Achat de SCPI sur le marché secondaire : tout ce qu'il faut savoir !

Surin a écrit :

Ne pas hésiter à verser un peu plus d’argent sur le compte de la SCPI
[…]
dans la pratique le prix retenu est bien souvent inférieur car d’autres acheteurs seront servis en dessous et les vendeurs sont rarement réactifs, ils vendent en général au prix où se font les échanges des mois précédents.

Attention, dans le cas où vous avez des vendeurs, aussi malin que vous à l’achat, et avec de grande quantité de parts à vendre, ceux-ci pourrait tirer partie de la situation et vendre les parts plus cher au final. Vous seriez coincé par votre prix d’achat volontairement surestimé.

Edit : Vous semblez avoir vous même tempéré ce propos (le message est en brouillon dans mon bloc-note depuis hier) :

Surin a écrit :

La technique consistant à surestimer ses parts à l’achat permet en effet de rafler ce qui est disponible, avec le risque tout de même que ce prix soit finalement retenu si les vendeurs remontent leur prix.

Personnellement je me verrais plus "camper" dans les locaux de la société de gestion si j’était vendeur, pour optimiser mon prix de vente (quitte à vendre en plusieurs fois), que pour optimiser un achat. Question de point de vue.

Pour ce qui est de  la source officielle il s’agit du Règlement général de l’AMF.

J’ai été mis sur la piste par un article, au demeurant fort utile pour vulgariser le fonctionnement du marché secondaire que vous trouverez ici :
La revente des parts de SCPI | MySCPI.com - Toute l’information pour faire son choix et investir en parts de SCPI

MySCPI a écrit :

Conformément aux dispositions de l’article 214-59 du code monétaire et financier et des articles 422-22 et suivants du règlement général de l’AMF les SCPI à capital fixe se doivent de disposer d’un marché secondaire ou s’échangent les parts.

Disponible ici, il s’agit précisément de l’article 422-31:
Article 422-31 du 24 novembre 2004 avec notes

Règlement Général de l’AMF art 422-31 a écrit :

Le prix d’exécution est celui auquel peut être échangée la plus grande quantité de parts.
Si plusieurs prix peuvent, au même instant, être établis sur la base de ce premier critère, le prix d’exécution est celui pour lequel le nombre de parts non échangées est le plus faible.
Dans le cas où ces deux critères n’auraient pas permis de déterminer un prix unique, le prix d’exécution est le plus proche du dernier prix d’exécution établi.

J’ai relu en détail cette file. Je serais tenté d’aller dans le sens de plusieurs messages et d’affirmer que la façon dont procèdent les différentes sociétés de gestion n’est pas clair, voire erronée, en "chargeant" notamment PAREF. J’ai plutôt essayé de comprendre si le problème ne provenait pas plutôt de l’interprétation que l’on peut faire du critère 2 (le problème provenant alors de la façon dont l’AMF a rédigé ce critère). Je m’explique :

Pour rappel, voici ce qui est écrit dans le Règlement Général de l’AMF art 422-31 :
"Le prix d’exécution est celui auquel peut être échangée la plus grande quantité de parts [= critère 1]. Si plusieurs prix peuvent, au même instant, être établis sur la base de ce premier critère, le prix d’exécution est celui pour lequel le nombre de parts non échangées est le plus faible [= critère 2]. Dans le cas où ces deux critères n’auraient pas permis de déterminer un prix unique, le prix d’exécution est le plus proche du dernier prix d’exécution établi [= critère 3].

Interprétation n°1 du critère 2 : "le prix d’exécution est celui pour lequel le nombre de parts [totales dans le carnet d’ordre] non échangées est le plus faible"

Interprétation n°2 du critère 2 : "le prix d’exécution est celui pour lequel le nombre de parts non échangées [encore à la vente à un prix inférieur ou égal à celui du prix d’exécution ou encore à l’achat à un prix supérieur ou égal à celui du prix d’exécution] est le plus faible.

Si l’on fait l’interprétation n°1 (je pense que c’est celle de PAREF), alors la dernière confrontation conduit à un prix d’exécution de 430 euros pour Cifocoma2 et de 190 euros pour ATP1. En effet, dans ce cas le critère 2 n’apporte rien de plus que le 1 (comme dans la plupart des cas il me semble, ce qui qui est finalement idiot puisque cela revient à dire que ce critère 2 ne sert à rien). Il y a deux prix possibles : 429 et 430 euros pour Cifocoma2, et 190 et 191 euros pour ATP1 (si on veut être exact, selon moi il y a même une infinité de prix possibles entre 429 et 430, et entre 190 et 191 euros). Le critère 3 conduit alors à ce que ce soit respectivement 430 et 190 euros qui soient retenus, car plus proches des prix d’exécution du mois précédent.

Si l’on fait l’interprétation n°2 (celle que vous faites, Surin et Canyonneur75, il me semble, mais aussi celle que semble faire CILOGER ; cf. messages #10 et #17 à propos de la confrontation d’avril 2018 pour Actipierre 1), alors la dernière confrontation conduit à un prix d’exécution de 429 euros pour Cifocoma2 et de 191 euros pour ATP1. En effet, pour Cifocoma2, on aura 60 parts non échangées pour un prix d’exécution de 429 euros, et 60 parts (429 euros) + 28 parts (430 euros) = 88 parts non échangées pour un prix d’exécution de 430 euros. Pour ATP1, on aura 156 parts non échangées pour un prix d’exécution de 191 euros, et 156 parts (191 euros) + 80 parts (190,09 euros) + 133 parts (190 euros) = 369 parts non échangées pour un prix d’exécution de 190 euros.

Si on suit le principe de parcimonie, à savoir se contenter de ce qui est écrit sans "sur-interpréter", il faut avoir l’interprétation n°1 (mais comme écrit plus haut, ce critère 2 n’apporte alors rien de plus que le 1, ce qui est assez idiot). En revanche, si on suit une certaine "logique" (à savoir que ce critère a été voulu pour qu’un "marché acheteur" fasse monter le prix, et qu’un "marché vendeur" le fasse baisser), il faut avoir l’interprétation n°2. Dans ce second cas, il faut avouer que le critère 2 est quand même assez ambigu… Il faudrait presque demander à l’AMF de corriger la façon dont il est rédigé (cf. mon interprétation n°2).

J’espère avoir été clair dans l’exposition de mon raisonnement. Merci de me corriger ou me compléter si vous voyez une erreur ou pensez que je suis à côté de la plaque.

Dernière modification par fredagro (02/03/2019 22h48)

Bonjour,

Capture réalisée à l’instant (en suivant le lien « Vous souhaitez vendre vos parts ? En savoir plus »)

Bonjour,
Nous sommes le 3 avril 2020 (l’année restera gravée à jamais dans nos mémoires mais je la mets quand même), 18ème jour de confinement, nous pouvons faire un point sur le cours de différentes SCPI à capital fixe (même si ça paraît/paraîtra secondaire tout comme le marché avec le temps) :

AEW-Ciloger

Actipierre 1 :

235 parts échangées à 616€, prix stable plus haut que jamais, nombre de parts en légère hausse. C’est fluide, peu de vendeurs, les acheteurs sont là sans plus.

Actipierre 2 :

399 parts échangées à 310€, prix stable mais qui ne s’est pas remis de sa baisse de l’été dernier, nombre de parts en légère hausse mais peu signifiant. Les vendeurs peuvent attendre longtemps.

Actipierre 3 :

456 parts échangées à 331,20€, prix toujours en baisse, nombre de parts en légère hausse mais peu signifiant. Les vendeurs toujours plus nombreux peuvent attendre longtemps.

Fructipierre :

1218 parts échangées à 633,29€, prix plus haut que jamais, la dynamique ne s’est pas arrêtée, nombre de parts élevé. Cette crise ne semble pas calmer la fièvre acheteuse.

Fructirégions Europe :

3645 parts échangées à 244,05€, prix toujours plus haut que l’augmentation de capital, la dynamique ne s’est pas arrêtée, nombre de parts toujours très élevé échangées. Cette crise ne calme pas du tout la fièvre acheteuse.

=> Les SCPI de commerce souffrent ou finiront par le faire, les 2 SCPI de bureau restent dans la dynamique des mois précédents, révélateur de l’inertie du marché des SCPI.

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BNP Paribas Reim

Accès Valeur Pierre :

273 parts échangées à 696,13€, prix plus haut que jamais, la dynamique ne s’est pas arrêtée même si le nombre de parts échangées est faible. Cette crise ne calme pas la fièvre acheteuse, les vendeurs sont aux abonnés absents.

France Investipierre :

415 parts échangées à 351,36€, prix toujours haut mais la bulle se dégonfle, il faut dire que la montée inarrêtée des derniers mois devenait difficilement compréhensible, nombre de parts stable.

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Paref Gestion

Atlantique Pierre 1 :

390 parts échangées à 205,35€, prix en baisse, nombre de parts stable. Probablement une des SCPI qui souffrira le plus au vu de la piètre qualité des locataires.

Capiforce Pierre :

26 parts échangées à 255,41€, prix en baisse, nombre de parts échangées très faible. Les vendeurs sont toujours là mais les acheteurs ne veulent pas mettre le prix.

Cifocoma :

8 parts échangées à 781,92€, prix en baisse discontinue, nombre de parts échangées ridiculement faible. Les vendeurs sont toujours là mais les acheteurs sont absents.

Cifocoma 2 :

0 parts échangées (oups j’enlève les "s"), prix toujours si bas. Les vendeurs sont toujours là mais les acheteurs sont absents.

Les SCPI de commerce de Paref Gestion n’avaient pas besoin de cette crise pour morfler, au moins 3 d’entre elles vont souffrir plus que jamais, les locataires à problèmes étant déjà nombreux avant le coronavirus, ça va empirer. Pour Capiforce Pierre je ne connais pas assez le dossier pour juger.

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DELTAGER

Unidelta :

Pas publié !

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VOISIN

Foncière Remusat :

Confrontation le 19 mars, analyse sans intérêt.

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Que conclure ?

_C’est mitigé, les SCPI de bureaux étaient dans une dynamique qui ne s’est pas stoppée nette, à mon avis les acheteurs vont comprendre la gravité de la crise et se calmer d’eux-même. Les vendeurs restent confiant, les dividendes devraient souffrir mais il se peut que la crise soit traversée sans trop de dommages à horizon 2 ans. Sans garantie.
_Pour les SCPI de commerce, ça va être le coup de massue. Beaucoup souffraient déjà, nous n’avons plus aucune visibilité sur le prix des murs, les dividendes vont baisser ou continuer de baisser. Je prévois un avenir très morose avant une reprise hypothétique et lointaine.

Que conseiller ?

Personnellement je n’achète plus rien, je lâche tout ce qui était en cours et j’attends. Je ne suis pas à 3 ou 6 mois de dividendes près, ou plus, d’autant plus que les dividendes à venir s’avèrent incertains.
Je vends certains dossiers avec lesquels je n’était de toute façon pas à l’aise, c’est l’occasion, j’essaierai de vous dire si les SCPI à capital variable se vendent sans difficultés, je pense que c’est le cas.

Dernière modification par Surin (03/04/2020 13h42)

Oui, dans cet exemple fictif, on a basculé sur un marché d’acheteurs donc le prix à retenir serait 260€ sur la base du critère 2. le critère 3 n’aurait pas lieu d’être.
On voit là toute la complexité de ce mécanisme mais les professionnels sont censés avoir assimilé cela, c’est (heureusement) aujourd’hui le cas.

Mise à jour de mon analyse du marché secondaire des 4 SPCI à capital fixe de BNP Paribas Reim, résumée dans le tableau qui suit :



Quelques remarques :

- baisse marquée des prix d’achat depuis les sommets de Q1 2020 : de 13 à 18,3 %
- carnets d’ordres orientés à la vente : aucun ordre d’achat en carnet pour les 4 SCPI après la confrontation de fin décembre
- rendements sur la base des prix d’achat actuels s’étageant entre 3,99 et 4,40%
- les prix d’achat présentent des sur-côtes / dé-côtes par rapport à la valeur de réalisation s’étageant entre 14,1 et -12,3 % de la valeur de réalisation au 31/12/2019.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (03/01/2021 10h59)

c’est surtout que le marché secondaire sur les SCPI fixes est plus étroit, car dans la plupart des cas non commercialisé ou non mis en avant par les sociétés de gestions. C’est donc directement de l’offre et de la demande. En sachant que souvent les SCPI fixes sont souvent détenus par des personnes âgées. Et donc dans le cadre de successions on se retrouve avec des offres à la vente au rabais car le marché n’est pas fluide.

Un bon exemple est l’ordre de 930 part à la vente à venir sur Atlantique pierre 1

carnet d’ordre

De plus les SCPI commerces et hôtels sont survendus ou pas dans un marché ou il n’y a pas d’acheteur.
Donc ça peut être un bon investissement si on ramasse au ras des pâquerettes.

Quelques considérations théoriques autour du carnet d’ordre et la détermination du prix d’exécution qui m’ont aidé à mieux comprendre et pourrons peut-être en aider d’autres.
Le point de départ est le Règlement Général de l’AMF art 422-31 déjà énoncé plus haut dans ce fil et ses trois critères que j’ai numérotés

Règlement Général de l’AMF art 422-31 a écrit :

(C1) Le prix d’exécution est celui auquel peut être échangée la plus grande quantité de parts.
(C2) Si plusieurs prix peuvent, au même instant, être établis sur la base de ce premier critère, le prix d’exécution est celui pour lequel le nombre de parts non échangées est le plus faible.
(C3) Dans le cas où ces deux critères n’auraient pas permis de déterminer un prix unique, le prix d’exécution est le plus proche du dernier prix d’exécution établi.

Critère C1
La première étape consiste à déterminer le nombre de parts échangées. Cette étape est plutôt bien comprise en général. Pour cela, les offres d’achat sont triées par prix décroissants, et les offres de vente par prix croissants. Les offres d’achat et de vente sont alors consommés dans cet ordre et ce tant que le prix de l’offre d’achat reste supérieur ou égale à celle l’offre de vente. Cette étape ne permet pas de déterminer le prix d’exécution mais uniquement le nombre de parts échangés que nous notons Q_max. La plage de prix sur laquelle le nombre de parts échangés est Q_max s’écrit P1 = [prix_vente[I1], prix_achat[J1]]. Autrement dit, la borne inférieure de cette plage est forcément un prix de vente du carnet d’ordre (éventuellement infini si toutes les parts mises en vente ont été achetés) et la borne supérieure de cette plage est forcément un prix d’achat du carnet d’odre.

Critère C2
Le critère C2 vient réduire l’amplitude de la plage de prix P1 donnée par le critère C1. Pour comprendre C2, il faut avoir en tête que pour tout prix P sur la plage P1,
- la quantité totale des "offres d’achat à un prix >= P", est >= Q_max
- la quantité totale des "offres de vente à un prix <= P" est également >= Q_max
De plus, sur toute cette plage P1, au moins l’une de ces deux quantités totales sera égale à Q_max (sinon davantage de parts pourraient être échangés). Pour un prix P donné, le "nombre de parts non échangées" du règlement AMF (condition C2) s’entend donc comme le nombre de parts pour lequel il existe une offre de vente (resp. une offre d’achat) à ce prix et qui resterait non satisfaite par manque d’une offre en face.
Deux cas de figure :
- cas 1 : c’est l’offre d’achat qui est limitante sur la plage P1, autrement dit il ne reste aucune offre d’achat non satisfaite sur cette plage. Dans ce cas, le critère C2 pousse le prix à la baisse afin de diminuer le nombre de parts à la vente non échangées. La nouvelle plage de prix se rétrécit à P2 = [prix_vente[I1], prix_vente[I1+1][ s’il existe une offre de vente intermédiaire sur la plage P1.  prix_vente[I1-1] désigne le prix de vente immédiatement supérieur à prix_vente[I1] dans le carnet d’ordre. Tout prix de vente dans la plage de prix P1 vient donc diminuer le prix d’exécution.  A noter que dans ce cas de figure, prix_vente[I1+1] est a priori exclu de la plage de prix admissible car à ce prix, nous commençons déjà à avoir davantage d’offres de vente non satisfaites. En l’absence de prix de vente dans cette plage, la plage reste inchangée.
- cas 2: c’est l’offre de vente qui est limitante. Cette fois, c’est la partie inférieure de la plage P1 qui est rognée par le critère P2 s’il existe des offres d’achat dans la plage P1 et la nouvelle plage se trouvera encadrée par deux prix d’achat P2=]Prix_achat[J-1], Prix_achat[J]]. Cette fois c’est la borne inférieure qui est exclue de la plage de prix éligible. En ’absence d’offre d’achat dans la plage P1, celle-ci reste inchangée.

Critère C3
Sur la plage de prix P2, le prix d’exécution sera le plus proche du prix d’exécution précédent. Il semble simple mais c’est celui qui soulève une question. Dans le cas où l’ancien prix d’exécution est dans la plage P2, alors le prix d’exécution reste inchangé. Le cas ambigu se produit dans le cas où la plage de prix a été diminué par le critère C2. Supposons par exemple que C2 s’écrive P2=]Prix_achat[J-1], Prix_achat[J]] et que le prix d’exécution précédent soit inférieur à cette borne. Le prix d’exécution naturel sera Prix_achat[J-1] mais la borne étant exclue, on peut imaginer la société de gestion choisir Prix_achat[J-1] + 1€ (ou un centime d’euro)

Reprenons l’exemple du post #41 sur Cifocoma 2
C1: Nombre de parts à échanger = 32 (ce qui donne également l’information qu’aucune offre d’achat à 429€ n’existait) et que l’on a donc l’information complète avec uniquement les 5 offres les plus élevées.
P1 = [429, 430] (cf post #50)
C2: Offre d’achat limitante : P2 devient bornée par l’offre d’achat immédiatement au-dessus de 429, soit P2=[429, 430[. Notez que 430 est exclu de l’intervalle.
C3: prix de 429.99€ car ce prix réalise bien 32 parts échangées (le maximum), minimise le nombre de parts non échangées (60), et est le plus proche du précédent prix d’exécution qui était supérieur à 430€. Paref a retenu l’arrondi supérieur: 430€

Les membres de ce forum considéraient que le prix d’exécution devait être 429€. L’hypothèse sous-jacente est que le prix d’exécution devait faire partie des prix apparents sur le carnet d’ordre. Rien dans le règlement AMF ne stipule que cela doit être le cas. Si on accepte les prix à centimes, le véritable prix devrait être 429.99€ qu’il n’est pas déraisonnable d’arrondir au centime supérieur.