Quel avenir pour les SCPI en 2021 avec le COVID-19 ?

Je suis le sujet de près également, étant investi en AV sur plusieurs SCPI depuis peu (avant le Covid, quel timing !) : Primovie, Primopierre, PFO2, Epargne Foncière.

On lit et on entend de tout, mais souvent de la part des sociétés de gestion elles même, qui ont plutôt intérêt à rassurer l’investisseur.

Mon avis : globalement la valeur des SCPI devrait baisser. Ceci dit, dans la majorité des cas les sociétés de gestion feront en sorte de ne pas baisser le prix de la part, en jouant sur la règle des +/- 10%. Les rendements vont aussi être impactés encore quelques mois, mais pour qui est investi à long terme cela ne devrait pas poser de problème particulier.

Il y aura bien un fin au Covid. Et on l’a vu à la fin du premier confinement : toutes les boites ont demandé à leurs salariés de revenir au bureau. Et aujourd’hui, alors même qu’on est censés être confinés, l’état doit faire la chasse aux entreprises qui ne facilitent pas le télétravail.
Alors oui, on autorise un ou deux jours de télétravail par semaine, mais pas de quoi réduire la surface des bureaux nécessaires. La crise pourrait même avoir l’effet inverse : on voudra des bureaux plus grands, moins d’open spaces où les collaborateurs sont entassés.

Sur le plan du commerce : c’est pareil. Il y aura surement un impact pour les entreprises qui n’auront pas pu se relever de la crise. Mais cela créera d’autres opportunités pour de nouveaux entrants. Les consommateurs ne vont pas déserter les centres-villes et les centres commerciaux du jour au lendemain et durablement.

aimge, le 19/11/2020 a écrit :

Il y aura bien un fin au Covid. Et on l’a vu à la fin du premier confinement : toutes les boites ont demandé à leurs salariés de revenir au bureau. Et aujourd’hui, alors même qu’on est censés être confinés, l’état doit faire la chasse aux entreprises qui ne facilitent pas le télétravail.
Alors oui, on autorise un ou deux jours de télétravail par semaine, mais pas de quoi réduire la surface des bureaux nécessaires. La crise pourrait même avoir l’effet inverse : on voudra des bureaux plus grands, moins d’open spaces où les collaborateurs sont entassés.

Sur le plan du commerce : c’est pareil. Il y aura surement un impact pour les entreprises qui n’auront pas pu se relever de la crise. Mais cela créera d’autres opportunités pour de nouveaux entrants. Les consommateurs ne vont pas déserter les centres-villes et les centres commerciaux du jour au lendemain et durablement.

Je n’ai pas de SCPI mais je m’y intéresse pour diversifier.

Je m’interroge notamment sur le timing pour rentrer et la période actuelle me semble contre-indiquée tant les interrogations sont grandes, et que les risques de subir une perte me semblent bien supérieur a risque d’augmentation des parts en différant l’achat.

Vous donnez votre sentiment sur le marché des bureaux et des commerces. Mais avez-vous des sites ou des statistiques précises ?

J’ai lu ici que le taux de vacance était en très forte hausse: Chiffres du marché immobilier des bureaux en Ile-de-France | JLL France
(ce qui corrobore mes impressions/témoignage dans Paris hyper-centre)

Le JT de TF1 a annoncé que 20% des commerces des Champs Elysées étaient dispo.
Plus globalement, on subit la pire récession depuis des décennies et la plupart des entreprises vont être exsangues, poussant les loyer à la baisse et la vacance à la hausse.

Existe-t-il des sites pour avoir des données fiables sur le taux de vacances, les m2 disponibles, le taux d’encaissement des loyers, et le prix des loyers des nouveaux baux dans l’immobilier de bureau et des commerces?

Oui,

Cette "énorme augmentation" de la vacante est à mettre en parallèle avec la "baisse modérée" de 31% des investissements dans la construction de nouveau bureaux. 

Il y a des spécialistes pour faire dire n’importe quoi aux chiffres, juste pour renforcer leur conviction !

Evidemment, ceux-ci vont protester fermement, étant donnés qu’ils se basent sur un système normalisé:
Lien vers la norme

Si je me permets, attendre une baisse du prix des parts revient à se dire que :

(% rentabilité annuelle des SCPI)  x (années d’attente) < (% baisse du prix des parts)

Sachant qu’une bonne partie des SCPI sous-cote par rapport à leur NAV, et que pour une valeur de part >90% NAV/part il n’y a pas baisse de prix, il faudrait une baisse des prix de l’immobilier d’une bonne dizaine de pourcents pour avoir une baisse de prix (qui pourrait être de moins de 10% en l’occurrence).

Cela me paraît beaucoup, surtout en peu de temps !

Dernière modification par piwai (23/11/2020 23h09)

Bonsoir,
Ce forum m’éclairant sur bien des aspects, j’étudie l’opportunité d’investir sur des SCPI.
Comme beaucoup je m’interroge sur leur valorisation, et je partage les questions posées précédemment sur l’évolution du prix des parts.
Et certaines réponses sont : les salariés reviennent physiquement au travail, télétravail reste à la marge, les taux d’occupation restent bons, il y a de la trésorerie etc.
Du coup , je ne comprends pas comment Klepierre, Unibail ont leurs valorisations divisées par 3 avant COVID et les SCPI 0 impact.
Sachant qu’ils ont parfois les mêmes clients, des immeubles dans les mêmes rues, comment expliquer rationnellement une telle différence de valorisation entre des Foncières cotées et non cotées ?
Je ne me l’explique pas et du coup cela me fige pour concrétiser.

boumboum26 a écrit :

Bonsoir,
Ce forum m’éclairant sur bien des aspects, j’étudie l’opportunité d’investir sur des SCPI.
Comme beaucoup je m’interroge sur leur valorisation, et je partage les questions posées précédemment sur l’évolution du prix des parts.
Et certaines réponses sont : les salariés reviennent physiquement au travail, télétravail reste à la marge, les taux d’occupation restent bons, il y a de la trésorerie etc.
Du coup , je ne comprends pas comment Klepierre, Unibail ont leurs valorisations divisées par 3 avant COVID et les SCPI 0 impact.
Sachant qu’ils ont parfois les mêmes clients, des immeubles dans les mêmes rues, comment expliquer rationnellement une telle différence de valorisation entre des Foncières cotées et non cotées ?
Je ne me l’explique pas et du coup cela me fige pour concrétiser.

Justement, non. Ce ne sont pas du tout les même marchés.

Unibail et Klepierre sont des foncières centrées sur les grands centres commerciaux remplis de galeries marchandes (Voir les trés grands centres pour Unibail).

La majorité des SCPI est plutôt orienté "bureaux". Les quelques SCPI de commerces sont plutôt centrés sur les surfaces en centre-ville.

Des foncières à rapprocher des SCPI seraient plutôt Gecina ou FLY.

Bonjour,

Je souhaite diversifier l’allocation de mon épargne (j’ai des revenus correct mais pas vrraiment de patrimoine) en investissement long terme.

Pour l’instant j’achete surtout des ETF diversifiés, mais je souhaite investir aussi en SCPI, probablement 10k€/an, en nue-propriété (5-8ans), pour me diversifier un peu.

Bref, je ne compte pas investir beaucoup d’un seul coup mais rentrer progressivement surr le marché.
Cependant même si la somme initiale ne serait pas très importante et à horizon long terme, j’hesites un peu à investir en SCPI maintenant.

Est-ce le bon moment pour acheter des parts?
J’ai du mal a comprendre pourquoi le prix des parts, et les clés de démembrement ne sont pas impactés plus que ça par cette crise.

Je dis surement des betises, mais est ce  que la tréso et le report à nouveau des SCPI  ne leur permet pas de faire tampon, et le pire n’est-il pas a venir? J’ai profité des soldes sur les ETF et je n’ai pas trop envie d’acheter juste avant les soldes SCPI…

Si vous deviez investir aujourd’hui en SCPI, en avez-vous une en particulier à recommander?

Je ne vois pas comment vous en arrivez à cette conclusion, qui revient pourtant souvent.

En partant de l’hypothèse que le prix des parts est fixé à 10% en dessous de la valeur réelle, cas le plus favorable allant dans le sens de votre argumentation :

Valeur initiale : 100
Prix déterminé à -10% = 90
-20% : valeur = 80
Prix maximal = 88 (80 + 10%)

La société devra donc diminuer le prix des parts de 2, soit sur une base d’un prix de part de 90, une baisse d’un peu plus de 2,22%.

Et l’on est bien dans le cas le plus "favorable" à cette approche théorique, à savoir le passage d’un extrême à l’autre dans la fourchette de prix légalement autorisée.

Pour ce qui est de l’ampleur d’une éventuelle baisse de la valeur, je suis bien incapable de l’estimer, je ne fais que reprendre votre hypothèse.

Voici les chiffres de la collecte de l’ensemble des SCPI, trimestre par trimestre, depuis 2017 :

Sans surprise, la collecte a baissé depuis que le Covid-19 s’est invité … mais pas autant que je l’aurais anticipé.

Pour zoomer plus précisément sur T3/2020 :

Les cessions restent modestes, même s’il y a quelques (3+33 ?) SCPI dont le marché secondaire est embouteillé…

Merci à tous pour votre avis, je vais donc faire mon investissement long terme.

Hazdrubal, le 03/12/2020 a écrit :

Le prix des parts est défini par l’évaluation du patrimoine immobilier. Cette évaluation a-t-elle été déjà faite cette année ? Je ne sais pas. Et si oui, l’immobilier n’a pas tant chuté que ça.

De ce qu’on m’a dit (pas vérifié), pas mal de SCPI ont fait une ré-évaluation inhabituelle cet été, justement pour rassurer les investisseurs. Mais c’était avant la 2eme vague.

Quelques SCPI ont indiqué que les expertises de fin 2020, qui sont déjà être bien avancées, n’indiquaient pas de baisses importantes.

Ça semble assez logique, quand on songe au fait que la valeur d’expertise résulte de la valeur locative (qui n’a guère baissé pour la plupart des biens) et du taux de capitalisation du marché (qui n’a pas augmenté, et a peu de perspectives d’augmenter de sitôt), et au fait qu’on n’assiste pas a une ruée de vendeurs d’immobilier avec pénurie d’acheteurs solvables en face.
Si l’inflation revenait, il pourrait en être tout autrement…

Après, il n’en reste pas moins vrai qu’il existe sur le marché des sociétés avec un gros patrimoine immobilier et dont le prix des actions reflète une décote importante sur leur ANR,  contrairement au prix des parts des SCPI.

@Flouzamax

Votre raisonnement est partiel : certes, à actifs égaux/similaires, une foncière sera aujourd’hui décotée alors qu’une SCPI ne le sera pas (sans parler d’autres fondamentaux différents qui font que les foncières sont un véhicule selon moi plus performant à long terme).

En revanche, la SCPI se finance à crédit… et là, cela change complétement l’équation économique !