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#1 30/11/2019 16h54

Membre (2013)
Réputation :   42  

Bonjour à tous,

Je suis bien embêté.
Ayant l’accord (verbal) de mon banquier pour vendre un bien sans remboursement du capital, j’ai vendu un de mes biens réalisant une belle plus value (x2 net de tout).
Le bien fait partie d’un projet plus global de 220m2 et la vente représente 28m2.

Le notaire a donc viré les fonds sur mon compte.
A ma grande surprise, deux jours après un virement est fait de mon compte vers un compte bloqué (sans que je signe quoi que ce soit).
Je fais donc un mail à mon banquier.

A mes interrogations, mon banquier répond que c’est une obligation en attendant la validation de sa direction. vu sa confiance avant vente, je reste dans l’idée que ça n’est qu’une formalité.
Un mois passe, je lui demande des nouvelles, et il me dit de ne pas m’inquiéter mais qu’il ne faut pas être insistant pour ne pas braquer sa direction.
Je commence à m’inquiéter, un mois passe de nouveau et je le relance. il me laisse un message sur mon répondeur m’expliquant que sa direction souhaite un remboursement anticipé sur 80% de la somme et m’en laisse 20%.
Je lui fais part de mon étonnement, il est gêné et me dit qu’il pensait au moins pouvoir me laisser ma plus value. Soit 50%. Mais sa direction ne l’a pas souhaité.

je lui demande les motivations : mon salaire actuelle est du même montant que mes échéances de crédit. Ce qui était déjà à peu près le cas lorsqu’ils mon prêté. et le remboursement anticipé de 70K ne me fais gagné que 300k par mois.
De plus mes loyers sont au double de mes mensualités de crédit. bref venant d’une banque privée qui s’affirment spécialiste en investissement immobilier, je suis un peu surpris smile

Me voila donc bien embêté, et c’est peu dire, cela remets en question la suite des mes investissements.
En gros ils me laissent 17K. Devant mon insistance au téléphone, mon interlocuteur me propose de faire un mail pour expliquer ma situation, mon point de vue et mes solutions. Il garantit qu’il remonte tout à sa dire
action dès lundi.

J’essaie (même si nous ne sommes pas loin de la cause perdue) d’écrire le "mail de ma vie"

Voila ce que j’ai écris si vous avez un retour à me faire, je suis preneur.
Je ne sais pas si j’en fais trop ou au contraire pas assez.

Le mail ci-dessous, je me doute que pas grand chose ne bougera, je réfléchis d’ores et déjà à une dernière solution. Selon mes informations, une fois que l’argent est sur mes comptes ils ne peuvent effectuer de virement sans mon autorisation. un virement ayant été exécuté de mon compte courant vers un compte bloqué, puis je avoir un levier de négociation à ce sujet?

Le mail en question:

Monsieur XXXX, bonjour,

Suite à notre échange téléphonique et comme convenu, je vous adresse le fruit de mes réflexions par écrit.
Je comprends que votre établissement souhaite minimiser le risque par le biais d’un remboursement anticipé.
La situation proposée, un remboursement anticipé de 70K et 17K en liquidités, me permets d’être moins exposé qu’en l’absence de liquidités.
Mes liquidités représenteraient alors 2,6% de mon endettement, selon mes calculs et après déduction des 70k de remboursement anticipé.
Je sais que ces 17k n’étaient déjà pas un du, puisque j’avais bien connaissance de la clause d’aliénation totale ou partielle du bien. et je ne saurai qu’être reconnaissant envers votre direction de me les accorder.
Il est vrai que j’espérai que notre collaboration, nos échanges avant cette vente, et la rentabilité réelle du projet me permettrait de conserver au minimum la plus value, voir la totalité afin de faire perdurer notre collaboration sur un nouveau projet. Actuellement un nouveau projet n’est plus envisageable, le retour de votre direction ne me laissant pas assez de liquidités pour une épargne de sécurité + un apport.

Concernant les points forts de mon dossier:

Jamais d’impayés, sur les 4 dernières années un taux de remplissage supérieur à 99%.
Les loyers annoncés ont été respectés.
La plus value attestée par expert est réelle, la réalité est supérieure, le bien vendu 105K était estimée à 86K, sont coup de revient en pro-rata au m2 est de 45600.
La rentabilité associée à un financement sur 25 ans me permets  de faire face à l’improbable: mes mensualités représentent 3347 et mes loyers hors charge près du double soit 6240. En prenant 80% des ses loyers, nous sommes tjrs à 4992. Mes biens sont tous couverts par une pno de qualité et comme la loi l’exige mes locataires sont tous assurés.
Concernant mes locataires, pour chacun d’entre eux je dispose d’un garant solidaire, ils sont tous jeunes actifs dentiste, infirmières, ingénieur etc.
Le TAEG de mes financements est élevé par rapport aux taux actuels, et dans l’optique de travailler ensemble dans la durée, pas de délégation d’assurance, ni de rachat de crédit ou de demande de renégociation.

Aussi j’ai le sentiment que le risque est plus important d’une défaillance avec 17K d’épargne et une mensualité moindre d’environ 300 euros qu’avec 87K d’épargne, et une charge de crédit de 3347 mensuels.
Enfin en décidant de vendre cet appartement, j’ai renoncé à un loyer de 600 euros hors charges en espérant récupérer en cash au mois la plus-value.

Je cherche donc une solution afin de:

1. Ne pas me mettre à risque. 17K sur le compte face à 640k de crédit , ne représentant pas une épargne de sécurité suffisante.
2. Rester en situation de réaliser un nouveau projet d’investissement locatif.

Votre proposition repose sur remboursement anticipé de 20% de la somme emprunté, la vente représentant 12% du projet en m2, et malheureusement elle ne répond que partiellement au point 1 et pas du tout au point 2.

Je ne peux donc que rebondir sur de nouvelles propositions plutôt que baisser les bras:

-Le placement de la totalité des 90K sur une assurance vie à déterminer ensemble, avec un anéantissement à hauteur de 70k. ce nantissement diminuerait au fur et à mesure de mon remboursement de capital. Par exemple je rembourse environ 24K de capital par an sur les deux projets. Chaque année achevée, ce nantissement diminuerait de 24K. Si le blocage est au niveau de crédit Logement, je serai de ma poche pour passer en hypothèque ou ppd.
Cette solution associée à de l’épargne de ma part me permettrait de retrouver une trésorerie suffisante plus rapidement.

-Si cette solutions n’est pas envisageable, mon activité immobilière serait stoppée pour quelques années. Aussi j’ai une dernière proposition. Je pense que notre collaboration s’est très bien déroulée sur la mise en place de ses projets. C’était un plaisir de collaborer avec vous. Néanmoins la volonté de diminuer le risque de votre direction est mon profil de jeune investisseur (donc avec peu de trésorerie) utilisant l’effet de levier du crédit, sa connaissance du secteur immobilier locale et son appétence pour la rénovation, sont aujourd’hui peu conciliables. Peut être est ce une bonne chose pour moi d’envisager les choses différemment afin de continuer mon activité. Soit:
Statu-Quo, on laisse 70k sur le compte bloqué avec une deadline fixée ensemble à mai par exemple. et je conserve 17k en trésorerie.
Ce délai de mai, me permets de chercher un nouveau partenaire, souhaitant m’accompagner dans mon développement et donc refinançant mes crédits, sans les 70k de remboursés ni nantis.

Je comprends que cela est pour vous synonyme de perdre un client mais vu les taux proposés par le marché vs mon taeg, et vu l’impossibilité solliciter un financement pour un nouveau projet avec la situation proposée actuellement. Tout investisseur raisonné cherchera à refinancer afin de minimiser son taux et de dégager une épargne plus rapidement.

Je vous remercie de l’attention que vous porterez à ce mail et je reste disponible pour échanger.
Dans l’attente

Mots-clés : alienation partiel, plus value, remboursement anticipé

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[+1]    #2 30/11/2019 17h41

Membre (2017)
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Je ne vais pas répondre point par point sur votre mail, qui est sûrement très juste.

Selon moi, vous devriez faire un mail beaucoup plus court sans rentrer trop dans la technique (à réserver je pense pour les rendez-vous physiques).

Mais en expliquant simplement les conséquences de leur décision finale quant à votre collaboration sur vos projets en cours ainsi que pour les prochains.

Pas la peine de vous mettre à leur place en parlant de risque sur X euros. Ils ont tout votre dossier. On dirait que vous vous justifiez. C’est vous le client!

En précisant que bien sûr vous êtes prêt à prendre d’autres produits chez eux.

Tout cela en 5 lignes et sans faute d’orthographe…

Ils comprendront ou pas l’intérêt financier qu’ils ont à vous garder.

Ce n’est même pas sûr qu’ils lisent votre mail en l’état actuel, voire qu’ils le comprennent.

Soyez concis et dissuasif wink

Dernière modification par Philref92 (30/11/2019 17h47)

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#3 30/11/2019 18h05

Membre (2015)
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Je rejoins Philref92: faites plus simple! Si la banque vous laisse cet argent, qu’a-t-elle à y gagner (à part votre gratitude)?


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#4 30/11/2019 18h11

Membre (2013)
Réputation :   42  

Merci pour votre retour. D’autant que je vois sur votre présentation que vous travaillez en banque.
Pour le rdv physique, je ne rencontre pas les décisionnaires. Effectivement on ne peut pas dire que mon mail soit concis. Je vais me laisser une bonne nuit de sommeil pour prendre du recul. Et le modifier demain. Je partirai aussi à la recherches des fautes.

Sinon vous qui travaillez en banque, que pensez vous du virement sans mon autorisation? Est ce un axe de négociation en tout dernier recours?

Pour répondre à pierrot31:
Bonjour!

Si elle me laisse l’argent elle me conserve comme client. Elle continue de gagner sa vie sur mes opérations déjà effectuées et croque aussi sur les prochaines.
Néanmoins, soyons bien d’accord, le retournement de veste, le fait de se servir sur mon compte sans m’en aviser, et le délai de deux mois pour prendre une décision qui plus est défavorable m’amènent à vouloir récupérer mon cash en faisant miroiter une prochaine collaboration, tout en m’adaptant à l’attitude de mon interlocuteur, c’est à dire que je n’hésiterai pas à retourner ma veste. Et il doit bien s’en douter.

Dernière modification par willy (30/11/2019 18h18)

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#5 30/11/2019 18h26

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Je travail au siège, dans les risques, mais pas en agence en contact avec le client.

Donc je ne peux pas vous répondre. Il y a une d’une part un contrat signé avec ses conditions, et d’autre part un accord verbal sur lequel vous avez basé votre stratégie.

Pour le reste, c’est simplement une histoire de rapport de force et de technique de négociation.

Si votre dossier a suffisamment de qualité, ils accepteront. Peut-être moyennant des concessions sur d’autres produits.

Sinon, argumenter sur la relation passée et la façon dont vous gérez votre activité vous fera plus passer pour une personne dans le besoin qu’autre chose. Et très honnêtement, arrivé à la fin du mail (la partie la plus technique et la plus "brouillon"), je n’ai même pas compris ce que vous demandiez.

Cela ne vous empêche pas d’évoquer les points les plus importants.

Mais restez limpide et courtois : "Une main de fer dans un gant de velours" comme on dit.

Après je ne connais pas vote dossier, même si j’ai compris dans votre présentation que votre encours était important. Donc, je serais vous je ne parlerai pas de prochaine opération qui pourrait les "effrayer" mais de laisser supposer un rachat ailleurs. Rien que la perte du taux de l’assurance et du principal sur les opérations passées devrait suffire à les convaincre.

Dernière modification par Philref92 (30/11/2019 18h34)

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[+2]    #6 30/11/2019 18h38

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Moi, je ferais court/simple : vous avez eu un accord (certes verbal) de votre interlocuteur. Ensuite, votre interlocuteur a été dédit (ou tout du moins c’est ce qu’il vous a dit), et la banque a prélevé des fonds sur un de vos comptes sans votre accord (d’ailleurs comment détermine-t-elle que ces fonds correspondent au produit de votre vente ?). Le résultat est que vous n’avez (à juste titre) plus confiance, que vous devez réclamer un interlocuteur auquel vous pourrez faire un peu plus confiance, et repartir (ou pas) sur une nouvelle base avec ce nouvel interlocuteur. Le seul cas où vous pouvez continuer à travailler avec le même interlocuteur serait s’il se démerdebrouille pour régler rapidement ce pataquès de manière satisfaisante pour vous (à vous de définir précisément à quoi ça correspond. C’est à votre conseiller actuel de bosser : ne le laissez pas vous refiler le problème qu’il a créé en vous promettant ce que sa direction semble lui avoir ensuite refusé.)


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+1]    #7 30/11/2019 18h51

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En tout cas,il faut rester courtois et mesuré car je suppose qu’ils sont en droit de réclamer l’intégralité du prêt. Ai-je tord? Et là, le tempo joue contre vous…


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#8 30/11/2019 18h54

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Oui pour rester courtois.
Mais comme écrit GoodbyLenine, il faut quand même bien leur faire comprendre que la responsabilité est de leur coté (le fameux accord verbal). Et que vous refusez de rester dans cette situation!

Dernière modification par Philref92 (30/11/2019 18h55)

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[+1]    #9 30/11/2019 19h28

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Philref92 a écrit :

Oui pour rester courtois.
Mais comme écrit GoodbyLenine, il faut quand même bien leur faire comprendre que la responsabilité est de leur coté (le fameux accord verbal). Et que vous refusez de rester dans cette situation!

Vous semblez dire qu’un accord verbal engage la banque ? Cela m’étonne. Quelle est la valeur légale de cet accord verbal, surtout vis à vis de l’accord écrit lors de la souscription du prêt immobilier et qui, je le suppose, devait prévoir le remboursement du capital en cas de vente ?

Jouer la négociation et faire pression pour obtenir ce qui a été promis oralement, ça se tente. En terme de responsabilité, je dirais qu’elle est du côté de willy qui a été trop prompt à prendre pour argent comptant (c’est le cas de le dire) un accord verbal ?

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[+1]    #10 30/11/2019 19h29

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ESTJ

Bonjour

J’ai rencontré un problème de parole non tenue par un conseiller sur une renégociation de prêt en interne de 6 a 4%, ce qui changeait énormément de choses pour nous.
J’avais fini par obtenir un mail de confirmation du conseiller juste avant qu’il disparaisse en arrêt maladie, suivi de licenciement. Le directeur d’agence a alors repris mon dossier : un monsieur courtois qui a tourné longtemps autour du pot pour finalement me dire que le conseiller avait, sous ma pression incessante, outrepassé ses prérogatives : le directeur me proposait un deal très désavantageux à la place.
Notre entrevue se termina par une déclaration de guerre ou ce dernier me dit que j’aurai avec cet écrit peut être raison en justice, mais vu les délais de celle-ci, et la rapidité de leur mutation de poste, qu’il ne serait plus la depuis longtemps …. édifiant mais pourtant il avait raison !

Mon litige a duré 3 ans dont près de 2 ans avant que je saisisse la justice.
En sci, j’ai pu les assigner au TC plutôt qu’au TGI où les délais étaient encore pires, j’ai gagné mon dossier avec remboursement intégral du delta de coût depuis l’écrit non appliqué, ce qui avait donné lieu à un sacré pataquès en audience sur son calcul, ils n’ont pas fait appel à mon grand étonnement et j’ai quitté leur clientèle avec mes 3 entités à l’époque.

J’ai retenu de cette expérience que la politique de l’autruche est celle qui semble prévaloir en interne au mépris de toute autre considération, même si le directeur d’agence sait partir au casse pipe assuré, question de timing !

Édit / début du litige en 2011, jugement en 2014

Dernière modification par serenitis (30/11/2019 19h30)


Profiter de ne rien foutre….

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#11 30/11/2019 19h43

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INTJ

Un accord verbal ne vaut rien, si vous n’aviez pas d’hypothèque sur le bien, vous auriez pu le vendre et encaisser le montant sur un compte bancaire dans un autre établissement, pas vu pas pris ( mais borderline quand même sad ).


Parrain Interactive Brokers (par MP) - Déclaration fiscale IBKR Degiro Trade Republic  - Parrain Qonto (par MP) -- La bible des obligations

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[+1]    #12 30/11/2019 19h59

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Oui on sait tous que l’accord verbal n’a pas la même valeur.

Mais cela a de la valeur quand même, c’est un conseil issu d’un professionnel avec lequel on est client (cf. la fameuse confiance). Et on doit faire avec pour pouvoir leur reprocher quelque chose.

Indépendamment du contrat, c’est quand même cela qui a "déclenché" la vente"!

Vous l’avez compris, c’est pour la négociation. Sinon on leur dit vous avez raison, c’est écrit sur le contrat! Gardez tout! smile

Je trouve l’argumentation de GoodbyLenine particulièrement adaptée et dissuasive s’il veut pouvoir obtenir quelque chose. Sans rentrer dans des détails techniques dont ils n’ont rien à faire.

Un peu de pression ne leur fait jamais de mal… Il faut les responsabiliser.

Comme dirait mon père (avec 50 ans de négociation commerciale derrière lui et qui aurait exactement cette attitude), pas de cadeau avec ces "voyous". Les conseillers bancaires avouent même avoir peur de lui quand ils le voit en rendez-vous. Désolé pour l’aparté.

Dernière modification par Philref92 (30/11/2019 22h27)

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#13 30/11/2019 22h14

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A y réfléchir, le seul moyen de ranger votre conseiller bancaire à vos arguments est de lui permettre d’augmenter son produit net bancaire… Nothing personal, it’s just business !

Mais dans le fond, dans votre cas, j’ai envie de dire peu importe… Vous avez une plus value non réalisée et êtes en limite de capacité d’emprunt. Partant de là, il faut vendre et refaire une bonne opération à nouveau… reste la problématique de vendre à la découpe et la requalification en mdb… Il faut réfléchir à comment habiller la chose… Une autre problématique est de voir si vous souhaitez sortir de votre zone de confort actuelle.

On va pas refaire le match mais la remarque d’Oblible est pertinente…

Bonne réflexion,


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[+2]    #14 01/12/2019 10h08

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"Ayant l’accord (verbal) de mon banquier"

Remplacez le mot "banquier" par sa vraie fonction :

"Ayant l’accord (verbal) du commercial de ma banque…"

et vous comprenez mieux l’origine du problème.

Ensuite, vous dites "prélevé sans avoir rien signé". Pourtant, vous avez bien signé quelque chose, c’est le contrat de prêt. Est-ce qu’il ne contient pas une clause autorisant la banque à se rembourser suite à la vente du bien ? Sachant que le remboursement du CRD est la règle générale, ça ne serait pas étonnant…

Enfin, ne pas perdre de vue l’objectif : ce qui compte le plus pour vous, c’est de pouvoir faire une nouvelle opération. Si vous devez rembourser le CRD de ce prêt mais qu’ils vous prêtent pour la prochaine opération, c’est le plus important, non ? Ca pourrait faire partie de la négociation…

Je suis d’accord avec les autres intervenants : il faut faire très court dans le mail.

Je ne suis pas d’accord avec les autres intervenants sur l’absence de valeur d’un accord oral. Le code civil n’impose pas qu’un contrat soit écrit. Un contrat oral est valable. En l’occurrence, on pourrait très bien considérer l’accord oral comme un avenant oral à un accord écrit. Le tout est de le prouver. Si vous avez un mail où le commercial reconnaît par écrit qu’il vous a promis oralement que le CRD ne serait pas remboursé, il y aurait moyen de faire quelque chose… mais ça reste très théorique, car je dois bien reconnaître qu’en pratique, les paroles s’envolent et les écrits restent.

Il y a différentes façons de négocier. Des pistes ont été données plus haut. J’en vois une autre :
"contrat oral puis revirement donc perte de confiance. Je suis bien forcé de constater que les décisions ne se prennent pas à votre niveau, aussi demandé-je (*) un rendez-vous urgent avec votre direction." C’est une possibilité parmi d’autres ; je ne saurai vous dire quelle est la meilleure méthode.
( (*) au passage, s’il a deux sous de culture, il sera impressionné par votre utilisation de l’euphonie sur le e final du verbe, dû à l’inversion du sujet au présent ; le "e" final s’écrivant alors avec un accent aigu mais se prononçant comme s’il avait un accent grave ; le verbe restant au présent, ce n’est ni l’imparfait ni le passé simple. Mais, pour qu’il en soit impressionné, encore faudrait-il qu’il le remarquât et le comprît, ce qui, de la part d’un commercial, serait extraordinaire, et pour tout dire inespéré…)

Au total, voilà mon impression : la direction a déjà décidé. Donc c’est déjà plié. Le Droit en général et le contrat de prêt en particulier sont à leur avantage. Donc, vous devez le remboursement du CRD. Donc, vous allez vous battre contre des moulins à vent.

Face à cette décision déjà prise :
- soit vous cédez sur tout…
- Soit vengeance : vous déplacez tout dans une autre banque, faites racheter vos prêts etc.
- Soit, solution intermédiaire, caresser dans le sens du poil, en acceptant de rembourser le CRD, tout en leur faisait reconnaître qu’il y a eu accord oral puis dédite, donc en convenant (par accord oral du directeur d’agence, pas du commercial, d’où le besoin de ce rendez-vous avec la direction) qu’en échange, il faudra qu’il valide votre prochaine demande de prêt à un taux très avantageux et sans frais de dossier… négociation habile, transformer une défaite déjà actée en demi-victoire…

Dernière modification par Bernard2K (01/12/2019 10h35)


Les vacances sont finies, au travail !

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[+1]    #15 02/05/2020 13h33

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Bonjour à tous,

quelques mois après, je reviens vers vous pour la suite de l’histoire.

La situation c’est solutionnée, je vous remercie de vos différents avis, l’enjeu était important pour moi et même si je ne suis pas revenu immédiatement, j’ai pu prendre en compte vos interventions, mêlées à l’avis d’un avocat. Et mettre en place ma stratégie (navigation à vue smile.

En résumé:
j’ai réalisé un dossier, reprenant les échanges écrits avec mon conseiller.
retour de l’avocat consulté:
La clause d’aliénation partielle ou totale inscrite au contrat, m’oblige à rembourser, l’accord de mon banquier n’est pas écrit noir sur blanc. mais au vu des échanges mails nous pouvons dans le pire des cas nous défendre via le défaut de conseil.
En effet dans plusieurs mail, je lui présente un nouveau projet et il m’indique un montage financier prenant en compte un apport lié à la vente en cours. et je lui transmets méticuleusement chaque pièce liée à la vente, sans qu’il m’alerte sur quoi que ce soit. c’est seulement après avoir bloqué mes fonds qu’il se manifeste et me parle pour la première fois de sa direction.

Néanmoins comme pressentie je ne suis pas en position de force car la banque a la possibilité d’exiger la totalité des fonds (354k)

J’ai donc décidé:

Je lui ai fais un mail plus concis, expliquant que dans le but de continuer à collaborer, j’ai besoin de cet argent, que sans cet argent, j’irai renégocier ailleurs pour optimiser mes taux.

il me répond qu’il prends note et reviens vers moi, nous sommes un peu avant noël.
Je patiente et je reçois un mail surprenant courant février. En gros il me demande ou j’en suis concernant mes rachats de crédit.

Je l’appelle à maintes reprises sans succès. au bout d’une semaine il me rappelle tard un soir.
Je lui dis qu’il y a visiblement un vrai problème de communication entre nous, et qu’avant d’entamer une négociation de rachat externe, j’étais dans l’attente d’un nouveau retour de sa direction. Je lui rappelle que cette somme est déterminante pour la suite de mes affaires, si je dois la perdre, je n’hésiterai pas à perdre plusieurs années de procédure. Que c’est une question de principe et qu’au vu de l’étude du dossier par un avocat, la seule issue pour me défendre est le défaut de conseil.
Il m’indique qu’il n’y aura pas de changement de position de sa direction et je comprends entre les lignes qu’il s’est déjà fais taper sur les doigts et de tout façon, n’abordera plus ce sujet avec eux.
Il m’a alors proposé:

"Ne m’appelez plus avant 19h30, je mets votre dossier sur un coin de mon bureau et je n’y touche pas, ma direction a d’autres chat à fouetter, faites vous oublier. et dépêcher vous de vous faire racheter votre crédit. Si ma direction remets le nez dans ce dossier, je devrai effectuer le remboursement."

Le lendemain j’avais rdv avec un courtier indépendant, conseiller par un marchand de bien local dans la journée. Nous avons éplucher le dossier en visant un retour sous 2 semaines. Avec un rachat de mes deux crédits soit un peu plus de 700K.sachant que mon banquier ne pouvait pas m’adresser de décompte de remboursement anticipé.

Le dossier était fait dans la nuit, mon courtier n’a interrogé que deux banques. parmi elles, un groupe connu, dans lequel le directeur départemental nouvellement arrivé est un ami d’enfance de ma copine (elle n’habite pas sur la ville). il m’avait contacté à son arrivée et je lui avais trouvé un appart chez mon co-investisseur + emmené dans quelques lieux de vie en soirée.
cet alignement des planètes et quelques coup de fil aux personnes concernées m’ont permis d’avoir un accord en 96H pour les deux lignes. Suite à cet accord mon banquier à pu éditer un décompte de remboursement anticipé pour éditer les offres.
Les offres ont été un peu plus longues à être éditée, j’ai reçu une notification d’envoi quelques jours avant le confinement.
Evidemment, je ne les ai jamais reçues…. et le facteur ne passe que très rarement chez moi en cette période compliquée.

Elles ont été de nouveau envoyées, mais cette fois ci avec l’adresse de l’agence locale et j’ai pu les récupérer jeudi sous la grille d’une agence fermée au public.

Je pense qu’il ne peut plus rien m’arriver, même si la date de décompte de remboursement anticipé est dépassée à cause des délais de réception de l’offre, la somme à débloquer est validée. au pire, si la première banque effectue un remboursement anticipé avec les fonds bloqués, une partie des fonds débloqués lors du rachat passera en trop perçu et devra m’être restitué.

L’opération est bonne pour moi, j’avais emprunter sur 25 ans à 1,95 hors assurance, et le rachat s’effectue sur 20 ans à 0,9 hors assurance.

Mon nouveau partenaire bancaire récupère les fonds libérés, mais je ne souscris à aucun produit financier.

Nous sommes déjà à l’étude sur 2 projets à mener en parallèle:
1. une petite rp, vendue via un mandataire judiciaire. potentiel de plus value 50% soit 70k, le chantier est abandonné par l’ancien propriétaire (une sci).mais évidemment au moment de mon achat je n’ai pas d’intention spéculative, je veux juste arrêter de payer un loyer.smile étude de financement à 30 ans 1,1pr cent hors assurance, en plein covid, ça me paraît super. et je limite au maximum mon endettement.
2. une moitié d’immeuble occupé par un commerce en impayé et en procès avec la copro. l’idée étant d’en acheter une partie en locatif, et une partie en marchand de biens. Déjà le montant est trop important pour un financement via un seul partenaire. et cela me permettra de regonfler rapidement ma trésorerie. c’est une beau projet avec un bar restaurant de 80m2, un plateau d’habitation de 330m2 et un plateau d’habitation de 150m2.

Avec un peu de recul, c’est une bonne leçon.

L’oral c’est bien, la relation de confiance c’est bien, mais ne pas avoir peur de demander à son banquier de formaliser par écrit. J’ai un bon dossier sous certains aspects:
cadre commercial, salaire au dessus de la moyenne, investissement rentable en locatif et avec une bonne valorisation patrimoniale.
Mais je n’ai pas assez de cash pour que l’on m’ouvre des ponts d’or.
A la fin du chantier précédent, je n’avais plus un euros de dispo, et je sauvais la mise en vendant un bien. j’étais fébrile dans ma négociation et je me suis contenté d’un accord verbal.

Pour mes prochains projets, sauf si je suis réellement seul dans ma copro, je vais toujours essayer de faire une partie du financement en locatif l’autre en mdb, pour que chaque projet ne m’augment pas simplement mon cash-flow mensuel mais aussi mon cash tout court qui reste primordiale pour un développement rapide et multi business. et que la revente soit pévue au montage du financement.

J’ai essayé de vous retranscrire les faits, j’espère que ce n’est pas indigeste à la lecture.
cdt

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