Liquidation de la SCPI Logipierre 1 : analyse d'une opération et de ses implications
Cette discussion porte sur la liquidation de la SCPI Logipierre 1 et les conséquences pour ses associés. Le fil de discussion relate le processus de liquidation, avec des versements échelonnés aux associés, débutant par un acompte de 19€ par part, puis 450€, 120€ et enfin 330€. La valeur finale de réalisation atteint ainsi près de 900€ par part, un montant significativement supérieur à la valeur d'expertise initiale de 544€. Les membres analysent cet écart important entre la valeur d'expertise et le prix de vente final, soulignant la question de la fiabilité des estimations immobilières et de leur impact sur le rendement des SCPI. Ils débattent des raisons possibles de cette différence, notamment l'évolution du marché immobilier parisien, et l'hypothèse d'une sous-évaluation persistante des actifs.
Un point important de la discussion concerne la proposition de réinvestissement dans d'autres SCPI gérées par Fiducial, offerte aux associés de Logipierre 1. Les participants analysent les avantages et les inconvénients de cette offre, notamment l'abattement sur les frais de souscription, tout en soulignant le besoin de prudence quant à la qualité des investissements proposés. Le débat porte sur la gestion du risque et l'importance d'une diversification du portefeuille. Le manque de transparence sur l'impact fiscal de la liquidation soulève également des interrogations parmi les membres, notamment concernant la déclaration de la plus-value et son impact sur l'impôt sur la fortune immobilière (IFI).
La discussion explore la question de la liquidité des SCPI, en particulier le contraste entre la difficulté de vendre des parts de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire et la forte demande pour les biens immobiliers de Logipierre 1 lors de la liquidation. Les membres mettent en avant le potentiel de plus-value latente dans certaines SCPI mal évaluées, et certains envisagent des stratégies d'investissement "value" ciblant des SCPI sous-évaluées. Cependant, des mises en garde sont formulées concernant les difficultés à identifier ces opportunités, notamment en raison des incertitudes liées au marché et à la fiabilité des expertises. L'impact du contexte économique, notamment la crise du COVID-19, sur le processus de liquidation est également abordé.
Enfin, la discussion met en lumière la complexité de l'évaluation immobilière et la différence entre la valeur d'expertise et la valeur de marché réelle, soulignant l'importance d'une analyse approfondie des données disponibles avant tout investissement dans les SCPI. L'expérience de la liquidation de Logipierre 1 sert de cas d'étude pour éclairer les risques et les opportunités liés à ce type d'investissement, et la discussion incite à la prudence et à une bonne compréhension des mécanismes de fonctionnement des SCPI.
La décision de liquidation, décidée l’été dernier, commence à devenir concrète.
J’avais hérité de quelques parts acquises il y a très longtemps par mes parents, et je viens de constater le versement d’un premier petit acompte de 19 € par part.
Jusqu’où iront-ils ? ;-)
Mots-clés : fiducial, liquidation, scpi
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Des nouvelles ! Ils entrevoient que la liquidation complète pourrait apporter 900 € (bruts) par part !
Ils verseront un acompte de la moitié au début de décembre.
Mais ils proposent de réinvestir dans Buroboutic et Ficommerce, à des conditions privilégiées.
Je suppose que ces conditions seraient précisées si on les contacte comme suggéré, ce qui leur permettrait, par la même occasion, d’argumenter en faveur de ce réinvestissement.
Pour ma part, je n’avais pas l’intention de réinvestir dans l’immédiat, et la lecture du site au sujet de Buroboutic et Ficommerce ne m’a pas fait changer d’avis, bien au contraire !
Avez-vous des commentaires sur ce sujet (ce que j’apprécierais, bien sûr) ?
Thank you pour votre attention (en espérant que le robot ne jacte point l’angliche).
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Hall of Fame Ca parait beaucoup pour une valeur de réalisation 2018 de 544,23 € mais je vous le souhaite !
Sur le réinvestissement proposé, c’est une sacré entourloupe ! Ou comment trouver un moyen de refourguer des parts de SCPI menaçant de devenir illiquides à de nouveaux prospects.
On peut même se demander l’influence qu’aurait pu avoir cet argument de vente sur la gestion de Logipierre 1 et le timing de sa liquidation (me too je me mets à l’angliche tiens !).
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Bonjour,
Quels éléments avez-vous pour évoquer un risque d’illiquidité concernant buroboutic et ficommerce ?
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Hall of Fame Un prix en hausse ces derniers temps les rendant moins attractives.Pour Sélectipierre 2 cela se voit depuis début 2018 où les souscriptions peinent à compenser les retraits. (je devais être mal réveillé)
Concernant Buroboutic, il y a eu beaucoup de souscriptions au T1 2018 mais depuis c’est pareil, difficile de compenser les retraits. Je découvre avec vous qu’au T3 2019 il y a eu plus de 110000 nouvelles parts souscrites. Je serais curieux de connaître l’explication mais tant mieux.
Pour Ficommerce idem même si le solde reste positif et je constate aussi beaucoup de souscriptions au T3 2019.
Voici un gérant qui dynamise le marché de ses SCPI en trouvant des relais mais il faut être lucide, dans un environnement où les SCPI collectent à coup de 2 milliards d’euros tous les trimestres, si un gérant doit mettre en place ce genre de subterfuge, c’est qu’il y a un problème de fond.
Prenez le cash de vos Logipierre 1 et allez l’investir ailleurs, le marché ne manque pas d’opportunités.
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Effectivement il est étonnant de "présager une valeur de part d’environ 900 € hors fiscalité", si l’on compare aux 544 € ! Ils précisent en note : "sous réserve de la signature des actes de ventes de l’ensemble des actifs". [j’aurais mis "vente" au singulier, puisque chaque bien n’est vendu q’une fois].
Cela dit, ils annoncent l’arrivée de 450 € / part le 3 décembre, alors que l’offre de réinvestissement privilégiée se termine le 31 décembre. Je me demande donc si, après cette date, nos ne serons pas informés qu’hélas, tout n’est pas vendu, etc… ;-)
Par contre j’ai fait erreur en disant qu’on ne sait rien des conditions ; j’ai retrouvé un courrier précédent qui les explique : pour toute souscription à l’une des deux SCPI avec des capitaux issus de la vente de Logipierre 1, ils remboursent les frais de souscription "à hauteur de 50 % dans la limite des sommes investies sur les SCPI éligibles à l’offre". [je ne comprends pas totalement cette phrase, mais peu importe puisque je ne vais pas souscrire].
En fait j’avais reçu ces quelques parts qui furent acquises par mes parents il y a des dizaines d’années, apparemment. La plus value éventuelle est donc à apprécier sur cette longue période.
Nous avons signé un devis pour un rafraîchissement conséquent de la maison, donc ceci mettra une petite noix de beurre dans les épinards ! J’ai par ailleurs choisi personnellement plusieurs autres SCPI qui, pour l’instant, se comportent de très bien à pas trop mal ; pourvu que cela dure !
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Hall of Fame Je lis dans le RA 2018 : valeur vénale du patrimoine = 135.5M€ (établie sur la base de l’exertise fin 2017, qui a servi a déterminer une valeur de réalisation de 544€/part pour les 262 525 parts).
Je lis dans le BTI T2/2019 :
BTI T2/2019 a écrit :
Au 15 juillet 2019, 10 promesses de vente ont d’ores
et déjà été signées pour un montant total d’environ de 190 M€ hors droits. Sur les 5 actifs restants,
3 devraient faire l’objet d’une promesse d’ici fin juillet, les 2 derniers étant programmés pour la rentrée. Les réitérations par actes authentiques s’étaleront en principe de la fin de l’année à courant 2020.
Au total, le produit des cessions devrait atteindre 250 M€ hors droits
Sur la base de ces informations, ce n’est plus vraiment de "présager une valeur de part d’environ 900 € hors fiscalité" qu’il s’agit. En effet, il semble que les biens de la SCPI ont pu être cédés pour des montants très largement supérieurs (près de 2x plus) aux valeurs d’expertise (sans doute très conservatrices) de fin 2017.
La situation du marché immobilier, au plus haut sur les zones où se situent les biens de la SCPI (Paris surtout, sinon Neuilly, StGermain En Laye, Rueil Malmaison, Lyon, Aix en Provence, biens d’habitation surtout) n’y est sans doute pas étranger.
Je m’étonne de lire des messages de personnes étonnées qui ne semblent pas vraiment avoir été chercher ces informations (il ne m’a fallu que quelques minutes pour les trouver).
Attention cependant à l’impact de la fiscalité (qui mangera une partie des 250 M€ anticipés).
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Hall of Fame Je me sens directement visé par cette remarque Gbl. Je suis allé piocher les informations tout comme vous, j’ai vu le montant de 250M€ évoqué mais la société de gestion ne l’a pas traduit par "environ 900€/part" dans ce que j’ai lu.
J’ai cherché des dettes dans le rapport annuel, il n’y en a pas (plutôt bon signe), reste la fiscalité et effectivement que la valeur des expertises ait été très conservatrice, je n’en serai pas moins étonné si les associés de Logipierre 1 reçoivent 900€ par part et c’est tout ce que je leur souhaite, je ne change pas d’avis au vu des chiffres à disposition.
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Surin a écrit :
Concernant Buroboutic, il y a eu beaucoup de souscriptions au T1 2018 mais depuis c’est pareil, difficile de compenser les retraits. Je découvre avec vous qu’au T3 2019 il y a eu plus de 110000 nouvelles parts souscrites. Je serais curieux de connaître l’explication mais tant mieux.
Pour Ficommerce idem même si le solde reste positif et je constate aussi beaucoup de souscriptions au T3 2019.
Voici les données depuis 2017 pour Ficcomerce
Ficommerce a écrit :
BT T4 2017
Souscriptions : 98 605
Retraits : 68 140
Solde : 30 465 ou 45% de souscriptions de plus que de retraits
BT T4 2018
Souscriptions : 132 283
Retraits : 68 841
Solde : 63 442 ou 92% de souscriptions de plus que de retraits
BT T3 2019
Souscriptions : 140 704
Retraits : 41 477
Solde : 99 227
Je comprends que vous ne recommanderiez pas les SCPI de Fiducial pour plein de raisons mais votre remarque sur l’illiquidité de Ficommerce me semble erronée à la vue de ces chiffres.
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Hall of Fame En creusant un peu, on constate qu’une grosse partie du patrimoine (de Logipierre1) a été acquis entre 1978 et 1981, et le reste en 1997. À la grosse louche, on peut évaluer un prix de vente vers 180 M€ pour les biens acquis en 1978-81 pour 37 M€, et 70 M€ pour ceux achetés 21 M€ en 1997.
Seuls les biens achetés en 1997 subiront un impôt sur la plus-value, d’environ 15% du montant de la plus-value (après prise en compte des abattements pour durée de détention). Cette fiscalité devrait donc avoisiner 7 ou 8 M€. Les 250 M€ brut devraient donc représenter un peu plus de 240 M€ après fiscalité.
A ceci s’ajoute encore quelques M€ de trésorerie et autres actifs (dans la valeur de réalisation à fin 2018, il y avait 7 M€ d’autres actifs, en sus de la valeur du patrimoine).
Pour arriver à 900€/part, il faudrait avoir à répartir 236 M€ net.
J’ignore s’il y a des frais conséquents de dissolution, mais ce montant de 900€/part ne semble pas incohérent.
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Du coup l’on peut se poser des questions sur les rendements affichés, s’ils étaient calculés sur des prix de biens presque deux fois trop faibles ?
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Hall of Fame Pour ma part je reste dans l’incompréhension si des biens évalués 140M€ par un expert se vendent d’un coup de baguette magique 250M€ ou si " À la grosse louche, on peut évaluer un prix de vente" de 250M€.
Je ne remets pas en cause ces raisonnements ni la réalité de ces chiffres, je remets en cause l’intérêts des évaluations, voire leur honnêteté. Ou peut-être y avait-il un paramètre d’illiquidité de la SCPI pris en compte, je ne sais pas.
Pour vous répondre Deb, cela n’a pas tellement d’influence sur les prix auxquels sont loués ces biens, puisque logiquement on a telle superficie dans tel quartier et dans tel état qui permet de fixer un loyer. Mais puisque l’on a évalué une valeur de revente qui aurait du être 80% supérieure, j’avoue que je ne sais pas quoi vous répondre sans connaître des exemples concrets de prix pour des appartements à la location venant de cette SCPI.
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Bon, juste pour préciser que ce 3 décembre j’ai bien reçu les 450 € par part attendus, comme acompte.
Attendons sereinement la suite, de toute façon c’est déjà une surprise agréable…
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Nous venons d’être avertis que le second versement ne pourra avoir lieu avant le début du dernier trimestre 2020, en raison des circonstances qui ont retardé les formalités des ventes restant à mener à bien.
Par contre ces dernières n’ont pas été décevantes, et nous devrions donc toucher à peu près ce qui était annoncé à l’automne 2019 (soit presque autant que les 450€ / part du premier versement, mais ça c’est moi qui rappelle ce montant, dans le communiqué d’aujourd’hui aucune valeur n’est donnée).
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Je ne connais pas cette SCPI.
Pouvez vous m’expliquer la raison de cette liquidation ?
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2 #16 04/06/2020 20h55 Hall of Fame Je suppose que la raison est que le prix auquel les parts pouvaient être vendues sur le marché secondaire était largement inférieur au montant que les associés escomptent récupérer après vente des immeubles de la SCPI (900€/part a été évoqué dans la discussion, vs un peu plus de 500€ net vendeur sur le marché secondaire en 2018, avant le vote de la mise en liquidation).
On est en présence d’une SCPI à capital fixe, créée en 1978, avec un patrimoine acquis il y a des décennies, une capitalisation d’un peu plus de 100 M€, et un marché secondaire assez étroit avant le vote de la liquidation (qui est une porte de sortie comme une autre), et fermé depusi lors.
Pour beaucoup de SCPI à capital fixe, qui ne se développent plus (et ont des associés souvent agés, et peu de renouvellement à ce niveau), le marché secondaire est devenu de plus en plus étroit (par manque d’acheteurs), et présente une décote conséquente sur la valeur de réalisation.
A côté de ceci, on a des SCPI à capital variable, qui attirent beaucoup de capitaux neufs (et versent de bonnes commissions aux réseaux de collecte), avec souvent un prix de part au dessus de la valeur de reconstitution (elle-même bien au dessus de la valeur de réalisation).
Parfois, la logique de certains acheteurs de parts m’échappe (et dans le cas présent, je ne pense pas que le marché ait raison avant tout le monde, dans sa manière de déterminer les prix…).
D’autres SCPI dans une situation similaire envisage une porte de sortie similaire…
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GoodbyLenine, le 04/06/2020 a écrit :
la logique de certains acheteurs de parts m’échappe
La logique est assez simple pourtant concernant Logipierre 1. A 500 euros par part environ, le rendement était de 1,94%. Donc à 900 euros par part qui est la valeur réelle après vente on était à moins de 1% ! Qui veut acheter des parts dans ces conditions ? Le seul intérêt d’acheter des parts pour cette SCPI était d’espérer une liquidation. Mais si de liquidation il n’y avait jamais (car la plupart des détenteurs ont acheté leurs parts beaucoup moins cher et bénéficient donc d’un rendement de 6-7% voire 10% pour certains, ils n’y ont donc pas forcément intérêt).
On peut comprendre dans ces cas là que les acheteurs ne se bousculaient pas au portillon. Immobiliser des capitaux à 2% sans horizon de sortie certain et surtout sans pouvoir ressortir en cas de besoin des fonds (puisqu’il n’y a pas d’acheteurs), faut être assez maso.
D’autre part cette SCPI ne pouvait pas non plus être fusionnée puisqu’elle aurait plombé la SCPI d’accueil en termes de rendement. La liquidation était la seule option et les associés ont été intelligents de la voter. Ils s’assoient sur un beau rendement annuel mais réalisent leur PV et peuvent réinvestir où bon leur chante.
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Hall of Fame Ma phrase sur les acheteurs faisait surtout référence à la pléthore d’acheteurs de SCPI à capital variable, vendues cher par rapport à la valeur de leurs actifs, avec le support de réseaux de commercialisation bien rémunérés.
Accessoirement on peut aussi la comparer à la pénurie d’acheteurs de (souvent plus petites) SCPI à capital fixe, vendues en dessous de la valeur de leurs actifs (et dont certaines offrent un rendement élevé).
Le patrimoine de cette SCPI (77% immo résidentiel, 75% Paris) explique le rendement modeste, et l’ampleur des plus-values latentes.
Il n’explique pas tout seul la différence qu’il y avait entre valeur des actifs et le prix de la part sur le marché secondaire.
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M.Erci pour vos explications Asn540.
Par contre je ne suis pas d’accord avec :
Asn540 a écrit :
la plupart des détenteurs ont acheté leurs parts beaucoup moins cher et bénéficient donc d’un rendement de 6-7% voire 10% pour certains
Le rendement se calcule avec la valo d’aujourd’hui, pas celle de l’achat. Donc elle est de 1 ou 2% pour eux aussi. Ce qui justifie la vente en effet.
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Comment expliquer un rendement sur patrimoine de 1% ?
Si les biens immobiliers ont trouvé preneur sur le marché c’est qu’ils avaient une certaine valeur, mais comment expliquer que la maison de gestion ancienne ne proposait pas un rendement supérieur à 1% sur la valeur de marché des immeubles ?
On pourrait parler de mauvaise gestion (?)
Dernière modification par AleaJactaEst (05/06/2020 13h28)
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Hall of Fame J’ai été relire le rapport annuel 2015. Les parts s’échangeaient alors à un peu plus de 250€ net vendeur, pour une valeur de réalisation d’un peu plus de 500€, et le DVM était d’un peu plus de 4%.
Les dividendes n’ont guère évolué depuis, et ce n’est pas de la "mauvaise gestion" que de ne pas avoir pu augmenter les loyers d’immobilier résidentiel parisien…
Ceux qui ont alors acquis des parts pour environ 300€, pour récupérer le triple 5 ans après, suite à la liquidation, n’iront assurément pas se plaindre d’une "mauvaise gestion". Aucun de ceux qui ont acquis des SCPI avec grosse collecte n’a une performances même du quart de celle-ci.
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Il y a quand même deux explications possibles.
Soit le prix des biens s’est envolé de manière récente (peut être des fin de baux pénalisant) ou tout simplement que le marché s’est apprécié récemment et que la maison de gestion a vendu à bon prix et au bon moment.
Soit que ces biens avaient un potentiel énorme et que la société ne l’a pas exploité durant toutes ces dernières années.
Le fait que les derniers entrants aient pu faire une plus valu ne veut pas dire que les anciens (dont l’argent à peut être dormi pendant tout ce temps) ne pourraient pas éventuellement se plaindre de la gestion passée.
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GoodbyLenine, le 04/06/2020 a écrit :
Je suppose que la raison est que le prix auquel les parts pouvaient être vendues sur le marché secondaire était largement inférieur au montant que les associés escomptent récupérer après vente des immeubles de la SCPI (900€/part a été évoqué dans la discussion, vs un peu plus de 500€ net vendeur sur le marché secondaire en 2018, avant le vote de la mise en liquidation).
[…]
D’autres SCPI dans une situation similaire envisage une porte de sortie similaire…
En somme cette SCPI était une sorte de "daubasse". Y a-t-il d’autres SCPI dans lesquels on pourrait faire des investissements "value" ? Ca a l’air intéressant sur le papier.
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1 #24 05/06/2020 14h37@Vibe
Surin avait notamment ouvert un fil en lien avec ce sujet l’an dernier :
Classement 2019 des SCPI en fonction de leur côte sur ANR,
file qu’il avait enrichie sur l’année. Néanmoins, je ne suis pas sûr qu’il renouvelle l’opération cette année.
Bien à vous,
cat
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Hall of Fame Ce n’est pas sûr en effet pour 2 raisons :
_Je prends un peu de recul avec le forum au vu des inimitiés qui me poursuivent venant de personnes contribuant peu, j’imagine que c’est le pourquoi de votre remarque.
_Mais surtout et c’est là la raison principale (car aucune raison que les autres "subissent" cela), un classement réalisable à ce jour concernerait les valeurs d’expertise au 31 décembre 2019 et ne tenant nul compte du Covid, j’ai peur que ce classement ne soit que trop théorique, nous n’avons pas assez de recul sur la véracité des valeurs d’expertise de l’an dernier.
Il semble que sur l’immobilier d’habitation les changements ne soient pas spectaculaires, espérons qu’il en soit de même pour les bureaux dans un premier temps. En ce qui concerne les commerces, je crains que l’incertitude ne perdure quelques mois mais je peux me tromper.
Dernière modification par Surin (05/06/2020 22h02)
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