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#26 14/10/2021 23h24

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Bonsoir,

AlexandreIF a écrit :

Par contre, si vous êtes relativement jeune dans le monde de la blockchain (DeFi, Side chain Ethereum etc..) prenez bien le temps de regarder ces aspects avant d’investir des montants importants car toute la puissance de RealT réside dans son lien avec la blockchain, assurance, levier de l’emprunt (à venir) etc…

Une question et une remarque :

- pouvez-vous expliquer en quoi la blockchain (qui est une technologie décentralisée et partagée de stockage de l’information) diminue les risques d’un investissement donné et/ou permet des rendements intéressants voire supérieurs à ceux d’autres produits équivalents n’utilisant pas la blockchain ? hors crypto évidemment

- bientôt le levier de l’emprunt ! La pleine puissance d’un produit ou d’un service viendrait donc de fonctionnalités qui ne sont pas encore implémentées ?

Si vous avez des questions n’hésitez pas, j’essayerai d’y répondre du mieux que je peux.

J’espère que vous êtes rémunéré correctement pour ce travail.


Être célèbre sur internet c'est comme être riche au Monopoly

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#27 15/10/2021 00h03

Banni
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Votre erreur est de considérer les royalties comme un prêt, une obligation ou un minibon, il s’agit d’un contrat de rémunération et le financement participatif ne se limite pas à de la dette.
1 - Lorsque vous donnez votre argent en échange du contrat de rémunération, vous n’avez pas de "principal" - comme pour une obligation - qui vous sera remboursé à terme
2 - Aucune somme ne vous est due à échéance. Cela veut dire que si la société financée au travers de WeDoGood fait faillite, vous aurez le droit à 0 € et vous n’êtes pas détenteur d’une dette, vous ne pourrez donc pas faire valoir vos droits comme créanciers.
3 - Votre rémunération est définie par le contrat, dans le cadre de WeDoGood c’est une fraction du Chiffre d’affaire d’une société, dans le cadre de Bricks c’est une fraction des loyers nets de toutes dépenses.

Si on doit schématiser très grossièrement, si vous achetez un contrat, tant que ce contrat ne vous a pas rémunéré à hauteur de son coût, vous êtes en déficit et n’avez pas d’impôt à payer.

Vous comprenez bien que cela ne peut donc pas être considéré comme une obligation, puisque la société ne vous est pas redevable de la somme initialement investie. Cependant cela reste une valeur mobilière liée à du financement participatif, c’est peut-être pourquoi ils sont assimilés aux revenus de financement participatif sous forme de prêt.

Nb : Je ne suis ni juriste, ni avocat, je ne fais que retranscrire les échanges que j’ai pu avoir avec diverses personnes agrémenté de ma compréhension.

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#28 15/10/2021 00h25

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AlexandreIF a écrit :

3 - Votre rémunération est définie par le contrat, dans le cadre de WeDoGood c’est une fraction du Chiffre d’affaire d’une société, dans le cadre de Bricks c’est une fraction des loyers nets de toutes dépenses.

Dans le cas de bricks, à aucune moment sur le site, il n’est indiqué une indexation de la rémunération sur les loyers.

Mais il est vrai que je n’ai pas accès aux contrats de royalties.


Si on veux comparer à une SCPI, sur leurs sites, je trouve facilement, le prix de la part, le rendement de la part, les loyers reçus par la SCPI, les coûts des travaux, de l’entretien de chaque immeuble, etc.

A contrario, côté bricks, si je ne suis pas client, je n’ai accès à aucun document, aucun chiffre, rien.
Bref, si je ne suis pas déjà pigeonné, on n’essaye pas de me convaincre que j’ai fait le bon choix.

Marrant, ça me fait penser à Charles, italien pas très honnête du début du 20ème siècle, et très très célèbre créateur de pyramide!

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#29 15/10/2021 00h31

Banni
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AloneInKyoto, le 14/10/2021 a écrit :

Bonsoir,

Une question et une remarque :

- pouvez-vous expliquer en quoi la blockchain (qui est une technologie décentralisée et partagée de stockage de l’information) diminue les risques d’un investissement donné et/ou permet des rendements intéressants voire supérieurs à ceux d’autres produits équivalents n’utilisant pas la blockchain ? hors crypto évidemment

- bientôt le levier de l’emprunt ! La pleine puissance d’un produit ou d’un service viendrait donc de fonctionnalités qui ne sont pas encore implémentées ?

1 - Aujourd’hui, la blockchain n’apporte pas plus de sécurité, le niveau de sécurité et celui du sous-jacent, la rémunération peut être amélioré de quelques points potentiellement grâce au partage de liquidité (liquidity providing)
2 - Pouvez-vous me dire sur quel produit physique d’immobilier fractionné (SCPI par exemple), vous allez pouvoir : assurer vos loyers, lever de la dette avec vos titres de propriété en contrepartie, contribuer à la liquidité du produit et être rémunéré en plus du loyer pour cela ? Tout cela accessible à un particulier avec quelques dizaines/centaines de dollars.

J’aimerais ajouter que la DeFi existe en gros depuis 2019 … et on a déjà ce genre de fonctionnalités. On est à l’aude d’un truc qui peut être véritablement énorme.

gunday a écrit :

Dans le cas de bricks, à aucune moment sur le site, il n’est indiqué une indexation de la rémunération sur les loyers.

Mais il est vrai que je n’ai pas accès aux contrats de royalties.


Si on veux comparer à une SCPI, sur leurs sites, je trouve facilement, le prix de la part, le rendement de la part, les loyers reçus par la SCPI, les coûts des travaux, de l’entretien de chaque immeuble, etc.

A contrario, côté bricks, si je ne suis pas client, je n’ai accès à aucun document, aucun chiffre, rien.
Bref, si je ne suis pas déjà pigeonné, on n’essaye pas de me convaincre que j’ai fait le bon choix.

Marrant, ça me fait penser à Charles, italien pas très honnête du début du 20ème siècle, et très très célèbre créateur de pyramide!

Vous n’avez pas pris le temps de vous inscrire et vous jugez … c’est terrible. L’inscription (sans investissement) permet d’accéder à un ensemble d’élément dont le contrat de royalties.

Sachez par exemple que les rendements NE PEUVENT PAS être affiché au membre non vérifié cela fait partie de la loi, allez sur n’importe quel site de crowdfunding (clubfunding, fundimmo & co) et dites-moi si vous avez accès aux informations sur les projets ?

Et puis, si je peux me permettre, monter un scam sur de l’immobilier en France il faut être un sacré débile …. Les ventes immobilières sont toutes diffusées publiquement quelques mois après les ventes… ça fait partie de l’open data mis en place ces dernières années

AloneInKyoto, le 14/10/2021 a écrit :

J’espère que vous êtes rémunéré correctement pour ce travail.

Je comprends pas cette fixette sur l’affiliation dans mon article ? Elle clairement annoncé, j’ai bossé, je suis rémunéré par mon travail, il y a pas grand chose à dire de plus.
Ah si, Je vais vous décevoir, l’article m’a rapporté même pas l’équivalent d’une journée de mon activité professionnelle et j’y ai passé l’équivalent de plus d’une semaine de travail… je suis vraiment mauvais en business, je devrais tout arrêter … A moins que l’argent ne soit pas la motivation principale smile

Dernière modification par AlexandreIF (15/10/2021 00h44)

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[+1]    #30 15/10/2021 01h11

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AlexandreIF, le 14/10/2021 a écrit :

Je suis l’auteur de ces deux articles, et j’aimerais vraiment savoir combien de minutes vous avez passé à étudier RealT et Bricks ? Une chose est certaine vous n’avez pas été au fond des choses.

Je vous le confirme. Il m’a fallu moins d’une minute pour disqualifier cet investissement. L’expérience.

AlexandreIF, le 14/10/2021 a écrit :

il est évident que ces investissements sont risqués.

Mais ce fait est soigneusement évité et rien que pour ça pour moi c’est poubelle direct. Libre à vous d’y passer des heures, pour ma part j’ai mieux à faire de mon temps que d’essayer de comprendre comment fonctionne un investissement dont la première question qui se pose le concernant est de savoir si c’est une arnaque ou pas.

Rien à ajouter.

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#31 15/10/2021 02h29

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AlexandreIF a écrit :

Votre erreur est de considérer les royalties comme un prêt, une obligation ou un minibon, il s’agit d’un contrat de rémunération et le financement participatif ne se limite pas à de la dette.

Je ne considère rien du tout : la case 2TT correspond à ce type de revenus. Les contrats de rémunération ne sont pas abordés dans la notice, et ne sont donc probablement pas à déclarer ici.
La seule mention officielle au "contrat de rémunération" que je trouve est en lien avec la vente d’électricité en contrepartie d’un engagement d’investissements. (ici)

Je ne suis pas très doué pour chercher, peut-être pouvez-vous m’indiquer où trouver plus d’informations à propos de ce type de contrat, voire m’en présenter un exemple ?

AlexandreIF a écrit :

1 - Lorsque vous donnez votre argent en échange du contrat de rémunération, vous n’avez pas de "principal" - comme pour une obligation - qui vous sera remboursé à terme
2 - Aucune somme ne vous est due à échéance. Cela veut dire que si la société financée au travers de WeDoGood fait faillite, vous aurez le droit à 0 € et vous n’êtes pas détenteur d’une dette, vous ne pourrez donc pas faire valoir vos droits comme créanciers.
3 - Votre rémunération est définie par le contrat, dans le cadre de WeDoGood c’est une fraction du Chiffre d’affaire d’une société, dans le cadre de Bricks c’est une fraction des loyers nets de toutes dépenses.

Si on doit schématiser très grossièrement, si vous achetez un contrat, tant que ce contrat ne vous a pas rémunéré à hauteur de son coût, vous êtes en déficit et n’avez pas d’impôt à payer.

Cela revient à considérer que la valeur du contrat, au moment même où vous l’acquérez, tombe à zéro.

AlexandreIF a écrit :

Vous comprenez bien que cela ne peut donc pas être considéré comme une obligation, puisque la société ne vous est pas redevable de la somme initialement investie. Cependant cela reste une valeur mobilière liée à du financement participatif, c’est peut-être pourquoi ils sont assimilés aux revenus de financement participatif sous forme de prêt.

En effet, cela ressemble plus à un titre de nominal nul, avec distribution en fonction des résultats. Cela pourrait s’apparenter à de l’usufruit (droit aux résultats, pas à l’actif).
Et, dans ce cas, les montants distribués sont imposables dès le premier euro, quel que soit le prix d’acquisition du dit titre. (modulo des charges déductibles dans certains cas, mais pas "tant que le montant de l’investissement n’a pas été remboursé"…)

Par contre, je ne comprends toujours pas, s’il s’agit bien de ce que vous dites, pourquoi les sommes seraient à déclarer en 2TT. (Et quelles sommes ? Celles perçues sur l’exercice, celle perçues après que le coût d’acquisition ai été remboursé, celles… ?) Pourquoi rien en 2TY ?

AlexandreIF a écrit :

Nb : Je ne suis ni juriste, ni avocat, je ne fais que retranscrire les échanges que j’ai pu avoir avec diverses personnes agrémenté de ma compréhension.

Comme demandé dans mon message précédent, je serai intéressé par vos notes afin d’y voir plus clair.
Pour l’instant, vous n’avez étayé votre affirmation que par deux liens complétements hors sujet.

PS : je ne suis ni juriste, ni avocat, par contre il m’a suffit de moins d’une minute pour savoir que le lien ne parlait même pas de ce qu’il était sensé justifier. (pas eu besoin d’essayer de comprendre)

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#32 15/10/2021 04h06

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Le blockchain c’est comme le .com en l’an 2000, non? On en met partout même llà où ça n’a aucun rapport et pouf ça prend de la valeur comme par magie?


A mon grand dam

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#33 15/10/2021 09h02

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AlexandreIF a écrit :

Vous n’avez pas pris le temps de vous inscrire et vous jugez … c’est terrible.

Donc il faut fournir mon mail à un infopreneur adepte de la publicité agressive pour avoir des informations ?

Vous connaissez l’entonnoir de captation du client ?
C’est un classique en marketing.
Si vous avez besoin de comprendre cette notion, "un créatif" en parle dans ses vidéos!

AlexandreIF a écrit :

Sachez par exemple que les rendements NE PEUVENT PAS être affiché au membre non vérifié cela fait partie de la loi, allez sur n’importe quel site de crowdfunding (clubfunding, fundimmo & co) et dites-moi si vous avez accès aux informations sur les projets ?

Vous êtes en train de me dire que toutes les SCPI, tout les fonds côtés en bourse, toutes les assurances vies et toutes les banques qui affichent des rendements sont hors la loi ?
D’ailleurs, même les vendeurs immobiliers, comme les pinel annoncent des rendements avant inscription.
En regardant, je trouve bien les rendements sur des sites de crowfunding!

Bref, si vous y croyez, c’est juste que vous n’avez pas encore compris le concept de pigeonnage.

L’autre détail, est que bricks n’est pas une site de crowdfunding.
C’est un site de vente de royalties qui utilise les codes des sites de crowfunding.

Vous n’arrivez pas à faire la distinction entre un vendeur de royalties et un site de crowfunding ?
C’est assez grave de ne pas faire la distinction.
Surtout pour quelqu’un qui joue le commercial pour la marque.

La vraie question, est n’avez vous pas compris le modèle de ce genre de structure ?
Ou l’avez vous compris, mais vous omettez volontairement de le dire pour ne pas faire fuir vos filleuls, qui vous rapporte de l’argent ?

AlexandreIF a écrit :

Et puis, si je peux me permettre, monter un scam sur de l’immobilier en France il faut être un sacré débile …. Les ventes immobilières sont toutes diffusées publiquement quelques mois après les ventes… ça fait partie de l’open data mis en place ces dernières années

Suffit de dire que c’est chez le notaire, que ça apparait pas car structure de SCI, que l’achat a été retardé, que le prix d’achat annoncé était avec les travaux (censé être payé par le crédit…), voir même que c’est quantique !
Suffit de voir les 1ers royalties, qui étaient promis en juillet, puis aout, puis au final versé mi septembre pour bricks.
Plus de 2 mois de retard, c’est normal…
Et je préfère ne pas parler du montant versé qui est différent entre l’affichage sur le site, le 1er versement annoncé, et le calcul correctif.
Du vrai travail d’amateur!
Pourtant le produit en croix, (nombre de bénéficiaire, montant de loyer reçu, combien par bénéficiaire), c’est enseigné aux primaires.
C’est dommage qu’un pharmacien ne maitrise pas se genre de calcul…

Au final, je regarde et rien n’est sérieux, tout est bancal, et les collègues infopreneurs défendent le modèle qui les rémunère bec et ongles!
Bref, venant du monde des infopreneurs, rien de plus habituel!

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#34 15/10/2021 12h55

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AlexandreIF, le 14/10/2021 a écrit :

Pour répondre au downvote de ma réponse : effectivement vous êtes propriétaire d’actions d’une société qui détient uniquement le bien et non directement du bien lui-même Il est IMPOSSIBLE aux USAs de fractionner directement de l’immobilier (la loi l’interdit). Mais cela ne change pas fondamentalement grand-chose et peut même s’avérer protecteur pour les investisseurs.
Et en toute franchise, je me fiche bien de faire de la pub de mon blog, je réponds à une critique émise envers mon contenu et j’ai essayé de vous apporter un peu de valeur au passage. Bonne soirée !

Et

AlexandreIF a écrit :

Votre erreur est de considérer les royalties comme un prêt, une obligation ou un minibon, il s’agit d’un contrat de rémunération et le financement participatif ne se limite pas à de la dette.
1 - Lorsque vous donnez votre argent en échange du contrat de rémunération, vous n’avez pas de "principal" - comme pour une obligation - qui vous sera remboursé à terme
2 - Aucune somme ne vous est due à échéance. Cela veut dire que si la société financée au travers de WeDoGood fait faillite, vous aurez le droit à 0 € et vous n’êtes pas détenteur d’une dette, vous ne pourrez donc pas faire valoir vos droits comme créanciers.
3 - Votre rémunération est définie par le contrat, dans le cadre de WeDoGood c’est une fraction du Chiffre d’affaire d’une société, dans le cadre de Bricks c’est une fraction des loyers nets de toutes dépenses.

Bref, tout est dit . En achetant un token, vous achetez la promesse d’une rémunération mais :
- vous n’êtes pas actionnaire
- vous n’êtes pas associé
- vous n’êtes pas créancier
- vous n’êtes pas copropriétaires des biens.

Donc a minima, ca serait bien d’arreter de dire "vous achetez une part d’un parc immobilier". Vous devriez dire "vous achetez la promesse d’un revenu dont la sûreté juridique provient d’un parc immobilier générant les ressources pour verser ce revenu".

Qu’un investisseur choisisse d’investir dans une promesse, c’est légitime, et c’est vieux comme principe. Ca existait déjà au moyen âge. Le token n’est que la dernière version d’un mécanisme d’investissement spéculatif, sans que ce soit péjoratif, qui existe depuis que l’homme parie son investissement sur la promesse d’un retour futur.

MAIS on ne peut pas vendre la promesse comme étant l’équivalent d’un titre de propriété. Le propriétaire d’un token n’est propriétaire … que du token et du contrat lié à ce token, ici la promesse d’un revenu. Il n’est en aucun cas propriétaire de la société ni des immeubles appartenant à la société.

Ce n’est donc pas la même chose d’acheter un token ou d’acheter une share de la société cible, et prétendre que c’est la même chose, c’est une déformation de vérité qui peut avoir des conséquences juridique pour le conseiller que vous êtes.

Sur "la société existe depuis 2 ans", en terme de garantie … Madoff ? Aristophil ? MarbleArt ?

Une fois le contexte en place, pour ma part, que chacun assume son investissement.

Celui qui comprend le token et peut me restituer clairement la différence juridique entre posséder ce token et posséder une créance (obligation) ou un titre (share, action, part social) de la société cible peut investir.

Celui qui n’en est pas capable et confond token et "je possède x% de tel immeuble" …. devrait passer son chemin.

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#35 15/10/2021 14h59

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AlexandreIF a écrit :

Je comprends pas cette fixette sur l’affiliation dans mon article ? Elle clairement annoncé, j’ai bossé, je suis rémunéré par mon travail, il y a pas grand chose à dire de plus.

Si, il y a une chose à dire, une seule certes, mais massive : vous êtes venu ici faire de la publicité pour votre blog, et au travers de cela, pour ces startups qui vous rémunèrent. C’est contraire au point 3 de la charte que vous n’aviez pas du bien lire :

La Charte du forum a écrit :

3. De prospection commerciale ou racolage quelconque, vous vous abstiendrez

AlexandreIF a écrit :

Ah si, Je vais vous décevoir, l’article m’a rapporté même pas l’équivalent d’une journée de mon activité professionnelle et j’y ai passé l’équivalent de plus d’une semaine de travail…

Si vous acceptez de bosser en faisant du guerilla marketing pour des startups et, pour cela, d’être payé des clopinettes, au prétexte qu’elles sont intéressantes/disruptives/sympathiques/vous-n’en-connaissez-pas-qui-paient-mieux (ou toute autre raison), c’est votre problème. Il n’empêche que vous êtes là pour faire de la pub en étant rémunéré pour, et que du coup tous vos messages sont biaisés en faveur de ces entreprises, et ça c’est : niet.

Dernière modification par Bernard2K (15/10/2021 15h34)


Les vacances sont finies, au travail !

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#36 15/10/2021 16h02

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AlexandreIF a écrit :

1 - Aujourd’hui, la blockchain n’apporte pas plus de sécurité, le niveau de sécurité et celui du sous-jacent

Nous sommes d’accord. Pourtant c’est étrange, les infopreneurs parlent de blockchain à tout bout de champ ou presque, comme si c’était une garantie quelconque de sécurité. Un peu comme si je disais que "grâce aux tableaux croisés dynamiques Excel, votre investissement est sécurisé".

la rémunération peut être amélioré de quelques points potentiellement grâce au partage de liquidité (liquidity providing)

Pouvez-vous détailler dans le cadre de RealT ? C’est en place, c’est prévu, vous l’avez testé ?

Pouvez-vous me dire sur quel produit physique d’immobilier fractionné (SCPI par exemple), vous allez pouvoir (…) Tout cela accessible à un particulier avec quelques dizaines/centaines de dollars. (…)  On est à l’au[b]e d’un truc qui peut être véritablement énorme.

Vous ne répondez pas vraiment à la remarque, et vous quittez l’univers du rationnel pour tomber dans le communicatif et l’incantatoire : "vous vous rendez compte de ce que vous pouvez/pourriez faire avec ?", "c’est vraiment pas cher", "c’est pour tout le monde", c’est peut-être même bien la prochaine révolution". On trouve les mêmes formules sur les petits écrans dans les rayons de produits d’entretien à Carrefour.


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#37 15/10/2021 19h45

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INTP

Bonsoir,

xazh a écrit :

Bref, tout est dit . En achetant un token, vous achetez la promesse d’une rémunération mais :
- vous n’êtes pas actionnaire
- vous n’êtes pas associé
- vous n’êtes pas créancier
- vous n’êtes pas copropriétaires des biens.
Donc a minima, ca serait bien d’arreter de dire "vous achetez une part d’un parc immobilier".

Exactement, il n’y a aucune garantie (voir mon message précédent ainsi que ce site).

Si ça tourne court, si le site ferme, si ce "business" capote, que vous restera-t-il concrêtement ? Un joli token non côté basé sur un contrat de royalties qui ne seront plus versées ? Je ne vois pas qui voudra vous racheter un truc pareil… Tout ceci plus l’insistance de blogueurs encaissant des parrainages évoquent pour moi des similitudes avec un Ponzi… Soyez prudents.

Cordialement,

Eric

Dernière modification par EricB (16/10/2021 12h05)


=== 👍+1 === Ressources anti-arnaques === Ne pas nourrir les trolls ===

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#38 02/04/2022 14h38

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Investisseur depuis un moment sur ce type de projet. je n’ai jamais eu aucun soucis (paiement dans les temps etc …) par contre j’ai été voir les projets récents, et ça semble sur-évalué, non ?



Si quelqu’un s’y connaît un peu dans l’immobilier a Detroit et Chicago ? Mais les derniers deals ne semblent plus aussi intéressant que les précédents ?

Par exemple, le premier "13835 La Salle Blvd, Detroit, MI 48238" est évalué $ 752,100 ce qui signifie qu’il est acheté non loué … alors que jusqu’à présent ils sont achetés déjà loués.

Dernière modification par RetraiteVietnam (02/04/2022 14h42)


Hugo

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#39 02/04/2022 16h07

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Bonjour RetraiteVie,

Je m’intéresse moi-même à RealT et ai passé pas mal de temps récemment à étudier le projet. A ce stade, j’ai pris un token symbolique pour suivre. Mes recherches m’ont assez convaincu du sérieux de la chose et des porteurs du projet, ce qui me gêne pour l’instant est que je considère que les loyers rémunèrent le risque immobilier, mais pas vraiment le risque associé aux crypto (réglementaire, fiscal, technologique), qui est un peu dur à évaluer pour moi. Demain Realt fond les plombs, certes on reste propriétaire des LLC détenant les actifs, dans les faits pour trouver quelqu’un qui assurera la gestion ou revente des actifs, reprendra la gestion des tokens, nous reversera les fonds etc… ça m’a l’air bien compliqué. Aussi, difficile de savoir avec certitude comment on est taxé là-dessus.

Concernant les valorisations, je n’ai pas vraiment d’avis, en revanche si l’immo US se comporte comme en France, un immeuble résidentiel vide aura un prix supérieur à un immeuble loué (contrairement à l’immobilier commercial où c’est l’inverse).


« Investing is simple. It's the financial industry that works hard to make it complex. » Robert Rolih

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#40 02/04/2022 18h33

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Bonjour RV et Sheeploser,

Pour le dernier bien, effectivement il est non loué, mais aussi il doit être complètement rénové. A noter qu’ils annoncent un prix a 750k qui comprend 230k d’achat, 420k de renovation, 25k de reserve et 75k de frais RealT. A chacun de décider sur le bien fondé des frais. Ils donnent en général une présentation des biens dans les lives youtube (1x/2 semaines, prochain la semaine prochaine normalement, qui devrait parler de ce bien).

Les biens proposés ont en effet pas mal évolué, avec changement de la typologie (passage de maisons individuelles et petits immeubles à de moyens immeubles + quelques explorations: 1 résidence étudiante, 1 résidence touristique, 1 résidence à contrat entreprise, et là le dernier projet, un house flip), pratiquement plus de S8, rendements moins importants), ce qu’ils ont expliqué par une forte augmentation des prix immobiliers aux US et notamment sur leurs marchés de la rust belt, et forte compétition des particuliers sur le marché des maisons individuelles et petits immeubles, et des fonds sur les gros gros immeubles ce qui les oblige désormais à se placer sur des immeubles de taille moyenne (avec probablement aussi la volonté de faire de plus gros tickets de vente également).

Pour les valorisations, il est parfois possible de trouver un historique des transactions sur Zillow.

Pour la taxation, de ce qu’ils ont expliqué, ils vont faire du ROC sur les premières années, après..

Comme dit précedemment les précautions d’usage sont de mise.

Dernière modification par Liberty84 (02/04/2022 18h47)


“It ain’t what you don’t know that gets you into trouble. It’s what you know for sure that just ain’t so.” M.Twain

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#41 26/04/2022 13h23

Banni
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Bonjour

Je tiens à signaler avant tout que je n’ai aucun blog ni site internet pour promouvoir RealT.

Quoiqu’il en soit aujourd’hui si bien évidement il est impensable pour moi de conseiller ce type de solution,  je m’y intéresse toutefois à titre personnel, par curiosité.

A ce jour je n’ai investi que 150 $ afin d’obtenir les contrats. Mais n’étant pas bilingue je n’ai pas encore vérifié ces derniers afin de bien comprendre ce que l’on possède réellement, contractuellement.

Si quelqu’un souhaite obtenir l’un de mes contrats signé, je le lui fournirai afin qu’il puisse se faire une idée après traduction.

Je trouve le principe intéressant pour plusieurs raisons : le rendement, la liquidité et la volatilité. 

En effet aujourd’hui aucune SCPI n’investit aux US, il donc est difficile de comparer ce deux solutions.
Les SCPI ne sont de plus pas du tout liquides. Pour plus de liquidité, il faut alors s’orienter vers les OPCI.

Autre solution, les Reits ne permettent que rarement aujourd’hui une rentabilité équivalente en résidentiel, du moins je ne crois pas, et surtout la volatilité des Reit est bien supérieure pour une liquidité plus ou moins équivalente. De même si la Reit s’écroule l’investisseur risque fort de perdre ses billes.

Je trouve donc le sujet intéressant même si aujourd’hui je ne me vois pas mettre des centaines de milliers d’€ comme je le fais pour des SCPI

Dernière modification par saubek (26/04/2022 13h51)

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#42 26/04/2022 17h30

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saubek a écrit :

Quoiqu’il en soit aujourd’hui si bien évidement il est impensable pour moi de conseiller ce type de solution,  je m’y intéresse toutefois à titre personnel, par curiosité.

Qu’on s’intéresse à un mécanisme, voire qu’on y investisse, n’est en aucun cas un problème, du moment que l’on sait ce qu’on achète, pourquoi, et qu’on n’interprète pas de travers ce qui est convenu. Typiquement, posséder une part de SCPI, c’est posséder une part de cette société, il y a un lien "physique" de propriété. Posséder un token, à ce jour, rien ne justifie la correspondance, au plan juridique, avec la propriété d’une part de la structure possédant le ou les immeubles qui sont "représentés" par le token.

Du coup, faute d’une preuve juridique, il serait optimiste de le considérer, comme cela a été fait, comme un titre de propriété.

Une fois qu’on sait que posséder une action en direct ce n’est pas la même chose que "placer son argent sur un système qui réplique l’évolution de l’action mais sans en transférer la propriété", l’un ou l’autre, chacun sait ce qu’il possède et assume ses choix.

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#43 26/04/2022 17h39

Banni
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Je suis tout à fait d’accord.

Reste à voir ce que dit le contrat et voir si en matière de propriété un Token peut représenter juridiquement une part de LLC. Personnellement je ne puis ni confirmer ni infirmer cette information.

Donc finalement tant que personne ne connait le droit appliqué là-bas et que personne n’a traduit un contrat signé à l’acquisition d’un TOKEN, en discuter sera stérile.

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#44 26/04/2022 18h35

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Hum …

Raisonnons par l’absurde : si un token est exactement la même chose qu’une part de LLC, alors c’est une part de LLC. Mais si c’est une part de LLC juridiquement, c’est donc vendu de la même manière (communication, données légales, procédures, etc …), ce qui n’est pas le cas.

Donc …

Personnellement, quand je relis certains posts, j’ai l’impression que certains pensent que louer le terrain sur lequel on construit sa maison équivaut à acheter le terrain avant de construire. Je n’ai aucun souci avec celui qui loue en sachant, mais j’ai un souci avec celui qui confond en prétendant savoir, et qui demain viendra pleurer qu’il n’avait pas compris et qu’il a été "arnaqué" (par rapport à d’autres produits antérieurs, y compris des titres financiers américains répliquant des sous jacents sans lien juridique directs, vu que ce schéma a déjà existé, sans token certes, avec des certificats papiers, mais tout de même, la différence semble bien faible)

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#45 26/04/2022 19h09

Banni
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Je suis d’accord avec vous.
Et j’aurais du mal à être en désaccord de toute façon, ne connaissant rien des règlementations en vigueur aux US sur la vente de parts de LLC et donc la vente éventuelle de part de Token qui la représenteraient, juridiquement ou symboliquement.

Quoiqu’il en soit il sans lever ce "doute", ce qui n’est pas proche d’arriver, je déconseille quiconque d’y investir plus que ce qu’il n’accepte de perdre en totalité.

D’ailleurs ayant regardé pas mal de vidéos, tous les soit-disant influenceurs et experts crypto sur YOUTUBE y investissent des sommes ridicules.

Le dernier en date que j’ai vu parle d’un montant de 1500 $ en tout ce qui me semble être le minimum syndicale pour en faire une vidéo YOUTUBE et se faire encore un peu de pépètes, mais qui me semble assez ridicule pour préparer une rente et/ou une retraite …

En gros ils investissent pour parler du produit et pour faire des vidéos, voir pour gagner des commissions sur l’affiliation de RealT, mais certainement pas pour avoir des revenus complémentaires. 10% de 1500 $ merci la rente …

Donc pour résumer si vous préférez mettre 1000 $ sur RealT plutôt qu’au casino de DEAUVILLE, faites donc ! Mais ça s’arrête là pour moi pour le moment. Mon argent continuera d’aller en ce qui me concerne sur les SCPI - OPCI - SCI

Bien cordialement
Emmanuel

EDIT : Retour de RealT

RealT a écrit :

Oui, la loi US est agnostique en ce qui concerne le mode de représentation des parts/actions.
C´est à dire que cela peut être fait sous la forme de papier, reçu ou token.

Le token est la part elle même que vous détenez, de la même manière qu´un autre support.

En signant le contrat, cela vous permet de faire partie des actionnaires de la LLC, INc à qui appartient cette propriété.

C´est la blockchain qui détermine le nombre de part/actions que vous détenez à tout moment.

A voir ce que ça vaut …

Dernière modification par saubek (26/04/2022 20h36)

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#46 27/04/2022 02h22

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"Oui, la loi US est agnostique en ce qui concerne le mode de représentation des parts/actions.
C´est à dire que cela peut être fait sous la forme de papier, reçu ou token."

Non non non. Au risque d’exposer le site à la colère de cette société, cela me semble être au mieux une déformation de la vérité.

Une action est une action. C’est une qualification juridique précise, qui a des conséquences. Une action, une part sociale, un titre de proprité, sont des éléments définis par la loi, dans tout pays. Les status d’une entreprise sont de type conventionnel, comme l’est un contrat, mais les statuts sont communs à tous les associés / actionnaires. Les statuts changent simultanément pour tous.

Un contrat est par définition entre les signataires de ce contrat, et uniquement de ce contrat. 2 transactions différentes, 2 contrats différents. Rien ne permet de garantir que 2 contrats sont strictement identique. Or ce n’est pas possible de modifier les droits d’une action pour chaque souscripteur, à chaque transaction. Le "contrat" liant une action à l’entreprise, ie les statuts, est unique pour tous les actionnaires quelque soit les transactions futures.

A aucun moment il n’est possible de prétendre qu’un truc lié à un contrat individuel peut s’assimiler à une action liée à des lois et un contrat collectif commun à tous.

La preuve que vous possédez une action, c’est différent. Ce peut être un acte, un document certifié, une ligne sur un relevé de compte et pourquoi pas, pour se moderniser, un token certifiant le transfert de possession entre deux entités d’une action précise.

Est-ce que RealT communique spécifiquement en précisant que vous entrez au capital de RealT avec toutes les conséquences d’une entrée formelle au capital ? Non. Donc ce n’est pas ce qu’elle propose. Et si ce n’est pas ce qu’elle propose, c’est que son token n’est pas une preuve de possession d’action, et donc n’a pas la valeur d’une action.

Pour le coup, cette réponse de RealT m’agace un peu … voire beaucoup.

Sans les accuser frontalement de fraude, l’accumulation pose question :
- présentation d’un token similaire à une action, mais sans jamais écrire "c’est exactement une action".
- comm 2.0 avec pas mal de "les vieux ne vont rien comprendre, blockchain tout ca, trop nouveau pour eux", comme si la nouveauté technique à elle seule certifiait que ca n’avait aucun rapport avec avant. Le support de l’argent a évolué dans le temps … mais pièces ou billets ou cheques ou CB, le concept reste fondamentalement le meme.
- maintenant à nouveau "la représentation d’action est libre", ce qui autojustifie la position du site principal, mais toujours en évitant soigneusement d’écrire une formule qui derait plus simple, plus directe, mais juridiquement plus contraignante : "un token représente l’action que vous achetez lorsque vous souscrivez". Clair, net, opposable juridiquement.

Et justement, quand une entreprise refuse d’écrire ce qui pourrait lui être opposable devant un tribunal, personnellement, ca me titille…

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#47 27/04/2022 08h56

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A noter en Suisse il semble qu’une réelle expérience de tokenisation des actions ait été faite.

Ils précisent en particulier :

a écrit :

La décision a été prise de créer une véritable action tokénisée, le premier jeton-action, avec laquelle un token serait égal en tout point à une action au sens de la loi, le but étant de procurer à un détenteur de token les mêmes droits et le même niveau de protection légale qu’à un actionnaire traditionnel. Nous voulions proposer une évolution radicale des autres tokens existants à ce moment-là qui simulaient des actions au travers de contrats de droit privé entre l’émetteur et l’acheteur, ce qui procure bien moins de protection à l’investisseur

Cependant pour vendre à des clients institutionnels, il semble nécessaire de revenir à une forme de titre habituelle (avec code ISIN), ce qui peut être fait à la discrétion de la société.

Pour des titres de sociétés cotées, il me semble en revanche que le chemin sera encore bien long à parcourir avant d’être en mesure de respecter l’ensemble des règles de marchés, une première étape pourrait être l’utilisation de tokens associés à des contrats de produits dérivés.

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#48 27/04/2022 11h13

Banni
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xazh a écrit :

Est-ce que RealT communique spécifiquement en précisant que vous entrez au capital de RealT avec toutes les conséquences d’une entrée formelle au capital ? Non. Donc ce n’est pas ce qu’elle propose. Et si ce n’est pas ce qu’elle propose, c’est que son token n’est pas une preuve de possession d’action, et donc n’a pas la valeur d’une action

Attention toutefois le token n’est pas censé faire entrer dans le capital de RealT mais bien de la LLC qui détient le parc immobilier.

Maintenant est-ce que cela est vrai et possible sincèrement je n’en ai aucune idée et je n’ai absolument pas la motivation de traduire les 81 pages du contrat signé pour mon token de 50$

Je ne peux pas non plus le mettre en partage sans le modifier car il mentionne des informations confidentielles. Donc si quelqu’un est motivé pour le lire je peux faire un copié collé du texte sans les données confidentielles.

En cherchant un peu on trouve des choses qui s’en approche, même en France:

"La France a été une des premières juridictions à reconnaître la tenue du registre d’actions sur la blockchain. Depuis, d’autres pays l’ont copié comme le Luxembourg", fait remarquer Matthieu Lucchesi, avocat chez Gide, spécialisé dans la fintech, qui fait référence à l’ordonnance blockchain publiée fin 2017
Les actions tokenisées, le futur de la Bourse

Ou encore le site Suisse Tokénisation d’actions
Amenez vos actions sur la blockchain et activez des transferts instantanés 24/7, des échanges décentralisés, une cap table automatisée et un accès à votre capital aux investisseurs du monde entier !

Je ne crois pas qu’il soit si facile que ça de connaitre la réglementation à ce sujet et surtout dans d’autres pays.

Par contre je reconnais que dans le doute mieux vaut être méfiant.
J’ai l’impression que RealT est une société sérieuse, mais cela reste une impression et je ne peux pas construire un patrimoine sur une impression.

Edit : le poste au dessus mentionne aussi le site Mt PELERIN de suisse

Dernière modification par saubek (27/04/2022 11h17)

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#49 19/05/2022 13h25

Membre (2022)
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Cher Xash,  Je pense que vous n’avez n’as pas lu ce que RealT fait.  J’aime croire que je m’y connais très bien en droit US.

RealT propose des ACTIONS d’une C-Corp (équivalent d’une SA ou SAS ici -- le modele LLC a été délaissé il y a plus d’un an) qui détient une seule propriété, sous forme de Token Cryptographique.  C’est parfaitement possible et reconnu:

Ce sont des "Security Tokens". 

Et c’est absolument ce que RealT communique, précisément et clairement et c’est ce que les contracts que RealT font signer à chaque transaction expliquent et expriment de façon directe et incontrovertible.  Une action est une action.  Qu’elle soit sous forme de certificat ou d’enregistrement digitale, ou sous forme de token cryptographique. 

Vous demandez avec une certaine irritation si RealT communique que vous entrez au capital de RealT en achetant un Token.  C’est bien montrer que vous vous emballez sans avoir pour autant recherché ne serait-ce que rapidement l’offre de RealT.   Nous n’achetez jamais une action de RealT.  RealT vous propose de devenir Actionnaire, par le biais d’un SECURITY TOKEN, d’une C-Corp qui détient UNE SEULE propriété immobilière.  Ainsi, le token est différent pour chaque propriété.  Il n’y a pas "un token" RealT.  Les contrats du souscriptions (Private Placement Memorandum et Subscription Agreements) sont particulièrement complet et professionnels. 

Cela amène de nombreuses complexités administrative, juridique et marketing.  Oui.  Jusque là, RealT a opérer avec une transparence remarquable.

Pour info: je détiens en effet plusieurs "realtokens" -- exprimant chacun une C-Corp différente détenant un immobilier unique.  Je n’ai pas investis de gros montants, mais je suis la compagnie et son évolution.



xazh, le 27/04/2022 a écrit :

"Oui, la loi US est agnostique en ce qui concerne le mode de représentation des parts/actions.
C´est à dire que cela peut être fait sous la forme de papier, reçu ou token."

Non non non. Au risque d’exposer le site à la colère de cette société, cela me semble être au mieux une déformation de la vérité.

Une action est une action. C’est une qualification juridique précise, qui a des conséquences. Une action, une part sociale, un titre de proprité, sont des éléments définis par la loi, dans tout pays. Les status d’une entreprise sont de type conventionnel, comme l’est un contrat, mais les statuts sont communs à tous les associés / actionnaires. Les statuts changent simultanément pour tous.

Un contrat est par définition entre les signataires de ce contrat, et uniquement de ce contrat. 2 transactions différentes, 2 contrats différents. Rien ne permet de garantir que 2 contrats sont strictement identique. Or ce n’est pas possible de modifier les droits d’une action pour chaque souscripteur, à chaque transaction. Le "contrat" liant une action à l’entreprise, ie les statuts, est unique pour tous les actionnaires quelque soit les transactions futures.

A aucun moment il n’est possible de prétendre qu’un truc lié à un contrat individuel peut s’assimiler à une action liée à des lois et un contrat collectif commun à tous.

La preuve que vous possédez une action, c’est différent. Ce peut être un acte, un document certifié, une ligne sur un relevé de compte et pourquoi pas, pour se moderniser, un token certifiant le transfert de possession entre deux entités d’une action précise.

Est-ce que RealT communique spécifiquement en précisant que vous entrez au capital de RealT avec toutes les conséquences d’une entrée formelle au capital ? Non. Donc ce n’est pas ce qu’elle propose. Et si ce n’est pas ce qu’elle propose, c’est que son token n’est pas une preuve de possession d’action, et donc n’a pas la valeur d’une action.

Pour le coup, cette réponse de RealT m’agace un peu … voire beaucoup.

Sans les accuser frontalement de fraude, l’accumulation pose question :
- présentation d’un token similaire à une action, mais sans jamais écrire "c’est exactement une action".
- comm 2.0 avec pas mal de "les vieux ne vont rien comprendre, blockchain tout ca, trop nouveau pour eux", comme si la nouveauté technique à elle seule certifiait que ca n’avait aucun rapport avec avant. Le support de l’argent a évolué dans le temps … mais pièces ou billets ou cheques ou CB, le concept reste fondamentalement le meme.
- maintenant à nouveau "la représentation d’action est libre", ce qui autojustifie la position du site principal, mais toujours en évitant soigneusement d’écrire une formule qui derait plus simple, plus directe, mais juridiquement plus contraignante : "un token représente l’action que vous achetez lorsque vous souscrivez". Clair, net, opposable juridiquement.

Et justement, quand une entreprise refuse d’écrire ce qui pourrait lui être opposable devant un tribunal, personnellement, ca me titille…

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#50 23/05/2022 14h14

Membre (2022)
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Bonjour à tous.

Je me suis inscrit car ce post m’a bien fait flipper… Je suis un nouvel utilisateur du monde de la crypto depuis 2 ans environ. J’ai donc découvert beaucoup de choses ces dernières années et plus particulièrement le sujet qui nous intéresse ici : RealT.

J’avoue que quand j’ai lu les premiers posts et que j’ai vu des Madoff, Ponzi, pyramide ou pigeons apparaitre, je me suis un peu senti le dindon de la farce ^^.

J’ai en effet investi quelques milliers d’euros depuis 2021 via RealT et mes recherches du début me semblent bien maigres par rapport à tout ce que j’ai pu lire depuis quelques jours en parcourant ce post.

Quoi qu’il en soit, aujourd’hui, je suis un peu rassuré, car je pense qu’en 2021, lorsque ce post a démarré, les choses étaient un peu différentes de ce qu’elles sont à présent. Notamment sur le sujet épineux de ce qu’on obtient lorsqu’on donne 50$ à RealT.

L’en-tête du document d’offre d’achat du premier bien que j’ai acheté mi-2021 précise :
Ce que je comprends ici, c’est que mi-2021, on achetait bien un droit à obtenir des intérêts et non des parts de société.
Pas plus tard que la semaine dernière, j’ai, à nouveau, acheté des tokens. L’en-tête du document d’offre d’achat est à présent sous cette forme :

Ce que je comprends ici, c’est qu’en 2022, on achète bien, à présent, des parts d’une société (et plus bas dans le document, on peut lire que c’est cette société qui détient le bien immobilier).

Pour avoir acheté beaucoup de tokens différents depuis mi-2021 donc, je peux vous dire que cette en-tête a été modifiée entre le 02/10/2021 et le 07/10/2021.
J’ai en effet acheté des tokens le 02/10 avec l’en-tête spécifiant qu’on achète un droit à percevoir des intérêts et d’autres tokens le 07/10, précisants qu’on achète des parts de société. Depuis cette date du 7 octobre, on achète donc bien à présent des parts de société et non plus des droits à percevoir des intérêts.

Je suis quelqu’un de plutôt confiant dans la nature humaine (ça ne fait pas bon ménage avec les finances et l’investissement, j’en conviens) mais j’ai plutôt un bon feeling avec RealT ^^. J’ai regardé quelques live sur Youtube et ils m’inspirent confiance (comme Madoff en son temps me diront les plus réfractaires wink ). Je suis conscient que ce n’est que purement subjectif, mais j’ai vu pas mal de véhémence pour le projet depuis le début du post et je pense qu’un peu de bienveillance (tout du moins de bénéfice du doute) serait plus constructive ^^.

Un dernier point factuel : depuis le mois d’août 2021 (mon premier achat de token RealT), je n’ai rencontré aucun souci de rentabilité. Les loyers sont toujours tombés, sans problèmes et j’ai eu affaire au support suite à une mauvaise manip de ma part avec ma Ledger : ils ont été hyper réactifs et efficaces. Donc de mon point de vue, ça fonctionne bien.

Ma seule vraie crainte par rapport à RealT (et qui a déjà été évoquée ici je crois), c’est en effet que contrairement à beaucoup de mes investissements cryptos, les investissements via RealT sont, par nature centralisés : Si RealT se casse la gueule, je ne suis pas certain qu’on puisse trouver un repreneur qui pourra gérer les biens et verser les rentes sous forme de crypto (car ça demande à mon avis une sacrée base de technicité). La question se pose moins pour des actifs de type SCPI qui peuvent être repris par n’importe qui (ou presque) en quelques mois…

Voilà, j’espère ne pas me faire lyncher ou traiter de collabo : je ne suis absolument pas affilié à RealT, j’ai bien un lien d’affiliation (comme tous les tokens holders), mais je ne le communiquerai pas ici. Je ne suis qu’un français moyen qui essaye de répandre un peu de ce que je pense comprendre afin d’améliorer la connaissance globale.

Peace.

[Edit] Correction du texte pour une meilleure compréhension (car c’était quand même pas très français à quelques endroits)

Dernière modification par GoToon (23/05/2022 14h23)

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