Jarod139 : étude de cas immobilier (SCI à l'IR ou SCI à l'IS)

jarod139 a écrit :

La où je coince c’est sur le calcul du capital de la SCI IS après la plue-value de la revente.

Le capital (social) de la SCI sera exactement le même après revente qu’avant.
J’ai un peu l’impression que vous mélanger les notions de "capital (social)" et de "valeur vénale". Ça n’a pas grand chose à voir… (ma voiture avec 7cv fiscaux et 160 ch reste à 7 cv fiscaux et 160 ch, même si sa valeur vénale diminue chaque année à l’argus (pour certaines voiture elle augmente d’ailleurs à l’argus)).

jarod139 a écrit :

Pour résumer simplement :
Achat 200k
Amortissement 4k / an
Crédit 20 ans
Durée détention 20 ans
On laisse les bénéfices chaque année dans la SCI
Revente 220k

Pour le calcul de la plus-value : j’ai bien compté les amortissements. Par contre doit on ajouter les frais de notaire et d’agence dans les amortissements?
Pour le calcul du capital de la SCI après la revente: Bénéfices de chaque année + 220k- plus value. Est ce correct?
Et après si on veut sortir de l’argent on aura la Flat Tax à 30 %.

La plus-value sera le prix de vente (net des frais à la charge de la SCI) moins la valeur comptable résiduelle (valeur lors de l’inscription au bilan, moins les amortissements, plus les éventuels travaux immobilisés).
Si les frais de notaire et d’agence ont été inclus dans la valeur d’inscription au bilan, ils ont été amortis (en partie ou totalité). Si on les a comptabilisé en charges (c’était possible il y a quelques années, j’ignore si ça l’est toujours), ils ont déjà diminué le résultat de la SCI (et ne pourront pas le faire une seconde fois en diminuant la plus-value).

La plus-value constatée lors de la vente du bien n’aura aucun impact sur le capital (social) de la SCI, mais elle en aura un sur le (elle s’ajoutera au) résultat de l’exercice durant lequel elle aura lieu (et sur la trésorerie de la SCI, et sur la valeur vénale de la SCI).
La SCI devra alors payer de l’IS sur ce résultat (s’il est positif, ce qui est probable, même si des reports déficitaires des années précédentes peuvent le diminuer si les loyers rapportaient moins que les charges et les amortissements).
Et si, ensuite, la SCI décide (en fait : si les associés de la SCI décide, en AG) de distribuer ce qu’il reste dans la SCI (du produit de la vente moins l’IS payé), chacun des associés devra payer l’impôt (avec la fiscalité actuelle : soit PFU de 12.8% de 100% des dividendes distribués (ou du boni de liquidation), soit au barème IR sur 60% du dividende, en plus de 17.2% de prélèvements sociaux sur 100% du dividende). Mais la SCI peut aussi décider de conserver ces fonds et d’investir dans un autre bien.

Le régime IS sera plus favorable si :
     - votre TMI IR est élevé, et le rendement dégagé est élevé (mieux vaut payer un peu d’IS et 30% de PFU au final, plutôt que 41% d’IR + 17 2% de PS chaque année).
     - vous avez des contraintes de trésorerie (mieux vaut payer 60k dans 20 ans,  une fois le bien vendu, que 3k/an durant 20 ans), avec un financement 110% à crédit sur 20+ ans, et un risque de ciseau fiscal (typique si à l’IR);

A TMI 30% , et avec un rendement (faible) de 4%, et sans contrainte de trésorerie, opter pour l’IS sera rarement le plus favorable.

PS : en régime micro, on prend les recettes brutes (pas la rentabilité nette) pour en déduire 30% (évaluation forfaitaire des charges), pour IR comme pour PS.