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#1 16/07/2022 14h30

Membre (2013)
Top 50 Immobilier locatif
Réputation :   78  

Bonjour à ceux qui me liront !

Grâce aux bons conseils de la communauté, j’ai acheté un immeuble de rapport en 2016.

J’ai trop tiré sur la trésorerie et me suis retrouvé dans le besoin de vendre.

Aujourd’hui, mon problème de trésorerie est résolu et mais j’ai quand même une offre d’achat pour laquelle je voudrais ouvrir ma réflexion à d’autres regards.

L’immeuble a coûté 250k et rapporte 2200€ par mois.

La mise à prix est de 350k FAI et l’offre de 305k avec un financement bancaire de principe jusqu’à fin juillet.

Je suis actuellement en LMNP et cet immeuble est ma seule source de revenus.

J’ai imaginé deux leviers pour formuler une contre offre. Le crédit vendeur et/ou une clause éthique (un don à une association avec laquelle je travaille).

Un avantage du don est d’utiliser la fiscalité des acheteurs tout en évitant frais de notaire et impôt sur la plus-value. Mais cela suppose qu’ils soient assujettis à l’IR, l’IS ou l’ifi, et qu’ils aient de la trésorerie à consacrer à cela.
Le don peut par ailleurs venir d’ailleurs, ce qui résout la question de la trésorerie et représente une opportunité de défiscalisation pour des héritiers.

J’ai du mal à calculer l’impôt sur la plus-value avec les exonérations et tout. J’ai cru comprendre que je passerai lmp cette année et que le régime de PV était différent?.

Mon notaire m’a déconseillé de vendre, considérant que je perdrais des frais de notaire et le bénéfice du prêt. Mais une PV c’est du cash, et dans le même temps il m’a conseillé de m’associer avec des personnes pouvant rassurer les banques pour continuer d’avoir accès au crédit.

Bon voilà. J’ai posé toussa pour m’aider à réfléchir. Toute remarque contribuera à éclaircir mes idées.

J’ai imaginé faire une contre offre à 350k avec 50k de crédit vendeur, ou encore 330k et 40k de don.

Pour info, l’offre est faite via une agence, la location peut s’optimiser via de la LCD et d’autres visites sont en cours.

Bon weekend.

Dernière modification par Pruls (16/07/2022 14h32)

Mots-clés : immobilier, lcd, vente


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#2 17/07/2022 05h40

Membre (2017)
Réputation :   11  

Vous ne précisez pas ce que vous voulez faire du produit de la vente. On ne connait pas le crédit adossé à l’immeuble non plus.
Vous avez un immeuble rentable, qui est votre seule source de revenus, donc la logique voudrait d’abord que vous cherchiez à optimiser cette source de revenus.
Ce que vous voulez proposer à l’acheteur potentiel est plus de nature à le faire fuir.

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#3 17/07/2022 06h41

Membre (2014)
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Réputation :   499  

Pourquoi vouloir vendre alors que vous avez résolu votre souci de trésorerie ?

Quel est votre cash-flow ? Avez-vous des soucis locatifs? Pouvez-vous améliorer vos recettes?

Vous êtes passé lmp ce qui vous permet(oblige) de cotiser à la retraite et avoir une protection sociale.

Pour les calculs de plus-value,  ne vous occupez pas du plan de financement de l’acheteur. Si l’acheteur vous permet un arrangement fiscal, pourquoi pas mais n’en faites pas une stratégie de vente.

Si vous voulez vendre, faites pour que la mariée soit la plus belle possible.


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#4 17/07/2022 07h19

Membre (2013)
Top 50 Immobilier locatif
Réputation :   78  

Bonjour,

Le capital restant dû est de 170k. Le cash flow de +/-400€.

Le produit de la vente sera utilisé pour reconstituer un revenu et pour financer la création d’une école. D’où l’histoire du don.
L’expérience acquise par cet investissement me donne de bons espoirs pour renouveler un investissement rentable, sous réserve de financement bancaire.

J’ai indiqué à l’agence d’arrêter les visites, l’offre me met effectivement plutôt dans l’embarras. C’est sûrement pour cela que les contre offres que je formule sont si exigeantes.

Merci pour vos retours, cela va dans le sens du retrait de la vente.


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