Vavoune : étude de cas immobilier (négociation avant visite)

Bonjour Gunday,

merci pour le retour.

Alors effectivement, j’ai pas mal (trop) d’inconnues sur les travaux. J’ai provisionné une enveloppe qui me paraît large pour couvrir certains imprévues sans certitudes. Mais je vais totalement dans votre sens et je vous rejoins sur le fait que ce soit pas une très bonne idée. Au cours de mes recherches, je me souviens avoir vu certains avis opposés de forumer qui n’hésitaient pas à faire des offres sans visites par soucis de réactivité…

Concernant les travaux eux-même, je ne pense pas que cela soit un réel problème: l’acte notariat ne pourra pas être signé avant la fin du confinement + tous les délais non compressibles, ça laisse le temps à l’activité de reprendre et la main d’oeuvre sera là le jour J.

J’ai un locataire en place ce qui limite le nombre d’acheteur potentiel (malheureusement l’AI ne connaissait pas le délai du bail: ça peut être une belle épine mais cela peut me permettre de négocier un délai sur le paiement de l’emprunt?). A cela se rajoute les travaux plus que nécessaires (ça limite le nombre d’acheteur aussi), je pense que la concurrence principale sera les investisseurs…

Sans avoir visité le bien, au vu de votre retour, cela semble tout de même très précipité de négocier maintenant… Il faut que j’apprenne à être patient…

Iqce a écrit :

La solution, si j’ose dire, est de faire une offre avec des conditions suspensives qui vous permettront de vous dédire, une fois le bien visité. A établir avec son notaire…Qu’en pense t’il, puisque normalement il est le premier à défendre vos intérêt (et que peut être il a un avis pertinent sur le prix, le quartier etc) ?

Effectivement, ça peut être une solution. Cela signifie que le sous seing est signé avant la visite du coup? Inversement, si mon offre est acceptée et que je visite le bien avant de signer l’acte notariat, je peux me rétracter sans justification?
Je n’ai malheureusement pas encore de notaire, c’est mon premier investissement… Je garde l’idée au coin de la tête.

Iqce a écrit :

Ensuite, un simple appel auprès du locataire permettrait peut être (…bis…) d’en apprendre plus sur le bien et de cerner ses défauts éventuels comme les évoques gunday ? Si tout est clair, l’AI devrait vous fournir son n° de tél sans réel soucis.

Je n’avais pas pensé à demander le numéro du locataire qui peut me permettre de glaner de précieuses informations.

Si je m’enlève l’idée de négocier sans avoir vu le bien, qu’est ce que vous pensez de la marge de négociation sachant que le bien est déjà bien en dessous du marché? Négo limité? Pas de règle?
Est-ce que le seul argument des travaux et de mon objectif de rentabilité sont des arguments suffisants pour justifier d’abaisser le prix de vente?

Dernière modification par Vavoune (01/04/2020 21h46)

Vavoune a écrit :

Si je m’enlève l’idée de négocier sans avoir vu le bien, qu’est ce que vous pensez de la marge de négociation sachant que le bien est déjà bien en dessous du marché? Négo limité? Pas de règle?
Est-ce que le seul argument des travaux et de mon objectif de rentabilité sont des arguments suffisants pour justifier d’abaisser le prix de vente?

J’ai mis en gras la partie importante.
En quoi le bien est en dessous du marché ?
Sans l’avoir vu, je ne comprends pas comment estimer sa valeur par rapport au marché!

Je vous donne une hypothèse.
Vous avez 2 maisons mitoyennes de 100m², A et B, conception identique, jardin identique, seule différence : la toiture.
A a une toiture refaite entièrement en 2018.
B a une toiture qui date de 1983. Et quelques tuiles (plates pour l’exemple) semblent avoir envie de couler : donc les liteaux commencent à fatiguer.

Le prix moyen dans le secteur est à 1000€/m² (d’ailleurs A c’est vendu il y a 2 mois à 110k€) et B est proposé à la vente à 80k€.
Question : est ce que le prix de B, 20% en dessous la moyenne local, presque 30% en dessous de la valeur de la maison identique est un bon prix ?

Et là j’ai abordé que la toiture, mais le questionnement se pose sur tout!
La toiture, les huisseries, l’isolation, etc.

Donc comment faite vous pour estimer la valeur d’un bien par rapport au marché, et ce sans même l’avoir vu !?

Après pour la négociation sur un bien à peine en vente, c’est difficile.

Surtout que vous investissez dans du locatif occupé, donc le vendeur connait le loyer qu’il reçoit.
Contrairement à une succession classique où un bien est un coût (entretien, taxe foncière), là le bien rapporte. Donc l’urgence de vendre est très relative!

Et votre offre à -20%, c’est peu recevable, surtout sur un bien qui n’est pas encore en vente!

Ceci dit, 6,8% de rendement, c’est pas folichon.
Est ce le rendement classique pour ce type de bien sur le secteur ?
Si non, qu’est ce qui justifie ce rendement ?

Et surtout, faites bien le calcul net!
Car par exemple, vous ne parlez pas de la taxe foncière.
Sur mes biens, ça va de 0,75 à 1,5 mois de loyers.
Autant dire que sur le rendement net, ça fait un petit écart.
Vous ne donnez pas de coût des travaux, ça semble un peu surprenant.
Y a t’il une provision pour charge ?
Y a t’il des charges que vous avancez ? (TEOM par exemple)

Autre question à se poser, depuis combien de temps le locataire est en place ?
Exemple, la maison que j’ai en location, le précédent locataire est resté près de 35 ans en place.
Autant dire qu’à son départ, il a fallu revoir, entre autre toute l’électricité (les fils électriques étaient encore en gaine papier).

Je sais, beaucoup de question, mais au final, les questions qui reviennent sont surtout liés au fait que vous n’avez pas visité!
Pour finir, les AI ont toujours des 10aines de visites pour un bien, après, vrai visite, ou coup de pression…

Effectivement, en vous lisant, le projet semble plus étudié qu’à première vue!
C’est pour cela que je met plusieurs points en avant.

Vavoune a écrit :

plus le bien est "petit", plus il y a de concurrence, plus le prix au m² est élevé, plus les rendements baisses… Enfin il y aura des exceptions bien sûr.

Ca dépend de beaucoup de chose.
Il y a aussi des investisseurs qui évitent les maisons.
Des investisseurs qui visent gros pour faire des économies d’échelles, etc

Donc comme toujours en investissement, votre vision n’est pas la vision de tout le monde.
Exemple : j’ai vendu un bien en meublé, en supposant qu’il se vendrai mieux car fiscalement plus intéressant.
L’acheteur est une SCI qui ne peux pas faire de meublé légalement.
En résumé, ma situation n’est pas la votre qui n’est pas celle d’un autre acquéreur.
Comme pour l’évaluation sans travaux, difficile d’en faire une généralité!

Et pour le prix au m², quad je vois que chez moi, les 3 maisons voisines se sont vendus entre 90 et 220k€, difficile d’utiliser le prix au m²!

"Sa super bagnole" est en leasing donc  il risque tout simplement de devoir la rendre ou se la faire saisir s’il ne paie plus les traites.

Vavoune a écrit :

Il faut que j’apprenne à être patient…

Ô que oui, surtout en ce moment et ce qui va venir sur le marché !

Vavoune a écrit :

sachant que le bien est déjà bien en dessous du marché?

Je n’y crois pas. Que dit Meilleursagents sur cette rue en particulier ?
Castorus n’est en rien une référence. Que dit Patrim ?

Sur ce que vous ont conseillé les autres, rien à redire, pensez-y sérieusement et lisez-le plusieurs fois.