Comment créer une SCI sans faire signer sa conjointe ?

Un grand merci pour ce message précis.
Je suis soulagé de voir que vous partagez ma lecture, je vais challenger le notaire, mais c’est sans doute bien par précaution qu’il me recommande de faire signer tout par ma femme.
Je vous tiens informé de la suite de mes aventures avec plaisir.
Bien à vous,
Romain

Les intérêts des propres sont des communs.

C’est un diction que l’on retient après un divorce

Dernière modification par lachignolecorse (12/10/2020 07h31)

Je ne suis absolument pas un spécialiste mais la SCI a comme "propriété" de vous rendre indéfiniment et personnellement responsable au contraire d’une société type SARL , qui limite votre responsabilité ( hors malversations ) à vos apports. En ce sens , votre épouse n’est peut être pas autant "écartée" de ce montage que cela et son information ne me paraît pas si choquante.

EDIT : j’avais émis quelques approximations et erreurs. Le message ci-après est donc corrigé, après avoir lu cette source qui expose un cas proche : Cabinet Stanislas Lhéritier: Cas pratique: communauté, SCI, procédure de divorce et décès

Prenons un exemple : Jean a un frère, Xavier. Ils sont chacun mariés selon le régime légal, et veulent constituer une SCI à 50/50 grâce à la donation que leur font les parents. Ils ne veulent pas que leurs épouses soient associées de la SCI.

Les parts de la SCI sont un bien propre pour Jean et Xavier, car l’argent d’une donation est un bien propre, et que le remploi d’un capital propre pour acquérir des parts sociales de SCI donne le caractère de bien propre à ces parts sociales acquises par un époux.

"Les fruits de biens propres sont communs". Or, les fruits = les dividendes. Pas de dividende = pas de fruits, donc pas de revenus communs ; seulement une augmentation de valeur de la SCI (si le bénéfice est placé en réserve) ; donc augmentation de la valeur des biens propres de Jean et de Xavier.
Si SCI IR, Jean et Xavier sont imposables (IR+PS) sur le revenu foncier. Or, en pratique, c’est le foyer fiscal, le couple, qui paie les impôts avec l’argent de la communauté. La communauté de Jean et sa femme Simone va donc payer une imposition relative à un bien propre de Jean. Or, "l’impôt sur les revenus constitue une charge directe des revenus personnels d’un époux, étrangère aux besoins de la vie familiale". (arrêt du 22 février 1978)
A partir de là, deux cas :
- si les dividendes (revenu commun) versés par la SCI sont à peu près équivalents au « revenu foncier net », alors la communauté aura reçu un revenu et elle aura aussi payé l’imposition relatif à ce revenu, ce qui est normal et équitable.
- En revanche, si la SCI met tout ou partie du bénéfice en réserve, la communauté aura payé l’imposition qui est la dépense nécessaire d’un bien propre, sans pour autant recevoir le revenu équivalent, ce qui n’est pas normal ; Jean doit alors récompense à la communauté pour le montant de cette imposition payée.
On voit que le problème, c’est qu’en SCI IR, on a deux définitions très différentes du revenu : le revenu fiscal est reporté obligatoirement sur Jean et Xavier, comme étant la somme des loyers HC diminuée des charges déductibles ; alors que le revenu civil, ce sont les dividendes, qui dépendent du vote de l’AG.

Dans un tel cas, la SCI IS me semble bien mieux adaptée. Ainsi, les charges et revenus de la SCI (y compris son imposition) sont ceux de la personne morale, indépendamment des associés. Les associés décident ensuite, en toute indépendance, soit de laisser le résultat dans la SCI (et d’augmenter donc la valeur de leur bien propre), soit de verser un dividende (et d’apporter donc des revenus communs à leur ménage).

Dernière modification par Bernard2K (12/10/2020 15h05)

Bernard2k soulève un excellent point avec cette histoire de remploi.

Pour de sombres histoires de statut matrimonial qui avait soudainement changé (sans qu’on soit au courant…) pour le régime de la communauté légale, mon avocat m’avait fortement conseillé que moi et mon épouse signions une convention de remploi de deniers propres pour ma société (en gros,  que la souscription au capital de la société, faite par voie d’apport en numéraire, a été effectuée par emploi de deniers propres. Donc les parts de la société = biens propres).

Peut être une bonne idée de faire la même chose pour votre SCI?
(note : c’est une simple convention, pas compliqué à faire).

EDIT : message inutile, car j’ai mis à jour mon message précédent.

Dernière modification par Bernard2K (12/10/2020 14h13)

carignan99 a écrit :

Bernard2k soulève un excellent point avec cette histoire de remploi.

Pour de sombres histoires de statut matrimonial qui avait soudainement changé (sans qu’on soit au courant…) pour le régime de la communauté légale, mon avocat m’avait fortement conseillé que moi et mon épouse signions une convention de remploi de deniers propres pour ma société (en gros,  que la souscription au capital de la société, faite par voie d’apport en numéraire, a été effectuée par emploi de deniers propres. Donc les parts de la société = biens propres).

Peut être une bonne idée de faire la même chose pour votre SCI?
(note : c’est une simple convention, pas compliqué à faire).

Merci pour ce retour. Mais du coup c’est justement ce point que j’essaie d’appréhender : quel risque à ne pas le faire ? Les biens sont propres et il est très souvent facile de le démontrer (héritage par exemple) donc je ne vois vraiment pas dans quel cadre on pourrait challenger la nature propre de l’apport…

Range19 a écrit :

On peut garder en tête aussi qu’en cas de déconfiture de la SCI les associés seront garants donc la communauté impliquée pour celui (ceux) marié(s) sous le régime de la communauté réduite aux acquêts.

Qu’appelle-t-on déconfiture de la SCI ? Si la SCI n’a pas de dette, je ne vois pas le risque pour l’époux/se

Merci à tous pour ces excellents retours

carignan99, le 12/10/2020 a écrit :

A votre question : quel risque à ne pas le faire ?
Je n’ai qu’une réponse (fort peu juridique j’en conviens) : quel risque à ne pas le faire? (s’agissant d’un bout de papier pas bien compliqué…)

C’est un peu la réflexion que m’a fait mon notaire !
Je suis d’accord avec vous, mais j’aurais aimé avoir une approche un peu plus juridique de sa part.

rlermi a écrit :

carignan99 a écrit :

A votre question : quel risque à ne pas le faire ?
Je n’ai qu’une réponse (fort peu juridique j’en conviens) : quel risque à ne pas le faire? (s’agissant d’un bout de papier pas bien compliqué…)

C’est un peu la réflexion que m’a fait mon notaire !
Je suis d’accord avec vous, mais j’aurais aimé avoir une approche un peu plus juridique de sa part.

Dans votre cas, ça me semble être assez simple. Convention de remploi = vous actez le fait qu’il s’agit d’un bien propre (par traçage des fonds). Votre épouse n’a donc rien à faire ni à voire dans la gestion des SCI que vous souhaitez créer. Donc vous lui évitez toute démarche administrative à ce sujet.
C’était bien votre problématique de départ, non?

(Pour mémoire :

rlermi a écrit :

Mon notaire, en revanche, me demande de faire signer les statuts par ma femme. Pour des raisons personnelles, c’est une option que je souhaite éviter (pas de souhait de lui cacher, elle est tout à fait au courant, mais je souhaite lui éviter des démarches administratives à ce stade).

)
Note : je ne suis pas notaire ni avocat donc je ne garantis pas l’exactitude de mon "analyse".

HHub, le 13/10/2020 a écrit :

Par contre la question du paiement de l’imposition alors qu’il y a pas de distribution de dividende pour une société  translucide à l’IR ouvre t-elle  une récompense à la communauté  lors d’un divorce ou du décès ?

en 2009 situation pas clairement définie:
Cabinet Stanislas Lhéritier: Cas pratique: communauté, SCI, procédure de divorce et décès

Aujourd’hui, il faudrait voir si le cas a été jugé.

Recherche (trop?) rapide n’a rien donné mais pas chercher beaucoup.

Je n’ai rien trouvé non plus. Pour autant, le raisonnement exposé dans le cas pratique que vous citez (et que j’ai cité aussi plus haut) me semble valable.

Il faudrait voir comment font les notaires, en pratique. Je pense que, dans le cas général, ils ne s’en occupent pas si on ne leur pointe pas spécifiquement ; ils ne vont pas chercher la petite bête.

Mais si Simone, la femme de Jean, fait remarquer : "dites, ça fait 10 ans que la SCI met tout son bénéfice en réserve, pour des sommes astronomiques, sans verser le moindre euro de dividende ; 10 ans que Jean et Xavier se vantent de l’augmentation de valeur de leur SCI ; 10 ans que l’impôt sur les revenus fonciers et les prélèvements sociaux sont payés par la communauté, et j’ai fait les comptes, on parle de 320 k€ d’IR et PS payés rien que pour Jean et moi, je ne parle pas du ménage de Xavier et sa femme car ce n’est pas mon problème ; alors, vous n’oublierez pas de prendre en compte que le paiement par la communauté d’une dépense nécessaire d’un bien propre de Jean, pour ce montant de 320 k€, génère une dette envers la communauté du même montant !". Dans un tel cas, si Simone pointe cela sous le nez du notaire, avec justificatif à l’appui, ils serait bien obligé de le prendre en compte. Et je vois mal comment un juge pourrait leur donner tort de le faire.
Il reste l’incertitude sur l’évaluation du montant de cette dette d’impôt issu de ce revenu foncier. On prend le taux marginal d’imposition, car on considère que c’est un investissement supplémentaire, qui vient après les revenus du ménage, ou bien le taux moyen ?

En fait, dès lors qu’on veut être associé d’une société et pas son épouse, le mariage sous le régime légal, c’est vraiment peu adapté. Ou alors on applique la logique du régime légal jusqu’au bout : on fait tout à 50/50, donc si Jean veut investir à 50/50 avec son frère, il faut en fait faire 25 % Jean, 25 % Simone sa femme, 25 % son frère Xavier, 25 % sa femme Julie. Ainsi, les titres, la finance : tout est à 50/50 entre les deux époux et on ne risque jamais de s’embrouiller dans les calculs.

Dernière modification par Bernard2K (14/10/2020 12h58)