Johnnysss : étude de cas immobilier (colocation ou location)

Johnnysss · #1

Bonjour à tous,

Je vous sollicite afin d’obtenir votre avis concernant mon projet.

VOTRE PROFIL
- 27 ans, salaire fixe 55 k€

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE
- mathématique, bureautique, statistique

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
Type immeuble
Etage : RDC
Surface habitable : 150 m²
Jardin : 220 m²
Copropriété : Oui

LOCALISATION DU BIEN
Proche banlieue parisienne (15 minutes de Paris)

PROBLEMATIQUE
Un architecte est venu afin d’étudier les possibilités dans le but d’effectuer la division du lot en appartements. Les possibilités sont les suivantes :

- 2 F4
- 3 F3
- 4 F2

J’hésite actuellement entre ces trois options.

En admettant que la zone me permette de trouver facilement des locataires ou colocataires, auriez vous privilégié :

3 F3 dans le but de réaliser 3 colocations de 2 personnes ?
Montant du loyer : environ 500e CC par colocataires.

Ou

4 F2 dans le but d’obtenir 4 locataires avec des baux individuels ?
Montant du loyer : environ 750e CC par locataires.

Les points suivants me font actuellement hésiter :

1 - la division en 4 F3 augmentera quelque peu le devis des travaux (sdb, cuisine, cloison, …) et le bien devra être mis en agence pour plus de simplicité dans sa gestion. Ces deux points feront mécaniquement baisser mon rendement locatif.

2 - la colocation aurait pu m’éviter de le mettre en agence selon moi (roulement avec clause solidaire). Mais il n’est pas possible, me semble t-il, d’obtenir trois baux distincts (un par F3) avec caution solidaire sur un seul et même lot. Est-ce bien le cas ? Je serai donc, dans le cas de la colocation, obligé de rédiger 6 baux individuel. Et je pars quelque peu l’avantage de la colocation.

Pour les lecteurs étant parvenu jusqu’au bout de mon récit, quel stratégie auriez vous privilégié avec ce type de bien ?

Merci par avance !

Mots-clés : colocation, immobilier, location

DDtee · #2

Bonjour,

Johnnysss a écrit :
Je serai donc, dans le cas de la colocation, obligé de rédiger 6 baux individuel. Et je pars quelque peu l’avantage de la colocation.

Votre résumé laisse imaginer que votre étude du sujet est assez légère. Désolé d’être aussi direct, mais les baux individuels sont plutôt ce qui est recherché et rarement obtenu à cause de la disposition des lieux (nombre de m2 et salle de bain individuelle). Soit la position la plus favorable.

Johnnysss a écrit :
Pour les lecteurs étant parvenu jusqu’au bout de mon récit, quel stratégie auriez vous privilégié avec ce type de bien ?

Cela dépend principalement de vos objectifs et des différentes rentabilités obtenues dans ces différents cas.
Nous ne sommes pas devins

Johnnysss · #3

Bonjour,

Merci pour votre retour.

DDtee a écrit :
Votre résumé laisse imaginer que votre étude du sujet est assez légère. Désolé d’être aussi direct, mais les baux individuels sont plutôt ce qui est recherché et rarement obtenu à cause de la disposition des lieux (nombre de m2 et salle de bain individuelle). Soit la position la plus favorable.

A mon sens, il est préférable d’avoir un bail unique avec clause de solidarité que 3 baux uniques dans le cadre d’une colocation. Cela facilite la gestion et le roulement lors du départ d’un des colocataires.

DDtee a écrit :
Cela dépend principalement de vos objectifs et des différentes rentabilités obtenues dans ces différents cas.
Nous ne sommes pas devins

J’entends bien, mais j’espère que certaines lecteurs ont des avis sur les stratégies à adopter à la lecture des études de cas

Timinel · #4

Bonjour
L’analyse est trop legere pour avoir un retour.
il n’y a pas un chiffre.

Si vous etes sur un marché ou la coloc est tres facile et si " mathematiquement" 2 F4 = 4F2 …
la question ne se pose pas trop , le cout des travaux devrait quand meme etre moins eleves sur les F4

Ceci n’est absolument pas un conseil, il’ny a pas d’info.

en dehors des questions tres standards qui manquent ( le cout, le cout des travaux, la PNO, la TF future etc )
1) votre PLU ne met aucune contrainte pour les divisions ?
2) les taux de vacances coloc ou F2 sont les memes dans vos hypotheses?

vous comptez revendre ? a un investisseur ?
des F4 de 70 M2 avec des chambres de 14 m2 et 2 SBD / WC , ca fait des apparts un peu etriqué pour vivre il me semble..

Cdt

osta · #5

Il manque les chiffres pour vous donner une réponse précise.
Par contre sur colocation, et je suis bien placé pour le savoir, oubliez le bail avec clause de solidarité, les colocataires sérieux ne viendront pas chez vous… le bail individuel est beaucoup plus rassurant, donc meilleur profil de locataire;)

En colocation vous devrez d’avantage consacrer de temps à la gestion car la durée moyenne de location est plus courte.
Si vous faites 4 T2 en région parisienne c’est génial car vous touchez la plus grande partie de la population. Le tout en LMNP avec des beaux appartement et vous être tranquille sur la gestion, les gens voudront rester plus longtemps surtout s’ils ont un coin jardin.

Quel est le prix d’achat FAI?
PS: calculez vos loyers HC et non pas CC.

Johnnysss · #6

Bonjour Osta,

Merci pour toutes ces informations.

le prix d’achat FAI est de 180 k€.

le budget des travaux estimé par l’architecte sont de 100k€.

Je pensais que justement avec la clause de solidarité, la gestion était plus simple. En effet, si l’un des locataires part, les personnes restantes seront plus ou moins obligées de trouver un remplaçant par eux-mêmes.

J’optais pour la colocation car les revenus potentielles me paraissaient plus élevés et que le coût des travaux serait moindre.

Kromoz0hm · #7

La clause de solidarité protège le propriétaire en effet, mais du coup beaucoup de locataire préfèrent passer leur chemin. D’où les conseils des autres intervenants

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