Permettez-moi d’éclairer un peu votre lanterne. Suivez mon raisonnement.
Les SCPI fiscales constituent un patrimoine locatif d’habitation et s’engagent à respecter les critères de la loi permettant de défiscalisation (Robien, Scellier, Pinel), notamment l’engagement de location.
Il faut bien intégrer ces deux paramètres essentiels :
L’avantage fiscal n’est octroyé qu’aux souscripteurs de première main, et n’est donc pas transmissible.
Le rendement des biens d’habitation représente environ la moitié de celui de l’immobilier professionnel.
Que résulte-t-il de ce qui précède ?
D’une part, le moindre rendement des parts est compensé par l’avantage fiscal (la réciproque est également vraie). Dit autrement, s’il n’avait pas bénéficié la réduction d’impôt, l’investisseur n’aurait évidemment jamais consenti à investir avec un rendement aussi faible.
D’autre part, la société de gestion prévoit que, contrairement aux SCPI de rendement classiques, dont la durée est pour ainsi dire illimitée, le patrimoine des SCPI fiscales sera liquidé et les associés remboursés au terme d’une durée généralement d’environ 15 ans. Pour quelle raison ?
Tout simplement parce que si la durée était de 99 ans, la seule porte de sortie serait sur le marché secondaire. Or, si un bien en direct peut indifféremment séduire un futur occupant ou un investisseur, ce n’est pas le cas d’une SCPI, qui ne sera jamais regardée que comme un actif financier générateur de revenus. Et sans avantage fiscal, à quel prix seriez-vous disposé à acheter une SCPI d’habitation dont le rendement serait inférieur de moitié à celui des SCPI de rendement ? Réponse : environ la moitié.
Autrement dit : un piège. Que les sociétés de gestion évitent en provoquant la liquidation obligatoire du patrimoine au terme de l’engagement de location, permettant ainsi aux associés de récupérer 100 % de la valeur de réalisation à l’échéance.
Restent néanmoins les situations dont je parlais précédemment : les successions ou les erreurs de casting, qui OBLIGENT certains associés à vendre sans attendre le remboursement du patrimoine.
On se retrouve alors dans une bonne vieille situation d’asymétrie, avec d’un côté des héritiers pressés et/ou un vendeur aux abois, et de l’autre des investisseurs qui examinent posément les trois paramètres qui s’offrent à eux, que sont : 1) la durée à courir avant le remboursement, 2) le prix probable de remboursement (la valeur de réalisation) et 3) les flux restant à percevoir. Il ne reste plus qu’à mettre dans la formule le TRI souhaité, agiter le tout et faire une offre, avec une forte, une très forte décote.
Prenez le temps de regarder certains carnets d’ordres. ;-)