Vavoune [40] : étude de cas immobilier (meilleur montage fiscal en LMNP)

Bonjour à tous,

après plusieurs mois de recherche et un marché tendu post COVID, ma proposition a été acceptée par les vendeurs. Voici les projet:

VOTRE PROFIL

Achat en couple 30 ans, TMI 6%, salaires 65 k€

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : Bonne
- Fiscales : nul
- Artisanales : moyenne – autonome pour du rafraîchissement
- Temps disponible : tout dépend du projet

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : T2 déjà meublé de 35 m² au 3ème et dernier étage
- en copro de 12 lots avec syndic pro, charges de 220 €/an
- Année de construction : 1 980 (date de la copro), bâtiment probablement plus ancien
- Vendu vide – il était loué meublé jusqu’à présent
- Pas de vis-à-vis, logement « traversant » avec 2 fenêtres Double vitrage côté cours, vu sur toît
- Sans balcon ni place de parking. Parking public à 200 m à 20€/mois.

LOCALISATION DU BIEN

- Logement hyper centre d’une ville de 35 000 habitants
- Le marché locatif est tendu : peu de biens, beaucoup de demande
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : le bien suivra l’évolution du marché mais pas plus

RENTABILITÉ DU BIEN

- 65 000 € FAI pour 69 000 € annoncé. Le marché est d’avantage aux alentours de 75 000 €
- 70 700 € FAI et frais de notaire inclus
- Actuellement loué 400 € CC. Sur ce type de bien, le loyer minimum constaté sur plusieurs mois de mon étude de marché est de 450 €. Loyer pour la simulation de 460€.
- Taux de vacance envisagé : 1 mois par an
- Gestion en direct
- Travaux immédiats : 5 500 € dont 2 500 € de meuble. On garde l’agencement actuel, cuisine à refaire mais plaque au gaz, frigo, lave-linge et hôte de cuisine conservée (800€), sol à uniformiser, peinture à refaire (murs et plafonds), la salle de Bain est déjà rénovée et surtout la déco à revoir. Je prévois de faire l’ensemble des travaux. Le bien est tout de même habitable en l’état.
- Chauffage au gaz, chaudière à condensation récente
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : aucun, étanchéité de toiture déjà refaîte
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : la façade est à la charge du commerce (d’après l’AI) : magasin de vente au rez-de-chaussée et réserves aux étages supérieures. Aucun des appartements ne donnent côté rue.

- Taxe foncière hors TEOM : 525 €
- Assurance PNO : 120 €/an
- Provision sur réparation : 240 €/an (20 € / mois)
- CFE : 150 €/an

- Rentabilité brute : 7,25%
- Rendement opérationnel brut : 5,40 %

FINANCEMENT DU BIEN

- Financement 110% souhaité
- Emprunt sur 25 ans, taux de 1,40 envisagé, mensualité de 328 € avec assurance comprise de 20€
- Report de 6 mois souhaité pour constituer une épargne de précaution
- Epargne disponible en cas d’imprévu : 30 k€

RÉGIME D’EXPLOITATION

- Location Meublé en LMNP

CASH FLOW

- Rentabilité net net de 4,88%, cash flow négatif de 10€/mois du à la provision de réparation. Le bien s’autofinance c’est ce que je cherchais pour mon premier investissement avec ce faible budget.

J’ai besoin de votre avis sur le montage fiscal en LMNP, j’hésite entre :
-    Soit mettre les frais de notaire et d’AI en charges (soit 10 700€) pour faire du déficit foncier
      o    Total des charges : 2 220 €/an (intérêt d’emprunt, taxe foncière, frais  de copro, assurance-crédit, PNO et CFE)
      o    Amortissement de 85% de 60 000 € sur 30 ans soit 1 700 €/an
      o    Total des charges de 3 920 € pour un CA de 460 *11 = 5 060 €
      o    Revenu BIC de 1 140 €/an  mon déficit foncier (notaire et AI) me permettent de couvrir 10 ans d’impôt

-    Soit mettre les frais de notaire et d’AI dans la valeur du bien et les amortir.
      o    Amortissement de 85 % de 70 700 € sur 30 ans soit 2 000 €/an
      o    Totale des charges de 4 220 € soit un revenu BIC de 840 €
      o    Impôt de 840 *(17,2% + 6%) = 195 € d’impôt par an
      o    Et passer par un comptable + CGA (500€). Les 2/3 du montant de la presta sont déductibles des impôts soit 333 €.
      o    Impact final : pas d’impôt pendant 30 ans et je viens réduire notre imposition personnel par contre je réduis légèrement mon cash-flow
Quelle solution vous semble la meilleure ?

Merci pour votre aide et pour ce site.

Mots-clés : amortissement, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel)