Jade [77] : étude de cas immobilier (T5 pour de la colocation)

Des nouvelles de ce projet :

Je suis propriétaire de l’appartement depuis le 30 septembre.

Les travaux de rénovation ont démarré le lundi 05 Octobre :
Au menu :
- Mise aux normes de l’électricité, déplacement et ajout de prises électriques
- Suppression de la chaudière à gaz et passage à l’électricité de tous les radiateurs
- Création d’une 4ème chambre
- Rénovation totale de la SDB existante
- Création d’une seconde salle d’eau
- Murs
- Sols

Plan initial



Plan cible



Les photos avant le début des travaux

Pièce de vie


Cuisine


Chambres






SDB et WC , couloir







Photos travaux en cours









A date, nous avons :
- fini les saignées dans les murs pour le passage des câbles des  radiateurs , passé les cables pour ajout d’un point lumineux central dans chaque chambre
- changé le tableau électrique
- réglé le pb de la terre au niveau de l’élec
- ajouter les cloisons pour créer les 2 espaces supplémentaires : 1 cloison dans la cuisine pour créer la seconde petite salle de bain ; 1 cloison dans la pièce de vie pour créer la 4ème chambre
- enlevé les 3 couches de papiers peints qu’il y avait sur les murs (mon frère en a bavé…)
- enlevé la moquette au sol
- cassé la cloison qui sépare la cuisine de la pièce de vie

Cette semaine :
- Rebouchage de tous les trous pour commencer l’enduit des murs

Comme dans tous les travaux de rénovation, j’ai mon lot de surprises

Dans l’une des chambres, le plafond était recouvert de polystyrène. En enlevant le polystyrène, nous nous avons constaté que le plafond est gondolé.
Du coup, appel au syndic pour leur signaler qu’il y a une fuite au niveau du toit (je suis au dernier étage) et cela fait 2 semaines que suis en pourpaler avec le syndic :

- dans un premier temps, le syndic a fait intervenir un expert étanchéité qui n’a pas pu accéder au toit - ensuite ils ont fait appel à un cordiste qui doit intervenir demain (si les conditions météo le permettent) pour constater le problème sur le toti (si c’est une réparation mineure , il fait la réparation mais si c’est une réparation majeure, il doit y avoir une évaluation du coût et convoquer une assemblée exceptionnelle pour valider les travaux (dans ce scénario, je suis dans la M. car ça risque de prendre une plombe.)
Je vais prier pour que ce soit le scénario 1…

Dans tous les cas, une fois la fuite réparée, je dois faire un constat avec le syndic pour faire jouer les assurances pour faire la réparation du toit.

Avez vous des conseils par rapport à ce problème ?

Je démarrerai la location avec 3 chambres, le temps de régler le problème avec la 4ème chambre ;pas le choix

Dernière modification par Jade (27/10/2020 16h04)

Bernard2K et Ddtee ; votre réaction me fait rire.
Vous vous moquez de moi et vous avez bien raison…

Je n’étais pas à l’aise avec l’argument de ma belle soeur et je vois que vous aussi.
Chacun fait sa vie à partir du moment où il y a un respect des autres colocataires.

Je vais passer la commande pour 4 sommiers/matelas 140*200

Jade, le 06/11/2020 a écrit :

Concernant la taille de la literie pour la coloc , j’ai une hésitation entre la taille 120*200 et 140*200.

Pour le coup la remarque de votre belle-sœur me semble pertinente. Si la literie en 90x200 est insuffisante pour une personne seule avec nos standards actuels (surtout pour des colocations qui toucheront potentiellement de jeunes professionnels), celle en 140x200 est clairement destinée à des couples. Or la présence de personnes extérieures à la colocation, surtout avec des SDB non-individuelles, peut être un sujet de tensions entre les colocataires. Un 120x200 est un bon compromis permettant d’avoir un invité occasionnel, et décourageant les séjours plus longs…

A voir si vous trouverez beaucoup de choix de literie et linge de maison dans ce format pas forcément très standard.

Pour l’anecdote, quand je fais visiter mes studettes (13 et 16m2) aux jeunes étudiant(e)s accompagné(e)s de leurs parents, j’indique bien avoir choisi des lits en 90x200 car j’attends une occupation studieuse et paisible des logements… le message implicite passe assez bien auprès des parents

Bernard2K a écrit :

je trouve que le 120 est en train de se démoder.

Ce bon vieux 120 !
On l’appelait "le lit à trois fesses"

Le plan m’inspire les commentaires suivants :

- l’implantation espace cuisson / lave vaisselle en angle me semble pas top… pas de possibilité d’accès au lave vaisselle si on est en train de cuisiner (on est dans une coloc donc plusieurs acteurs en cuisine…) et choc toujours possible entre la porte du four et celle du lave vaisselle

- l’éloignement évier / plan de cuisson n’est pas top….quand il s’agit d’égoutter les pâtes…

Une implantation (de gauche à droite) : évier (en inversant la position de la partie égouttage) - lave vaisselle - lave linge ne serait t’elle pas plus pertinente ? De plus possibilité d’exploiter l’angle en tant que rangement…

Un évier double bac ?

Canyonneur

Je ne suis pas expert en colocations, mais cela ne vous semble pas un peu juste pour 5 personnes ? surtout si vous visez une clientèle jeunes professionnels plutôt qu’étudiants.

Je ne sais pas si c’était volontaire de prévoir 5 meubles hauts soit exactement un par personne, mais c’est plutôt astucieux pour compartimenter les denrées et limiter les soucis liés à la nourriture qui disparait. Dans tous les cas le rangement supplémentaire de passer en 80cms de haut sera surement apprécié.

Un seul lave-linge séchant pour 5 devrait être suffisant. Je remarque que la plupart de mes jeunes locataires n’ont même pas de lave-linge, ils profitent des retours chez les parents le week-end pour déléguer. Mais attention aux dégâts des eaux potentiels si le sol de la cuisine n’est pas carrelé.

Idem pour le frigo, sera-t-il suffisant pour 5 colocataires ? à moins que vous ne prévoyez un petit frigo par personne dans chaque chambre en remplacement / complément ?

Bonjour,

Bravo pour ce beau résultat. Concernant les loyers c’est à vous de voir. Clairement si vous baissez le loyer vous louerez probablement plus facilement puisque vous offrirez plus de prestations que la moyenne pour le même prix.

Toutefois, en collocation ce serait extrêmement difficile d’augmenter. Comment allez vous expliquer au nouveau locataire qu’il paie 40 euros de plus que les autres car "en janvier c’est plus difficile de trouver un locataire".

Bonjour

Bravo pour les travaux et la décoration.

Par expérience, je pense que vous êtes à la plus mauvaise période de relocation de l’année. Quelque soit la typologie de nos appartements (studio, T2 et Coloc ) ou le secteur ( Lyon, Grenoble, Ain, Haute savoie ) le nombre de contact est bien moins important et la qualité des profils n’est pas la meilleure en général.

Concernant la baisse de loyer, à votre place je tenterai de conserver celui de 590€. Si vous baissez à 560€, difficile de justifier auprès des nouveaux candidats qu’ils paieront plus chers, au fil des relocations dans les colocs, la qualité de nos prestations baisse ( la peinture et les sols se dégradent, mobilier démode, moins d’effet WAHOU, et il y a des nouveaux entrants sur le marché qui proposeront du tout neuf avec des loyers qui tendent vers le bas)

Si vous baissez de 30€ par chambres restantes on a 90€ de perte par mois soit 1080€ de moins rien que la 1er année. A votre place, je conserve le loyer, mais seulement parce que je suis certains que sur Février voir Mars je trouverai des locataires.

Bonjour Jade,

Félicitations pour ce magnifique projet !

Voici mon retour d’expérience concernant la mise en location d’un appartement en colocation, exactement à la même période mais l’année dernière.
Première annonce postée le 30 décembre 2019 avec des photos de mauvaise qualité, nouvelle annonce postée vers le 20 janvier avec des photos de bonne qualité mais pas pro comme les vôtres ; les travaux n’étaient pas tout à fait finis, nous avons terminé mi-février.

J’avais effectivement eu relativement peu de contacts, mais tous d’excellente qualité. J’ai réussi à louer les chambres à mesure que je les terminais : une première le 15 janvier, une autre une semaine plus tard, la troisième mi-février, la dernière vers le 20 février. Toutes à des jeunes actifs.

Par contre, j’avais comme vous réalisé une petite étude de marché, et si j’étais clairement en haut du panier en terme de décoration et de qualité de l’ameublement / équipement, j’étais dans la moyenne + en terme de loyer. Pour parler chiffres, dans la ville où j’ai investi : je suis à 430€ par chambre CC, les annonces les plus chères sont autour de 480€ (voire >500€ avec SDB et WC privatifs), la moyenne est autour de 400-410€.
Concernant la baisse ou non de vos prix : en soi si l’effet coup de coeur est vraiment puissant, je n’ai pas trop de craintes sur le fait que vous louerez, et relativement rapidement (ce sera forcément plus simple quand il s’agira de renouveler un locataire seulement que quand il faut mettre en place toute la colocation). Néanmoins, observant presque quotidiennement le marché de la colocation dans ma ville depuis 2 ans et demi, j’ai remarqué que les colocations les plus chères (et qui ne le justifient "que" par la déco, pas par des points différenciants comme des SDB privatives) ont un turn-over très très élevé. C’est sans doute un point à avoir en tête pour effectuer votre arbitrage.

EDIT : Supprimé car je pensais que vous étiez reparti sur un investissement sur Tourcoing… je ne connais pas les prix dans votre coin