Whynot021 : étude de cas immobilier (démembrement SCI)

Bonjour à tous,

Je suis tout nouveau sur ce forum (j’ai fait ma présentation uniquement hier), mais j’aimerais avoir vos retours / conseils / préconisation concernant un sujet précis pour lequel je ne trouve pas vraiment de réponse (même Google semble un peu perdu…).

En quelques mots (qui reprennent un peu ma présentation) :

Je suis propriétaire de 4 appartements sur Bordeaux loués avec le statut LMNP (au réel).
Je détiens également 80% d’une SCI (et 20% pour mes parents) qui détient un appartement à Paris qui me sert de résidence principale depuis 2 ans.
Je suis donc considéré comme "associé logé à titre gratuit" par la SCI dans l’appartement. La SCI est aujourd’hui à l’IR et n’a aucun revenu.

En terme d’endettement, la situation est assez simple :
- 4 prêts immobiliers pour chacun des 4 appartements Bordelais, dont 80% des revenus locatifs (pris en compte par ma banque) couvrent 100% des mensualités.
- Le prêt de la SCI n’est pris en compte qu’à 1/3 dans mon taux d’endettement personnel (et non à 80%), car 3 associés dans la SCI, même si c’est moi, qui dans les faits, paye 100% du prêt.

Aujourd’hui, nous envisageons avec ma compagne de revenir vivre sur Bordeaux et y acheter une RP. Il y a alors 2 possibilités pour son financement :
- Conserver l’appartement de Paris et le mettre en location meublée (passage de la SCI à l’IS) en respectant le plafonnement des loyers à Paris.
- Revendre cet appartement de Paris. La plus-value ne serait alors pas imposée, car celui-ci étant considéré comme ma RP actuelle, il bénéficie de fait de la même fiscalité qu’une résidence principale classique (détenue en direct). La plus value ainsi dégagée me constituerait un apport important pour la future acquisition de la RP.

Mon objectif à moyen terme est de me constituer des revenus complémentaires, mais à plus court terme de maximiser ma capacité d’emprunt, pour pouvoir acheter une RP à Bordeaux dans de bonnes conditions.
Pour "rassembler" ces 2 objectifs, je réfléchi actuellement à un "montage" particulier : que la banque ne prenne en compte que 1/3 de la dette de ce bien (comme actuellement) mais puisse prendre en compte 100% du loyer (ou a minima les 80% correspondant à ma détention au capital de la SCI).

--> Ma question est donc : Est-ce que "de base", ma banque va prendre en compte les 80% du loyer perçu de l’appartement Parisien ou bien uniquement 1/3 ?

--> Si elle ne prend en compte que 1/3, est-il possible de faire un démembrement des 20% des parts de la SCI de mes parents ?
En effet, ils conserveraient la nu-propriété de leurs 20%, mais j’aurais ainsi l’usufruit de 100% de la SCI afin que ma banque comptabilise bien, pour moi, 100% des loyers de Paris.
Et en face, ma banque de prendrait toujours en compte que 1/3 de la dette.

La SCI ayant aujourd’hui une dette importante, le rachat des 20% de l’usufruit de mes parents se ferait pour une somme assez faible (d’après les premières estimations).

Que pensez-vous ?

Si vous avez d’autres idées de montage, je suis preneur également…

Voilà, désolé pour ce message un peu détaillé, mais j’espère que vous pourrez m’apporter quelques éclaircissements.

Rentièrement vôtre.

Whynot

Mots-clés : démembrement, endettement, sci (société civile immobilière), usufruit