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[+1]    #1 08/07/2023 18h08

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ESTJ

VOTRE PROFIL

- j’ai 46 ans, je possède 2 immeubles de rapports (9 appartements du studio au T3), une SCI avec des SCPI


VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

Pas d’aptitudes particulières, j’ai l’expérience acquise sur mes 2 investissements précédents, temps disponible toujours assez faible

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN


- Type : immeuble en R+1
- Année de construction : avant 49
- 225m²
- Occupé avec bail commercial 3/6/9 signé en 2016
- Chauffage électrique PAC air/air au rdc et électrique à l’étage. Mais DPE vierge (pourtant fait fin juin)
- Volets bois à l’étage, vitrine au RDC, pas d’extérieurs
- Un seul compteur eau/élec
- Décoration : le premier étage est dans son ju (rénovation à prévoir au départ des locataires actuels)
- Le diagnostiqueur a détecté quelques traces d’insectes à larves xylophages du type petites et grosses vrillettes et deux points de pourriture sur la charpente sous tuile, je dois le contacter pour en savoir plus (ainsi que pour le DPE vierge)

LOCALISATION DU BIEN


- Hyper centre d’une ville de province (je préfère ne pas trop en dire pour le moment)
- Zone dynamique et attractive
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : oui (prix au m² +10% depuis 2021 dans cette ville or l’emplacement est top)

RENTABILITÉ DU BIEN


- Coût du bien avec frais de notaire : 163k€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 17k€/an
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) : aucun, forte demande de local commercial dans la zone
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : non, gestion en direct

- Travaux immédiats : façade refaite et toiture à vérifier. J’évalue à 50k€ le rafraichissement de l’étage en cas de division en 2 ou 3 lots (commerce en bas et appartement(s) à l’étage) dans 2 ans en cas de départ à la fin du bail 3/6/9
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : 50k€ si départ des locataires
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : non

- Taxe foncière hors TEOM : 2600 payée par locataire car bail commercial
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : dans les 500€
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : non

- Rentabilité brute : loyers / coût total de l’investissement prêt à louer ; le coût total étant prix du bien + frais de notaire + travaux de rénovation + meubles si loué meublé : 17/163 = 10,4%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats : en comptant 1% du prix du bien en travaux de maintenance (1500€/an) : (17000-500-1500)/163000 = 9,2%

FINANCEMENT DU BIEN


- Montant de l’apport : c’est selon la demande de la banque sinon pas d’apport
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 2,15%
- Durée du crédit : 300 mois
- Frais de tenue de compte : compte déjà existant
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : 200k€
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : non

RÉGIME D’EXPLOITATION


- location nue en foncier réel

CASH FLOW


Note : j’hésite encore à investir en bien propre ou via la SCI… Prenons le cas en nom propre :
- Prendre en compte le TMI : 30%
- Cash flow positif ou négatif : 100€/mois

Les points qui me freinent :
1) les doutes à lever sur la pérennité du commerce actuel (fin du bail dans 2 ans, a-t-il l’intention de rester ?)
2) je dois éclaircir des choses avec le diagnostiqueur
3) local commercial : très nouveau pour moi, je n’ai que des logements pour le moment

Mots-clés : dpe vierge, immobilier, local commercial, simple vitrage


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#2 08/07/2023 18h18

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Vous savez si le locataire préempte ou pourquoi s’il ne le fait pas ? (j’ai prix comme hypothèse que le locataire commercial était titulaire d’un bail sur l’ensemble de l’immeuble)
Vous pouvez parler de l’activité du locataire pour avoir idée de la pérennité ? Après si c’est un emplacement n°1, il pourra céder son FDC ou vous trouverez un remplaçant facilement dans le pire des cas
Financement à 2,15% sur 300 mois, vous avez des conditions particulières sinon cela semble peu réaliste ?

Dernière modification par Tssm (08/07/2023 18h45)


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#3 09/07/2023 07h30

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Il s’agit d’une agence d’assurance.
Je suis financé via un taux collaborateur, je travaille dans une banque.


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#4 09/07/2023 09h49

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Bonjour bed43,

Sur le papier cela semble être une bonne opportunité, mais on en revient toujours a la préemption, car un locataire qui paye 17k€ de loyer annuel  pour un prix du bien de 163k€ va préempter.
Forcement il ne le dit pas car il attend de recevoir la lettre du propriétaire pour avoir un prix qui ne pourra pas monter.
Dans mon coin ou la demande en local commercial est réellement forte, la vente d’un local se négocie plus autour des 4/5% de rendement. Quand la vente se fait car en ce moment c’est très très calme.
Dans votre cas avec 10% de renta brute, je me dis ou est le loup ?

Connaissez vous bien la commune ou se situe le bien ? Y habitez vous ?

je connais beaucoup d’endroit dans la sud ouest ou la demande en local n’est pas si forte que vous l’affirmez. Par exemple : Dax, Mont de marsan, Tarbes, Lourdes, Agen, Pau… Et même à  Bordeaux les prix des locaux commerciaux ont sacrement baissé ces derniers mois…
La côte ( de Hendaye a Lacanau ) restant l’exception bien que certains endroit n’échappe pas au tassement de la demande.

Tenez nous au courant de la suite.

au plaisir d’échanger

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[+3]    #5 10/07/2023 09h08

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Bonjour,

Le fait que le locataire ne préempte pas alors que le rendement est de l’ordre de 10 %  serait inquiétant si c’était un commerçant indépendant, car ça voudrait dire qu’il compte arrêter prochainement et/ou qu’il n’est pas solvable auprès des banques donc en mauvaise situation financière. Là, avec une enseigne nationale d’assurances, s’ils ne préemptent pas, c’est peut-être à cause d’une politique nationale de rester locataire (à vérifier quand même). On ne peut guère s’inquiéter qu’un assureur soit au bord de la faillite ; en revanche une fermeture d’agence est tout à fait possible et même probable, avec la tendance générale à fermer les agences. Même s’ils gardent une agence dans la ville, à la fin du bail, un déménagement pour des locaux plus excentrés avec davantage de stationnement est également probable. Au moins un assureur a quitté récemment le même quartier, n’est-ce pas ?

J’ai déjà raconté plusieurs fois cet exemple qui se passe dans une ville très moyenne (genre Béziers, Alès, Castres…) où un propriétaire ne s’est jamais bien remis d’avoir perdu son locataire type assurance, banque, ou mutuelle. Après ce départ, il voulait vendre 260000 € ou louer 2300 €/mois, pour 135 m². Il était évident pour tout le monde (sauf pour lui) que ça valait moins de la moitié, aussi bien à la vente qu’à la location. Vu que ça restait vide, il a baissé progressivement les prix. Je n’ai pas suivi pour savoir s’il a fini par reprendre prise avec la réalité, mais en tout cas ça a duré très longtemps (il est resté au moins 2 ans sans loyer).

Tout ça pour dire : si votre locataire s’en va, essayez d’imaginer quel niveau de loyer permettrait de retrouver un locataire. Il y a presque toujours un niveau de loyer qui amène la relocation ; la bonne question est donc : quel est ce niveau ? Ca peut n’avoir aucun rapport avec le loyer actuel.

Un critère important est : quelle est la proportion de RdC vides dans la rue/le quartier ? Si c’est plus de 10 %, c’est qu’il y a excès d’offre, ou plutôt carence de la demande. Les magasins physiques de centre ville sont une espèce en voie de raréfaction. Je pense que votre local est situé dans un quartier qui a plus de 10 % de locaux vides. Et, d’une manière générale, je pense que les récentes émeutes avec pillages et destruction de magasins vont bien accélérer la tendance même si la ville où est situé ce bien n’a peut-être pas été touchée.

Question subsidiaire : dans ces locaux, on voit quelle qualité de locataire ? Dans une ville que j’observe depuis 20 ans, les magasins de centre ville ne sont pas vides, mais les magasins "normaux" sont remplacés par des magasins étonnants : CBD, artisanat, bijoux fantaisie, confiseries, médecine très alternative genre rééducation des énergies, etc. Quelle baisse de loyer le propriétaire a-t-il dû consentir ? Combien de mois avant les premiers impayés de loyer vu que la moitié au moins de ces commerces ne sont pas viables ?

A part ça, j’ai l’impression que votre immeuble est assez typique du cas : un local commercial en RdC joliment décoré, et le 1er étage est laissé dans son jus, soit parce qu’il est inutilisé, soit parce qu’il n’est utilisé que pour du stockage (archives). Ce sont presque toujours des immeubles en mauvais état, dans le sens où les seuls travaux qui ont été faits sont pour produire des locaux de la banque/assurance/mutuelle bien rutilants. C’est quasiment du décor de cinéma : souvent, le bâtiment lui-même a été bien peu respecté et pris en compte. Par exemple, s’il y a un mur humide : on met plein d’isolant et du placo résistant à l’humidité, deux couches de peinture, une VMC dans le local commercial, et on s’en fout que le mur derrière reste humide et que tout cela pourrisse lentement.
Dans votre cas, la vrillette et deux emplacements de pourriture (donc voie d’eau déjà ancienne à cet endroit) font penser que la toiture a été délaissée. C’est probablement une toiture ancienne, sans pare-pluie, donc l’étanchéité est apportée par les tuiles seules, or l’étanchéité des tuiles canal, c’est très aléatoire. Il faut prévoir au moins un traitement de charpente et une révision de la toiture, mais peut-être davantage. Avant achat, il faut visiter avec un charpentier-couvreur en ayant accès aux combles, et si possible accès aussi sur le dessus de la toiture pour qu’il mesure l’ampleur des dégâts et qu’il chiffre la réparation.

Une autre problématique, c’est chauffage/climatisation/isolation. Très souvent, ces maisons anciennes ne sont pas isolées. Reprendre toute l’isolation, c’est compliqué. Du coup, on climatise beaucoup, et la clim peut causer des nuisances au voisinage. Un voisin peut d’un seul coup se déclarer gêné par le bruit de la climatisation, et alors vous tombez sous le coup des "troubles anormaux de voisinage". On en a déjà parlé sur le forum, faites une recherche sur ces termes. Une question importante est donc : où sont placés les blocs extérieurs de clim, et sont-ils proches de fenêtres, balcons, etc des bâtiments voisins ?

En tout cas, dans un tel immeuble où seul l’aspect des bureaux a été soigné, mais où tout le reste a été négligé, l’ampleur des travaux peut être impressionnante (planchers faibles, toiture à refaire, réseaux à refaire entièrement, etc). Le fait que c’est en hypercentre qui renchérit les travaux (difficultés d’accès). En tout cas, ce n’est pas un immeuble zéro tracas ! wink Le coût d’achat + rénovation totale, ramenée au m², peut être très supérieur au coût d’achat d’un immeuble en bon état.

Donc, au final, je vous donne trois conseils :
- établissez la valeur locative de l’immeuble, indépendamment du loyer du locataire actuel. C’est à dire combien ça se relouerait, après quel montant de travaux ? Futurs loyers / (coût achat + travaux) = rentabilité future probable.
- chiffrez bien vos travaux à l’aide de professionnels compétents.
- bien lire le bail. Dans un bail commercial, il y a une grande latitude de réglage sur qui paie quoi (travaux, TF, etc). Soit c’est le locataire, soit c’est le bailleur, et ça fait une certaine différence ( ça peut représenter jusqu’à 20 voire 30 % de loyer CC). Notez que mettre les travaux à la charge du locataire est une fausse économie ; typiquement, le locataire ne fait aucun travaux et l’immeuble se dégrade (le locataire applique : "on s’en fout, c’est pas à nous"). Dans une copropriété, ça a au moins un intérêt : on va pouvoir refacturer au locataire l’ensemble des travaux (sauf article 606 CC, c’est à dire en gros les travaux sur la structure et les réfections totales de toiture). Tous ces travaux effectués par la copro (hors article 606) et répercutés au locataire, ça fait toujours ça de travaux qui sont faits, et qui sont payés par le locataire. Quand on est mono-propriétaire, il est bien plus difficile de faire payer des travaux au locataire, même si le bail le prévoit.

Dernière modification par Bernard2K (10/07/2023 12h28)


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#6 10/07/2023 21h14

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Bernard2K a écrit :

Donc, au final, je vous donne trois conseils :
- établissez la valeur locative de l’immeuble, indépendamment du loyer du locataire actuel. C’est à dire combien ça se relouerait, après quel montant de travaux ? Futurs loyers / (coût achat + travaux) = rentabilité future probable.
- chiffrez bien vos travaux à l’aide de professionnels compétents.
- bien lire le bail. Dans un bail commercial, il y a une grande latitude de réglage sur qui paie quoi (travaux, TF, etc). Soit c’est le locataire, soit c’est le bailleur, et ça fait une certaine différence ( ça peut représenter jusqu’à 20 voire 30 % de loyer CC). Notez que mettre les travaux à la charge du locataire est une fausse économie ; typiquement, le locataire ne fait aucun travaux et l’immeuble se dégrade (le locataire applique : "on s’en fout, c’est pas à nous"). Dans une copropriété, ça a au moins un intérêt : on va pouvoir refacturer au locataire l’ensemble des travaux (sauf article 606 CC, c’est à dire en gros les travaux sur la structure et les réfections totales de toiture). Tous ces travaux effectués par la copro (hors article 606) et répercutés au locataire, ça fait toujours ça de travaux qui sont faits, et qui sont payés par le locataire. Quand on est mono-propriétaire, il est bien plus difficile de faire payer des travaux au locataire, même si le bail le prévoit.

1) effectivement j’avais fait le calcul, bien que le prix moyen au m² soit pas loin de 10€ (ce qui donnerait 2200€/mois) en réalité, on serait plus près de 1200€/mois au mieux (600€ pour le local de 100m² au RDC et 600€ pour le T4 de 100m² à l’étage à condition de réaliser les travaux). Pour rester à 1400€ j’ai songé à diviser l’étage en 2 T3 de 50m², c’est tout à fait faisable vu l’agencement des pièces.
2) vu le nombre de travaux que j’ai fait faire et chiffrer ces 3 dernières années je commence à savoir évaluer grosse maille. A vue de nez il y en a pour 50k€ pour rafraichir l’appartement à l’étage, j’ai estimé que jusqu’à 100k€ je restais limite rentable grâce à la niche fiscale des travaux (économie de 47,2%) donc ça laisse de la marge. Mais vous avez raison c’est un potentiel nid à problème… je ne veux plus revivre les galères que j’ai eues sur certaines réno.
3) c’est sur le bail que j’ai la plus grande crainte car je n’y connais pour le moment pas grand chose, j’ai commencé à me renseigner et il faut que je récupère le bail auprès de l’AI

edit:

Bernard2K a écrit :

en revanche une fermeture d’agence est tout à fait possible et même probable, avec la tendance générale à fermer les agences. Même s’ils gardent une agence dans la ville, à la fin du bail, un déménagement pour des locaux plus excentrés avec davantage de stationnement est également probable. Au moins un assureur a quitté récemment le même quartier, n’est-ce pas ?

Là je dis bravo, je viens de vérifier sur google street view et dans la même rue 3 assureurs sont partis ou ont changé :
- à 5 mètres il y a un assureur qui vient de fermer et qui met sa nouvelle adresse sur la vitrine (avec indication d’un grand parking)
- à 200m un assureur a également fermé entre 2018 et 2022
- pour finir à 400m un assureur a changé entre 2018 et 2022

C’est peut être pas une si bonne affaire finalement… wink

Dernière modification par bed43fr (10/07/2023 21h40)


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#7 10/07/2023 22h41

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Avant de diviser il faut regarder ce que dit le PLU à ce sujet et notamment en matière de création de places de parking…

PS : entre nom propre et SCI IS, ça se calcule. Ne pas oublier, s’il s’agit bien d’une SCI IS : 1) la CRL 2) l’imposition sur la PV à la revente. S’agissant d’une PV professionnelle, elle se calcule en déduisant du prix d’achat les amortissements constatés, autrement dit la PV tend vers (prix de vente - prix du terrain). Faire une hypothèse de revente, par exemple à 20 ans, pour faire des calculs précis et réalistes.

Dernière modification par Bernard2K (11/07/2023 07h41)


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#8 11/07/2023 08h38

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Pour SCI IS/nom propre : en nom propre je peux déduire les travaux éventuellement effectués dans 2 ans de tous mes revenus fonciers (30k€/an actuellement) ce qui m’assurerait environ 2 années sans fiscalité. Ma SCI est déjà déficitaire pour plusieurs années (environ 4 à 5 ans) donc je n’ai pas d’intérêt à y ajouter 50 à 100k€ de travaux, c’est bien plus intéressant en nom propre. Mais il y a la question de la succession. D’où mes hésitations.

Mauvaise nouvelle pour moi :

les taux collab viennent d’être révisés ce matin, ils sont MAJ chaque trimestre, on passe à 2,65% sur 20 ans avec assurance ou 2,67% sur 25 ans avec assurance mais il faut ajouter les frais de garantie (qui sont offerts pour les 20 ans et moins).
Donc ça change pas mal le cash flow, ça donne un CF négatif de 50€/mois.

Ca va être de plus en plus compliqué d’investir dans ces conditions…

Le taux collab pour une RP a également fortement augmenté à 2,18% sur 20 ans (avec assurance), pour en profiter il faudrait donc que j’investisse dans une maison et que je passe ça pour ma future RP… bref!

Tout ça commence à sentir le roussi…


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#9 12/07/2023 13h56

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Je pense que j’ai compris pourquoi le locataire n’a pas préempté : j’ai récupéré une copie du bail et un article force le locataire à renoncer à son droit de préempter (si je comprends tout bien) :



Cf article du code de commerce :
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/ar … 029104262/

Je ne vois pas bien quel est l’intérêt du bailleur à ne pas laisser son locataire acheter le bien… ou alors je n’ai pas bien compris.
De toute façon ça ne prouve pas pour autant qu’il restera à la fin du bail.

Entre temps j’ai eu le diagnostiqueur, je lui ai demandé des précisions sur les traces d’insectes xylophages et il m’a dit que toute la charpente devait être traitée (pour l’instant seules les poutres les plus blanches sont attaquées).


Pas très engageant…

Il a également constaté des traces de pourriture du bois sous les tuiles mais il ne voyait pas le ciel. Je vais me renseigner pour savoir de quand date la dernière facture de remaniement.

Globalement tous ces points expliquent le prix attractif. Ma réflexion avance (et plutôt à reculons :p)


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[+2]    #10 12/07/2023 14h16

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Cette clause est illégale et non écrite. Cf cette page : Le droit de préférence | Chambre des Notaires de la Gironde

Or, le vendeur croit à cette clause, donc il n’aura pas fait le courrier. Et même si vous le lui demandez, il refusera.

En acquérant cet immeuble, vous risquez donc le scénario :
- le locataire attaque le vendeur en disant qu’il aurait voulu préempter et que la non information préalable du bailleur l’a empêché de le faire.
- le juge annule la vente.

Le seul espoir de corriger cette aberration, c’est de prendre pour le compromis un notaire compétent qui expédie ce courrier d’information donnant le droit de préemption, malgré les protestations du vendeur disant que c’est inutile. Le notaire aurait raison de faire ainsi, car c’est la seule façon de sécuriser la vente.


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#11 13/07/2023 12h07

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Avec ma femme nous avons décidé de laisser tomber pour plusieurs raisons :
- les pbs d’humidité et d’insectes xylophages nous montrent que l’entretien n’a pas été impeccable, on craint de futurs problèmes sur des choses moins visibles
- le locataire risque de partir sous 2 ans (ou au pire va préempter vu que la clause du bail est illégale…) et cela nous obligerait à faire de gros travaux que nous n’aurions pas inclus dans le prêt, ce n’est pas une situation idéale, autant prendre un local vide dès maintenant à rénover
- les travaux de réfections du 1er étage seront conséquents (pas d’isolation, simple vitrage, pas de chauffage, sdb et cuisine à refaire), galères en perspective
- la ville est un peu trop loin de chez nous, on aurait pu faire une exception pour un investissement rentable et sans trop d’histoire mais ça n’en prend pas le chemin
- l’augmentation importante du taux de crédit qui est tombée mardi grève la rentabilité, on aurait pu compenser ça par une négociation agressive sur le prix d’achat mais plus l’envie

J’étais pourtant très emballé et près à foncer mais la réalité s’est imposée à moi.

Merci à tous les intervenants. J’ai beaucoup appris.


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#12 13/07/2023 12h25

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Dans ce cas vous pourriez peut-être mettre le lien de l’annonce, car c’est tout de même un rendement très élevé qui pourrait intéresser un lecteur du forum. Ce qui vous rebute ne rebutera pas forcément tout le monde.


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#13 17/07/2023 10h00

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Oui effectivement : le local commercial se trouve à Castelnaudary, dans la rue principale, commerçante, qui traverse la ville. Je transmettrai en MP le lien vers l’annonce si certains sont intéressés.

Je suis passé par Carcassonne ce weekend et je suis tombé par hasard sur 2 autres biens de la SCI qui vend ce local (permis de construire de 2015 et 2016 toujours affichés). Les immeubles étaient dans un piteux états, pourtant l’un des 2 était habité (loué?), ce qui me conforte dans l’idée que ces propriétaires ne font aucun efforts pour maintenir en état leur parc immobilier.


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#14 17/07/2023 20h52

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Bha Castelnaudary c’est pas trop dans le sud ouest, non !? d’ailleurs considère t-on que Toulouse est dans le sud ouest ?

C’est vrai qu’on entend souvent que le cassoulet est un plat du sud ouest… peu être suis je dans le faux ?

J’ai du mal a voir le Languedoc dans le sud ouest… peu être pour les américains !

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