Coeur de Régions : vos avis sur cette SCPI (Sogenial Immobilier)

Communication de la SDG :

Chers Associés,

Dès le début de la crise du coronavirus et aux prémices du confinement national, nous avons pris toutes les mesures adéquates et nécessaires pour assurer sereinement la poursuite de notre activité.

L’analyse approfondie des répercussions de la situation nous permet d’être réactifs et faire preuve de solidarité envers nos locataires et surtout de protéger votre patrimoine.

Depuis le 14 mars dernier, les échanges avec les locataires ont été renforcés avec pour objectif de trouver les meilleures solutions pour traverser cette période de turbulences.

Un suivi de chaque locataire est réalisé pour affiner le plus justement possible les mesures applicables et à appliquer.

Il est aujourd’hui temps de faire un bilan de la situation de votre SCPI et des perspectives.

Concernant le dividende :

Votre première interrogation concerne surement les dividendes qui seront versés dans les prochains jours. Au 1er trimestre, nous avons encaissé 98 % des loyers de votre SCPI. Depuis les annonces du gouvernement nous avons reçu des demandes de reports de loyers de 3 locataires.

Nous sommes allés plus loin, en analysant l’ensemble du patrimoine et nous évaluons le risque à 18,57% des loyers du trimestre soit seulement 4,55 % des loyers annuels de votre SCPI. Il s’agit de simple décalage de loyers dans le temps, lors de la reprise nous verrons avec chaque locataire comment rattraper le paiement de ces loyers dans le temps. Nous pourrons également, par solidarité envers certains, envisager des annulations de loyers assorties d’un engagement de maintien dans nos immeubles.

Après le versement du dividende du 1er trimestre, le report à nouveau de votre SCPI représentera plus de 7 mois de loyers des locataire catégorisés comme à risque.

Afin d’accompagner et d’aider ces locataires, Sogenial Immobilier a décidé de renoncer à ses honoraires de gestion du 2ème et du 3ème trimestre pour les locataires concernés par les dispositifs de reports de loyers du gouvernement, concrètement cela se traduira par une baisse de leur loyer pendant une durée de 6 mois.

Ces éléments sont le reflet de la diversité du patrimoine de votre SCPI mais aussi de sa qualité et nous conduisent à maintenir notre niveau de distribution au même niveau que l’année 2019, soit 6,25 % (base annuelle), ce qui représente un dividende brut de 9,80 € par part pour le 1er trimestre. Les dividendes vous seront versés dans quelques jours.



Par ailleurs, nous avons obtenu de nos partenaires bancaires le report pour 6 mois des échéances de nos financements, ce qui nous donne de la souplesse pour accompagner nos locataires et témoigne de la confiance des banques dans notre gestion et nos actifs.

Concernant la liquidité de votre SCPI

S’agissant de la liquidité de nos SCPI, nous n’avons reçu à ce jour aucune demande de retrait. Votre SCPI reste sur un bon rythme de croissance puisqu’au 1er trimestre nous avons fait 55 % de la collecte de l’année dernière. Certaines SCPI auront des baisses temporaires de revenus le temps que les choses rentrent dans l’ordre et que les locataires aient repris une pleine activité. Mais, même dans ces cas, les SCPI auront des rendements nettement supérieurs aux autre placements.  Les SCPI sont une valeur refuge, un placement long terme dans l’épargne des français, moins sensible aux crises que les produits actions ou autres.

Concernant la valeur du patrimoine

Une autre interrogation porte sur la valeur du patrimoine de votre SCPI. il est encore trop tôt pour avoir une analyse fine de ce sujet. La crise que nous traversons est d’origine sanitaire et non économique et structurelle. Avant la crise les fondamentaux de l’économie étaient bon. De nombreuses études pointent ce fait et diagnostiquent une bonne capacité de reprise de nos économies.

Il y aura certes des baisses temporaires de revenus dans les SCPI, que ce soit par étalement des loyers des locataires ou par des abandons consentis dans une esprit de solidarité, afin d’aider au cas par cas un locataire à passer les tourments actuels. Ces mesures ne devraient pas avoir d’impacts significatifs à long terme sur la valeur du patrimoine de vos SCPI.

Concernant les investissements

Nous poursuivons notre politique sélective d’investissement. Sur l’ensemble des dossiers en cours nous avons imposé des conditions d’absence d’impayés de loyers ou de reprise d’activité et de pérennité de l’activité nationale des locataires. Nous sommes ainsi sous promesse ou en exclusivité pour 8 actifs dont un plateau de bureaux loué à une filiale de la banque Arkea avec un bail 9 ans fermes, un magasin loué à Sephora (filiale du groupe LVMH) avec un bail de 12 ans fermes et plusieurs autres dossiers avec des durées fermes de 6 ans et plus. Ces acquisitions représentent des loyers d’un montant de 754.000 € en année pleine qui viendront renforcer dès cette année notre capacité distributive et donc sécuriser notre dividende.

Enfin notons qu’à ce jour la valeur de votre SCPI, c’est-à-dire la valeur de reconstitution, est supérieur de 7 % au prix de souscription, ce qui confère à Cœur de Régions une meilleure résistance à une baisse de valeur de l’immobilier.

Nous restons à votre disposition pour tout complément d’information et entièrement mobilisés face à la situation actuelle.

Message édité par l’équipe de modération (26/04/2020 17h14) :
- correction de balises Quote

Bonjour,

La clé de démembrement de la SCPI Coeur de Régions est assez favorable pour l’usufruitier par rapport aux autres SCPI de même typologie:
- Usufruit 5 ans Coeur de régions: 21%
- Usufruit Epargne Pierre 5 ans: 22%
- Usufruit Vendome: 24%

maxicool, le 26/04/2020 a écrit :

En comparant un peu les frais des SCPI récentes tous secteurs confondus (Atream Hotels, Eurovalys, Activimmo, MyShare SCPI, Alrixia Cadence XII, Kyaneos Pierre…), je m’aperçois que Coeur de régions est quand très (très) chargée en frais !

- Commission de souscription : 12% TTC

- Commission de gestion : 12% TTC

- Commission d’acquisition : 6% TTC

Je trouve cette commission énorme et surprenante sachant que l’objectif d’une SCPI est d’acquérir des actifs immobiliers. La plupart des SCPI anciennes ne prélèvent pas de commission lors d’un achat (uniquement lors d’une cession) et ça me parait logique.   

- Commission de cession : 6% TTC

- Commission de suivi / pilotage travaux : 6% TTC

Rien que pour ces raisons, personnellement, je passe mon tour.

Bonjour Maxicool,

pour être associé de cette SCPI, je t’informe qu’il n’y a pas de commission d’acquisition…  Voir Note d’information sur le site : www.sogenial.fr

concernant les commissions de cession des immeubles et de suivi / pilotage de travaux il s’agit d’un maximum et non d’une commission forfaitaire. Et ce n’est pas nouveau, plusieurs sociétés de gestion de SCPI facturent des commissions pour arbitrages et pilotage des travaux

Cette SCPI est jeune, mais elle fera partie des SCPI qui survoleront cette crise sanitaire, selon le BT du 1er trimestre 2020 ainsi que les différents communiqués au profit des associés.

Htc33,

concernant les frais, je pense comme Surin.
Les informations viennent des Statuts, où l’on mentionne effectivement "montants au maximum" seulement pour la vente et les travaux. Pour avoir parcouru tous les documents disponibles pour cette SCPI, je n’ai trouvé aucune indication prouvant que les frais soient effectivement inférieurs à 6%.

Quand vous dites,

Cette SCPI est jeune, mais elle fera partie des SCPI qui survoleront cette crise sanitaire, selon le BT du 1er trimestre 2020 ainsi que les différents communiqués au profit des associés.

pourriez-vous argumenter conformément à la charte ?

Avertissement
Ce forum n’est pas un réseau social : restez factuel et circonstancié, abstenez-vous de donner votre opinion si elle n’est pas argumentée, ne relayez pas un contenu tierce sans discernement.

M.erci

De manière générale, on remarque que la structure de frais principale (Commission de souscription ainsi que frais de gestion) des SCPI récentes est supérieure aux SCPI anciennes. Quelques exemples :

- Corum origin : Frais souscription = 11,964% / Frais gestion = 13,2% ;
- Vendôme régions : Frais souscription = 12% / Frais gestion = 12%
- Coeur de régions : Frais souscription = 12% / Frais gestion =  12% 
- ActivImmo : Frais souscription = 10,8% / Frais gestion = 12%
- Urban Coeur Commerce : Frais souscription = 12% / Frais gestion =  12% 
- Atream Hotels : Frais souscription = 12% / Frais gestion =  12% 
- Elilalys : Frais souscription = 11,4% / Frais de gestion = 12%

En tant qu’investisseur je ne m’arrête pas à ces frais qui sont plus élevés que les anciennes SCPI (qui ne peuvent modifier leurs structure de frais (puisque statutaire), certes, mais je m’attache plus à regarder le positionnement et la stratégie de la société de gestion, et surtout ce que cela me rapporte !

Goodbylenine,
"Pour la "commission de cessions", ça me semble faire double  emploi avec la "commission de souscription : pour une une part nouvelle la seconde s’appliquera, si c’est une part déjà existante ce sera la première (et il faudrait savoir s’il y a ou pas 5% de droits à payer au Trésor Public en sus)."

Cette commission de cession de 6% ne peut s’appliquer sur une SCPI à capital variable. Donc pour moi elle ne s’applique pas sur cette SCPI. Puisque le prix de retrait d’une SCPI à capital variable est le prix de souscription diminué de la commission de souscription.

Cette commission s’applique sur des SCPI à capital fixe, auquel se rajoute les droits d’enregistrement de 5%. Ainsi le vendeur récupère le prix d’exécution, l’acheteur paie le prix d’exécution majoré de la commission de cession + droit d’enregistrement.

maxicool a écrit :

Htc33,

concernant les frais, je pense comme Surin.
Les informations viennent des Statuts, où l’on mentionne effectivement "montants au maximum" seulement pour la vente et les travaux. Pour avoir parcouru tous les documents disponibles pour cette SCPI, je n’ai trouvé aucune indication prouvant que les frais soient effectivement inférieurs à 6%.

Quand vous dites,

Cette SCPI est jeune, mais elle fera partie des SCPI qui survoleront cette crise sanitaire, selon le BT du 1er trimestre 2020 ainsi que les différents communiqués au profit des associés.

pourriez-vous argumenter conformément à la charte ?

Avertissement
Ce forum n’est pas un réseau social : restez factuel et circonstancié, abstenez-vous de donner votre opinion si elle n’est pas argumentée, ne relayez pas un contenu tierce sans discernement.

M.erci

Conformément à la charte et en vue d’argumenter mes propos sur le fait que cette SCPI parmi d’autres survoleront cette crise :

1°/ La mutualisation du risque locatif pour une SCPI jeune et une petite capitalisation : le dernier BT met en lumière 7 actifs pour 60 locataires (1 actif comporte plus de 40 locataires via un hôtel d’entreprise ; sans le compter on compte en moyenne 3 locataires par immeuble)

2°/ La solidité des locataires :

- Grenke société allemande côté : leader dans le financement locatif pour équipements de bureaux pour les entreprises
- Géopart  groupe Géodis : Un des leaders mondiaux de la supply chain (logistique)
- Rexel : groupe français côté en bourse ; 13,47mds€ de CA ; un des poids lourds dans la distribution de matériel électrique
- Centre Inter-entreprises et Artisanal de santé au travail
- Pôle Emploi
- Cerbaliance : Laboratoire d’analyse médical
- Esthetic Center : Franchise d’une enseigne nationale d’institut de beauté
- Banque de France
- Solmur : Entreprise  spécialisée dans le second oeuvre depuis 50 ans et « leader dans le grand ouest »
- Izimmo : Filiale groupe ARKEA : Plateforme de distribution de solution immobilière

3°/ Le positionnement géographique en régions permettant de dégager des rendements Acte en main supérieur  à 7%  et selon moi sécurisé grâce à des baux fermes sur plusieurs immeubles achetés :

* Lieu Saint : 3 locataires ; bail ferme 6 ans ; 7,57%AEM
* Caudebec les elbeufs : 2 locataires ; bail ferme 6 ans ; 7,24% AEM
* Péronne : 1 locataire ; bail ferme 9 ans ; 7,43% AEM
* Tarbes : 3 locataires ; bail ferme 6 ans ; 6,5% AEM
* Brest : 1 locataire ; bail ferme 9 ans ; ? %AEM

4°/ Le positionnement sectoriel : pas d’hôtellerie & commerce de bouche dans le patrimoine de cette SCPI

5°/ La capacité de la société de gestion à avoir dés la première année placé visiblement de la distribution en Report à Nouveau (inconvénient on paye plus d’impôts, mais compréhensible la première année); surtout s’ils maintiennent 6,25% de rendement sur 2020, ce qui semble être le cas.

6°/ Selon le dernier communiqué, le fait que le prix de souscription de cette SCPI soit inférieur à son prix de reconstitution de l’ordre de 7% (selon le communiqué adressé aux associés) laisse un filé de sécurité si les valeurs d’expertise seraient revues à la baisse.

Dernière modification par Htc33 (21/05/2020 19h40)

Nous sommes le 14.08.2020…

Le rapport annuel 2019 n’est toujours pas sorti ! Ce n’est pas si "So génial" que ça…
Idem pour le Bulletin Trimestriel du T2 2020.

Bonjour,

Pour information, voici la valeur de l’usufruit sur la Coeur de Régions.
Mon CGP me propose de l’usufruit sur une durée de 10 ans. Je recherche plutôt de l’usufruit sur une durée plus courte.

SCPI    Cœur de Région
3 ans    13,5%
4 ans    17,5%
5 ans    22,0%
6 ans    25,0%
7 ans    27,0%
8 ans    30,0%
9 ans    33,0%
10 ans    35,5%
11 ans    36,5%
12 ans    37,5%
13 ans    38,5%
14 ans    39,5%
15 ans    41,0%
16 ans    42,0%
17 ans    43,0%
18 ans    44,0%
19 ans    45,0%
20 ans    46,5%

Bonjour maxicool,

L’usufruit semble d’autant plus intéressant que le DVM n’est pas impacté par le COVID !

Bulletin T4 2020

- Dividende T4 : 10.23 € (9,93 + 0,30)
- Dividende annuel : 39.73 €
- TDVM 2020 : 6.30 %
- TOF moyen 2020 : 96 %
- taux de recouvrement > 99 %
- Capitalisation x3 = 26 M€ fin 2020
- Revalorisation du prix / part 2020 : +0.80% (637,50)

- 20 actifs
- 74 locataires
- 42% bureaux - 33% commerces - 25% activités

Bonjour,

Je cherche à augmenter mon exposition en usufruit sur la SCPI Cœur de régions sur le mois de juin suite au déblocage d’un crédit sur ma société.
Mon CGP vient de m’informer que la valeur de l’usufruit augmente de 1% sur à peu près toutes les durées…

BT T3 2021

Augmentation du prix / part : 637,50 à 642,50 (+0.80% en juillet)
L’objectif est de continuer sur cette voie en 2021.
Capitalisation : 56 M€ (+ 8 M€)
Revenu distribué T3 2021 : 10,12 (foncier 9,25 + financier 0,79) – Obj. 6,30% / année
Taux de recouvrement des loyers : 96%
TOF 95,12% (96,17% au T2)
Effet de levier : 22,38 %

Achat LOT 23
Immeuble de bureaux HQE à Sénart/Lieusaint de 3860 m2 – Locataires : Ballestrero, Groupe Partnaire, ARS Ile-de-France
Bail : ?
Rendement AEM : 6,60% (potentiel 7,40%)

Achat LOT 24
Immeuble de bureaux à Saint-Herblain de 1275 m2 (+ 427 m2 d’ateliers) – Locataires : ?
Bail : ?
Rendement AEM : 7,75%

BT T4 2021

Collecte 2021 : 46 M€
Capitalisation fin 2021 : 75 M€
Endettement : 24,30%

10 acquisitions sur 2021 (les 4 dernières à des taux de rendement compris entre 7,80% et 5,82%)
Total : 29 actifs (96 locataires)

Achat LOT 25
Immeuble de bureaux à Ajaccio de 1704 m2 – Locataire : Pôle Emploi
Bail : ?
Rendement AEM : 5,82%

Achat LOT 26
Immeuble de bureaux à Famars (59) de 3236 m2 – Locataires : Agglo de Valenciennes
Bail : ?
Rendement AEM : 6,76%

Achat LOT 27
Immeuble de bureaux à Lieusaint de 2152 m2 – Locataires : La Poste & Société Générale
Bail : ?
Rendement AEM : 7,36%

Achat LOT 28
Immeuble de bureaux/activités à Corbières de 4814 m2 – Locataires : ITER, Agro Service, Robatel
Bail : ?
Rendement AEM : 7,80%

--

Dividendes 2021 : 10,79 € soit 6,43%
Hausse du prix de la part : 1,73% (à 648,50 € au lieu de 642,50 €)

TOF 92,10%

Dernière modification par maxicool (04/02/2022 19h53)