Covivio (ex-Foncière des Régions) : une foncière diversifiée

Covivio vient de présenter ses indicateurs d’activité pour le T1 2024.

On peut noter une dynamique intéressante en like for like, mais des indicateurs complètements plats en current scope. Le tout avec des taux d’occupation très élevés.



Sur la période, Covivio a notamment cédé 49% d’un portefeuille résidentiel en Allemagne à la Caisse des Dépôts et des Consignations et a racheté la part de Générali dans Covivio Hotels (8,3%).

Au total, 153 M€ ont été cédés ce trimestre : 39M€ de bureaux et 114M€ de résidentiel (qui présente l’avantage d’une granulométrie très fine).

Cela aura pour impact le ré-équilibrage du portefeuille de la foncière à fin 2024 :
- 50% bureaux 
- 30% résidentiel
- 20% hôtels

Enfin, la distribution du dividende en actions permettra, contre dilution, de renforcer les fonds propres d’un montant compris entre 142M€ et 331M€. L’an dernier, l’option du paiement en actions avait été retenue par 79% des souscripteurs.

C’est l’une des plus endettées mais la ventilation du portefeuille est assez unique, à la fois défensive (résidentiel) et offensive (hôtels et bureaux). Je n’aime pas le style léger de C. Kullman, mais j’apprécie le ratio risk/reward sur ce dossier.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Disponibilité des résultats du 1er semestre 2024 :

* Revenus en hausse de +1,8% (ou +6,5% à périmètre constant)
* LTV en baisse à 40,3%, maturité moyenne de la dette de 4,9 ans et coût moyen de 1,68%
* NAV NTA en baisse à 77,7 € par action (-7,5% sur 6 mois, en partie à cause du nombre d’actions plus important)

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Reuters •04/10/2024 à 08:35 a écrit :

* COVIVIO CVO.PA -
Citigroup relève sa recommandation à "acheter" contre "vendre" et son objectif de cours à 62,5 euros contre 40,5 euros ;
Barclays relève sa recommandation à "surpondérer" contre "sous-pondérer" et son objectif de cours à 61 euros contre 56 euros.

Les changements de recommandations : Stellantis, Teleperformance, Scor, Covivio, URW, Klépierre

Ceci permet à l’action de retrouver son plus haut annuel à plus de 56 euros,
ce qui offre encore une décote sur Actif Net Réévalué (EPRA NTA) de -28 %.

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Résultats 2024 de Covivio :

Résultats 2024 ici :

Rotation qualitative du patrimoine

- Près de 1,1 Md€ d’investissements en 2024, dont 67% en hôtels
- 766 M€ de nouveaux accords de cessions en 2024, en prime de +3% sur les valeurs d’expertise
- Hôtels : renforcement dans Covivio Hotels, réalisation de l’échange d’actifs avec AccorInvest et acquisition en Europe du Sud
- Résidentiel : partenariat avec CDC Investissement Immobilier et poursuite de la modernisation du patrimoine
- Bureaux : concentration des investissements sur les actifs de centre-ville, générateurs de croissance de loyers
- Patrimoine de 23,1 Md€ à 100% et 15,6 Md€ Part du Groupe, en croissance de +3%. A périmètre constant, les valeurs se stabilisent au second semestre (+0,2%)

Performances opérationnelles en forte croissance : +6,7% de hausse des revenus à périmètre constant

- 1 Md€ de revenus consolidés (680 M€ part du Groupe), soit +4,9% à périmètre courant et +6,7% à périmètre constant
- Bureaux : loyers en hausse de +8,1% à périmètre constant, soutenus par 176 200 m² commercialisés et un taux d’occupation en hausse de +100pb sur un an, à 95,5%
- Résidentiel allemand : accélération de la hausse des loyers à périmètre constant, à +4,3% (vs +3,9% en 2023)
- Hôtels : hausse des revenus de +7,2% à périmètre constant, dont +11,9% sur les revenus variables
- Maintien à des niveaux élevés du taux d’occupation (97,2%) et de la durée ferme des baux (6,2 années)

Croissance du résultat récurrent de +10%, retour à un ratio de levier sous 40%

- Résultat net récurrent (EPRA Earnings ajusté) en hausse de +10%, à 477,4 M€ (4,47€/action, stable)
- Baisse des ratios de levier : LTV de 38,9% (vs 40,8% fin 2023) et Dette Nette / EBITDA de 11,4x (vs 12,3x)
- Actif net réévalué (EPRA NTA) : 79,8€/action, en hausse de +2,7% sur le 2nd semestre (-5% sur un an suite au paiement du dividende 2023 en actions, à 38,61€)

Nouvelle progression des indicateurs ESG

- 98,5% du patrimoine doté d’une certification, dont 71,2% de bureaux certifiés HQE/BREEAM Very Good ou au-dessus
- Covivio récompensé pour la 7e année consécutive Fairest Landlord en résidentiel allemand
- L’Atelier, siège européen de Covivio, récompensé au SIMI et lauréat du ULI Europe Awards

Priorités 2025 et dividende 2024

- Mise en œuvre des priorités stratégiques annoncées fin 2024 : renforcement en hôtels, déploiement du modèle d’opérateur intégré et extraction du potentiel de croissance
- Objectif de résultat net récurrent (EPRA Earnings ajusté) 2025 de l’ordre de 495 M€, soit +4% par rapport à 2024
- Proposition de paiement en numéraire d’un dividende de 3,50€/action au titre de 2024, en hausse de +6% sur un an

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Les résultats sont corrects mais sans plus.
L’ANR est un peu poussif, certes mieux qu’Icade mais moins que Klépierre.

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Publication de l’activité au T1 2025 :

Covivio a écrit :

Poursuite de la dynamique opérationnelle au 1er trimestre

► Hôtels : lancement d’appels d’offres en vue de sélectionner les marques les plus adaptées sur une dizaine d’hôtels en France et en Belgique
► Bureaux : taux d’occupation en hausse de +20pb à 95,7% (vs 95,5% fin 2024), 16 400 m² commercialisés ou renouvelés
► Résidentiel : croissance des loyers de +24% sur les relocations
► 83 M€ de nouveaux accords de cession (98 M€ à 100%), +3% au-dessus des valeurs d’expertise de fin 2024

Croissance de +5,4% des revenus
► 162 M€ de revenus part du Groupe (242 M€ à 100%), soit +5,4% à périmètre courant et +4,9% à périmètre constant
► Bureaux : loyers en hausse de +5,1% à périmètre constant
► Résidentiel allemand : accélération de la progression des loyers à périmètre constant, à +4,8% (vs +4,3% en 2024)
► Hôtels : croissance des revenus de +4,7% à périmètre constant et de +13% sur les hôtels remembrés fin 2024
► Forte visibilité des loyers grâce à un taux d’occupation élevé (97,3%) et à une durée ferme des baux de 6,2 années

Perspectives 2025 confirmées
► Proposition de paiement en numéraire d’un dividende de 3,50€/action au titre de 2024, en hausse de +6% sur un an
► Objectif de résultat net récurrent (EPRA Earnings ajusté) 2025 de l’ordre de 495 M€, soit +4% par rapport à 2024 (stable par action)

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