Jualex [13] : étude de cas immobilier

J’ai pensé faire un prêt achat revente, ce qui donnerait 340-245= 95k€ x 0,7 (coef pris en compte par les banques) = 66,5k€.

Non la base du calcul est mauvaise, c’est 340*0.7 = 238
-245= -7k

Ca change tout.

Pour le montant du prêt achat revente, j’ai lu plusieurs fois que le calcul était (prix de vente - capital restant) x 0,7 ?
Est ce que dans mon cas il vaudrait mieux un prêt relais? Ou une autre solution ?

Il n’y a pas de division en lots, mais simplement 2 entrées séparées.
Une autre question par rapport à ça: l’extension qui servira de partie locative a été réalisée en 2016, en cas de division en 2 lots est ce que des frais de notaire réduits peuvent y être appliques?

J’aimerais pouvoir présenter à la banque un projet solide et connaître le dossier sur le bout des doigts, et je n’en maîtrise pas encore tous les aspects…

Est ce que pour vous un projet d’achat mixte RP - investissement tient la route?
Est ce que les revenus de cette partie locative pourraient me permettre ce achat qui est au dessus de mon taux d’endettement ?

Dernière modification par Jualex (22/04/2020 15h02)

Toom a écrit :

J’ai pensé faire un prêt achat revente, ce qui donnerait 340-245= 95k€ x 0,7 (coef pris en compte par les banques) = 66,5k€.

Non la base du calcul est mauvaise, c’est 340*0.7 = 238
-245= -7k

Ca change tout.

Voilà ce que j’ai pu lire sur le calcul du prêt achat revente

Le prêt relais est quelque-chose que j’ai toujours trouvé extrêmement dangereux. Vous vous rendez dépendant de l’acceptation ou non par la banque des emprunts demandés par des acheteurs lambda que vous ne connaissez pas et qui ne vous doivent rien.

En cette période de crise et avec les troubles à venir sur le marché immobilier, je déconseille encore plus ce genre de montage qui reste coûteux dans l’absolu et vous fait subir un risque absolument énorme : devoir brader un bien que l’on arrive pas à vendre pour finalement ne plus arriver à payer les mensualités et prendre le risque de perdre les deux.

Mieux vaut être un locataire précaire qu’un propriétaire précaire, il y a moins à perdre.

Vite fait, déjà remettre tout les documents sur 1 page, car sur 2 c’est galère à lire.

Sur la répartition - "22457_repartition_achat_ensemble_immobilier_.pdf"
La 2nde page semble être une répétition de la 1ère.
Ensuite, la clé de répartition, c’est vous qui l’avez réalisé à partir des surfaces ?
Si oui, ça me semble une méthode pas très fiable : le prix d’un bien de 50m² n’est pas la moitié du bien voisin à 100m².
Pour être bon sur ce point, demandez à l’AI de vous faire des valorisations séparées.

Sur la partie locative - "22457_business_plan_locations_saisonnieres_.pdf"
Ensuite la partie locative, je ne comprend pas un point.
Vous parlez de faire de la location saisonnière pour un résultat financier au alentour de 500€/mois.
En regardant à Puyloubier, je trouve les locations pour 3 chambres à partir de 1000€/mois.

En gros, vous montez un business plan compliqué, qui va compliquer votre dossier bancaire pour un résultat moitié moins important que de la location classique ?
Là concrètement, pour un investisseur, ça fait bizarre!
Surtout face aux locaux qui connaissent le coût de la location dans le coin.

Sur la partie financement - "22457_financement_.pdf"
Je comprend pas l’intérêt du document.
Pour moi, il devrait être fusionné avec la répartition de l’achat immobilier.

Et dans l’ensemble des documents, vous ajoutez des informations qui n’apportent rien à la banque et qui complexifient le document.
Ce genre de document, ça doit parler au 1er coup d’oeil !

Pour le calcul du prêt achat/revente, c’est plus à voir avec votre conseiller bancaire qu’avec des membres d’un forum…

Pour le principe du crédit relais
Et je suis plutôt d’accord avec Surin, en cas de verrouillage du marché local (ou de problème sur la mise en vente), c’est vite la galère.
Et au bout de 18 mois sans vendre, les acheteurs vous savent la corde au cou et n’hésiteront pas à faire des offres indécentes!
Lors de mon déménagement, j’ai mis près de 3 ans à vendre (et c’était dans une ville francilienne avec RER)!
Dont 1 ans avec double crédit (normalement 1 ans et demi, mais notre achat a été très très long).
MAIS je n’avais pas de crédit relais, donc je stressais pas trop. (et ça permettais d’avancer dans les travaux, avant d’entrer dans les lieux)

La solution idéal en emménageant dans un bien clé en main est d’acheter/vendre le même jour, ou avec un délai très rapproché!

Petite question plus orientée location saisonnière : Pour des locations de courtes durées, touristiques, et dans un environnement campagne, quel est le type de bien le plus recherché et/ou le plus rentable ? (Chambres privées avec douches et cuisine communes, studio, t2, t3…?)

La partie locative du bien que je vise pourrait être aménagé soit en appartement de 55m2 avec 2 chambres, soit en 3 chambres privées avec salle d’eau et cuisine communes.

Merci à vous.

Aucune chance que je crée des chambres d’hôtes, ça c’est clair depuis le début, je suis bien conscient du travail que ça peut engendrer.

La disposition de la maison fait qu’il y a cette double possibilité d’aménagement, toujours sous forme de gîte ou chambres privées, avec une autonomie totale des occupants, mais pas en chambres d’hôtes.

La salle d’eau et cuisine communes seraient uniquement pour les locataires, au sein de la partie locative, avec entrée individuelle etc…

D’où ma question par rapport à la disposition, car je ne sais pas s’il vaut plutôt mieux accueillir des familles avec enfants (gîte total avec 2 chambres) ou des couples (3 chambres privées, espaces communs)?

Jualex a écrit :

D’où ma question par rapport à la disposition, car je ne sais pas s’il vaut plutôt mieux accueillir des familles avec enfants (gîte total avec 2 chambres) ou des couples (3 chambres privées, espaces communs)?

En fait, c’est à vous de répondre.
Car nous on ne connait pas votre secteur, donc ce qui marche le mieux sur votre emplacement!
C’est les vacances en familles ou les escapades en amoureux qui marchent le mieux dans votre coin ?