Nono1081 [68] : étude de cas immobilier (achat et rénovation d'un immeuble de rapport)

nono1081 · #1

PRE-REQUIS

Lecture du livre L’investissement immobilier locatif intelligent de Julien : OK
+ plusieurs autres livres ainsi que le suivis d’une formation sur l’investissement immobilier

Note: Le prix des travaux ainsi que le coût des loyers possibles est toujours pris à notre défaveur afin d’avoir une étude la moins en notre faveur possible.

VOTRE PROFIL

- Moi, Cadre Fonctionnaire, 36 ans
- Madame, Chirurgien Dentiste 33 ans

Revenus du foyer 90k/an. Nous sommes actuellement locataire, nous venons de vendre notre résidence principale. Nous avons 150K€ en assurance vie et PEL

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Nous avons déjà acquis et vendu notre résidence principale
- Nous avons déjà acheté et fait rénové un appartement exploité en collocation meublée (LNMP)

J’ai des compétences au niveau travaux et j’ai le temps pour gérer/suivre un chantier

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

Composition du bien - 2 bâtiments de 1920
1. Bâtiment principal sur 4 niveaux, 400m² au sol :
- Niveau 0 : 100m², local professionnel. Potentiel locatif 900-1 000€ mensuel
- Niveau 1 : Serait divisé en 2 appartements. F3. (60 m² et 64m²). Potentiel locatif 650€ + 700€
- Niveau 2 : 1 F2 de 44m² + 1 F3 de 60 m². Potentiel locatif 500€ + 650€
- Niveau 3 : Combles de 100m². Serait aménagé en appartement F4. 3 chambres/cuisine ouverte sur salon cathédrale. Potentiel locatif 850€-900€

2. Annexe
Serait aménagée en logement indépendant de 127m² au sol
- Niveau 0 : Garage de 40m² (création de logement --> stationnement obligatoire)
- Niveau 1 : Suite parentale de 25 m² + cuisine/séjour 49m²
- Niveau 2 : Salle de bain + 2 chambres sous combles + terrasse en rooftop de 25m²

- Inhabité depuis 1 ans
- Tout est à refaire, on garde les murs, on refait tout
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels à prévoir
- Pas de concierge
- Sera mis dans chaque appartement une chaudière individuelle au Gaz

LOCALISATION DU BIEN

- département 68
- Dans une ville de 70 000 habitants
- Forte demande locative
- Forte demande locative de courte durée (marché de noël d’Alsace, Route des vins…)

RENTABILITÉ DU BIEN / STRATEGIE

Prix achat : 265 000€ ( je pense que ca passera à 240 000)
Travaux : 400 000-450 000€
Notaire : 20 000€

Montant emprunté : 735 000€ environ, sur 20 ans (25 si possible), + différé 2 ans.
Revente de l’annexe à la fin de la rénovation : environ 250 000 € minimum

--> remboursement partiel du prêt

Reste à rembourser après revente de l’annexe : 485 000 sur 20 ou 25 ans.
Sur 20 ans, mensualités de 2 260€ /
sur 25 ans, mensualités de 1 845€.
Loyers : 4 300€ environ en exploitation classique.

- Taxe foncière hors TEOM : Pour le moment inconnue
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : de l’ordre de 500€ ?
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : non

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1% (aucun frais de dossier ou frais de garanties, aucun frais de remboursement)
- Durée du crédit : 20 ans
- Frais de tenue de compte : 0
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème 150k€ sur livrets, assurance vie, PEA et compte titre
- Avantage fiscal : foncier réel (déduction des travaux pendant quelques années)

STRATEGIE

Cette IDR se compose d’un bâtiment principal de quatre étages ainsi qu’une annexe qui est pour l’instant un garage.

L’idée est de rénover ces deux bâtiments et de vendre l’annexe pour se des-endetter partiellement et d’exploiter un ou deux lots du bâtiment principal en coute durée.

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel) et pourquoi pas un ou deux appartement en location courte durée

CASH FLOW

- Positif : cash flow :
- 2 040€ mensuel si crédit sur 20 ans
- 2 455€ si crédit sur 25 ans
RISQUES

- Ce qui me fait le plus peur c’est la quantité/sommes des travaux et de tomber sur des surprises
- Le logement professionnel, je n’ai jamais loué ce type de logement, je pars dans l’inconu.

Mots-clés : appartement, immobilier, investir

bascarol · #2

Bonjour,

nono1081 a écrit :
CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

Composition du bien - 2 bâtiments de 1920
1. Bâtiment principal sur 4 niveaux, 400m² au sol :
- Niveau 0 : 100m², local professionnel. Potentiel locatif 900-1 000€ mensuel
- Niveau 1 : Serait divisé en 2 appartements. F3. (60 m² et 64m²). Potentiel locatif 650€ + 700€
- Niveau 2 : 1 F2 de 44m² + 1 F3 de 60 m². Potentiel locatif 500€ + 650€
- Niveau 3 : Combles de 100m². Serait aménagé en appartement F4. 3 chambres/cuisine ouverte sur salon cathédrale. Potentiel locatif 850€-900€

2. Annexe
Serait aménagée en logement indépendant de 127m² au sol
- Niveau 0 : Garage de 40m² (création de logement --> stationnement obligatoire)
- Niveau 1 : Suite parentale de 25 m² + cuisine/séjour 49m²
- Niveau 2 : Salle de bain + 2 chambres sous combles + terrasse en rooftop de 25m²

Sur le plan technique a vérifier :
Bâtiment Principal
Création surface professionnel en RDC = accès PMR (handicapé) obligatoire, donc vérifier la faisabilité.
Combles, si 100m² de surface sol impossible d’avoir 100m² en comble si toit en pente.

Annexe
Votre parking est trop petit si vous voulez une place conformément à la règlementation (voir PLU). En général
Soit = 1 place pour 50m² d’appartement
- 5 places mini mais un T4 avec 1 seule place ! difficile a obtenir, un T4 c’est 2 places en général.
- 2 places handicapés nécessaires.
- Il vous faudra environ entre 90 et 150m² de parking.

Des dérogations sont possibles, mais faudra payer. Comme par exemple, l’achat de places aux concessionnaires de la ville. règlementation

nono1081 a écrit :
- Inhabité depuis 1 ans
- Tout est à refaire, on garde les murs, on refait tout
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels à prévoir
- Pas de concierge
- Sera mis dans chaque appartement une chaudière individuelle au Gaz

RENTABILITÉ DU BIEN / STRATEGIE

Travaux : 400 000-450 000€

Difficile de répondre car 1 000€ du m² est beaucoup et peu a la fois suivant les travaux. Mais là trop d’inconnu pour budgétiser.
Gaz = pourquoi ?
GAZ de ville à proximité ?

"On garde les murs" = sous entend que vous refaite la toiture ?

nono1081 a écrit :
- Ce qui me fait le plus peur c’est la quantité/sommes des travaux et de tomber sur des surprises
- Le logement professionnel, je n’ai jamais loué ce type de logement, je pars dans l’inconnu.

Trop souvent les futurs propriétaires sous-estiment le montant des travaux, et des frais associés (Architecte car permis de construire, bureau étude, bureau de contrôle, base de vie obligatoire car Covid, ect …).
La surface Professionnel vous demandera une mise aux normes en fonction de l’exploitation du local. La norme sera différente si c’est un bar tabac, une poissonnerie, une laverie…
La nome handicapé est obligatoire dans tous les cas.

Pascal

nono1081 · #3

Bonjour,

Merci pour vos remarques, voici quelques éléments de réponse

Votre parking est trop petit si vous voulez une place conformément à la règlementation (voir PLU). En général
Soit = 1 place pour 50m² d’appartement
- 5 places mini mais un T4 avec 1 seule place ! difficile a obtenir, un T4 c’est 2 places en général.
- 2 places handicapés nécessaires.
- Il vous faudra environ entre 90 et 150m² de parking.

Concernant les places de parking, en effet c’est problématique. En aménageant le garage nous aurons la capacité de garer 2 voitures.

Il faut savoir que ce bâtiment est en vente depuis un an avec deux compromis signés mais cassé, faute de financement.

A priori, le maire tient a garder le local commercial car l’IDR se trouve en centre ville sur la route principale. Les kinés de la ville (sponsorisé par le maire ?) et un dentiste seraient déjà intéressés.
Pour ce qui est des places de parking, le maire serait (selon l’agent immobilier) ouvert, à la discution.

Difficile de répondre car 1 000€ du m² est beaucoup et peu a la fois suivant les travaux. Mais là trop d’inconnu pour budgétiser.
Gaz = pourquoi ?
GAZ de ville à proximité ?

"On garde les murs" = sous entend que vous refaite la toiture ?

Concernant le budget travaux. L’agent immobilier nous avait dit que les précédentes offres signée avait budgétisées un budget travaux entre 120k€ et 250K€. Nous avons fait venir un maitre oeuvre spécialisé dans ce type de chantier (un bon qui à l’expérence de ce type de chantier), il nous indique un budget à la louche de 450K€. Nous allons visiter le bien avec encore deux autres cabinets d’architecte.

Concernant le gaz, personnellement j’étais partant pour de l’électrique mais notre maitre d’oeuvre est partisans’ du Gaz (gaz de ville) avec une chaudière individuelle par logement.

Trop souvent les futurs propriétaires sous-estiment le montant des travaux, et des frais associés (Architecte car permis de construire, bureau étude, bureau de contrôle, base de vie obligatoire car Covid, ect …).
La surface Professionnel vous demandera une mise aux normes en fonction de l’exploitation du local. La norme sera différente si c’est un bar tabac, une poissonnerie, une laverie…
La nome handicapé est obligatoire dans tous les cas.

Concernant le budget, c’est une bonne question de savoir si le budget inclus le permis de construire… Merci de m’avoir sensibilisé à cela.
Concernant le local professionnel, l’idée serait de trouver avant/pendant les travaux un locataire et lui laisser décider des aménagements voulus en fonction de ses envies/contraintes.

Par contre, un local professionnel se loue plus cher, mais de combien ? Auriez-vous des expériences à partager ?

bascarol · #4

nono1081 a écrit :
Bonjour,

A priori, le maire tient a garder le local commercial car l’IDR se trouve en centre ville sur la route principale. Les kinés de la ville (sponsorisé par le maire ?) et un dentiste seraient déjà intéressés.
Pour ce qui est des places de parking, le maire serait (selon l’agent immobilier) ouvert, à la discution.

Son seul but est de vous vendre alors les conseils des agents immobiliers , moi je les mets de cotés.
Un maire ne peut pas être ouvert à la discutions, y a un PLU et ne peut en déroger aux risques d’être accusés de favoritisme par ces contradicteurs et voir sa décision annulée par le tribunal administratif.

nono1081 a écrit :
Nous avons fait venir un maitre œuvre spécialisé dans ce type de chantier (un bon qui à l’expérence de ce type de chantier), il nous indique un budget à la louche de 450K€. Nous allons visiter le bien avec encore deux autres cabinets d’architecte.

Choisissez votre partenaire en fonction de vos affinités avec lui, les architectes c’est un très petit monde, et se connaissent (comme les avocats)

nono1081 a écrit :
Concernant le budget, c’est une bonne question de savoir si le budget inclus le permis de construire… Merci de m’avoir sensibilisé à cela.

Les frais annexes peuvent monter vite. Parfois jusqu’à 30% du prix des travaux sur des petites surface.

nono1081 a écrit :
Concernant le local professionnel, l’idée serait de trouver avant/pendant les travaux un locataire et lui laisser décider des aménagements voulus en fonction de ses envies/contraintes.

D’accord, mais les Pro s’arrangent pour négocier les travaux ou une partie des travaux…. dans le cadre de la négociation du bail.
Dans le tertiaire on est habitué à des baux fermes de 9 ans + franchise de x mois, contre des travaux financés par le bailleur.

nono1081 a écrit :
Par contre, un local professionnel se loue plus cher, mais de combien ? Auriez-vous des expériences à partager ?

Désolé ce n’est pas ma compétence, mais le forum va vous aider sur ce que vous souhaitez savoir

Pascal

bed43fr · #5

J’ai compté 800m² à rénover depuis zéro ("on garde les murs") et vous prévoyez 400k€ de travaux soit 500€/m².
A mon avis il est urgent d’affiner l’estimation des travaux surtout que vu les loyers prévus vous êtes dans une grande ville donc ils seront plus chers que dans des petits villages de provinces.

bascarol · #6

bed43fr a écrit :
J’ai compté 800m² à rénover depuis zéro ("on garde les murs") et vous prévoyez 400k€ de travaux soit 500€/m².
A mon avis il est urgent d’affiner l’estimation des travaux surtout que vu les loyers prévus vous êtes dans une grande ville donc ils seront plus chers que dans des petits villages de provinces.

Bonjour,

Non il a 400m² (100m² sur 4 niveaux) soit 1000€ du m², d’ailleurs , il parle de 400m² sol donc sur 4 niveau ca ferait 1600m², comme quoi les ratio !
De toute façon un budget de 500, 1000, ou 1500 peu importe, ne veux rien dire a partir du moment où l’on ne sait pas ce que l’on met dedans.
Les ratios, c’est bon pour les pros qui font les mêmes travaux sur les mêmes type d’immeubles.

Pascal

Tchouikov · #7

nono1081, le 01/11/2020 a écrit :
RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel) et pourquoi pas un ou deux appartement en location courte durée

Bonjour,

Compte tenu de la nature et de l’ampleur des travaux, ceux-ci risquent d’être assimilés par l’administration fiscale, pour partie du moins, à une (re)construction et non à une simple opération d’entretien et de réparation.

D’après votre description, seule la part des travaux engagés aux niveaux 0 et 2 du bâtiment principal me paraît pouvoir générer de manière certaine des charges déductibles de vos revenus fonciers.

Pour le reste, vous risquez d’avoir une discussion avec le fisc en cas de contrôle : je vous suggère d’intégrer de façon un peu plus conservatrice l’impact de la fiscalité dans vos calculs.

Pour plus de précisions, vous pouvez vous référer à la doctrine administrative :
Revenus fonciers - Charges déductibles - Définition des dépenses de travaux | Bofip-impots.gouv.fr

Range19 · #8

Vous indiquez : Taux du crédit avec assurance : 1% (aucun frais de dossier ou frais de garanties, aucun frais de remboursement) sur 20/25 ans.

ça me semble optimiste hors assurance.

Bernard2K · #9

J’ai répondu non, à cause de votre inexpérience. Certains cadors du forum font ce type de projet très complexe, mais après avoir suivi une courbe d’apprentissage pendant des années (d’abord un petit appartement simple, puis…). On voit débarquer de plus en plus de débutants qui veulent se lancer directement dans l’immeuble à diviser avec travaux lourds.

Lisez ce fil et notamment le message de PaulDE : Bed43fr [31] : immeuble de rapport (grosse rénovation)

nono1081, le 01/11/2020 a écrit :
Par contre, un local professionnel se loue plus cher, mais de combien ?

La seule règle valable est celle de l’offre et de la demande. Il y a des villes, il y a des rues, où un local commercial se loue moins cher qu’un logement… voire ne se loue pas du tout.

Dernière modification par Bernard2K (02/11/2020 14h18)

DDtee · #10

nono1081, le 01/11/2020 a écrit :
- Ce qui me fait le plus peur c’est la quantité/sommes des travaux et de tomber sur des surprises

C’est une peur très raisonnable.

Sans expérience, c’est tout simplement une folie furieuse que de vouloir se lancer dans un projet d’une telle ampleur !

lachignolecorse · #11

Je vais être un peu dur… avez-vous une notion de ce à quoi vous vous lancez? Je suis sur que non…

Donc comme vous posez une question, personnellement je répondrai "oui peut être" par contre à votre place, je fuirai…

Je pense que vous êtes un doux rêveur, et je vous conseille VIVEMENT de ne pas prendre le cash flow que vous avez calculé pour argent comptant. Combien de devis avez-vous fait pour les travaux? Vous avez fait des impasse sur toutes les charges (PNO, EC?, cfe? ..).

Sans oublier que vous achetez un bien 240k€, vous revendez l’annexe 250k€ (facilement).

Et vous ne connaissez même pas la taxe foncière…

Mais je suis à moitié rassuré puisque vous avez lu un livre sympa, néanmoins, je vous conseillerai d’autres lectures (Bescherelle pour commencer).

Bon je finis par une note plus cool, j’adore le haut-Rhin. C’est une région magnifique ! J’y ai passé 3 belles années. Bonne chance à vous !

nono1081 · #12

Bonjour,

Fin de phase d’opportunité. Je ne vais pas me lancer dans ce projet. En effet le montant de se projet est énorme et me mettrait en difficulté à la moindre surprise.

Enfin d’un point de vu stratégique, je pense qu’avoir deux où trois IDR plus petit est plus judicieux qu’un seul (gros).

Merci pour vos remarques/conseils.

Oui		26% - 4
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#10 02/11/2020 14h48

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#11 02/11/2020 20h19

#12 05/11/2020 09h08