Jade [77] : étude de cas immobilier (T5 pour de la colocation)

lachignolecorse a écrit :

Comment comptez vous gérer la colocation? Bail unique ou individuel? Avez-vous vérifié le règlement de copro à ce sujet?

Je compte gérer la colocation avec un bail unique vu que les chambres font moins de 14M2.

Je n’ai pas regardé le règlement de copropriété , je vais le lire attentivement pour voir si il y a des contre indications pour la colocation.
Une copropriété peut interdire une colocation ?

Bonsoir,

Le sujet a déjà été abordé dans une autre file.

Il convient de toujours bien lire le règlement de copropriété et repérer des clauses éventuelles concernant :
- la location meublée
- la colocation

En effet, la règle de base est la liberté de gestion des parties privatives (article 9 de la loi de 1965), mais à la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Si une clause de ce type existe, il vous faudra démontrer qu’elle est nulle, ce qui peut entrainer un lourd conflit avec la copropriété…et éventuellement freiner un candidat acheteur dans le futur…

Canyonneur

Jade a écrit :

Je compte gérer la colocation avec un bail unique vu que les chambres font moins de 14M2.

Je n’ai pas regardé le règlement de copropriété , je vais le lire attentivement pour voir si il y a des contre indications pour la colocation.
Une copropriété peut interdire une colocation ?

Etes vous sur que la limite de 14m2 est toujours valide? N’est-elle pas passée à 9m2?

Car louer 80m2 2000 euros sur 1 seul bail, cela me paraît difficile.

L’appartement est-il correctement placé par rapport à l’université, au centre ville?

Sinon un papier peint des années 70 dans un immeuble de 1990, c’est cocasse!

Côté simulation : Attention à la ventilation des travaux car ici vous maximisez les charges ce qui repousse l’arrivée du résultat imposable positif. Essayez d’ajouter une ligne "amortissement travaux". D’autant plus que l’utilisation prioritaire des amortissements reportés sur le déficit pourrait vous occasionner un manque à gagner.

Dernière modification par Philref92 (16/03/2020 01h21)

Je suis actuellement au beau milieu d’un projet similaire, T5 de standing avec effet waouh.

Le budget travaux me semble faible, 35000€ c’est vite arrivé, sauf si vous faites vous même… mais si vous faites vous même, estimez le temps que ça vous prendra, puis multipliez ce chiffre par 3 ou 4 pour avoir une idée du temps que ça vous prendra vraiment.
Je ne déconseille pas de faire des travaux soi même, il trouve simplement qu’on ne se rend pas compte du temps que ça prend avant d’avoir mis les mains dans le cambouis. Personnellement, on en est à bientôt 1an de travaux en y allant 80% des week-end et des vacances. On avait estimé qu’on finirait en juillet 2019, on devrait finir en juillet 2020.

Avec un cousin plombier et un frère peintre, c’est un bel atout.

Bref, je vais suivre avec intérêt, et vous souhaite bonne chance dans votre projet !

Bonjour Jade,

Est ce que vous pourriez m’explique pourquoi votre loyer hors-charges passe de 10 000 en 2020 à 22 000 en 2021. Je n’ai pas non plus compris comment vous avez calculé le remboursement annuel capital du crédit. Cela serait très sympatrique de l’éclairer car je n’ai pas compris ces données.

Bonne journée,
Quentin

C’est bien ça, je ne compte que 5 mois de Loyer pour l’année 2020, le temps de la procédure d’acquisition de l’appartement

Iomipom a écrit :

Je suis actuellement au beau milieu d’un projet similaire, T5 de standing avec effet waouh.

Le budget travaux me semble faible, 35000€ c’est vite arrivé, sauf si vous faites vous même… mais si vous faites vous même, estimez le temps que ça vous prendra, puis multipliez ce chiffre par 3 ou 4 pour avoir une idée du temps que ça vous prendra vraiment.
Je ne déconseille pas de faire des travaux soi même, il trouve simplement qu’on ne se rend pas compte du temps que ça prend avant d’avoir mis les mains dans le cambouis. Personnellement, on en est à bientôt 1an de travaux en y allant 80% des week-end et des vacances. On avait estimé qu’on finirait en juillet 2019, on devrait finir en juillet 2020.

Avec un cousin plombier et un frère peintre, c’est un bel atout.

Bref, je vais suivre avec intérêt, et vous souhaite bonne chance dans votre projet !

Je ne fais pas les travaux moi même, ils seront réalisés par ma famille avec un prix famille.  J’essaierai tout de même d’apprendre à faire des choses par moi même , exemple poser un parquet flottant. Dès que nous serons plus confinés, je m’inscrirai aux cours de bricolage de Leroy Merlin.

ça va être FOLKLO de faire avancer ce dossier en cette période. Je viens de transmettre à mon banquier un powerpoint façon ’consultant’ qui explique le projet, le cash flow et la demande de financement et j’ai reçu une réponse automatique disant qu’il n’est pas disponible en raison du COVID-19… L’agent immobilier indépendant va devoir attendre pour encaisser son chèque…

J’ai eu un appel de mon banquier ce matin, il avait besoin d’infos complémentaires. Il est un peu débordé car le personnel de l’agence est réduit , il ne prend pas de nouveaux dossiers à traiter. Il m’avait promis d’étudier mon dossier et donc il m’a dit qu’il m’apportera une première réponse en milieu de semaine prochaine. Il est pas trop cool mon banquier :-)

Je voudrais avoir votre avis sur la possibilité de transformer en 4 chambres l’appartement. Je vous mets le plan et le métré des pièces.





Mes souhaits de réaménagement de l’appartement :

-  Couper la pièce de vie en 2 pour faire une chambre de 9-10 M2.

- casser la cloison qui sépare la cuisine et le salon pour faire une pièce de vie de 16 M2. Est ce que ce sera trop petit ?

- Faire une petite salle d’eau à côté des WC

Qu’en pensez vous ?

Bonjour,

dalki a écrit :

Quelques remarques, en vrac sur le projet :
-comment comptez vous gérer les charges pour les colocataires : forfait ou réel ? prendrez-vous des contrats à votre nom ? Internet ?
- il faut budgétiser l’entretien annuel de la chaudière. Je vous conseille de vous en occuper en direct et de ne pas déléguer à vos locataires

Oui, je compte prendre les contrats Internet et EDF à mon nom. C’est ce qu’il y a de plus simple, je pense pour les colocataires.
Comment procédez vous sur ce point Dalki pour votre coloc de 3 chambres ?

dalki a écrit :

- Même si l’emplacement à l’air plutôt intéressant, je ne connais ni votre zone ni la demande, un mois de vacance locative peut être un peu juste. En cas de départ anticipé de vos locataires, en mars/avril, vous risquez d’avoir du mal à relouer rapidement et cela peut plomber votre rendement.
- avez-vous visiter le quartier à différents moments de la journée, de nuit. Dans la mesure où vous ne connaissez pas trop ce coin, assurez-vous qu’il n’y ai pas du deal ou une mauvaise réputation auprès des gens du coin
-vous dites disposez de 1,5j libre par semaine : attention une colocation peut être très chronophage, avec un turn-over élevé et des colocataires souvent très peu autonomes qui nécessitera des déplacements (vous serez appelée pour un siphon de douche bouché par des cheveux, etc). Car qui dit colocation dite "haut-de-gamme" dit services associés et attentes élevés des colocataires. Je parle d’expérience. Cela peut vite devenir pénible et usant d’effectuer des visites, état des lieux et réparations sur votre temps libre
- attention à la date à laquelle votre logement sera opérationnel : avant mai il ne devrait rien se passer ou presque, ajoutez à cela les délais bancaires, travaux,votre logement risque de ne pas être loué avant novembre/décembre. Aurez-vous suffisamment de demande DE QUALITE pour remplir vos quatre chambres à cette période ?

Une mise en service fin Août/début septembre serait idéale mais là avec le confinement c’est mort…
Mon cousin a mis en service une colocation dans la même commune et en Octobre , il a loué ces 4 chambres en 1 mois. A noter que le concernant, il a pris le parti pris de louer le séjour en chambre , chose que je ne ferai pas car je pense qu’il faut un espace convivial pour que les colocs de retrouvent si ils veulent discuter si non cela se transforme en colocation dortoir.

L’appartement est à 20 minutes de chez moi en voiture. Je travaille à 80% et le week end , je pourrais y faire un saut rapide pour régler les éventuels problèmes.
J’ai deux T2 à Tourcoing donc là je me dis que la gestion va être "Easy"
Je pourrai aussi m’arranger en cas de besoin avec mon cousin qui a une coloc dans la même commune.

dalki a écrit :

- avez-vous du stationnement pour vos 4 colocataires ? Cela peut-il être un point bloquant ?

- à la vue de votre plan, j’étudierai la possibilité de créer une deuxième SDB à la place de l’actuelle cuisine (en y ajoutant un WC?), en décalant le mur actuel entre le salon et la cuisine. Et d’ainsi opter pour une cuisine ouverte sur le séjour. Mais cela créera de la nuisance pour votre chambre 1.

J’ai une place de stationnement privé et il y a pleins de stationnements libres dans la résidence. Se garer ne posera pas de problème.
Faire une 2ème salle de bain, ça va être gérable je pense.Lorsque la situation redeviendra à la normale , je ferai une 2ème visite avec mon cousin pour valider la faisabilité de faire la 4ème chambre + la seconde salle d’eau.
Par contre un 2ème WC, ce ne sera pas possible.

dalki a écrit :

- dernier point et non des moindre ; le contexte actuel.
Nul ne sait ce qu’il va advenir dans les prochaines semaines et comment le marché va évoluer. Votre vendeur n’aura aucune visite dans les semaines à venir, les financements vont être très ralenti dans les prochains temps, les RDV notaires impossible, bref, cela va être compliqué. Personnellement je me poserai la question de renoncer à ce projet, à ce prix, pour essayer ensuite de revenir à la charge d’ici quelques temps en essayant de faire baisser, encore, le prix. En effet vous prenez un risque en achetant durant cette période, il faut donc que votre risque soit rémunéré.

Alors là Dalki, ça va être dure pour moi de jouer à ça car c’est un peu immoral et cela ne me ressemble pas du tout. Mais, je dois avouer y avoir pensé car on lit de plus en plus par si par là que les prix de l’immobilier vont baissé avec cette crise sanitaire et économique…
Déjà, je vais voir si la demande de financement est acceptée ou pas. Mon banquier doit me faire un premier retour mercredi ou jeudi. Ensuite on verra, si je la joue mauvaise ou pas avec les vendeurs… avec le risque que l’affaire me passe sous le nez car selon l’agent immobilier, un autre investisseur avait fait une offre 1000 euros en dessous de la mienne pour l’appartement…

Dalki, concernant votre colocation de 3 chambres de 60 M2 , pouvez vous me dire quelle est la taille de la pièce de vie ? Avez vous beaucoup de turn-overs ?

dalki a écrit :

Prendre les abonnements à votre nom est effectivement le plus simple pour vos colocataires : mais je vous le déconseille fortement. Vous vous exposez en effet à de très grosses factures. Un système de provision/régularisation est évidemment alléchant sur le papier, avec contrats au nom du propriétaire, mais cela ne me semble peu ou pas applicable dans le cadre d’une colocation avec 4 colocataires qui rentrent et sortent de manière échelonnée dans le temps. Avec des régularisations à mener parfois plusieurs mois après le départ des colocataires (cf après l’AG de copro).

.

Je note  ce conseil , je réfléchirai aux avantages et inconvénients de chaque scénario au moment venu.

Concernant le financement , j’ai eu un retour de mon banquier à la caisse d’épargne qui m’a dit que mon dossier à des chances de passer à 90% mais qu’il doit en référer à ses supérieures vu que je suis à un taux d’endettement à 40%. Il m’a dit qu’il monterait le dossier lorsque j’aurais signé le compromis de vente.

Le compromis de vente ne sera pas signé avant début Juillet selon les dires de l’agent immobilier en raison de la crise sanitaire. Il va falloir patienter.

Bonjour Jade,

Jolie projet, bien ficelé je trouve

Jade a écrit :

Le compromis de vente ne sera pas signé avant début Juillet selon les dires de l’agent immobilier en raison de la crise sanitaire. Il va falloir patienter.

La signature à distance semble avoir été facilitée, toujours faut-il que tout le monde soit d’accord et que les études soient dotées du matériel adéquat:

http://www.leparisien.fr/immobilier/cor … 294712.php

Kundera a écrit :

Investir dans un grand bien au moment du confinement - alors qu’il est très possible qu’il y ait des reprises ponctuelles de l’épidémie dans quelques mois - et qu’il y a un risque de rester confiné dans un appartement avec des personnes pas forcément idoines, c’est un risque que je ne prendrai pas.

La colocation va peut être perdre une partie de sa clientèle avec cette menace latente.

C’est un point de vue auquel il est facile d’opposer le contraire : Le confinement pèse sur le moral des personnes vivant seules, pouvant tout aussi être amenées à vouloir vivre en colocation. J’imagine mal ce virus remettre en cause le marché de la colocation… d’autant plus si une crise économique importante éclate et érode le pouvoir d’achat des ménages… car un des points forts d’une colocation, c’est son aspect économique pour le locataire.

Au plaisir!

C’est un point de vue auquel il est facile d’opposer le contraire : Le confinement pèse sur le moral des personnes vivant seules, pouvant tout aussi être amenées à vouloir vivre en colocation. J’imagine mal ce virus remettre en cause le marché de la colocation… d’autant plus si une crise économique importante éclate et érode le pouvoir d’achat des ménages… car un des points forts d’une colocation, c’est son aspect économique pour le locataire.

Entièrement d’accord, la colocation a de beaux jours devant elle avec ce confinement (dans les grandes villes en tout cas) :
- permet d’éviter la solitude et de partager son quotidien et ses nouvelles routines avec ses colocs (mieux vaut bien s’entendre…)
- permet de vivre dans une plus grande surface et de moins tourner en rond
- permet parfois de bénéficier d’un petit extérieur (balcon par ex)
- permet pour les colocataires d’encaisser plus facilement la conjoncture économique avec le chômage partiel massif…

Je connais même des personnes vivant seules (Paris) qui font le confinement à plusieurs dans le même appartement pour que cette période soit plus facile à vivre…

Croustibate29 a écrit :

Bonjour Jade,

Jolie projet, bien ficelé je trouve

Kundera a écrit :

Investir dans un grand bien au moment du confinement - alors qu’il est très possible qu’il y ait des reprises ponctuelles de l’épidémie dans quelques mois - et qu’il y a un risque de rester confiné dans un appartement avec des personnes pas forcément idoines, c’est un risque que je ne prendrai pas.

La colocation va peut être perdre une partie de sa clientèle avec cette menace latente.

C’est un point de vue auquel il est facile d’opposer le contraire : Le confinement pèse sur le moral des personnes vivant seules, pouvant tout aussi être amenées à vouloir vivre en colocation. J’imagine mal ce virus remettre en cause le marché de la colocation… d’autant plus si une crise économique importante éclate et érode le pouvoir d’achat des ménages… car un des points forts d’une colocation, c’est son aspect économique pour le locataire.

Au plaisir!

Je vous rejoins sur ce point Croustibat, je ne partage pas l’avis de Kundera.

Autant la crise sanitaire impact le locatif en courte durée , autant je pense qu’elle aura un impact positif sur la colocation :
- des personnes continueront à se séparer , peut être même qu’avec le confinement ;certaines personnes vont se rendre compte qu’elles ne se supportent plus et donc il y aura un besoin d’hébérgement en urgence et la colocation répond à ce besoin car il suffit de poser ses bagages

- et puis si je suis célibataire dans un petit appartement avec un loyer élevé, je préférerai être dans un grand appart avec d’autres personnes pour partager cette période galère

Concernant la signature du compromis de vente, l’agent immobilier me disait aussi que les mairies ne font d’instruction de nouveaux dossiers en ce moment