La première question est : peut-on se facturer à soi-même ?
Dans le cas de l’entreprise individuelle (AE ou artisan ou commerçant en affaire personnelle), l’entreprise n’a pas d’existence juridique distincte. La personne se facture donc à elle-même. Or, la facturation suppose un fournisseur et un client. J’ai toujours trouvé cela un peu étrange que cela soit possible, mais apparemment, ça se pratique.
Deux réponses ministérielles confirment cette possibilité (une réponse relative au crédit d’impôt, l’autre à la TVA, donc ça ne concerne pas directement le cas exposé, mais ça va dans le bon sens) :
FICHE QUESTION
Régime TVA des travaux faits pour son compte par un entrepreneur individuel - Sénat
Il est également prévu que ces travaux puissent être déduits du revenu foncier : point 160 ici :
RFPI - Revenus fonciers - Charges déductibles - Dépenses de travaux - Modalités de déduction
Dans le cas de deux sociétés dont une même personne est actionnaire ou sociétaire (SARL facture à SCI par exemple), c’est possible mais il y a un formalisme à respecter. Mais ça n’est pas le cas ici.
Après, arrive la question : dans quel but ?
Du point de vue de la prise en compte des travaux pour minorer la plus-value, comme l’a souligné Siocnarf, il faut que ce soient des travaux de "construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration". C’est peut-être votre cas, mais le plus souvent, dans un bien existant, on fait plutôt des travaux ayant la nature de travaux d’entretien et de réparation. A noter que ces définitions de travaux "construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration" vs "entretien et réparation" ont exactement la même définition pour que les travaux déductibles (ou non) des revenus fonciers. On peut donc se reporter aux différentes sources qui explicitent le "classement" des travaux dans ces diverses catégories, et notamment le bofip.
A noter aussi : au-delà de 5 ans de conservation du bien, on peut ajouter au prix d’acquisition un forfait de 15 % du prix d’acquisition, représentatif de ces travaux, sans avoir besoin de justificatif. Ca peut être une solution si on a effectivement détenu le bien pendant 5 ans.
Vu qu’une bonne partie des travaux (tous ceux de construction, reconstruction etc.) ne sont pas déductibles de la plus-value, il devient intéressant de regarder ce qu’il est possible de déduire sur les revenus de la location :
- on peut déduire ces travaux du revenu foncier au réel, si ces travaux sont de nature "entretien et réparation" ; et "amélioration" aussi s’il s’agit d’un logement.
Ca peut être une bonne façon d’obtenir un avantage fiscal sur ces travaux, puisque ceux d’entretien et réparation ne sont pas déductibles de la plus-value. Concernant les travaux d’amélioration, ils peuvent être déduits soit des revenus fonciers, soit de la plus-value ; il faudra choisir puisque une déduction exclut l’autre.
Si c’est en meublé au réel, on doit pouvoir inclure les travaux dans les dépenses déductibles ou amortissables. Mais le point un peu délicat c’est qu’on a alors un BIC "AE" et un BIC "LMNP au réel". Je pense qu’il faut alors bien vérifier avec son expert-comptable la bonne façon d’inscrire ces dépenses sur les deux "entreprises".