Bail à un "établissement social" (ESMS/CHRS) et taxe d'habitation ?

nagoya · #1

Bonjour à tous,

Contexte : j’ai reçu un avis de taxe d’habitation pour un immeuble de rapport que je possède sauf qu’au 1er janvier celui-ci n’était pas encore loué et toujours en travaux. J’ai donc contacté l’administration pour leur demander comment annuler cette taxe (sur les logements vacants, personne ne doit payer). Ils m’ont répondu qu’il leur fallait les contrats de location qui ont été signés après le 1er janvier.

Chaque bail est un bail meublé au nom d’un même CHRS (Centre d’hébergement et de réinsertion sociale). Ils m’avaient contacté vers la fin des travaux de mon immeuble car ils ont un bureau juste en face et ils cherchaient à louer des appartements pour y faire habiter des personnes dans le besoin. Ils faisaient déjà des contrats de location à usage d’habitation avec d’autres bailleurs privés dans la ville (qu’ils m’ont montré à titre d’exemple). Ils s’occupent de l’entretien des appartements; locataires ou pas, le loyer est payé; on est d’accord sur les loyers; je n’ai pas de gestion; c’est une solution qui me va très bien.

Question : l’administration me demande donc les contrats et l’état civil des locataires ; or mon locataire n’est pas une personne physique… est-ce que cela peut poser problème ?

Sujets sur lesquels j’ai déjà fait des recherches :
- pour une association, il n’y a pas de règle spécifique concernant les bails. De ce que j’ai compris un bail civil est d’usage. Le bail que j’ai fait (loi 1989) est un bail civil de ce que je comprends aussi. Source : Quel bail pour une association ?
- un CHRS n’est pas une association, mais a a priori un statut juridique d’établissement social (ESMS). Mais je n’ai trouvé aucune information sur le bail à faire pour un établissement de ce genre.

Comme le CHRS faisait déjà ce type de contrat, j’avoue ne pas m’être posée plus de questions à l’époque. Et peut-être que je me fais du soucis pour rien.
Le problème de base est de simplement prouver qu’il n’y avait personne au 1er janvier. Mais j’ai la crainte que l’administration regarde le contrat et se dise que ça n’est pas "bon".

Merci à ceux qui ont lu le post jusqu’ici !

Mots-clés : bail, chrs, esms, taxe d'habitation, établissement social

Job · #2

nagoya a écrit :
Le problème de base est de simplement prouver qu’il n’y avait personne au 1er janvier. Mais j’ai la crainte que l’administration regarde le contrat et se dise que ça n’est pas "bon".

à quelle date démarre le contrat électricité ? Cela prouverait votre bonne foi

nagoya · #3

Vous voulez dire le contrat d’électricité des locataires ? Dans tous les cas, l’administration demande les contrats de location, ne serait-il pas bizarre de répondre en donnant un contrat d’électricité ?

amoilyon · #4

A quelle date a commencé votre contrat de location ?

Fournissez leur le contrat de location et demandez de se mettre en relation avec l’association. Vous n’avez pas personnellement les coordonnées des locataires, ni leurs dates d’entrée et de sortie des lieux. Vous ne vous occupez pas de la gestion, comme vous l’indiquez dans vos propos.

nagoya · #5

Merci de votre réponse ! Les contrats ont commencé le 1er juin 2020.

J’ai contacté l’organisme pour savoir comment ils payaient la taxe d’habitation : ce ne sont pas les personnes qu’ils placent qui paient la taxe d’habitation. Mais l’organisme ne paie pas la taxe d’habitation non plus car ils sont éxonérés.
Je leur ai également demandé s’ils n’avaient jamais eu de soucis concernant le fait que le contrat de location soit établi entre un bailleur privé et un établissement social et ils m’ont répondu que non.

Si d’autres personnes ont un avis à donner, je suis preneuse !

amoilyon · #6

Qu’ont répondu les impôts suite à l’envoi du courrier de location à l’association ?

Avez vous pu transmettre des factures de travaux attestant que l’immeuble n’était pas habitable au 1er janvier ?

Pour être exonéré de la TH 2020.
Le logement n’était ni habité ni habitable.

Avec le bail de l’association,vous et ils seren exoneres pour la TH 2021.

nagoya · #7

Bonjour,

Je n’ai encore rien envoyé aux impôts. Du coup, oui je pourrais transmettre des factures de travaux pour prouver que c’était encore inhabitable mais ils me demandent les contrats de location… Encore une fois, ne serait-ce pas bizarre de répondre avec d’autres documents ?

Je vous remercie pour votre réponse !

amoilyon · #8

Vous ne pouvez pas leur fournir de baux du 1er janvier, car votre immeuble n’était pas loué, car il était en travaux.

Donc :
Sur votre compte impot.gouv, "messagerie sécurisée" ( en haut à droite), "écrire", "je signale une erreur sur le calcul de mes impôts", " taxe d’habitation".
Vous sélectionnez la TH de cet immeuble.

Je prends contact avec vous concernant la TH de l’immeuble XXXX, acquis le XXXX. J’ai effectué des travaux du XXX au XXX afin de le proposer à la location (en PJ les factures des entreprises). Au jour du 1er janvier, il n’était donc pas habité car encore en travaux. Je l’ai loué à l’association XXX à partir de XXXX (en PJ le bail).

Aussi, je ne suis pas redevable de cette taxe.

Dans l’attente de votre réponse.
Cordialement,
Nagoya

Puis vous revenez vers nous avec la réponse.

Je ne peux pas faire plus claire.

nagoya · #9

Bonjour,

Merci pour votre réponse.
Ma question est plutôt celle-ci : en joignant les baux (qui commencent au 1er juin 2020) qui sont au nom d’un établissement et non d’une personne physique, j’ai un doute sur le fait qu’ils regardent plus en détails si c’est "faisable" d’avoir un contrat de ce type (bail à usage d’habitation loi 1989) avec un établissement social ?

Je ne sais pas si je suis claire ! Si c’est dans la "légalité", alors aucun soucis je leur envoie le bail et éventuellement les factures de travaux qui attestent du caractère inhabitable de l’immeuble au 1er janvier 2020.

Merci à vous !

amoilyon · #10

Qui a conçu et rédigé le bail ? Vous êtes vous rapproché d’un juriste ?
Normalement, on regarde la légalité du bail AVANT sa signature. Maintenant, si vous êtes dans l’illégalité, il convient de revenir dans les clous, et pas uniquement pour les impôts.

Les impôts cherchent à qui imputer la TH, ce n’est pas un service juridique qui va étudier l’aspect législatif de votre bail. Leurs rôles est de pouvoir taxer l’occupant au 1er janvier.
Supposons que j’envoie un bail avec des clauses illégales (interdiction de fumer dans le logement, interdiction de posséder un animal de compagnie…), à mon avis, je ne pense pas qu’ils y prêtent attention, tant qu’ils ont le nom du locataire.

Ce qui n’est évidemment pas le cas de l’ANIL

nagoya · #11

J’ai rédigé le bail en me basant sur un exemple de contrat de location que l’établissement m’avait envoyé et qu’ils utilisent avec d’autres bailleurs privés. Je n’ai pas contacté de juriste.

Je comprends votre point de vue et je pense aussi qu’a priori ça n’est pas ça qu’ils regarderont… Je cherchais justement l’avis d’autres investisseurs.

Je vous remercie pour votre réponse !

Range19 · #12

Je ne vois pas en quoi un bail de location de logement ne pourrait pas être conclu avec une association.
Vous vous faîtes des noeuds au cerveau pour rien, c’est une pratique normale. Assurez-vous toutefois (rien à voir avec le fisc) d’utiliser des modèles de baux à jour juridiquement.

Je loue moi même un logement vide à la gendarmerie avec un bail normal (à jour) sans aucun lien avec les occupants. C’est une pratique normale

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