PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

#1 10/10/2015 10h17

Membre (2015)
Réputation :   2  

Bonjour à tous,

Une petite question me vient à l’esprit un peu tardivement.

J’ai acheté mon premier appartement, un T2 de 42m2 environ, avec pas mal de travaux à réaliser.
J’ai pris un artisan pour m’aider.

Je voulais, à la base, refaire les travaux d’électricité moi-même.

Cependant, après discussion avec un ami, il me précise que si je réalise moi-même des travaux de gros œuvre, ou pouvant impacter le gros œuvre, il me faut prendre une assurance dommage ouvrage.

Après qques recherches, je me rends compte que les conséquences peuvent être importantes à faire les travaux sois même car on est responsable du travail réalisé pendant 10 ans (comme un artisan).

Après réflexion, ça ne semble pas idiot.

Cependant, comme il est très difficile d’obtenir une assurance dommage ouvrage chez un assureur, je me pose la question de la pertinence de réaliser les travaux comme l’électricité.
Car engager sa responsabilité sur les conséquences associées est plus que problématique (accident à la personne, incendie de l’immeuble …).
J’ai une PNO pour l’appartement, mais j’ai l’impression que si l’avis d’expert dit que je suis responsable du problème, je ne serai pas couvert.

Du coup, voila ma question : comment font les investisseur du forum qui font eux même une partie des travaux? Ils travaillent sans assurance ? Ils ne font que les travaux avec peu de risque de dégrader le bâti existant, laissant le reste à un artisan ? Il y a une couverture possible dont je n’ai pas connaissance? Je m’inquiète pour rien?

Merci de votre contribution.

Laze, qui comptait commencer les travaux elec de son appartement mais qui du coup y réfléchi à deux fois …

Message édité par l’équipe de modération (10/10/2015 21h50) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : assurance dommage ouvrage, assurance dommages ouvrage, travaux

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #2 10/10/2015 16h49

Membre (2015)
Réputation :   1  

Bonjour Laze,

Voici mon avis:
Il y a deux choses à ne pas confondre dans un appartement en copropriété: Le gros oeuvre et le second oeuvre.

Le gros oeuvre qui est la structure du bâtiment ne vous appartient pas. Elle fait partie des communs. Vous ne pouvez donc pas intervenir dessus sans l’accord des copropriétaires et de l’architecte de la résidence. Une fois l’accord obtenu, ce sera forcément une entreprise qui interviendra. En tant que professionnel, elle devra une garantie décennale sur son travail.

Le second oeuvre correspond plus aux travaux que vous décrivez comme l’électricité ou tous les travaux de rénovation classique d’un appartement. Cela peuvent être engagés sous votre seule décision. Si vous mandatez une entreprise pour le faire, elle vous devra la même garantie décennale. En cas de revente, vous pourrez la faire passer à vos acquéreurs.
Si vous faites les travaux vous même, vous n’avez pas à pendre de garantie particulière.

Au moment de la revente, vous devez à votre acquéreur les garanties sur le gros oeuvre classique. C’est la copropriété qui les fournit vu que c’est une partie commune. C’est sous ce motif qu’une garantie dommage ouvrage peut intervenir si votre bâtiment a moins de 10 ans.

Sur le reste de votre bien, vous n’êtes pas professionnel et vous ne lui devez que la garantie des vices cachés. A savoir, un vice dont vous auriez connaissance et que vous avez volontairement caché. Ce qui est complètement différent de votre rénovation ratée parce que vous êtes un mauvais bricolo.

Reste que c’est à l’acquéreur de démontrer que vous avez conscience de ce vice.

De manière générale et sans rentrer dans la polémique des excès générés, c’est pour ces raisons que les diagnostics techniques immobiliers avant vente ont été mis en place il y a quelques années : Pour informer vos acquéreurs.

Vous pouvez donc vous lancer dans les travaux de rénovation si vous ne touchez pas au gros oeuvre. Et si vous faites venir un artisan, vous devez vérifier qu’il est bien en possession d’une garantie décennale en cours de validité pour les travaux que vous lui commandez (ce n’est pas la même pour un plombier ou un électricien).

Bonne continuation.


[url=]www.investir-et-immobilier.com[/url]

Hors ligne Hors ligne

 

#3 05/03/2018 21h28

Membre (2017)
Réputation :   4  

Bonsoir,
Je relance ce topic car je me pose la même question

laze a écrit :

Du coup, voila ma question : comment font les investisseur du forum qui font eux même une partie des travaux? Ils travaillent sans assurance ? Ils ne font que les travaux avec peu de risque de dégrader le bâti existant, laissant le reste à un artisan ? Il y a une couverture possible dont je n’ai pas connaissance? Je m’inquiète pour rien?

J’en appelle par exemple à Bernard2K ou philippe30 qui je crois font eux-même leurs travaux.

Hors ligne Hors ligne

 

#4 05/03/2018 22h03

Membre (2016)
Réputation :   139  

On peut distinguer quatre familles de corps d’état, 1/la structure, 2/le clos et couvert, 3/les corps d’états techniques, 4/les corps d’états secondaires.

1/Gros Oeuvre
2/Charpente, couverture, menuiseries extérieures
3/Electricité, Plomberie
4/chape, cloison, parquet, carrelage, sol PVC, enduits, peinture.

1/ et 2/ nécessitent des entreprises spécialisées avec leur assurances et leur garanties.
3/ Peut être fait soit même uniquement si on en a les compétences. En électricité, EDF refusera de vous donner le courant si l’installation n’est pas au norme. En plomberie vous pouvez aisément imaginer tous les tracas de mauvais travaux.
4/ Vous n’avez pas une grande responsabilité à les faire vous même, c’est juste que le rendu esthétique final ne sera pas du tout le même. Cela vous nécessitera un apprentissage, beaucoup d’effort et du temps.

La dommage ouvrage est une assurance très onéreuse (j’ai en tête 10% du budget travaux pour construire soi même une maison individuelle)

Pourriez vous bien formuler votre question :
- comment fait-on quoi ?
- de quels travaux parlez vous?

Dernière modification par Mi345 (05/03/2018 22h04)

Hors ligne Hors ligne

 

#5 05/03/2018 22h11

Membre (2017)
Réputation :   4  

Ma question porte précisement sur la responsabilité du vendeur/bailleur dans le cas où il a lui même réalisé des travaux, et qu’un accident se produit.

Que ce soit un simple dégat des eaux chez le voisin ou un incendie d’origine électrique, toutes mes lectures sur des forums juridiques me laissent penser que la responsabilité retombe sur les épaules de la personne ayant fait les travaux, et que si cette personne est un particulier, elle n’a pas la possibilité de s’assurer contre ces risques.

Pour répondre à vos questions en particulier:
- comment fait-on pour se couvrir, ou bien faut-il vivre avec ce risque?
- pour des travaux de nature 3/ et 4/, même si les dégats proviennent plus facilement de 3/ que de 4/

Hors ligne Hors ligne

 

[+2]    #6 05/03/2018 23h54

Membre (2016)
Réputation :   139  

cas A/ Vous êtes un particulier, vous réalisez vous même les travaux et vous vendez.

Il y a transfert de propriété. l’article 1244 du code civil s’applique.

En cas de défaut non visible dans vos travaux, nous tombons dans le cas des vices cachés.

En cas de dommage, l’acquéreur pourra vous rechercher votre responsabilité mais il devra pour cela prouver votre faute.

La couverture de ce risque se fait au travers d’une police de responsabilité civile de droit commun.
Nota: l’assurance ne couvre jamais les sanctions pénales.

Pour les travaux des corps d’état techniques, soit vous êtes du métier et vous savez ce que vous faites soit vous le faites faire par une entreprise et vous achetez son assurance qui va avec.

Pour travaux des corps d’états secondaires, mis à part peut-être la chape et l’ossature de la cloison, tout est apparent et votre responsabilité, à mon humble avis, disparaît à la vente.

cas B/ Vous êtes un particulier, vous réalisez vous même les travaux et vous louez.

l’article 1244 s’applique.
Pour les travaux 1, 2 et 3/ je vous recommande fortement de passer par des entreprises assurées.
Pour les travaux 4/, je vous laisse juge du risque que vous prenez.
Quoi qu’il en soit, dans une copropriété, la loi ALUR impose de vous couvrir au travers d’une police de responsabilité civile de droit commun. C’est le principe même de l’assurance PNO

Hors ligne Hors ligne

 

#7 06/03/2018 08h37

Membre (2017)
Réputation :   4  

Bonjour Mi345.

Votre réponse est très intéressante et élargie le débat en apportant des nuances. Je voudrais revenir sur la phrase

Mi345 a écrit :

Pour les travaux des corps d’état techniques, soit vous êtes du métier et vous savez ce que vous faites soit vous le faites faire par une entreprise et vous achetez son assurance qui va avec.

Si je résume la situation, dans le cas d’une vente:
- les acheteurs doivent prouver notre connaissance de la situation en cas de vices cachés pour prouver notre responsabilité. A noter que les exemples donnés dans le lien traitement essentiellement de problèmes structurels (

pap.fr a écrit :

la fragilité des poutres maîtresses ; des nuisances sonores provenant de la chaudière collective ; le refus d’un permis de construire sur un terrain cédé avec un certificat d’urbanisme positif ; le défaut d’homogénéité du carrelage ;le caractère inondable d’une maison ;l’absence d’alimentation en eau courante ;le caractère instable du terrain affectant ses possibilités de construction.

Je souhaite identifier s’il existe des solutions pour être assuré sur des travaux d’électricité et de plomberie (ceux pouvant être réalisés par le vendeur, sans diplôme particulier, mais avec l’aide d’amis plus qualifiés et de livre commeLe grand livre de l’électricité)?

En partant d’un scénario catastrophe ou un défaut électrique fait brûler l’ensemble de l’immeuble ou qu’une innondation crée un dégat des eaux chez les voisins, est-il possible de se protéger? La lecture de se fils sur jurisprudentes semble indiquer que ce n’est pas possible.

Je me demande donc comment font nos amis IH de ce forum qui refont entièrement des appartements puis les vendent. Sont-ils sereint sur leurs compétences? Vivent-ils avec de risque, même minime?

Hors ligne Hors ligne

 

#8 06/03/2018 10h42

Membre (2016)
Réputation :   139  

Pour l’electricité.

Vous êtes libre de faire l’installation comme vous l’entendez. Mais arrivé à la fin de vos travaux, s’il a création d’une ligne, vous demanderez à edf de mettre en tension, edf vous demandera alors le consuel de l’installation.

Vous devrez faire passer un organisme certificateur pour vérifier la conformité de votre installation à la c15-100.

De deux choses l’une.
- Soit vous avez bien fait vos travaux et vous aurez un papier l’attestant. En cas de vente l’attestation de confirmité electrique fait partie des pièces du dossier notaire. Ce papier sera à votre decharge le jour d’un eventuel sinistre.
- Soit vous avez mal fait vos travaux et vous devrez en partie ou tout recommencer avec un double voire triplement du cout + un délais de 6 mois pour faire revenir edf.

Si vous renovez sans création de ligne, faites tout de meme passer le consuel à la fin de vos travaux. Vous aurez une vérification tierce et un document à décharge.

A vous lire, je vous recommande de passer par une entreprise. Votre approche des travaux d’electricité semble légère, un livre ne peux pas suffire.

Ce fil vous interessera :
Mise au norme de l’électricité : comment ne pas se faire avoir ?

Dernière modification par Mi345 (06/03/2018 13h51)

Hors ligne Hors ligne

 

#9 06/03/2018 14h48

Membre (2017)
Réputation :   4  

Je suis dans le cas d’une rénovation (appartement de 40m2) avec un compteur déjà existant.

L’extrait de l’act de vente d’un collègue va dans le sens de vos propos:

Acte de vente définitif a écrit :

L’acquéreur reconnaît en avoir (le diagnostique technique) pris connaissance et déclare faire son affaire personnelle de son contenu. Il lui est rappelé qu’en cas d’accidents électriques consécutifs aux anomalies pouvant être révélées par l’état annexé, sa responsabilité pourra être engagée tant civilement que pénalement. D’une manière générale, le propriétaire le jour du sinistre est le seul responsable de l’état du système électrique.

En recherchant les termes de l’extrait précédent, je suis tombé sur le site de Droit notarial qui va dans ce sens. Il cite les articles articles R. 134-10 et suivants du Code de la construction et de l’habitation et article R. 271-5 du Code de la construction et de l’habitation

Droit Notarial a écrit :

Il sera toutefois rappelé à l’acquéreur qu’en cas d’accidents consécutifs aux anomalies pouvant être révélées par le rapport effectué, sa responsabilité pourrait être engagée tant civilement que pénalement (surtout lorsque le bien est destiné à la location), de la même façon que la compagnie d’assurances pourrait invoquer le défaut d’aléa afin de refuser de garantir le sinistre lié à l’installation électrique (parce que l’acquéreur, qui avait connaissance des anomalies, aurait dû y remédier).

L’acquéreur sera ainsi vivement invité à remédier aux anomalies identifiées par l’état de l’installation intérieure d’électricité. Le coût de la réalisation des travaux sera à sa charge, à partir du moment où il a accepté l’acquisition du bien en l’état. L’acquéreur aura ainsi à sa charge la mise en conformité du bien vendu au regard de la réglementation relative à la sécurité de l’installation électrique.

D’une manière générale, le propriétaire au jour du sinistre est seul responsable de l’état de l’installation intérieure d’électricité.

Savez-vous si ce article d’acte définitif de vente est négociable par l’acheteur, ou bien est-il inscrit obligatoirement dans le document?

Ce qui m’embête c’est que les articles cités ne décrivent pas noir sur blanc ce qui est marqué sur le site, et j’aimerai remonter jusqu’à l’article en question. Le connaissez-vous?

Je vous remercie pour votre mise en garde mais je suis surpris de la manière dont vous la tournez: que ce soit pour le LMNP ou la bourse, de nombreux fils de ce site recommandent de lire des livres pour se former et comprendre les fondamentaux avant de mettre en pratique, c’est ce que je comptais appliquer ici aussi. Je précise que j’ai déjà commencé à digérer la norme NF C 15-100 (en tout cas les règles pour les particuliers) que l’on trouve sur les sites de Schneider, Legrand, Promotelec, ainsi qu’à visionner des vidéos youtube (comme celle-ci: Rénovation électrique partie 1 ou celle-là Installation électrique nouvelles normes C15-100 comment faire? qui même si elles ne donnent pas toutes les explications techniques, permettent de se rendre compte de la manière de procéder que les livres retranscrivent mal.

Est-ce que cette approche "formation puis mise en pratique avec personnes compétentes (mentionnées dans mon message précédent)" ne s’applique pas au domaine de la rénovation électrique? Si non, quelle démarche me recommendez-vous pour que je me forme?

Dernière modification par poiuyt (06/03/2018 14h57)

Hors ligne Hors ligne

 

#10 06/03/2018 15h00

Membre (2015)
Top 10 Année 2023
Top 20 Année 2022
Top 20 Vivre rentier
Top 10 Monétaire
Top 20 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 SCPI/OPCI
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   1331  

poiuyt a écrit :

Je me demande donc comment font nos amis IH de ce forum qui refont entièrement des appartements puis les vendent. Sont-ils sereint sur leurs compétences? Vivent-ils avec de risque, même minime?

C’est un tout mais on fait avant tout ce que l’on sait faire. Si on a les compétences en électricité ou en plomberie, on le fait. Sinon, on fait faire.
Dans tous les cas ces métiers ne s’apprennent pas dans les bouquins, il faut pratiquer auprès d’une personne compétente et qui pourra qui plus est vous enseigner les bases. Bases que vous trouverez dans des livres certes mais dans la pratique c’est tout de même très technique et ça ne s’improvise pas sur un chantier.


Parrainage TOTAL ENERGIE de retour : 111177632 - BOURSORAMA code : LIKA0507 - BforBank YYXC

Hors ligne Hors ligne

 

#11 06/03/2018 16h20

Membre (2016)
Réputation :   139  

La bourse c’est 100% intellectuel et quelques clics de souris. C’est le niveau zéro en effort physique.
L’électricité c’est 20% de conception et 80% d’exécution.

Je vais parler par métaphore.

Imaginez votre jeune cousin de 18 ans.
Il veut conduire une voiture mais n’a pas encore le permis.
Il étudie longuement le code de la route, regarde son père conduire.
Après de nombreuses heures/jours il se dit qu’il en connait assez, peut-être a-t-il raison.
Il achète une voiture à 100k€
Il se met à la conduire avec des amis compétents dans la conduite à ses coté.
Que lui conseillerez vous ?

Alors certes, les chantiers ne vont pas à 100km/h et les erreurs se rattrapent. Mais soyez assuré que vous en ferez et en définitif, vous ne vous y retrouverez pas forcément financièrement.

Votre démarche d’étude puis de mise en pratique est la bonne. Mais avez vous déjà fait des travaux ?

Dernière modification par Mi345 (06/03/2018 18h45)

Hors ligne Hors ligne

 

#12 06/03/2018 18h19

Membre (2017)
Réputation :   4  

Surin, Mi345 je prends bonne note de vos conseils et vais m’entourer de personnes compétentes.

Cependant, la partie plus réglementaire de mes questions reste sans réponse.

poiuyt a écrit :

Savez-vous si ce article d’acte définitif de vente est négociable par l’acheteur, ou bien est-il inscrit obligatoirement dans le document?

Ce qui m’embête c’est que les articles cités ne décrivent pas noir sur blanc ce qui est marqué sur le site, et j’aimerai remonter jusqu’à l’article en question. Le connaissez-vous?

Pourriez-vous m’apporter des réponses sur ces éléments?

Hors ligne Hors ligne

 

#13 06/03/2018 19h31

Membre (2016)
Réputation :   139  

Je n’ai pas les réponses, c’est du domaine d’un notaire ou d’un juriste spécialisé immobilier.

Dernière modification par Mi345 (06/03/2018 19h32)

Hors ligne Hors ligne

 

Pied de page des forums