Analyse de la foncière Covivio (ex-FDR) : diversification stratégique, gestion de la dette face aux taux, performance opérationnelle et perspectives de valorisation
Cette discussion retrace l'évolution de la foncière Covivio, anciennement Foncière des Régions (FDR), de 2011 à 2025. Les participants analysent initialement sa diversification (bureaux France/Italie, logistique, puis résidentiel allemand et hôtellerie européenne), sa structure d'endettement, ses principaux locataires et ses indicateurs clés comme l'ANR (Actif Net Réévalué) et le RNR (Résultat Net Récurrent). La question de la valorisation par rapport à l'ANR est un thème récurrent, avec des avis partagés sur d'éventuelles surcotes ou décotes selon les périodes et les comparaisons avec d'autres foncières.
La discussion aborde ensuite les augmentations de capital (AK) et les droits préférentiels de souscription (DPS), notamment en 2015, avec des analyses techniques sur l'opportunité de souscrire ou de négocier les DPS. L'impact de la pandémie de Covid-19 est largement débattu, soulignant la résilience relative des bureaux et du résidentiel mais l'impact sévère sur le secteur hôtelier. La politique de paiement optionnel du dividende en actions (DRIP), utilisée à plusieurs reprises notamment pendant et après la crise sanitaire, suscite des discussions nourries : certains membres soulignent son utilité pour renforcer le bilan sans sortie de cash, tandis que d'autres critiquent son effet dilutif sur l'ANR par action, particulièrement marqué lorsque le cours de l'action est fortement décoté.
À partir de 2022, l'accent est mis sur l'impact de la hausse des taux d'intérêt et de l'inflation. Les participants notent le changement stratégique de Covivio, donnant la priorité au renforcement du bilan. Cela se traduit par un important programme de cessions d'actifs (visant 1,5 milliard d'euros fin 2024) pour réduire l'endettement et maintenir un ratio LTV (Loan-to-Value) maîtrisé, objectif atteint sous les 40% fin 2023/début 2024. La suspension de certains projets de développement est également relevée. Cette période voit une baisse significative de l'ANR par action, attribuée à la fois à la correction des valeurs d'actifs immobiliers (surtout bureaux et résidentiel allemand) et à la dilution liée aux dividendes en actions.
Malgré les ajustements de valeur et la dilution passée, les discussions récentes (2023-2025) soulignent la résilience opérationnelle de Covivio, avec une croissance des revenus locatifs à périmètre constant, un taux d'occupation élevé et une reprise confirmée dans l'hôtellerie. La stratégie de rotation d'actifs et de désendettement semble porter ses fruits, avec une amélioration des perspectives de résultats et un relèvement des objectifs par la direction et les analystes. La forte décote persistante du cours de bourse sur l'ANR demeure un point central, considérée par beaucoup comme une opportunité d'investissement potentielle, malgré la réduction du dividende post-Covid puis sa récente remontée (avec annonce du retour au paiement en numéraire seul à partir de 2025).
Mots-clés : Covivio, Foncière des Régions, ANR (Actif Net Réévalué), LTV (Loan-to-Value), gestion de la dette, dividende en actions, diversification immobilière.
Ca fait quand même 25% de baisse du dividende.Évidemment contexte difficile, espérons le retour des hôtels dès été 2021…
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Hall of Fame Agefi-Dow Jones a écrit :
Covivio relève ses objectifs de résultats 2021 après un 2e trimestre meilleur qu’attendu
La société d’investissement immobilier cotée Covivio (ex-Foncière des Régions) a relevé mardi ses objectifs de résultats pour 2021 après un premier semestre marqué par une bonne tenue de ses revenus locatifs et une accélération des ventes signées de bureaux.
Pour l’exercice en cours, le groupe table à présent sur un objectif de résultat "EPRA" (pour European Public Real Estate Association) compris entre 390 et 400 millions d’euros, soit un résultat par action allant de 4,1 à 4,2 euros par action, au lieu d’une précédente fourchette qui allait de 380 à 395 millions d’euros.
La société a confirmé dans le même temps son objectif de plus de 600 millions d’euros d’accords de ventes sur l’année.
Au premier semestre, le résultat EPRA, qui s’apparente au résultat net récurrent, a augmenté de 7,5% sur un an, pour s’établir à 207 millions d’euros, contre 192,4 millions d’euros un an plus tôt. Par action, le résultat EPRA s’est établi à 2,19 euros, contre 2,17 euros au premier semestre 2020.
Les revenus locatifs du groupe se sont inscrits à 419,4 millions d’euros sur la période, dont 291,3 millions d’euros en part du groupe, en baisse de 2,7% à périmètre constant.
Les performances du deuxième trimestre ont ainsi dépassé les attentes. Les analystes interrogés par FactSet tablaient en moyenne sur des revenus locatifs de 373 millions d’euros et sur un résultat EPRA de 178 millions d’euros.
Stabilité des revenus locatifs hors hôtels
"La baisse des revenus locatifs liée aux ventes en bureaux et à l’impact de la crise sur les hôtels a été plus que compensée par la bonne dynamique des loyers en résidentiel allemand et la progression des marges de promotion", a expliqué le groupe dans un communiqué.
Dans les bureaux, qui représentent 58% du patrimoine, les loyers ont reculé de 2,8% à périmètre constant en France, de 1,7% en Italie et de 1% en Allemagne. Les loyers des logements en Allemagne ont augmenté de 3,8% à périmètre constant au premier semestre.
Les revenus des hôtels ont diminué de 20% à périmètre constant, pénalisés par les mesures de confinement et par un effet base défavorable, le premier trimestre 2020 ayant été très peu affecté par la crise.
Hors hôtels, les revenus locatifs des bureaux et de l’activité résidentielle, qui constituent 85% du patrimoine, ont été quasi stables, reculant de 0,4% à périmètre constant.
"La structure de coûts s’est également améliorée, avec une légère baisse de 2% des coûts de fonctionnement et la nouvelle réduction de 9% du coût de l’endettement financier", a ajouté Covivio.
Plus de 1 milliard d’euros de ventes de bureaux sur 18 mois
L’actif net réévalué par action (ANR) aux normes EPRA, indicateur de référence pour l’évaluation du patrimoine dans le secteur immobilier, s’est établi à 9,6 milliards d’euros à fin juin, soit 101,6 euros par action, en hausse de 4% sur un an et de 2% sur six mois.
En termes d’endettement, Covivio affichait à la fin juin un ratio "loan to value" (LTV) de 41%, "malgré le paiement de l’intégralité du dividende sur le semestre [pour un montant de 340 millions d’euros], grâce à la dynamique de cessions et à la croissance des valeurs d’actifs", a indiqué le groupe.
Le programme de cessions s’est accéléré au premier semestre, Covivio ayant signé 404 millions d’euros d’accords de vente avec une marge de 3,7% sur les dernières valeurs d’expertises.
Depuis début 2020, Covivio a signé pour plus de 1 milliard d’euros de ventes de bureaux, avec une marge moyenne sur leur dernière valeur d’expertise supérieure à 5%.
Résultats semestriels 2021 : Covivio relève ses perspectives de résultats 2021
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Hall of Fame DOW JONES | LE 21/10/21 À 18:37 | MIS À JOUR LE 21/10/21 À 18:51 a écrit :
Covivio relève son objectif de résultat EPRA après un 3e trimestre dynamique
La société d’investissement immobilier cotée Covivio a relevé jeudi son objectif de résultat "EPRA" (European Public Real Estate Association) pour l’exercice 2021, après un troisième trimestre marqué par une dynamique positive pour l’ensemble de ses activités.
En particulier, "compte tenu de l’accélération de la reprise de l’activité en hôtels au cours de l’été", Covivio a annoncé viser désormais un objectif de résultat EPRA de plus de 400 millions d’euros pour 2021, soit un résultat supérieur à 4,2 euros par action. Le groupe avait auparavant pour objectif un résultat compris entre 390 et 400 millions d’euros, soit un résultat par action allant de 4,1 à 4,2 euros par action.
Les revenus locatifs de Covivio en part du groupe pour les neuf premiers mois de l’année sont ressortis à 445 millions d’euros, contre 464 millions d’euros à la même période de 2020, soit une baisse de 4,1%. A périmètre constant, les revenus sur neuf mois ont été quasi stables, reculant de 0,1%, alors qu’ils avaient baissé de 2,7% au premier semestre.
"A périmètre constant, la performance est en nette amélioration par rapport au premier semestre, grâce à la poursuite de la croissance en résidentiel allemand et au début de la reprise en hôtels", a commenté la société. Dans le même temps, dans les bureaux, "la reprise amorcée sur le premier semestre 2021 s’est accélérée au troisième trimestre", a-t-elle souligné.
Pour le seul troisième trimestre, les revenus des hôtels ont progressé de 42% sur un an, portés par un bond de 216% des revenus variables, ceux-ci représentant 56% du total des revenus.
Au cours du troisième trimestre, Covivio a par ailleurs signé pour 110 millions d’euros part du groupe d’accords de vente, portant à 514 millions d’euros le volume de cessions signé depuis le début d’année. Ces cessions ont été réalisées avec une marge de 3,4% sur les dernières valeurs d’expertise, a précisé le groupe. Les ventes en bureaux ont représenté près de 75% de ce total.
Covivio relève son objectif de résultat EPRA après un 3e trimestre dynamique
Tout va mieux : les bureaux, le résidentiel allemand et même les hôtels.
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Pour les hôtels, j’attendrai quelques mois encore la confirmation de l’amélioration.
En effet, Covivio annonce la forte amélioration des performances économiques de ses hôtels, qui sont en Europe. Mais c’était prévisible: en juillet et août, les hôtels sont remplis par les vacanciers, et personne n’a de doute sur le fait que le Covid n’aura pas d’impact durablement négatif sur les déplacements touristiques.
En revanche, hors été, les hôtels exploités (et simplement murs loués) par Covivio dépendent beaucoup de la clientèle d’affaires (déplacements professionnels, congrés, etc.). Or sur cette clientèle, on ne sait pas encore si le Covid va avoir un impact durablement négatif ou pas. Seul l’avenir le dira. En attendant, l’incertitude demeure …
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Hall of Fame Une petite info selon laquelle ça se présente pas mal pour les voyages d’affaires, des réservations de groupe et des voyages internationaux en septembre:
IHG constate une reprise des voyages d’affaires après une bonne saison estivale
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2 #81 22/10/2021 12h28
Hall of Fame Bonjour,
Pour bien connaître le domaine nous sommes tout de même encore loin de reprendre les taux d’occupations et dépenses de 2019 pour la France et l’Europe.
Pour synthétiser, les études actuelles (STR) estiment que le loisirs domestique va reprendre en 2022, l’international loisirs en 2023, le business domestique en 2024 et l’international business est la vraie question en suspens.
La clientèle américaine, asiatique et du moyen-orient manque cruellement et cela se voit à Paris, autour des aéroports et des centres d’affaires.
De fait plus on est dans le haut de gamme pire c’est. En revanche l’hôtellerie économique et super-économique a mieux repris.
Les taux d’occupation en France on été cet été de 54 et 59% Vs 75 et 73% en 2019 nous sommes toujours 20% en deçà de 2019 et le revpar (revenu moyen par chambre) a baissé de 12%. Le luxe haut de gamme est à -30% quand le super éco est à -9%. Le total annuel c’est toujours -48% Vs 2019 avec un TO de l’ordre de 35%.
Paris est en juillet-août à peine à 37% de taux d’occupation ce qui représente -52% Vs 2019 !
Si vous voulez vous faire plaisir, booker un hôtel haut de gamme, ils font les soldes car leur TO n’a été que de 9% sur l’année…
90% des hôtels en Europe ont rouvert mais autant les US ont quasi retrouvé le niveau de fréquentation d’avant Covid, autant l’Europe est encore à 60%.
En Europe il y a une grande disparité des taux d’occupations entre les pays allant de 50 à 80% la France se situant plutôt vers le bas, le UK vers le haut.
L’estimation de recovery sur les grandes villes est à 84% au Q4 2022.
Les hôtels représentent 15% du patrimoine de Covivio et on se parle de 350 hôtels, tant mieux pour nous si ce sont ceux qui performent le mieux.
Voyager
La vidéo montre bien le portfolio de 45700 chambres avec une bonne part dans les hôtels du groupe Accor (53%) et B&B Hotel à 28%.
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Hall of Fame Une comparaison de "Le Revenu" sur les 2 grandes foncières pas de commerce
Le Revenu Publié le 27/10/2021 à 11:03 a écrit :
Covivio-Icade : optimisme volontariste pour les deux foncières
Les deux foncières à dominante de bureaux réitèrent leurs objectifs pour 2021. Découvrez nos conseils sur les titres Icade et Covivio.
Ni l’une, ni l’autre ne se risqueront à prendre officiellement le pari d’une fin de crise.
Pourtant, à l’occasion des publications de leur chiffre d’activité pour le troisième trimestre 2021, Covivio et Icade n’ont pas caché leur soulagement. «Nous sommes beaucoup plus optimistes qu’il y a un an», plaide Olivier Wigniolle, directeur général de la foncière contrôlée à 39,2% par la Caisse des Dépôts.
Icade, qui vient d’être contrainte début octobre de renoncer au projet de cotation de sa filiale dédiée à l’immobilier de santé, a dégagé un chiffre d’affaires de 1,22 milliard d’euros à neuf mois, en hausse de 25,2% sur un an.
La bonne tenue de l’activité promotion, en hausse de 47,4% à 689 millions d’euros, ne doit pas masquer la résistance des revenus locatifs (+3,7%, à 524,8 millions).
La foncière, qui tiendra une journée investisseurs le 29 novembre prochain, maintient les perspectives qu’elle avait relevées en juillet dernier. Icade vise une hausse de 3% de son flux de trésorerie net courant par action (net des cessions d’actifs) et de son dividende.
Un élément rassurant car l’échec de la cotation d’Icade Santé a pu alimenter les doutes sur la capacité de distribution de la foncière. Avec un coupon anticipé à 4,11 euros, le rendement est supérieur à 6%.
L’hôtellerie repart
Même tonalité positive chez l’autre grande foncière diversifiée à dominante de bureaux (58% du patrimoine, contre 27% de logements et 15% d’hôtels).
Covivio constate les frémissements du tourisme et des voyages d’affaires. Conséquence : les loyers tirés de l’hôtellerie sont désormais en croissance sur neuf mois. La foncière rehausse de nouveau ses prévisions pour 2021 avec un résultat net récurrent désormais attendu à plus de 400 millions d’euros.
Nous maintenons notre préférence pour Covivio par rapport à Icade.
Bien que mieux valorisée (15,6 fois le résultat récurrent 2022, contre 13,1 fois pour Icade), sa dynamique de reprise nous paraît plus prometteuse, assortie d’un rendement du dividende supérieur à 5%.
Achetez l’action Covivio [COV] Objectif de cours : 88€.
Prochain rendez-vous : journée investisseurs, le 13 décembre.
Conservez l’action Icade [ICAD] Objectif de cours : 75€.
Prochain rendez-vous : journée investisseurs, le 29 novembre.
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1 #83 22/02/2022 19h51 Hall of Fame Covivio a écrit :
Résultats annuels 2021 en forte progression
« Succès du pipeline de développement, année record en commercialisation bureaux, forte croissance des valeurs et des loyers en résidentiel allemand, rebond et perspectives positives en hôtellerie : Covivio performe sur l’ensemble de ses activités. Au-delà de la qualité du patrimoine qui s’améliore en continu, avec plus de 90% d’actifs certifiés verts en Europe, c’est aussi la confiance de nos clients et partenaires dans notre stratégie qui se renforce. » Christophe Kullmann, Directeur Général de Covivio
Un patrimoine en croissance et en adaptation continue
27 Md€ de patrimoine (18 Md€ PdG), en hausse de 1 Md€ sur un an
Croissance de +4% à périmètre constant portée par le résidentiel allemand et les développements bureaux
901 M€ de nouveaux engagements de cession avec +4% de marge, à 80% en bureaux
Succès du pipeline de développement bureaux : 485 M€ de livraisons louées à 96% et 1,1Md€ de nouveaux engagements déjà pré-loués à 53%
Acquisitions sélectives en résidentiel à Berlin, pour 208 M€, avec un potentiel de croissance substantiel sur les loyers et les valeursUne très bonne activité opérationnelle, qui s’est accélérée au second semestre
Une année record pour les locations en bureaux : 180 000 m² loués et pré-loués dont les 2/3 au 2nd semestre
Reprise de l’activité Hôtels au second semestre : croissance des revenus à périmètre constant de +27%
Forte croissance locative en résidentiel allemand à +4,5%
Hausse des revenus de +3,2% à périmètre constant (vs -2,6% au S1)Stratégie ESG : de nouvelles avancées dans tous les domaines
Trajectoire carbone : objectif de réduction de -40% d’ici à 2030 sur les scopes 1, 2 et 3 (y compris la construction)
Augmentation de la part de patrimoine vert : à fin 2021, 91% des actifs bénéficient d’une certification environnementale, deux fois plus qu’il y a cinq ans
Le client au centre de notre stratégie : très bons résultats du sondage locataires en bureaux ; récompense « Fairest landlord » en résidentiel Allemagne ; note de satisfaction sur la localisation de 8,8/10 en hôtellerie
Lancement de la Fondation Covivio : soutien à 12 projets européens axés sur la promotion de l’égalité des chances, en lien avec la Raison d’être de Covivio
Renforcement de l’expertise du Conseil d’Administration : proposition de nomination de Daniela Schwarzer en tant qu’administratrice indépendanteRésultats 2021 supérieurs aux objectifs
Réduction de la LTV de 2 points, à 39%
Hausse des ANR de +6% à +10% sur un an (EPRA NTA de 106,4€ et EPRA NDV de 97,8€)
EPRA Earnings ajusté en croissance de +6,6% à 410 M€ (4,35€ et +3,3% par action) et résultat net historique à 924 M€
Proposition d’un dividende en numéraire de 3,75€ par action, en hausse de +4,2%Perspectives
Objectif d’EPRA Earnings ajusté 2022 de l’ordre de 4,5€ par action, dans l’hypothèse d’une poursuite de la reprise en hôtels
Résultats annuels 2021 en forte progression
Covivio a écrit :
Covivio proposera au vote de l’Assemblée Générale du 21 avril prochain le paiement en numéraire d’un dividende de 3,75€ par action, en hausse de +4,2% par rapport à 2020, soit un taux de distribution de 86%.
Le détachement du coupon aura lieu le 25 avril 2022 et le paiement le 27 avril 2022.
On est quand même loin du dividende pour 2019 de 4,80 €.
Sinon ce sont de bons résultats.
73.240 (c) EUR -1.56%
Correctement valorisée, un potentiel de hausse à plus de 80 € ?
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TOUTES les foncières européennes principalement de bureaux, comme Icade, Covivio, NSI, Foncière Inea, etc., pour celles qui ont déjà publié leurs résultats 2021 (je dis principalement, car elles ont souvent des activités minoritaires comme foncière de logement, foncière de murs de cliniques, foncière de murs d’hôtels, promotion immobilière, asset management pour le compte de tiers, …) ont publié des résultats 2021 encourageants avec des ANR et des cash flows qui se maintiennent ou progressent.
L’effondrement supposé en raison de la généralisation du télétravail tarde à se concrétiser.
Du coup, comme leur cours décote souvent sur leur ANR et que leur rentabilité est correcte, c’est à mon avis une opportunité d’investissement, avec modération (ce n’est quand même pas le secteur boursier le plus prometteur sur le long terme).
Et je ne comprends toujours pas ceux qui achètent des parts de SCPI de bureaux avec surcote de 10% sur ANR, alors que les foncières de bureaux s’échangent avec une décote souvent de 30% et plus …
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Car vous avez pas encore intégré certaines choses :
Scpi : effet de levier via emprunt, dans une société à l’is , des montages interessant avec des amortissements sur l’usufruit etc …
C’est pas comparable à mon sens.
Je détiens des siic ainsi que des SCPI.
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A noter également qu’une foncière cotée peu subir une grosse fluctuation de son cours en fonction des aléas du marché.
Autre chose, ma banque et je pense que c’est le cas pour beaucoup ne prend pas en compte les revenus des actions (foncières ou autres) alors que les revenus des SCPI sont pris pour un financement futur.
C’est deux points vont donc en faveur des SCPI.
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Bonjour Rick,
Je me permets de rebondir sur le point relatif aux dividendes : ils sont bien pris en compte dans le calcul des revenus. Néanmoins, il faut faire une moyenne sur 3 ans.
C’est en tout cas la règle dans la plupart des grandes banques.
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Vous devriez peut-être changer de banque alors !
La prise en compte des dividendes perçus sur un portefeuille boursier "classique" (je veux dire, en excluant une gestion agressive sur des valeurs à forte croissance, type techno ou Biotech qui ne versent pas de dividendes) explique généralement au moins la moitié de la performance à long terme (2 à 4% pour une perf globale de 4 à 8%).
Sur les foncières, c’est certainement beaucoup plus que 50% de la performance !
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1 #90 02/03/2022 10h34Ah oui, je devrais changer de banque. Donnez moi une piste pour savoir vers quelle banque me tourner?
Car je viens juste d’appeler Boursorama qui est une filiale de la Société Générale spécialisée dans la Bourse et même eux me disent qu’ils ne prennent pas en compte les dividendes dans leurs calculs de revenus car trop fluctuant…
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1 #91 22/04/2022 02h32Sortie du rapport d’activité T1, la reprise continue et le taux d’occupation progresse encore.
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1 1 #92 28/04/2022 11h50 Hall of Fame Dividende payé : 3,75 € par action.
En 2 parties SIIC / non SIIC :
. Un montant brut de 2,7739 € prélevé sur les bénéfices de Covivio exonérés de l’impôt sur les sociétés en application du régime SIIC. Cette partie du dividende n’est pas éligible à l’abattement de 40%.
. Un montant brut de 0,9761 € prélevé sur les bénéfices de Covivio non exonérés de l’impôt sur les sociétés. Cette partie du dividende n’ouvre pas droit à l’abattement de 40% sauf en cas d’option globale pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Sur ces deux parties du dividende (montant brut avant prélèvement) sont appliqués 2 prélèvements à la source :
. prélèvement forfaitaire unique au taux de 12,8% (si l’actionnaire n’a pas formulé de demande de dispense)
. les prélèvements sociaux au taux de 17,2%,
soit un prélèvement global à la source de 30%.
Quel sera le montant du dividende de Covivio ?
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3 #93 21/07/2022 18h25Résultats Q2 disponibles :
Forte accélération de la performance opérationnelle
* Hausses des revenus de +13,0% à périmètre constant et du taux d’occupation de +1,5 pt sur six mois, à 96,5%
* Bureaux : semestre record pour les locations, avec 101 000 m² loués et pré-loués et un taux d’occupation en hausse de +2,1 pts à 94,3%, pour une croissance des loyers à périmètre constant de +3,2%
* Résidentiel allemand : poursuite d’une croissance locative soutenue de +3,0% à périmètre constant
* Hôtels : les revenus, tant variables que fixes, en croissance à périmètre constant de +100%, bénéficient d’une reprise nettement supérieure aux attentes et du travail d’asset management
Patrimoine de 27 Md€ (18 Md€ PdG) en croissance de +2,6% à périmètre constant
* Le patrimoine bureaux (+0,7% à périmètre constant) bénéficie de la bonne activité locative et du succès du pipeline de développement (+3,0% pour les projets engagés)
* Résidentiel allemand : les valeurs augmentent de +5,9% à périmètre constant sur fond de pénurie de logements
* Hôtels : +2,8% à périmètre constant grâce au travail d’asset management et à la reprise de l’activité
* Rotation qualitative : 260 M€ d’engagements de cessions principalement réinvestis en développement
Résultats semestriels 2022 en forte croissance
* Réduction de la LTV de -1,7 pt sur un an, à 39,5%
* Hausse des ANR de +8% à +17% sur un an (EPRA NTA de 109,4€ et EPRA NDV de 107,4€), portée par les croissances de valeurs d’actifs
* EPRA Earnings ajusté en croissance de +8%, à 223 M€ (2,37€ par action) et résultat net à 796 M€ (+70%)
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2 #94 21/07/2022 20h29 Hall of Fame Un "très bon premier semestre".
EPRA NTA de 109,40 € vs dernier cours 56.200 (c) EUR : c’est presque moitié prix !
En février à 73.240 EUR je la trouvais "Correctement valorisée".
Là c’est les soldes …
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1 #95 21/10/2022 10h41CercleFinance.com a écrit :
Covivio revendique des revenus part du groupe de 470,9 millions d’euros à fin septembre 2022, en croissance record de 13,9% à périmètre constant, tirée par les hôtels (+85,3%) soutenus par le rebond des revenus variables et le travail d’asset management.
Toujours à périmètre constant, le groupe foncier revendique aussi une accélération de la croissance à +4,5% pour les bureaux, portée par l’indexation et les locations, et une progression de 3% pour le résidentiel en Allemagne.
En termes de perspectives, Covivio confirme son objectif d’un résultat net récurrent (EPRA Earnings ajusté) 2022 de l’ordre de 4,5 euros par action, soit une hausse supérieure à +3% par rapport à l’année précédente.
Bons résultats trimestriels pour la foncière diversifiée. J’ajoute un extrait du communiqué de presse. Les résultats et prespectives sont bonnes sur les trois zones géographiques pivot (Allemagne, France, Italie) et les trois lignes métier (résidentiel, bureau et hôtellerie). Les taux d’occupation sont très solides, avec un point d’attention néanmoins sur le bureau en Allemagne. 
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2 #96 06/12/2022 11h59 Hall of Fame AOF•06/12/2022 à 10:42 a écrit :
Covivio donne la priorité à la solidité de son bilan
Covivio organise aujourd’hui sa réunion investisseurs (Capital Markets Day) à Berlin. Dans un environnement impacté par l’inflation et la hausse des taux d’intérêt, le groupe immobilier ajuste sa stratégie en priorisant la solidité de son bilan.
Le groupe se fixe ainsi un objectif de 1,5 milliard d’euros de cessions d’ici fin 2024, dont 154 millions d’euros d’accords déjà signés ces dernières semaines. Depuis le début d’année, le total des nouveaux accords de cessions s’établit ainsi à 441 millions d’euros. A ces annonces s’ajoutent 300 millions d’euros en cours de discussions.
En bureaux, Covivio a décidé de suspendre deux projets de développement dont la construction n’a pas encore démarré, en France et à Milan, pour 114 millions d’euros de coût de revient. En ajoutant les 394 millions d’euros d’actifs livrés depuis juin, le pipeline engagé s’élève désormais à 2 milliards d’euros de coût de revient total, pour 200 millions d’euros d’investissement restant à décaisser en moyenne par an d’ici à 2026.
Dans le résidentiel allemand, le groupe adapte sa stratégie en favorisant les opérations de promotion, permettant de limiter les besoins de financement tout en conservant la création de valeur sous forme de marge de promotion. Le poids des opérations de promotion passe ainsi de 35% à 65% du pipeline, réduisant les besoins de financement de -30 millions d’euros en 2023 et de -100 millions d’euros d’ici 2025.
Covivio continue également d’investir dans l’amélioration de son patrimoine en exploitation pour, en particulier, réduire son empreinte carbone. Le groupe immobilier s’est donné pour ambition de réduire de 40% ses émissions de gaz à effet de serre d’ici à 2030. Cette ambition, qui dépasse les objectifs réglementaires, s’accompagne d’un plan d’investissement estimé à environ 30 millions d’euros par an d’ici à 2030, dont une grande partie rentre déjà dans les plans annuels de travaux des immeubles.
Dans le cadre de la campagne d’expertise externe du patrimoine pour le second semestre 2022, le groupe immobilier a reçu des retours préliminaires faisant ressortir une baisse des valeurs d’actifs, entre -2% et -3%. Sur la base de ces données provisoires, la variation à périmètre constant du patrimoine s’établirait entre -1% et 0% pour l’ensemble de l’exercice 2022.
Points clés
- Quatrième foncière européenne, opérateur global de la conception à la gestion, intervenant dans les bureaux, l’hôtellerie et le résidentiel allemand;
- Patrimoine de 27 Mds€ réparti à 94 % sur 3 pays stratégiques : France pour 38 %, Allemagne pour 41 % et Italie pour 16 % ;
- Patrimoine à 57 % dans les bureaux en France, Italie et en Allemagne, 28 % dans le résidentiel allemand et 15 % dans l’hôtellerie européenne ;
- Modèle économique fondé sur 4 piliers : la présence au cœur des métropoles européennes, la conception d’immobilier neuf ou rénové alliant performance énergétique et adaptabilité aux usages, la culture-client par la co-définition des projets et l’allongement de la durée des baux ;
- Capital ouvert avec des actionnaires puissants -la famille Del Vecchio (27,25 %et 43,25 % des droits de vote), ACM (7,71 %), Crédit agricole (8,2 %) et Covea (7,2 %), Jean Luc Biamonti présidant le conseil d’administration de 16 membres, Christophe Kullmann étant directeur général ;
- Situation financière solide, avec un ratio LTV diminué à 39,5 % à fin juin.
Enjeux
- Stratégie européenne de simplification des structures, les bureaux étant détenus en propre, les hôtels en Europe gérés par la filiale Foncière des murs et le résidentiel allemand sous la marque Immeo ;
- Stratégie d’innovation « roadmap digitale 2023 » : 3 objectifs : élargir la gamme de services clients, bâtir des smart buildings et créer de la valeur via les données / partenariats avec les clients et les start-up / partenariats de recherche dans le béton et les matériaux carbone -Hub des prescripteurs, plateforme Sekoya, Impulse Partners- et avec les collectivités locales -projet Vitae ;
- Stratégie environnementale de recul de 40% des émissions de CO2 en 2030 vs 2010 : objectifs intermédiaires 2025 : 100 % du patrimoine labellisé ou certifié et 100 % proche des transports en commun / écocircularité / participation au 1 er label immobilier bas carbone pour l’Europe / transformation de la totalité de la dette en obligations vertes ;
- Avancées de l’offre de bureaux flexibles Wellio (99 % de taux d’occupation) ;
- Pipeline de développement tertiaire de 2,5 Md€ à fin juin, situé à 84% à Paris, Berlin et Milan et pré-loué à 61% et finalisation des cessions finançant les développements.
Défis
- Evolution de l’actif net réévalué ou ANR, de 107,4 €, à comparer au cours de Bourse et du taux d’occupation des immeubles de bureaux (94,3 %) et des hôtels (95 %) ;
- Impact négatif de l’inflation et des retards de chantiers compensé par l’indexation des loyers ;
- Après un 2nd semestre de reprise de 11 % de l’activité, objectif 2022 confirmé d’un résultat par action de 4,5 €.
La hausse des taux d’intérêt oblige les foncières à revoir leur stratégie :
il n’est pratiquement plus rentable de s’endetter (à taux élevé) pour acheter de l’immobilier (actuellement cher donc rendement net guère supérieur au taux d’intérêt),
il n’y a pratiquement plus d’effet de levier.
La stratégie de Covivio (principalement réaliser des cessions pour se désendetter) est sans doute la bonne.
Le problème est que toutes les foncières risquent d’avoir la même stratégie.
Face à ces vendeurs, où va-t-on trouver des acheteurs ? Sans doute pas aux prix actuels, mais nettement moins cher pour assurer un rendement décent.
La baisse des valeurs d’actifs est minime pour 2022, mais risque de prendre de l’ampleur dans les années suivantes …
La décote (ANR vs cours) est actuellement très importante, sa réduction pourrait absorber la baisse des valeurs d’actifs.
56.750 EUR +0.09%
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
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Hall of Fame ArnvaldIngofson a écrit :
Face à ces vendeurs, où va-t-on trouver des acheteurs ?
Il me semble que les SCPI (et OPCI), qui continuent de collecter beaucoup (voir ce communiqué de presse de l’ASPIM), et n’ont guère de décote sur ANR, devraient faire partie des acheteurs.
A chacun d’en tirer les conclusions, pour mettre son argent du côté des foncières ou des SCPI/OPCI…
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Désendetter et faire tourner les actifs d’accord c’est le coeur de métier.
Toutefois à force de céder des actifs dits non stratégiques pour se recentrer sur des actifs dits prime, ne va t’on pas avoir un "gâteau " de loyers qui va stagner voir se tarir si le pipe-line de nouvelles acquisitions est restreint par la hausse des taux?
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
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Donc finalement si la demande se maintient, le prix des parts de SCPI ne baisseront pas non ?
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Le risque principal court terme sur les SCPI ce n’est pas un risque prix c’est un risque de liquidité. De par, l’illiquidité des actifs qu’elles possèdent les SCPI ont le droit de fortement restreindre les retraits, les valeurs de rachat sont donc assez théoriques.
Si vous allez si la file principale des SCPI vous aurez plein d’exemple de SCPI en perdition où le marché secondaire a des décotes très importantes.
Sur des foncières cotées, le problème est déplacé. Il n’y a plus de risque de liquidité, par contre le cours prend en compte les anticipations des investisseurs sur les valeurs de réalisation des actifs qui eux restent illiquides.
Sur le temps long, les SCPI comme les foncières finissent par retrouver une valeur en ligne avec le portefeuille car c’est le seul moyen de maintenir des retraits sains dans le premier cas et pour les foncières il finit bien par y avoir un contexte porteur. La question c’est (i) est-ce que la foncière/SCPI aura fait faillite d’ici là si elle a de la dette ?, (ii) quelle sera la valeur des actifs à ce moment là ? et la question qui tue : (iii) quand ?
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