Canyonneur75, le 16/01/2022 a écrit :
Il est beaucoup plus difficile de vérifier le bien fondé de la revente de certains biens : il faut comparer les flux futurs des biens vendus et des biens achetés en remplacement… ce qui tient de la boule de cristal !
Il est clair que les réinvestissements vont supporter des frais d’acquisition et vont probablement générer des loyers moins importants compte tenu de l’orientation du marché. Tout dépend donc du différentiel de revalorisation des biens, du différentiel des travaux et des vacances…
Par ailleurs, il subsiste un conflit d’intérêt entre la société de gestion et les associés du fait des commissions de cession et/ou d’acquisition…
Rappel du discours (constant) de Corum AM depuis le début (depuis même avant la première cession de Corum Origin) : un bien sera cédé lorsque la SdG estimera que la majeure partie de la valeur qui pouvait en être tiré aura été extraite, autrement dit, quand le TRI/rendement long terme de ce bien sera plus faible que celui qui pourra être obtenu en investissant e cash ailleurs. La SdG fait régulièrement des revues de ses biens pour évaluer lesquels sont des candidats à la cession.
Je n’ai aucun élément qui indiquerait que ce discours ne serait pas appliqué à la lettre par la SdG (et même sans ces PV, les SCPI de CORUM auraient rempli leurs objectifs de rendement brut de fiscalité).
Le sujet d’un éventuel "conflit d’intérêt entre la société de gestion et les associés du fait des commissions de cession et/ou d’acquisition" peut se discuter. Néanmoins, on peut remarquer que la cession comme l’acquisition de biens représente un certain "travail" pour la SdG, qu’il convient bien de rémunérer d’une manière ou d’une autre, sachant que
- les frais de gestions sont supposés rémunérer la gestion au quotidien du parc, le suivi des locataires, des biens, etc.
- la majeure partie de la commission de souscription est supposée rémunérer le réseau de distribution (qui assure la collecte).
Je pense qu’il est de l’intérêt des associés que chaque commission rémunère "correctement" les actions associées, et que des "subventions" croisées (un type de commission rémunérant indirectement un autre type d’actions) ne serait pas saines.
Si une SdG faisait "tourner" le patrimoine de ses SCPI juste ou surtout pour générer des commissions, ce serait vite très voyant, et sans doute assez contre-productif pour elle (car elle aurait plus à y perdre en réputation et avec tout ce qui avec, qu’à y gagner en commissions à court terme). Donc je ne suis pas convaincu qu’il y ait un réel conflit d’intérêt ici.
Après, on peut bien sûr discuter du montant des commissions :
- pour ceux qui les paient (moi inclus), c’est presque toujours "trop";
- les résultats financiers des SdG de SCPI sont plus que plantureux (voir Analyse des comptes des sociétés de gestion de SCPI (Primonial, Sofidy, Fiducial…));
- et en l’occurrence j’estime qu’au moins la commission de souscription est bien trop élevée pour la prestation associée (et l’existence de rétro-commissions vers l’associé semble le démontrer), mais c’est le cas pour quasiment toutes les SCPI, et une caractéristique de ce marché.