Mafate974 [31] : étude de cas (achat d'un T4 pour de la colocation)

Bonjour et bienvenue,
J’avoue ne pas comprendre: vous dites l’acheter plus bas que le marché mais en comptant 30000€ de travaux ce qui semble énorme et certainement sous-évalué si vous êtes débutant cela vous amène à un prix supérieur au marché. Expliquez-moi l’intérêt, vous faites les travaux pour la gloire?
Ensuite le financement sera-t-il accepté avec votre

présentation de mafate974 a écrit :

contrat qui se finit dans 11 mois.

?
Je suis désolé mais le jour où vous devrez payer les charges, vous ne l’oublierez pas. On frôle l’amateurisme.

Je ne vous reproche en rien de n’avoir aucune expérience. Par contre vous pourriez arriver ici avec tous les éléments et des données plus précises qu’une évaluation à la louche.
En attendant je vous invite à lire cette discussion sur la colocation (2/2) Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels… donc à partir du message #28 ainsi que les différentes études de cas des 6 derniers mois qui traitent de la colocation. Attachez plus particulièrement d’attention aux messages de Bernard2K qui maitrise bien le sujet, devenu bien compliqué avec la loi ALUR.

Bonjour,

tant qu’à rénover complètement, pouvez-vous aménager assez facilement 3 "quasi-logements" de 14 m² minimum comportant une chambre de 9 m² minimum et un point d’eau ? Tant qu’à faire, si le point d’eau comporte une douche c’est encore mieux.

En procédant ainsi vous serez à peu près sûr de respecter la loi ALUR. Je précise que le décret en Conseil d’Etat pour "Adaptation aux logements loués en colocation des caractéristiques applicables aux conditions de décence" n’est toujours pas paru donc il reste une incertitude.

Après, la difficulté c’est d’arriver à gérer les travaux et à en maîtriser le coût alors que vous n’avez pas d’expérience dans ce domaine. Les artisans sont a priori plus chers à Toulouse qu’à Trifouillis les Oies. Une rénovation complète, ça peut varier entre 200 €/m² si on fait tout soi-même et jusqu’à 1000-1500 € avec des artisans et des matériaux de qualité.

Vous dites 7,5 % net, sachant qu’on part de 1500*12/200 000 = 9 % bruts !

Même si le LMNP permettait de gommer complètement les impôts (sur les 10 ou 15 premières années, après ça revient), les charges que l’on peut déduire de ses recettes en LMNP au réel sont vraiment des charges qui viennent amputer votre revenu : intérêts et assurance de l’emprunt ; TF ; partie "bailleur" des charges de copro ; coût de l’expert-comptable… Sans oublier de compter de la vacance locative, à peu près inévitable sur ce type de location.

Notez aussi que les locataires raisonnent sur un loyer CC, tout particulièrement sur ce type de location. Or, ces charges qui transitent par vous mais ne vous rapportent pas un euro font partie des "recettes" constituant le "chiffres d’affaires" de votre activité. En partant sur un bien qui a des charges de copro assez élevées, vous amputez votre revenu (à même loyer CC, plus les charges sont élevées, plus votre revenu net de charges locatives est bas).

Refaites vos calculs, je pense que la vraie rentabilité nette doit être d’environ la moitié !

Par ailleurs, je pense qu’il faut gérer en direct ce type de bien. Non seulement l’agence va vous prendre environ 7 % des loyers pour la gestion, mais aussi environ un mois de loyer pour la recherche d’un nouveau locataire, état des lieux etc (généralement partagé à 50/50 entre bailleur et locataire). Pour des locations potentiellement courtes en colocation (9 à 12 mois), ce coût à chaque nouveau locataire est considérable. Et si vous prenez une GLI, ça rajoute 3 % et ça limite fortement les profils des locataires qui seront "admissibles".
En gérant en direct et en demandant systématiquement une caution solidaire, vous économisez 12 à 14 % de loyer tout en ratissant plus large au niveau des locataires potentiels… mais ça vous fait du boulot pour gérer en direct.

Un dernier point : pour de la colocation, il faut idéalement être déjà sur la marché fin juin, ou en tout cas vers mi-août. Or, pour un bien pas encore signé, ça peut prendre du temps : compromis, obtention du prêt, acte authentique, travaux… Il y a parfois des délais qui se rajoutent du fait du notaire, ou du fait qu’il manque tel diagnostic… Si votre appartement n’est fini qu’en novembre 2017 par exemple, vous risquez d’avoir du mal à remplir les 3 chambres d’un coup.

Pour revenir sur ce projet, je pense que vous ne pouvez pas le valider avant d’avoir un chiffrage précis, c’est à dire avoir le plan précis de ce que vous voulez faire, et obtenir des devis en faisant jouer la concurrence. Vous ne pouvez pas vous engager sur un chiffrage à 25-30 k€ sans plus de précision. Vous pourriez aussi jeter l’éponge sans approfondir plus, car les chiffres de ce projet ne sont pas extraordinaire.

Dernière modification par Bernard2K (05/12/2016 13h42)

mafate974 a écrit :

Je me demande si des scpi et des foncieres cotees ne seraient pas plus simple…

Plus simple : certainement. L’immobilier en direct n’est intéressant que s’il vous permet d’avoir un meilleur rendement net.

Autre argument en faveur de l’immobilier physique : il peut aussi y avoir le fait qu’une banque prête plus facilement pour de l’immobilier physique que pour des SCPI. Et qu’elles ne prêtent pas, à ma connaissance, pour des foncières côtées (ou alors un prêt à la consommation, donc pas les mêmes montants, taux et durée qu’un prêt immobilier).

Bonsoir,

J’ai une question quand même pourquoi ne pas faire un financement à 110% par la banque ? ainsi ne pas touché votre épargne et avoir des liquidité en cas de non prévus ?

mafate974 a écrit :

J’ai un rendement net de 6,34% (8,8% brut) pour un cashflow positif de 315 euros par mois.

J’ai pris en considération que je faisais un apport de 12 000 euros (frais de notaire), 6% de frais d’agence, 8% de frais à la relocation, GLI 3%, frais de comptable compris.

AMHA il y a un truc qui colle pas dans vos calculs. Avec un rendement de 6.34% et pour apport seulement les frais de notaire, il ne peut pas y avoir un CF positif, sans compter tous ces frais que vous empilez…
Ce rendement est, à mon opinion, bien insuffisant pour une coloc’

Bonjour !

Oui effectivement, sur le site "rendementlocatif", les charges que j’avais rajoutées n’étaient pas prises en compte. Petit bug.

Voici le détail :

- appartement ancien 65m² : 155.000 euros
- travaux évalués par les artisans + archi : 30.000 euros
- apport perso : frais de notaire : 12.130 eur
- loyer mensuel : 480 * 3 = 1.440 euros
- provision charges mensuelles locataire : 20 * 3 = 60 euros
- TF : 760 euros
- charge copro : 1.440 euros / an
- charges non prévues : 800 euros / an
- LMNP réel
- 4.000 eur de meubles
- emprunt sur 25 ans, 1.6% + assurance 0.36% : mensualité à 821 eur.
- frais de dossier 1550 eur + garantie crédit logement 1911 eur
- frais de gestion par agence : 6%, frais relocation : 8%, GLI 3%.
- 1 mois de vacance loc par an.

Renta nette : 4.26%, cash flow à -38 eur par mois.

Donc pas terrible effectivement… Je vais me tenir à l’écart.

Si je peux me permettre d’être direct : c’est bien pourri comme dossier !

Ce qui est marrant, c’est qu’il y a eu 3 études de cas sur Toulouse cette semaine. On pourrait établir un classement de quelle est la plus pourrie des 3, chacune avait des arguments !

Alors est-ce que les cas intéressants trouvent preneurs si rapidement et qu’il y a une telle demande que l’offre se raréfie? Difficile de tirer des conclusions après un simple ressenti sur un forum mais bon, gardez en effet à l’esprit que les meilleurs investisseurs scrutent les annonces, visitent les biens de suite et prennent des décisions rapidement car ils sont compétents pour le faire.
Ensuite ne restent sur le marché que les biens moyens mais qui conviendront à la majorité et les biens pourris, car les pièges sont nombreux en immobilier.

C’est très instructif pour moi (et pour d’autres aussi j’espère), j’ai encore beaucoup de choses à apprendre ! C’est fou le nombre de "petits" trucs à payer auxquels on ne pense pas si l’on va trop vite.

A la longue, à force de voir des biens, je me ferai une meilleure idée du marché !

Ps: on va fonder un club immobilier le "too lose immo club" avec les autres toulousains