Alba [Saint-Denis] : étude de cas immobilier (T4 pour une colocation)

Bonjour,
déjà avant tout, il vous faut affiner les charges.

Car vous parlez de charges de copro, mais la répartition locataire/propriétaire, qu’elle est t’elle ?
(après, c’est sûr si vous comptez le loyer charges incluses, ça répond au problème)
Même question sur la taxe foncière, il faut parler montant exact et non moyenne. Et voir la répartition TEOM/TF.

Sinon, les charges sont hallucinantes, ça explique le prix de l’appartement : 7.200€/an.
Sur 25 ans, vous payez quasiment aussi cher de charge que de bien!

Autre point, pas de comptable ?
Si vous faites du LMNP, c’est plutôt conseillé!

Et pour finir, vous avez regardé les règles de colocation ?
Car ça me semble un point que vous avez pas vraiment abordé.

Personnellement, les charges de copro aussi élevées, je fuis direct, je passe à l’annonce suivante…
Plus de 4000 euros, c’est énorme, cela impacte énormément la rentabilité du bien…
Je serai vous, je continuerai mes recherches…

A titre de comparaison, je suis actuellement en train d’étudier un projet de coloc , F5 , charge de copro à 1800 euros annuel. C’est le maximum, que je me suis fixée

Iomipom a écrit :

Les deux premiers points laissent penser que le bien est à 200k€ + 12k€ frais d’agence.
Le troisième point laisse entendre que le bien est à 193k€ et que les frais de notaire sont de 10k€ (soit 5.2%, ce qui me semble faible)

En effet, Il s’agit en fait de 205 000€ FAI (12 000€) + Frais de notaire de 15 440€ =total de  220 440€.

Iomipom a écrit :

D’autre part :
-la création d’une nouvelle chambre pour 500€ me semble incroyablement optimiste, même en faisant soi même.
- un mois par an de vacance locative pour une colocation de 4 me semble aussi optimiste, mais je ne connais pas le secteur. Pour plus de sécurité, je prendrais 2 mois/an.

Vous avez raison, je vais partir sur un montant plus conséquent pour la création de la chambre, et sur 2 mois de vacances locatives.

Iomipom a écrit :

Et enfin, je n’arrive pas à retomber sur votre calcul de rentabilité mais je ne tombe pas loin, c’est déjà ça.

J’ai utilisé un outil en ligne, voici le détail :

auxquel j’ai rajouté, comme on m’a conseillé des travaux de rénovation (peinture, sol…)

Iomipom a écrit :

Pour un premier investissement, je profiterais de l’incertitude actuelle pour continuer à me former, et voir dans quelques mois si une tendance se dégage pour investir ou non.

J’aimerais pouvoir prendre le temps, mais en tant que chef d’entreprise (bilan depuis 3ans) je vais prochainement changer de restaurant en octobre 2020 (une nouvelle affaire = pas de bilan!) donc je risque d’avoir des difficultés à emprunter par la suite (+réticence grandissante des banques suite au covid) malheureusement pour moi, c’est un peu maintenant ou jamais…
et enfin, je lis aussi que finalement quoi qu’il arrive les étudiants/jeunes actifs devront quoi qu’il arrive se loger, contrairement au logement vacancier mais peut-être se trompe-t-on?

gunday a écrit :

Bonjour,
déjà avant tout, il vous faut affiner les charges.
Car vous parlez de charges de copro, mais la répartition locataire/propriétaire, qu’elle est t’elle ?
(après, c’est sûr si vous comptez le loyer charges incluses, ça répond au problème)

Les charges de Copro sont de 4400€/an soit 360€/mois, je prévoyais ainsi de proposer les 3 chambres de 11m2 avec balcon privative chacune à 480€+ 70€ charges soit 550€/mois.
et la dernière chambre de 11m2 avec salle d’eau privative = 530+70€ C soit 600€
Soit un total des charges pour les locataires de 280€ le reste à ma charge 80€.
Il y’a également avec le bien, 2 parkings dont un en sous sol que je souhaitais pouvoir mettre en location à 50€/place afin de diminuer encore les charges.
Je me renseigne auprès de l’agent immo pour connaître le montant exact de la taxe foncière

Je vais être honnête, j’ai beaucoup de mal à comprendre la fiscalité, et encore plus quand il s’agit d’investissement locatif, entre micro-bic, réel…pas facile de comprendre tout ça. Que me conseillez vous pour un 1er investissement locatif en colocation?

gunday a écrit :

Et pour finir, vous avez regardé les règles de colocation ?
Car ça me semble un point que vous avez pas vraiment abordé.

Qu’attendez-vous exactement par règles de colocation?

Dernière modification par Alba (18/05/2020 23h52)

Parfois il faut savoir renoncer malgré tout le temps passé à l’étude du projet.
Je sais, c’est dur et pour éviter cela on se ment à soi même pour finalement prendre de mauvaises décisions.

Si j’étais à la place du vendeur, je serai très heureux de pouvoir vendre en faisant si peu d’effort sur le prix compte tenu du risque actuel, du montant des charges.

Vous avez un contexte qui est favorable aux acheteurs, profitez en et ne soyez pas pressé.

alexindep, le 18/05/2020 a écrit :

1. Le loyer attendu au regard de la concurrence, l’absence de travaux de rénovation et la création d’une 4ème chambre qui réduit d’autant l’espace de vie. Je n’ai pas vu si vous l’aviez précisé, mais y-a t’il bien une 2ème salle d’eau dans l’appartement ? Avec 4 colocataires, cela est un impératif !

Vous avez peut-etre raison, je revois mes chiffres à la baisse 550€/ chambre, Charges comprises et l’une a 600€ charges comprises avec balcon et salle d’eau privative.
Pour la création de la 4ème chambre, voici mon idée:


En prenant en compte vos remarques avec une rénovation de l’appartement: peinture, créer une chambre 20 000€.

alexindep, le 18/05/2020 a écrit :

Les chiffres sont fictifs et méritent d’être approfondis de votre côté. Cependant, la lecture de votre présentation indique que vous n’avez plus d’emploi. Je ne saurais vous conseiller d’être vigilante quant aux risques associés à ce type d’exploitation.

A vrai dire, j’aurai un emploi mais une nouvelle activité sans bilan à présenter à la banque.

alexindep, le 18/05/2020 a écrit :

Ces résultats tiennent compte d’éléments qui semblent plutôt favorable, dans les faits êtes vous bien certains de pouvoir louer 4 chambres avec ce loyer ? L’appartement présente-il une plus value par rapport à la concurrence ? Après travaux, y aura t’il une 2ème salle de bain, quelle sera la superficie de votre pièce de vie ? Autant d’éléments pouvant être scrutés par de potentiels locataires. Egalement sont exclus les garanties loyers impayés et les frais d’agence.

Il y’a un IUT à 5min à pied de l’appartement et l’université Paris VIII à moins de 10min à pied, il existe pas mal de colocation dans le coin. Nous pensons pouvoir louer les 4 chambres, par rapport à la localisation (proche des écoles, au pied du tram T1, et nombreux commerces à 20 mètres : franprix, boulangerie…). Nous avons visité des biens en colocation moins bien situés, qui sont loués. Et nous souhaitons également aménagé l’appartement de manière attrayante pour attirer.

Vous avez raison, à l’origine je voulais resté sur 3 chambres, salon et cuisine ce qui aurait été fait de beaux espaces de vie. Mais à 3 chambres, est ce que cela reste rentable d’acheter ce bien?
Nous avons contacté des agences dans le coin, qui disent qu’il y a une forte demande et que nous n’aurons pas de mal à louer nos chambres à la rentrée de septembre.

Voici le calcul sur 3 chambres :
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Quelques remarques :

Le plan n’est pas du tout à l’échelle, le Hallé d’entrée aussi grand que le séjour ?

1 wc pour 4 colocataires ? Ça risque de bouchonner le matin.