Bed43fr [31] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport)

Surin

Les 5 % que vous mentionnez ne concernent que les biens en copropriété. Lorsque que l’on achète ce type de bien, on achète des mètres carrés (partie privative + quote-part de parties communes).
Bed43fr achète un immeuble donc une parcelle. Il n’existe aucune garantie sur la superficie réelle de cette parcelle bâtie. Très souvent les notaires insèrent une phrase du genre « Le vendeur ne confère aucune garantie de contenance du terrain ni de superficie des constructions » ou alors mentionnent la contenance cadastrale, qui a une valeur fiscale (et aucunement une valeur juridique !). A l’avenir, je ne serai pas surpris que la loi nous oblige de borner les parcelles mises en vente…

J’ai contacté l’ANAH de l’Aude pour savoir quel était le plafond des loyers en "social" et il est de 7€ le m². Je me demande si ce sont des m² au sol ou "carrez" car l’appart du 2ème étage fait 46m² mais une bonne partie (de l’ordre de 8 à 10m²) est sous les 1,80m.
S’ils prennent la surface au sol ça pourrait être intéressant car en loyer social et un conventionnement ANAH avec travaux je pourrai avoir un loyer équivalent à ce que j’aurai en louant normalement.
Avec le conventionnement ANAH, comme nous sommes en zone C, je pourrai déduire 50% des loyers de mes revenus fonciers.
Donc j’étudie cette option, je n’en suis qu’aux premières démarches.

L’autre option étudiée est de passer l’appart du 2ème étage en LMNP, je dois voir avec l’AI s’il y a un marché pour le meublé à Castelnaudary.
Avec 400€ de loyer HC par an je pourrai être sous les 5000€ et donc être exonéré de CFE. Ca semble une bonne piste si le conventionnement ANAH ne peut pas se faire ou s’ils ne tiennent compte que des m² "carrez" (mon immeuble n’a pas de copro donc ce n’est pas du carrez mais c’est pour parler des surfaces avec plus de 1,80m de hauteur sous plafond).

Petit update sur ce dossier (idr de 3 T3 à Castelnaudary)

D’abord j’ai complètement abandonné l’idée du conventionnement ANAH.
Concernant le neveu occupant à titre gratuit du T3 mansardé il vient de signer un bail avec caution visale (caution étudiant) qui prendra effet au changement de propriétaire. Il part en juin, on fera les travaux à ce moment là, j’ai mis environ 12000€ de devis travaux dans le prêt, on verra si on utilise tout ou pas (ça dépend de l’état du parquet, difficile à voir tant qu’il y a les meubles).

Concernant le prêt justement on l’a signé hier soir : 1.04% + 0.51% d’assurance dégressive (ce qui équivaut bien aux 0.27% fixes attendus).
Pour l’assurance je me demande si je ne trouverai pas mieux ailleurs (65€/mois au début quand même… je trouve ça cher), je verrai ça dans un second temps, dans les papiers du crédit il est bien dit que je peux changer.
Qu’en pensez-vous ? J’ai 44 ans non fumeur.

Voilà sinon on peine à obtenir la facture des travaux qui sont sensés avoir été fait sur la toiture il y a 2 ou 3 ans à la suite d’une infiltration, j’ai fait intervenir le notaire pour qu’il demande au vendeur de la fournir (on se demande si ça cache pas quelque chose, on est devenu très suspicieux…).

La visite de courtoisie est prévue le 27 mars ainsi que la signature du mandat avec l’agence.
La signature de l’acte authentique est prévu le 31 mars.

Donc ça avance, et plutôt dans le bon sens

Ultime update sur ce dossier car il n’y a plus grand chose d’intéressant à raconter.

Côté notaire :
Nous avons donc signé l’acte authentique le 31 mars. Bizarrement le vendeur n’a pas donné sa taxe foncière au notaire ce qui fait que nous n’avons pas eu à faire de chèque, peut-être nous la réclamera-t-il lorsqu’il recevra la prochaine… C’est inscrit dans l’acte donc il faut s’y attendre, pas de souci avec ça.
Côté agence :
Dans la foulée nous avons signé le mandat de gestion avec l’agence qui avait déjà le bien en gestion avec le proprio précédent, quelques jours avant la signature nous avons essayé de négocier les tarifs, mais nous n’étions pas en position de force. De toute façon les concurrents sur Castelnaudary étaient au même prix.
Côté travaux :
Nous avons payé l’acompte au peintre la semaine dernière pour les travaux de rafraichissement dans les communs qui doivent débuter semaine prochaine. Nous lui avons demandé un devis pour repeindre l’escalier bois, on avait pas prévu au départ mais on se dit que quitte à faire les murs et le plafond c’est dommage de pas aller au bout.
On a toujours pas reçu le devis de l’électricien pour réparer l’interphone… on va relancer, heureusement que c’est pas urgent
Côté locataires :
Lors de la visite de courtoisie fin mars le locataire du dernier étage qui devait quitter le logement fin juin nous a dit qu’il risquait de rester s’il trouvait du boulot dans le coin. Tant mieux.

Nous avons touché nos premiers loyers comme prévu il y a quelques jours (avril).

Avoir l’avis de taxe foncière est une condition obligatoire pour faire offre auprès du vendeur selon moi. Éventuellement, cela peut attendre le compromis.

Je ne comprends pas qu’on puisse zapper ce point sur un achat immobilier. Par expérience, toute charge estimée par un AI est sous-évaluée (et toute recette sur-évaluée).

Ne pas donner ce document est volontaire (expliquez moi la difficulté à fournir ce document)et ne pas le réclamer est une négligence qui vous coûtera, l’expérience de turboturtle en est un exemple. Je ne suspecte pas le vendeur, je suis certain de sa malhonnêteté.

Quand au choix du peintre par bed43fr, je trouve vraiment que c’est le contraire de ce qu’il faut faire. A savoir : faire un seul devis et demander des avenants ensuite. Vous qui avez fait les éloges d’une formation sur les travaux, la base est de consulter plusieurs artisans avec le même cahier des charges et s’arranger pour ne pas faire de modification ensuite. Vous qui trouvez  docteur peinture amusant, vous devriez plutôt regarder le fond plutôt que la forme de ses vidéos notamment celle "reconnaître un bon artisan". Tout y est expliqué.

Désolé pour ce message pas très agréable mais je vous trouve excessivement légers en gestion…

Effectivement, c’est un peu léger.
C’est curieux que le peintre vous demande un acompte ; par principe, je ne fais pas travailler d’artisan qui demande un acompte sauf si commande d’un élément sur mesure et encore (exemple liner piscine, fenêtre non standard).
Je ne sais pas si c’est une bonne idée de faire passer le peintre avant l’électricien.

Votre agent immo comme votre notaire ont été légers : les miens produisent lorsque j’achète -et exigent à juste titre lorsque je vends- un dossier complet dont la taxe foncière visibles avant même la signature du compromis.

Bon vous m’avez fait un peu peur donc j’ai replongé dans mes mails et pour Puylaurens l’agent immo m’avait envoyé la TF 2020 début mars, je l’ai sous les yeux et ça correspond bien au montant annoncé (la base est très très basse, très éloignée de la réalité, en espérant qu’elle augmente pas trop à l’occasion de la suppression de la taxe d’habitation)

Pour Castelnaudary la TF est très chère donc je doute qu’elle soit fausse. Je pense plutôt que le vendeur empêtré dans son divorce a d’autres chats à fouetter en ce moment qu’envoyer l’avis au notaire.

Comme j’ai acheté sur des villes que je connais bien et sur lesquelles j’ai fait soit pas mal de visites, soit pas mal d’appels ou consulté beaucoup d’annonces je me suis fait une assez bonne idée des TF, je sais quelles villes sont chères et je sais estimer les TF (il m’est même arrivé quelques fois de dire aux AI au téléphone qu’il devait y avoir une erreur sur la TF annoncée tellement elle est éloignée de ce que j’ai l’habitude de voir).
Voilà pourquoi je ne me suis pas inquiété jusqu’ici.

Oui tout à fait, ne pas faire confiance aux AI c’est une chose que j’avais apprise bien avant de débuter dans l’investissement immo. Ce n’est pas valable que pour les agents immo d’ailleurs c’est valable pour n’importe quel commercial payé à la commission. Dans mon boulot je bosse fréquemment en tant qu’acheteur avec des commerciaux pour des contrats à des millions d’euros donc je connais très bien

C’est pour ça qu’en général je précise dans mes posts "l’AI m’a dit" pour que les lecteurs comprennent bien que ce n’est PAS une information béton, au mieux une indication qui amènera une réflexion ou une vérification.

Le coup de l’AI énervé par mes demandes et qui veut plus bosser avec moi je l’ai eu sur cette vente justement (il m’a même fait le coup de la vendeuse qui pleurait à mes demandes! cf quelques posts plus haut) à plusieurs reprise. Je l’ai gentiment remis à sa place et qu’il fasse son métier d’intermédiaire. D’ailleurs annecdote amusante : 3j avant la signature du compromis chez le notaire il m’a même appelé pour me dire qu’il espérait que ça se passerait bien et qu’il était encore temps de tout annuler si je le sentais pas… lunaire! O_O

Faites une recherche sur la notion de réparation des dégradations avec le dépôt de garantie du locataire, sans oublier d’inclure comme mot clé "vétusté".

Update rapide : je suis en train de chercher un peintre pour le T2 à rénover, c’est pas évident en cette période mais j’ai un espoir avec un peintre qui est intéressé et qui a déjà vu le chantier en avril.
Pour la cuisine on a repéré exactement ce qu’il nous faut sur makitchenette.fr, ça rentre pile poil dans le petit espace prévu et les prises et arrivées/sorties d’eau sont au bon endroit. Je ferai l’installation moi-même.

Un locataire a envoyé la résiliation de son bail le lendemain de la signature chez le notaire. On savait qu’ils   voulaient partir (3 enfants dans un T3 de 53m² ça faisait juste).
Le parquet étant un peu vieux (2006) on envisage de mettre du carrelage dans tout l’appartement après leur départ, en même temps du coup que l’appart qu’on veut rénover. Ca nous permettrait d’avoir 4 appartements sur 6 dans l’immeuble en carrelage! Le 5ème appart est encore en bon état, on fera dans quelques années et le loft dans les combles aménagés restera en parquet flottant.

Donc ma mission cet été c’est de trouver un bon artisan carreleur pour ces 2 appartements (31m² et 53m²)

Pour rappel on avait pris un différé de crédit de 6 mois pour nous laisser le temps de rafraichir/rénover et remettre en location.

Remarque rapide : du carrelage sur du parquet, il y a un peu  de complexité, car le parquet est souple, donc tord un peu en marchant dessus.
Chose que le carrelage n’aime pas des masses.
Source : ma fuite d’eau dans la salle de bain avec carrelage sur dalle d’OSB.

Oui carreler sur du parquet massif est un procédé très particulier, j’avais déjà évoqué ça avec mon maître d’oeuvre il y a un an sur un possible chantier. Je vais tâcher de trouver un artisan qui sait faire et qui a l’expérience de cette pratique. Mais je me suis un peu documenté sur le sujet, si c’est fait dans les règles de l’art et surtout sur un parquet massif solide (sur hourdis) c’est très stable dans le temps. C’est pour ça que je n’en mettrai pas dans les combles aménagés.

Concernant le carrelage partout, nous vivons dans le sud, nous avons mis du carrelage dans notre salon et dans notre chambre et c’est très appréciable l’été, ça amène une fraicheur bienvenue. On a même regretté de ne pas avoir mis de carrelage dans les chambres des enfants lors de la construction (parquets flottant).
Dans la plupart des apparts à rafraichir la cuisine est dans le salon donc ça me semble judicieux de mettre tout en carrelage, pour les chambres effectivement la question peut se poser. En tout cas ma femme ne jure que par le carrelage pour sa facilité d’entretien et surtout sa durabilité. J’ai surtout des petites surfaces (T2/T3) donc ça tourne beaucoup et les parquets après 10/15 ans de location ont pas mal de rayures et chocs alors que les appartements entièrement carrelés ont leurs sols comme neufs (location dans les mêmes conditions).
J’aimerais refaire les sols et ne plus y revenir les 20 prochaines années.

J’ai la peintre sur place depuis une semaine (15j de travail, 3300€ pour gratter les restes de moquettes, poser une toile de réno et repeindre tous les murs, portes et plafonds). J’ai commandé de nouvelles serrures pour les portes et je compte changer tous les luminaires et interrupteurs.
J’ai un carreleur qui passe lundi pour un devis pour mettre l’ensemble de l’appartement en carrelage. En parallèle je suis passé à Delzongle pour chiffrer le tarifs des matériaux (lames PVC et parquets + isolants) au cas où on change d’avis.
J’ai repéré la cuisine que je compte installer (moi-même) sur makitchenette.fr. Prix corrects et j’ai eu de bons retours d’autres investisseurs locatifs sur la qualité.

Sinon ce matin petite mauvaise nouvelle, la locataire d’un des appartements a signalé à l’agence un problème de plomberie dans ses toilettes, jusque là rien d’exceptionnel me direz vous. Sauf qu’elle a affirmé à l’agence que ça dure depuis un certain temps et que le propriétaire précédent était au courant, pourtant elle ne nous a rien signalé le jour de la visite de courtoisie (2j avant la signature de l’acte authentique).
On a contacté le notaire pour savoir s’il fallait lancer une procédure pour vice caché. Il nous a dit de voir d’abord quel était le montant des travaux prévus. Je croise les doigts pour que ce soit pas grand chose, l’agence a mandaté un plombier.

Le locataire qui devait partir fin juillet a fait un courrier pour décaler d’un mois son départ, on a accepté sa demande ce qui nous laisse un peu plus de temps pour trouver un artisan pour refaire les sols (j’aimerais refaire tout l’appartement en carrelage)

Globalement, malgré quelques petits tracas lors de la reprise du mandat de gestion par l’agence (pb de CAF, de RIB pas saisis dans les temps…) on est globalement contents de notre investissements. Le passage en carrelage au lieu de ce qu’on avait prévu avant l’achat (parquet) va générer un surcout mais selon moi cela apporte de la valeur à l’immeuble donc ce n’est pas de l’argent jeté par les fenêtres et cela devrait être absorbé par l’avance de trésorerie générée par le différé du crédit (6 mois). Je pense qu’on peut tenir notre objectif d’un CF positif en 2021.