Bail emphytéotique pour transmettre un bien en réduisant la fiscalité

J’aimerai partager une stratégie de transmission d’un bien immobilier, voire de réduction de sa fiscalité de revenus fonciers en fin d’emprunt;

Situation : Vous avez un bien immobilier en location, vous êtes fortement fiscalisés, plus de charge foncière à mettre en face des revenus fonciers, et vous commencez à penser à la transmission du bien à vos enfants / conjoint.

Stratégie possible :

1. Vous créez une société civile à l’IS, avec enfants, conjoint (si vous le souhaitez).

2. Capital social faible, avec une seule part pour vous, une pour votre conjoint (le cas échéant), de nombreuses parts à vos enfants (qui apporteront une somme modique que vous leur aurez donnée préalablement manuellement, dans les limites légales évidemment)

3. Votre part unique est à vote multiples, qui vous donne la majorité des droits de vote (prérogative qui s’éteint à votre décès). Vous pouvez faire de même pour celle de votre conjoint.

4. Vous concédez à la SCI un bail emphytéotique de 99 ans sur le bien immobilier que vous possédez en propre (obligatoirement devant notaire, avec légère taxation en frais d’enregistrement).

---> CONSEQUENCES : . Vous avez donné un droit réel à la SCI sur le bien immobilier, en contre partie de quoi, elle a la charge de financer tous les gros travaux, taxe foncière,… La SCI devra payer une redevance mensuelle (appelé canon emphytéotique) au propriétaire du bien (vous), qui est/doit être minime (c’est le principe légal), et donc bien inférieure aux loyers reçus du bien immobilier.  Le différentiel sera le bénéfice de la SCI, (aux charges de structure près), imposable à l’IS (15% en dessous d’un seuil). A vous, avec votre part à droit de vote plural, de décider ce que vous mettez en distribution en fonction de vos besoins ou de ceux de vos enfants (puisqu’une distribution inégalitaire des bénéfices est toujours possible par voie de clause statutaire, voire par délibération préalable à la clôture de l’exercice).

Si vous voulez vous garder la possibilité de vendre le bien immobilier, vous dissolvez la SCI, le bail s’éteint par confusion, puisque la société n’existe plus, le propriétaire (donc vous, reprend tous ses droits), et vous revendez le bien en profitant de l’abattement pour durée de détention.

5. Après quelques années, si vous ne voulez pas vendre, et n’avez pas besoin du revenu lié au canon emphytéotique, (qui rappelons-le est minime), vous donnez la pleine propriété de votre immeuble à vos enfants. La valeur de votre bien est calculée en fonction du bail emphytéotique de 99 ans qui en grève la propriété, et se trouve de fait très affaiblie.
---> Conséquences : Le bien transmis vaut très peu, rentre donc dans les abattements habituels de 100k€ par enfant. Vous avez transmis le bien très probablement en franchise de droits, vous restez maitre à bord de la SCI.

6. A votre décès : les enfants dissolvent la SCI.
---> Conséquences : le propriétaire du bien immobilier (les enfants), récupèrent le bien immobilier, libéré du bail, sans aucune autre forme de taxation. 

Des variantes sont possibles pour intégrer conjoint.

Cette stratégie appliquée dans le bon ordre n’a pas de raison d’être sujette à abus de droit

Mots-clés : emphytéose, fiscalité, imposition, transmission