veut dire qu’un imprévu sur un des magasins attachés à un lot (impayés, …) affecte la performance des autres lots. Du coup, on se demande pourquoi Bricks a divisé la vente en lots. (…)

Et hier, alors que le premier lot (2,4 M€) est presque entièrement financé, Bricks poste cette annonce :

"Nous avons découvert que l’un des locataires du Retail Park (…) était en redressement judiciaire"

La souscription du premier lot a été annulée, et celle des lots suivants également. La spéculation va bon train pour tenter de connaître ce qu’il s’est réellement passé. Bricks justifie l’annulation du projet "pour préserver les intérêts" des investisseurs, mais il est possible qu’il y ait eu d’autres acteurs en coulisses. Le fait de diviser un projet de 14 M€ en plusieurs projets contournant la limite de 8 M€ n’y est peut-être pas étranger.


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#373 16/07/2022 20h45

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Mais que font leurs équipes d’experts en immobilier, en finance, en disruptivité ?

Il suffisait de jeter un coup d’œil sur Pappers, l’enseigne "TOTO Tissus" est en redressement judiciaire depuis … 2014.

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Dernière modification par Oblible (16/07/2022 20h51)


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[+2]    #374 10/09/2022 18h47

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Cédric est un génie, il vient de partager avec tout ses fans une martingale immobilière, un "Hack Patrimonial" grâce auquel on devient propriétaire "sans argent et sans crédit immobilier" ( sic ).

Il a même réussi à se faire 350ke de PV en 5 ans seulement !

Cédric O’Neill ? on LinkedIn: #bnpl #martingale #démocratiser #immobilierfacile #immobilier | 163 comments

[Hack Patrimonial] J’ai acheté ma maison sans argent et sans crédit immobilier et réalisé 350K€ de gains en 5 ans ! 🤯

Explications du modèle de crédit-vendeur immobilier, aussi appelée la vente à terme libre.
Ou pour les startupers le #BNPL appliqué à l’immo.

C’est un modèle que j’expliquais avec Matthieu Stefani sur La Martingale Podcast (lien en commentaire). 👌
C’est à mon sens de loin la meilleure #martingale pour se constituer un patrimoine immobilier quand on ne peut pas emprunter auprès de la banque, et pour multiplier les acquisitions immo à l’infini. 🚀

En 2017, je visite une super maison de 150m2 en centre ville de Montpellier au prix de 330 000€.

La maison est parfaite avec 3 chambres + un grand garage, aucun travaux, et un prix/m2 de 2200€ que je trouve très faible compte tenu de la localisation. 😊

Je vais alors voir mon banquier confiant de la super opération patrimoniale que cela peut-être, mais c’est au contraire la douche froide : "Votre encours est déjà trop important, nous ne pouvons plus vous prêter…" 🤬

Je retourne malgré tout voir le vendeur pour lui faire une offre :

--> Je lui propose alors une transaction en crédit-vendeur, c’est à dire avec un paiement du prix échelonné sur 240 mensualités de 1500€/mois, et avec une indexation tous les ans des mensualités sur l’indice INSEE.
Dans cette proposition, c’est donc le vendeur qui joue le rôle de la banque.

….Et il accepte la proposition car cela lui revient à encaisser 360 000€ pour sa maison au lieu des 330 000€ qu’il demandait initialement avant négo. 💸
C’est assez rare pour un vendeur de vendre plus cher qu’il n’espérait initialement.
Cela est d’autant plus réalisable de son côté car il n’a pas lui-même de crédit à rembourser auprès d’une banque sur ce bien immobilier.

J’ai depuis mis à la location cette maison pour un loyer de… 1500€/mois. Ce qui me permet d’être tous les mois à l’équilibre en termes de cash flow. 😗

Entre temps, le prix/m2 du quartier est maintenant autour de 4 000€. Soit au total, une plus value latente d’environ 350 000€ en 5 ans, et surtout sans la banque ! 🤩

A l’acquisition, il m’a quand même été nécessaire de sortir 27 000€ d’apport pour les frais de notaire qui sont calculés sur la base du prix de vente total de 360 000€.

--> Pour ceux/celles que ça intéresse, j’ai monté un script de discours à tenir aux vendeurs pour maximiser les chances de faire accepter le modèle de crédit-vendeur sur une acquisition.
Dites-moi en commentaire si cela vous intéresse, et je vous l’envoie.👍

#démocratiser l’investissement immobilier. #immobilierfacile #immobilier


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#375 10/09/2022 19h03

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Si vous voulez acheter un bien, en fait c’est très simple, vous allez voir le vendeur en lui disant : ok, je le prends mais à une seule condition : vous me prêtez l’argent…  C’est juste une simple formalité car je n’ai pas les fonds et mon banquier ne veut pas me les prêter faute de garanties suffisantes…

Attention cependant, certains vendeurs ne comprennent pas toujours le côté hyper disruptif 3 point zéro de cette approche…   😀

Cordialement,

Eric

Dernière modification par EricB (11/09/2022 10h39)


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