Investir dans l'immobilier avec une SCI pour transmettre à ses enfants ?

Avec ce que vous avez indiqué (ici et dans votre présentation), mais j’ai peut-être loupé quelque chose, je ne vois aucun avantage concret à acheter ce bien via une SCI, par rapport à l’acquérir en direct (ce qui permettra par exemple tout autant de transmettre ce bien à vos enfants). Par contre je vois des inconvénients (il y aura des frais, à la création, chaque année pour gérer -comptabilité, banque- , et pour liquider la SCI dans N années; il faudra tenir une AG et faire de la paperasse).

Si vous n’identifiez pas des avantages réels à monter une SCI pour cette opération (et ça va dépendre de détails de votre situation, présente, et future telle que vous pouvez l’anticiper), évitez de vous compliquer la vie…

Bonsoir,

Je rejoins GBL sur le peu d’utilité relative de la sci dans votre projet. Vous êtes jeune, vos enfants aussi (!), pour faire simple, je vous suggère d’attendre la majorité du dernier pour mettre en place un démembrement viager des biens que vous souhaitez leur transmettre.

De mémoire, avant vos 51 ans, la clé de démembrement est de 40 NP et 60 d’US : ainsi vous pourriez alors leur transmettre sans frais l’équivalent de 100 ke chacun à ce moment de NP soit 150 US, autrement dit avec 2 enfants garder l’usufruit pour vous (rapport locatif) d’un patrimoine de 500ke, qui serait donc supérieur à ce que vous envisagez à ce jour.

Oui à leur majorité tout sera plus simple. Mais beaucoup de mes proches sont décédés jeunes du coup je veux prendre mes précautions en avance…

@lachignolecorse

Pourquoi environ 800 euros de frais de gestion par an ? Cela m’avait coûté que les frais bancaires quasi inexistants et les frais postaux des formalités en plus c’est vrai des frais de création de la SCI.

Je vais regarder cela de plus près. Si je peux m’éviter le montage en SCI j’aime autant.

Bonjour Naïma.

Certains foreumeurs doivent être extra-lucides. Vous dites "Occitanie", et un foreumeur en déduit que vous êtes à Toulouse.

Vous décrivez des biens sans donner leur valeur, et GBL en déduit que vous avez un patrimoine de 450 k€.

Ils sont forts, ils sont très forts.

Quelques remarques :
- pour garnir des AV, encore faut-il avoir du cash. Or, vous dites que vous avez 35 k€ d’épargne, mais cette épargne est destinée à servir d’apport sur votre RP. Ca ne va pas être facile de remplir des AV dans ces conditions.
- Il n’est pas nécessaire d’abonder les AV à 152 k€. En effet, la limite de 152 k€ par bénéficiaire se calcule en intégrant les intérêts cumulés. En gros, il faudrait viser à assurer un versement de 120 k€ par enfant, d’ici 10 à 15 ans, et le temps fera le reste.
- pour faire des donations aux enfants, il suffit que ce qui est donné vale moins de 100 k€ pour chaque enfant (et encore, jusqu’à 120 k€ environ, les droits à payer seront très faibles). Une donation tous les 15 ans. Pour que ça reste sous les 100 k€, 3 possibilités : 1) donner quelque chose valant moins de 100 k€. 2) démembrer pour ne donner que la nue-propriété, ainsi ça vaut moins cher. 3) mettre les biens dans une SCI, comme ça d’une part il y a une décote, mais surtout on donne exactement le nombre de parts que l’on veut pour atteindre pile 100 k€.
Avant de sauter aux solutions plus compliquées, ne pas oublier le 1). D’après les loyers, le studio dans le 94 et la maison près de Perpignan valent à peu près 100 k€ chacun. Vous pourriez en donner un à chaque enfant et rester sous les 100 k€. Pas besoin de démembrement, pas besoin de SCI : c’est encore plus simple.
- vous aimez l’immobilier ; ce ne sera peut-être pas le cas de vos enfants. Attention quand même aux choix qui figent des orientations pour de très longues durées.
- 38 ans, célibataire, 2 enfants, au chômage. Chacun de ces 4 points peut changer : l’âge, c’est inévitable. Célibataire : je vous souhaite que ça change, c’est pas très marrant, surtout quand on est confiné. Le nombre d’enfants : allez savoir. Chômage : je vous souhaite aussi que ça change. Les choix que vous faites aujourd’hui conviendront-ils toujours quand votre situation aura changé ?
- SCI = ne peut pas passer en meublé, sauf à passer la SCI à l’IS.
- Une SCI ne partage pas seulement la propriété mais les revenus. Tant que vos enfants et vous formez un seul foyer, c’est simple. Mais le jour où ils auront des foyers fiscaux différents, il faudra leur donner chaque année les revenus fonciers et charges à déclarer. C’est simple, en principe, mais s’ils sont butés contre l’immobilier (pour être en réaction contre maman), ça peut devenir très compliqué.

Voilà quelques éléments de réflexion supplémentaire.

Les AV peuvent ne pas être remplies progressivement, mais d’un seul coup, par exemple avec le produit de la vente de l’appartement du 94.

Néanmoins, il est vrai que les rendements de l’AV sont très bas en ce moment, si fonds euros.

Si vous arrivez à dégager de meilleurs rendements en immobilier, vous pourriez rester placée en immobilier. Dans ce cas, une solution peut être de faire un bel investissement locatif (ou deux, un par enfant), vous en démembrez la propriété, dès maintenant (enfin, d’ici 2 ans). Ca fait une première donation.

Dans 15 ans, vos enfants seront adultes et le bien sera à peu près désendetté. Vous pourrez alors les associer au choix : soit on vend, et vous en retirez de l’argent en proportion de la valeur de votre nue-propriété. Soit on garde, et vous en aurez la propriété au plus tard à mon décès.

Ainsi le démembrement ne veut pas dire : on garde jusqu’à mon décès ; il veut dire : on garde jusqu’à votre majorité, et après on décide tous ensemble.

Vous êtes jeune ; je ne crois pas hyper génial de se démunir en vue de protéger des enfants sauf si faiblesse ou situation de santé particulière de l’un d’eux. Et encore, il faut envisager les risques de tutelle.

Sauf grosse fortune, l’idée d’envisager de se démunir fortement au profit de ses enfants dans un idéal d’entente familiale parfaite sinon béate me paraît à réfléchir très sérieusement. J’ai été un papa béat, mais expérimenté en matière de litiges familiaux, donc aimant mais pas partageur de ce qui participe de ma liberté : le pouvoir de décision seul (pour le meilleur) et la responsabilité seul des galères dans lesquelles je pourrai me mettre (pour le moins bon ou le pire).
Les chérubins qui adorent leur papa l’adoreront-ils autant dans 10 ans, 15 ans, 25 ans quand ils auront une nana ou un mec qui préfèrera aller sur la côte le WE plutôt que les voir discuter affaires qui tournent mal (ou bien mais dont ils ne profitent pas) avec beau papa ?
Qui feront la gueule en apprenant que le super truc qui représente un patrimoine de XXX Euros nécessite une rénovation pour XX euros qui impactera les finances du ménage ?

Bien s’entendre avec ses enfants est une chose, bien gérer avec eux même si ça fait rêver, c’en est à mon sens une autre.
J’adore mon fils mais l’impliquer dans mes affaires et risquer des choix issus de pressions de tiers n’est pas ma tasse de thé tout comme l’idée de devoir faire pression sur lui pour obtenir une décision qui irait dans mon sens.
Donc je garde ce que j’ai, je l’aide à ma manière lorsque j’en ai envie sans lui coller aucun fil à la patte… tout ça en considérant que j’aime le savoir aussi libre que je l’étais à son âge.

*J’ai du considérer la question de la protection matérielle de mon fils cadet : c’est passé exclusivement par la souscription à des contrats d’assurance décès et assurance vie, relativement peu chers lorsque l’on est jeune.
À sa majorité, rendre des comptes au juge des tutelles était vraiment pénible et fort heureusement j’avais anticipé la perte d’autonomie de gestion qui en résulterait.
Donc on peut tout imaginer mais difficilement les exceptions qui rendent tout bien plus pénible… mais ça arrive.

Dernière modification par Range19 (30/10/2020 16h22)

Bonjour.

La succesions ets une question, vous vous la posez, et vous recevez des réponses plus complètes que ce que je pourrais donner.

Par contre, vous semblez soucieux de protéger vos enfants en cas de décès. Il existe des pistes intéressantes et relativement "peu" coûteuses, bien qu’à fonds perdu:

- Le démembrement de vos biens avec donnation.
- L’assurance de tous vos crédits à 100% sur le décès. SI vous avez beaucoup d’immobilier à crédit, le jour où vous décédez, tout ce patrimoine sera dans l’héritage net de dettes.
- Une prévoyance avec une prime de décès confortable (il existe aussi des tas de clauses de financement des études etc, mais je trouve qu’elles enferment vos enfants dans des petites cases. Un bon gros capital décès me semble le plus simple car on en fait ce qu’on veut).

Et je me permets d’ajouter: De bons diplômes et une solide éducation. Sans doute les meilleurs cadeaux que l’on puisse offrir à un enfant.

Une autre solution est  de créer une SCI :
- avec 90% du capital à vos enfants
- avec [EDIT: la majorité des] droits de vote pour vous.

Puis vous achetez le bien avec la SCI.

Ainsi vous avez immédiatement transmis tout en gardant tous les pouvoirs, notamment la possibilité de récupérer les loyers (sous forme de dividende de la SCI) par répartition inégalitaire.

Dernière modification par Geronimo (31/10/2020 15h33)

Geronimo a écrit :

- avec les droits de vote pour vous.

- "avec la majorité des droits de vote " serait plus approprié pour éviter une clause léonide.

Aux termes de l’article 1844-1, al. 2 du Code civil « la stipulation attribuant à un associé la totalité du profit procuré par la société ou l’exonérant de la totalité des pertes, celle excluant un associé totalement du profit ou mettant à sa charge la totalité des pertes sont réputées non écrites ».

En société, il faut rester démocratique: chacun vote mais certains ont plus de droits que les autres.

Bernard2K a écrit :

Geronimo, ça me semble une très mauvaise idée, car :
- la répartition inégalitaire des dividendes devra être prévue dans les statuts. Elle est donc permanente. C’est du lourd.

Pas forcément, les statuts peuvent tout simplement renvoyer à la décision collective des associés (et c’est encore plus simple et "propre" si vous avez prévu plus d’une catégorie d’actions).
Article 1844-1 - Code civil - Légifrance

- devant une telle spoliation des enfants de leur droit de vote et de leur droit aux dividendes, toute personne ayant à coeur les intérêts de l’enfant peut contester un tel montage (le père ; les grand-parents ; le juge des enfants ; les enfants eux-mêmes quand ils seront grands).

Il fallait bien évidemment lire majorité des droits de vote. On en a déjà discuté de nombreuses fois mais en effet mon message était imprécis car trop lapidaire.

- accessoirement, les banques devraient renâcler très fortement à prêter à une SCI dont l’écrasante majorité des associés sont mineurs.

La banque prendra simplement le parent comme caution solidaire, comme elle le fait toujours quand il y a des enfants.

Quand on n’a ni droit de vote ni droit à dividendes,

Il faut bien évidemment éviter les clauses leonines, ça me semblait tomber sous le sens désolé.

Bernard2K a écrit :

Même avec majorité et non pas la totalité, c’est une abomination…

Votre message manque de bases juridiques…