Bed43fr [31] : immeuble de rapport (grosse rénovation)

Bonjour,
Votre projet semble cohérent.
Un seul point de vigilance selon moi, dans le fait que vous comptez confier votre poste travaux d’environ 300k à un auto entrepreneur. Je trouve cela un peu risqué, d’autant qu’il vous ai conseillé par l’agence immobilière.
Je n’ai rien contre les auto entrepreneur, je précise, mais en tant que novice, renseignez vous bien sur les garanties que ce type de structure apporte quand vous leur confiez un budget travaux qui pour vous est conséquent.

De plus il n’y aura pas de tva à récupérer sur les travaux. Dans votre cas ça n’a pas d’importance si vous achetez en nom propre, mais si votre projet évolue d’ici là et que vous créez le projet en sci finalement…
Au plaisir d’échanger

Je l’ai lu la semaine dernière je l’ai trouvé très drôle et très instructif
J’ai l’expérience de la construction pour avoir construit ma propre maison il y a quelques années avec un MoE. On va blinder le contrat oui. Cet auto entrepreneur fait ce métier depuis plusieurs dizaines d’années, il bosse beaucoup pour les offices HLM et nous a montré ses réalisations. On trouve son nom dans pleins d’articles de la dépêche donc c’est pas de l’esbrouffe. Au début j’étais assez réticent à partir sur une rénovation d’une telle ampleur avec un auto entrepreneur mais discuter avec lui m’a convaincu qu’il était solide, il a une forte expérience et des artisans qui le suivent depuis de nombreuses années ce qui est un gage de sécurité selon moi.

Je pense que 300K est un grand grand max, l’archi voulait faire pleins de trucs qui nous semblent non obligatoires (pour l’aspect esthétique, pour rendre les apparts plus fonctionnels) mais qui n’apportent pas vraiment de gain à la location (pas de ROI correct).

@ddtee, je pense que l’auto entrepreneur est uniquement maître d’œuvre. Son cachet est d’environ 7/8% du montant des travaux je pense.
Après j’imagine qu’il a recours à d’autres auto entrepreneurs pour la réalisation des travaux.
Cependant je ne suis pas sûr que les garanties normalement exigées pour un maître d’œuvre architecte soit au rendez vous avec un auto entrepreneur.

@ bed43fr, Le feeling ne fait pas tout, soyez exigeant sur les garanties qu’un maître d’œuvre peu apporter.

Pour la mairie j’ai consulté le PLU et appelé l’urbanisme et c’est bon ils m’ont dit que comme c’était de la rénovation (même avec division) il n’y avait pas besoin de place de parking. J’ai rendez-vous mercredi avec le service instructeur en mairie pour valider tout mon projet, si j’ai le GO je compte déposer mon offre d’achat à l’agence dans la foulée.

La renta nette de 6% c’est avec des loyers estimés fourchette basse. Oui c’est du boulot mais franchement je cherche depuis des mois et je n’ai rien trouvé de plus interessant. Sans oublier que le déficit foncier créé me permettra d’avoir un bon cash flow pendant 6 à 8 ans!

Non pas d’autres devis, j’ai appelé pleins d’entreprises de rénovation mais aucune ne fait ce genre de chose (rénovation complète et division). J’aurai aimer avoir une estimation d’un 3ème MoE mais j’ai eu beau chercher je n’en ai pas trouvé.

@77PourCent> pour ce qui est des garanties, je ferai ce qu’il faut oui, j’ai déjà signé un contrat de maîtrise d’oeuvre pour la construction de ma maison il y a quelques années.

Bonjour,

Vous achetez un bien 100k€ vous envoyez 300 k€ de travaux en créant 5/6 logements.

Tout cela en faisant du déficit foncier…. la ligne rouge semble dépassée ça ressemble à de la reconstruction. Relisez le BOFIP

Viviérois

Je viens de recevoir le diagnostic amiante et plomb. Il y a un conduit en amiante dans la cours et de la présence de plomb un peu à tous les étages (concentration de classe 3 supérieure aux seuils autorisés).
Quelles sont les obligations du vendeur ? A-t-il obligation de réaliser les travaux ou il a juste obligation de fournir le diagnostic à l’acheteur?
Et en tant que futur propriétaire des appartements est-ce que je dois avertir les futurs locataires si les concentration de plomb après travaux sont inférieures aux seuils ?

Edit : en cherchant un peu j’ai trouvé ma réponse, je la poste ici pour information :

https://www.defim-bourg.fr/expertises-immobilieres-diagnostic-plomb-positif-quelles-consequences-a7.html a écrit :

Propriétaire-vendeur : Ici aussi, le CREP ne porte que sur les parties privatives en cas de mutation d’un lot de copropriété. Le résultat du diagnostic plomb doit être remis à l’acheteur avant la conclusion de la vente ; mais si le vendeur n’est pas tenu de procéder aux travaux requis par une concentration en plomb trop élevée (logement inoccupé), l’obligation de travaux est transmise du fait de la vente à l’acquéreur qui devra faire procéder aux opérations nécessaires.

Dernière modification par bed43fr (25/09/2020 16h16)

bed43fr, le 20/09/2020 a écrit :

Ca reste quand même bien plus intéressant qu’une SCPI surtout qu’il n’y aura aucun travaux à prévoir pour 10 ans minimum.

C’est une opinion discutable.

Dans tous les cas 10 ans minimum sans travaux, faut pas trop y compter (même si ce ne seront pas de gros travaux).

bed43fr a écrit :

Pourquoi dites-vous cela ? S’il y a dépassement de 100k (ce qui est énorme, c’est le scénario du pire) je reste sur une opération rentable dans le sens où je ne perds pas d’argent. C’est pas jackpot mais c’est pas faillite non plus.

Je l’ai exprimé et ne voudrais pas vous donner l’impression d’insister, mais comme vous me posez la question j’y réponds :
- Je trouve le niveau de rentabilité totalement indécent par rapport à ce que vous avez à réaliser avec ce bien, le niveau de risque que vous affrontez et votre connaissance de la rénovation.

Une maison 1800 à totalement rénover (vous nous apprenez dans un autre message que les planchers sont effondrés, la toiture fuit et est à refaire…), diviser (dont division des compteurs électriques) par 5 ou 6 appartements (vous ne savez pas trop ?) avec un budget fluctuant entre 250 et 400 k€ (et pourquoi pas 500 ?) et tout ça dans un village de 2500 habitants avec des incertitudes d’urbanismes pas levées.

J’y lis beaucoup d’incertitudes ou d’approximation, de risques de mauvaises surprises du au principe même de la rénovation lourde dans l’ancien, votre méconnaissance complète du sujet rénovation (dans vos questions sur les peintures au plomb, question de débutant pour un achat dans l’ancien).

Alors au delà de tous ces risques, je trouve la comparaison pas du tout pertinente avec une SCPI (pas de biens/locataires à gérer, de travaux, de risques rénovations, urbanisme ou concentrés sur une mini commune).
Je préférerais et de très très loin une pas très bonne SCPI à 4% de rendement que votre aventure à 6.5%. Pour aller jusqu’à l’expression de mon sentiment : la meilleur chose qui puisse vous arriver c’est que le vendeur refuse l’offre.

Un village de campagne, de 2500 ames avec une forte demande ?
Si vous voulez échanger par MP pour avoir un autre point de vue, je serai heureux de pouvoir vous aider à valider ce point ô combien critique

Je n’ai pas d’avis sur votre étude de marché mais une expérience plus banale qui me semble à partager.

Si je comprends bien le projet, le chantier de rénovation reposera sur un maître d’oeuvre AE (Seul au monde donc).
Mon expérience : bien plus simple, construction d’une maison à près de 4h de chez moi avec un maître d’oeuvre honorablement connu. Il avait de gros problèmes de couple (que je ne connaissais pas et qui ne me regardaient d’ailleurs pas) qui l’ont fait s’égarer pour en arriver à abandonner tous ses chantiers en cours.
Je me suis trouvé assez heureux de maîtriser le sujet et pouvoir reprendre les commandes sans lui avec la galère de la distance (distance du fait de laquelle je m’étais adressé à lui…).

Vous avez donc une problématique "homme clé" à intégrer vue l’ampleur de la part travaux managée par un seul homme au statut fragile. De fait, quel plan B envisagez-vous si ce monsieur disparaissait de votre boucle ?

Dernière modification par Range19 (01/10/2020 07h31)

bed43fr a écrit :

Donc j’entends toutes les remarques mais soyons pragmatiques, quelle alternative me proposez-vous :

Prendre le temps de vous former sur la rénovation et surtout sur votre marché local. Il vous faut accepter l’idée que vous vous engagez dans une démarche de long terme.
2 mois d’expérience sont vraiment insignifiants.

Quand j’ai commencé, j’ai mis plus d’un an à trouver mon premier bien en étant très très actif (mon objectif d’alors était de 10% brut). J’ai eu beaucoup de difficultés à le trouver mais progressivement j’ai acquis des connaissances. Pour les biens suivant cela s’est enchainé beaucoup plus rapidement. Au bout de 2 ou 3 ans je devais même faire des choix entre plusieurs biens supérieurs à l’objectif de départ pour ne pas affoler la banque.

bed43fr a écrit :

Comme quoi ça se vend…

Effectivement, vous êtes vous même l’exemple de celui qui pourrait acheter un truc invendable et en vente sans succès depuis 6 ans (quoique les raisons puissent être différente). Les pires Pinel "attrape pigeon" se vendent aussi très bien (surtout dans l’agglo de Toulouse), ce n’est pas une raison pour acheter.

Dans quel coin êtes vous ? Je suis en contact avec des professionnels de la région et manifestement l’agglo côté Blagnac semble décrocher (ou plus exactement se figer sans vente) dans les craintes d’Airbus et de ses sous traitants.