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Oui, complètement (avis positif)

8% - 4
Oui, avec des réserves (avis assez positif)

26% - 12
Je ne sais pas (avis neutre)

11% - 5
Non, probablement pas (avis assez négatif)

13% - 6
Non, certainement pas (avis négatif)

40% - 18
Nombre de recommandations : 45   Recommandation moyenne : 1,5/4 Avis neutre

#351 15/09/2023 14h07

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Chafouini a écrit :

J’ai un ordre de vente en cours, mais pas à ce prix là par contre…

Vous allez recevoir un courrier vous invitant à ne rien faire auquel cas vous acceptez le nouveau prix et l’ordre est maintenu ou vous demandant un courrier - vous nous direz si RAR exigé et sous quel délai - pour demander le retrait de votre ordre.
Sortir des SCPI n’est pas simple et c’est très regrettable, certains gérants ne font rien bien au contraire pour faciliter la vie des associés. Pour y entrer c’est plus simple et ils y mettent un accompagnement.

Dernière modification par Surin (15/09/2023 14h08)


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#352 15/09/2023 14h29

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Chafouini a écrit :

J’ai un ordre de vente en cours, mais pas à ce prix là par contre…

Idem.
Par contre, je ne sais pas comment ils gèrent chez Perial.
Appel le 4/08 165eme position - 436636 parts devant moi
Appel le 1/09 134eme position - 393212 parts devant moi
Appel ce jour 158eme position - 406019 parts devant moi

Du coup, entre le 1/09 et le 15/09 ….. j’ai perdu des places roll
Explication reçue : certains ordres n’étaient pas complets et suite à la réception des pièces manquantes, ces ordres de retrait ont été remis à la place qui étaient la leur en fonction de la réception initiale de l’AR

Cela ne change rien au fait que je m’y suis pris trop tard malgré les alertes.
Je m’étais dit que j’allais annuler mon ordre mais en fait j’hésite.


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#353 15/09/2023 15h20

Membre (2011)
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Bon faut reconnaître que ça PIQUE…

Hier j’avais encore 90k de SCPI chez PERIAL (PFO2/PFO/PFGP/PFHE) (prix d’acquisition 93k il y a plus de 10 ans)
Aujourd’hui j’ai 78k soit une baisse de -13,06%

Certes les dividendes touchés depuis font que je ne suis pas perdant mais quand même…

Donc la morale de l’histoire est : quand les taux d’intérêts montent l’immobilier baisse….

Je le savais et je n’ai pas voulu revendre pendant que je le pouvais.

Conclusion: il faudra plusieurs années sans doute pour que je retrouve mes 90k, ma confiance envers PERIAL un peu entamée…

Dernière modification par hertell (15/09/2023 15h46)

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#354 15/09/2023 16h02

Membre (2021)
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Après 13 ans de possession :
J’ai vendu PFO 2 il y a 2 ans.
J’ai vendu PFGP l’année dernière.
Ouf !

En AV, je me suis débarrassé de :
Patrimmo Commerce il y a 2 ans.
Primopierre l’année dernière.
PFO 2 cette année.
Et j’ai allégé PFGP. Pas assez mais j’ai lu et cru ceux qui disaient qu’elle était solide et ne risquait rien. Comme quoi il est souvent préférable de suivre son instinct…

Résultat des courses, je me suis mangé la baisse Elysées Pierre et celle de PFGP pour la partie qui me restait. Je ne m’en sors pas trop mal…

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[+1]    #355 17/09/2023 09h19

Membre (2017)
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Bonjour

Détenteur d’un portefeuille de 300k scpi en AV Spirica, c’est toute ma confiance envers les scpi qui est ébranlée avec la dévalorisation pfo2, non par le fort pourcentage de dévalorisation (j’ai survécu à plusieurs krach en bourse depuis 25 ans) mais sur l’opacité des règles.

On nous parle dune revalorisation au 30/06 permettant cette baisse bien au delà de la limite de la valorisation 12/2022. Où est elle publiée ? J’ai même lu que la scpi pouvait anticiper sur une dévalorisation à venir ? Cela signifie-t-il qu’on peut faire sauter la regle des -10 et +10 au gré du vent ?

Sur l’aspect financier, je me demande pourquoi  une entreprise qui maintient ses cash flow comme le prétend Perial serait autant affectée par la hausse des taux, à moins d’avoir un endettement à taux variable ?

Par ailleurs,  le communiqué de presse rassurant de juillet suivi de cette décision unilatérale brutale fait penser a une escroquerie, n’y a-t-il aucune règle en la matière ?

Si les manipulations de cours peuvent se faire de la sorte, comment investir sereinement alors qu’on est a la merci de la bonne volonté du gérant ?

Merci aux connaisseurs de nous rassurer.

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[+1]    #356 17/09/2023 12h55

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En tant que "connaisseur", je ne vais pas vous "rassurer" en vous disant que vous avez raison.
Vos revendications tiennent du militantisme.
J’ai longtemps critiqué le principe des SCPI à capital variable en disant qu’elles auraient structurellement un temps de retard lors d’un retournement du marché. L’AMF a senti cela car les revalorisations fin 2022 ne laissaient pas augurer la baisse en cours à ce moment là et qui s’est exacerbée en 2023.
Plutôt que de laisser faire et attendre la douche froide des expertises fin 2023, ils ont demandé une revalorisation à mi-année.
Ca me semble relever du bon sens plus que de la manipulation de marché. Est-ce que ces demandes subites et j’imagine relativement urgentes et inattendues ont incité les experts à être plus stricts sur leurs évaluations à la baisse, on le verra au cours des mois suivant.
Il faut espérer que les évaluations au 31/12/2023 ne remettent pas encore -10 % aux SCPI concernées et que l’on va vers un atterrissage des prix, ce que vous appelez manipulation de marché aura permis aux SCPI à capital variable de ne pas être complètement déconnectées de la réalité des prix des actifs qu’elles détiennent.
Reconnaissez qu’il n’est pas normal de revendre une SCPI 200 en valeur de retrait quand la valeur de ses actifs côte 170-180, c’est pourtant ce qui a été possible de faire sur certaines SCPI cette année jusqu’à maintenant (sauf quand elles se sont bloquées).


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#357 17/09/2023 14h15

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Surin a écrit :

Ca me semble relever du bon sens plus que de la manipulation de marché. Est-ce que ces demandes subites et j’imagine relativement urgentes et inattendues ont incité les experts à être plus stricts sur leurs évaluations à la baisse, on le verra au cours des mois suivant.

C’est la baisse récente qui représente probablement la réalité, et plutôt les années passés où les valeurs de part étaient bidonnées.

Et pas que pour PFO2.

Les sociétés de gestion ont surjoué le fait que les SCPI étaient des placements sans volatilité, en profitant de la règle des 10/-10% ; et probablement aussi d’une certaine complaisance, pour publier des valeurs de part qui ne correspondaient pas fidèlement à la réalité.

Et maintenant, "c’est quand la mer se retire que l’on voit ceux qui se baignent nus".

Sauf que la société de gestion n’est pas nue : elle n’a rien perdu.

Ce sont les derniers arrivés qui en sont pour leur frais, car entre la baisse du prix de la part et les frais d’entrée, ils ne sont pas près de revenir à leur prix d’origine.

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#358 17/09/2023 14h26

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nikomil a écrit :

Sur l’aspect financier, je me demande pourquoi  une entreprise qui maintient ses cash flow comme le prétend Perial serait autant affectée par la hausse des taux, à moins d’avoir un endettement à taux variable ?

Par ailleurs,  le communiqué de presse rassurant de juillet suivi de cette décision unilatérale brutale fait penser a une escroquerie, n’y a-t-il aucune règle en la matière ?

En fait la hausse des taux a surtout un impact sur les attentes de rentabilité du placement.
Une part qui distribuait 4.5€ de loyers valait 100 lorsque l’on était satisfait d’un rendement 4.5%. Aujourd’hui avec la hausse des taux on attend un rendement supérieur car il y a des alternatives de placement qui sont redevenues compétitives (les obligations par exemple). Donc si votre part de SCPI distribue toujours 4.5€ et que le rendement acceptable est désormais à 6%. La valeur de la part tombe mécaniquement à 75€ au lieu de 100€.

Les sociétés de gestion essayent d’éviter une panique des épargnants qui conduirait à un blocage du marché….

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#359 17/09/2023 14h40

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C’est une explication qui tient la route Gentlman, mais néanmoins c’est une baisse brutale de 15% qui pourrait effrayer les investisseurs à mon sens.

Les connaisseurs pourront en profiter pour acheter/se renforcer, m1is je ne sais pas quel pourcentage cela représente.

Pour ma part la question que je me pose est pourquoi les loyers n’augmentent pas, puisque les loyers sont sensés être réévalués en fonction de l’inflation?

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#360 17/09/2023 15h40

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Ceux qui ont du cash se disent qu’il y aura peut être une nouvelle baisse en fin d’année.


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[+1]    #361 17/09/2023 16h07

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BenBBB a écrit :

Les connaisseurs pourront en profiter pour acheter/se renforcer, m1is je ne sais pas quel pourcentage cela représente.

Je vais répondre pour eux : ils sont peu et s’ils sont effectivement "connaisseurs", je (leur) recommande de ne pas investir dans PFO2 (tout comme je ne l’ai jamais recommandée par le passé).

Edit :
"T’es encore favorable sur certaines SCPI ou le temps des SCPI est derrière nous ?"
=> Toujours négatif sur les SCPI à capital variable. Je continue de vendre le bureau hors Paris. Pour du fixe à 20 % de décote je ne dis pas non mais je laisse passer quelques mois, pour voir si la baisse de prix de part suit la baisse des valorisations. Commerces/hôtel statu quo.

Dernière modification par Surin (17/09/2023 21h01)


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#362 18/09/2023 11h35

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Surin, le 15/09/2023 a écrit :

Chafouini a écrit :

J’ai un ordre de vente en cours, mais pas à ce prix là par contre…

Vous allez recevoir un courrier vous invitant à ne rien faire auquel cas vous acceptez le nouveau prix et l’ordre est maintenu ou vous demandant un courrier - vous nous direz si RAR exigé et sous quel délai - pour demander le retrait de votre ordre.
Sortir des SCPI n’est pas simple et c’est très regrettable, certains gérants ne font rien bien au contraire pour faciliter la vie des associés. Pour y entrer c’est plus simple et ils y mettent un accompagnement.

Bonjour, LRAR reçue ce jour me demandant de confirmer la vente au nouveau prix de retrait.
Réponse par mail possible.
Sans réponse de ma part sous 15 jours, demande de retrait réputée maintenue au nouveau prix.


"Don't look for the needle in the haystack. Just buy the haystack!"

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#363 18/09/2023 12h27

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eg972, le 15/09/2023 a écrit :

Chafouini a écrit :

J’ai un ordre de vente en cours, mais pas à ce prix là par contre…

Idem.
Par contre, je ne sais pas comment ils gèrent chez Perial.
Appel le 4/08 165eme position - 436636 parts devant moi
Appel le 1/09 134eme position - 393212 parts devant moi
Appel ce jour 158eme position - 406019 parts devant moi

Ouch! les affaires ont rapidement dégénérées… je suis sorti de PFO2 début juin => 45398 parts devant, payé 5 semaines plus tard.

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#364 18/09/2023 21h55

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[+2]    #365 19/09/2023 10h48

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J’ai des parts de PFO² en attente de retrait.

J’ai reçu un courrier samedi en recommandé pour me signaler la baisse du prix de la part et de retrait et pour me demander si je souhaitais toujours vendre au nouveau prix…

Jusque là rien d’anormal…

Mais voilà qu’hier je reçois un nouveau recommandé, daté du 14/09, également !



Quelle incompétence !
Cerise sur le gâteau, à plus de 6€ l’envoi, sans doute quelques milliers d’euros cramés…

Dernière modification par Shagrath (19/09/2023 10h57)

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[+1 / -1]    #366 19/09/2023 13h36

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Bon finalement l’annonce officielle de périal n’a pas eu lieu exactement au moment prévu mais la baisse a bien eu lieu.

Ils ont été malins ils ont attendu le lendemain de l’annonce de la BCE ( tours de vis monetaire) pour tout coller sur les taux en pleurnichant alors que ce sont simplement des actifs mauvais  qui font baisser la valeur d’expertise du portefeuille immobilier.

J’avais pris un beau -1 pour rumeurs plus avoir donner un avis sur l’ampleur du désastre sur certains actifs de bureau.

Je maintiens ce que j’avais dit certains actifs pourris sont actuellement invendables et le -30 à 50% n’est pas exagéré.

Mais attention en moyenne ca ne sera pas autant car ce sont juste les actifs les plus mauvais qui sont touchés comme ça.
Si on a une baisse de 10 à 17 % de son portefeuille immo ca ne veut pas dire que tous les biens sont en baisse , par contre à la défense certains immeuble la baisse est énorme car les actifs sont mauvais .

Encore merci pour le -1 , je vois que vous ne voulez toujours vous rendre compte de la réalité .

Avis de tempête sur les fonds immobiliers | Les Echos

"""Dans la petite couronne notamment, les immeubles se vendent à la casse. Selon nos informations, Primonial essaierait de vendre à Nanterre un immeuble de bureaux à environ 30 millions d’euros pour une valeur d’actifs proche de 220 millions d’euros, tandis qu’à Asnières-sur-Seine, KKR a cédé le River Plaza, acquis en 2013 pour 150 millions d’euros, à seulement 38 millions d’euros.’’

Citation de l’extrait qui nous intéresse dans le lien.

Ca fait des mois que les gens qui suivent sont au courants mais  non pour vous tout va bien , seulement des rumeurs et même quand les baisses se matérialisent on parle encore de rumeurs et d’informations bidons …

Dernière modification par Mcgill (19/09/2023 15h50)

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#367 20/09/2023 14h51

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ISTJ

Mail reçu aujourd’hui : Perial m’invite à un webminaire demain de 14h à 15h "Actualité et perspectives des fonds gérés par Perial"… Je ne pourrai pas y participer, je veux bien un résumé si quelqu’un a le temps…

Dernière modification par Abitibi (20/09/2023 14h54)

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#368 20/09/2023 15h08

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Bonjour Mcgill,

Perso je n’ai aucun lien avec le monde de l’immobilier de bureau français, je n’y travaille ni de près ni de loin et je n’y ai aucun actif (uniquement SCPI européenne) donc si vous avez des infos insiders, veuillez ne pas tenir compte de mon commentaire.

Par contre, on est bien d’accord qu’Asnière et Nanterre, ce n’est pas la Défense. Perso, et vu plutôt du point de vue salarié en hybride (50/50 TL- physique), je vois bien la différence en terme d’accessibilité et de praticité.

Je ne serai pas étonné si à l’inverse les immeubles de la Défense (dans un rayon de 10 min à pied de la station RER/Metro) connaissent une baisse bien moindre.

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#369 20/09/2023 16h37

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Non mais cet extrait d’article c’est pour donner un exemple avec chiffres  qui peuvent etre une vraie cata, les chiffres de ventes à la défense  j’en ai pas  , je sais juste par exemple primopierre a du bureau à la défense et que parmi ses actifs ce sont souvent eux qui posent problème.

Ensuite en regardant les reporting de pas mal de scpi on retrouve souvent "" Courbevoie"" ’’ Puteaux"" comme localisation à problème ces derniers mois , la aussi c’est un indicateur.

Dernière modification par Mcgill (20/09/2023 16h45)

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#370 20/09/2023 16h46

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Encore une fois Mcgill, sourcez. Vous lancez une généralité sans chiffrer. Primonial a des immeubles à la Défense qui se portent très bien, d’autres avec des projets. Leurs voisins ne peuvent parfois pas en dire autant.
"La Défense c’est trop vague, il immeuble démodé, nécessitant travaux va avoir de la vacance oui et une perte de valeur, les tours +++ avec un locataire solidement installé subissent bien moins la "crise" ou son amorce, tout comme le QCA parisien.

4 Md€ de collecte pour les fonds immobilier c’est trop en 6 mois. C’est trop dans l’absolu, oui c’est 2 fois moins que l’an dernier mais de là à parler d’avis de tempête ou autres expressions, il faut arrêter.
Personnellement j’attends le moment où ça va décollecter. Les gens s’apercevront qu’ils sont scotchés (ils le seront déjà avant) et c’est là un des gros points noir des SCPI (à capital variable).


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#371 20/09/2023 17h31

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En effet vous avez :
- la Défense (dans la poire - périphérique de le Défense)
- Peri-Défense, hors de la poire mais accessible à pied en 10-15 minutes
- boucle nord (typiquement Asnières)
- Croissant Ouest si on veut faire + large encore

On a souvent tendance à amalgamer mais cela souffre bcp plus en terme de vacance à partir de péri-défense (autour de 20% de vacance).
Les grosses gamelles (> -30%), ce sont toujours des sujets locatifs (en France en tout cas) et pas un effet marché (en tout cas pas sur de si courtes périodes).

Dernière modification par cedREIM (20/09/2023 17h32)


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[+1]    #372 21/09/2023 15h04

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Abitibi, le 20/09/2023 a écrit :

Mail reçu aujourd’hui : Perial m’invite à un webminaire demain de 14h à 15h "Actualité et perspectives des fonds gérés par Perial"… Je ne pourrai pas y participer, je veux bien un résumé si quelqu’un a le temps…

Rien de spécialement nouveau, toujours l’argumentaire de la forte hausse des taux qui impacte l’immobilier et la volonté de Perial de proposer des Scpi avec des prix de parts adaptées au plus proche des valeurs d’expertises réalisées

A noter toutefois l’explication de la forte décote de Pf02 : elle provient de l’immobilier de bureaux au Pays-Bas qui corrige de - 15%.

Contrairement à Corum qui ne fait qu’une cession d’expertise en fin d’année, j’ai cru comprendre que Perial en faisait une à mi année et une autre enfin d’année. C’est d’ailleurs pour ne pas à avoir à baisser leur prix de part 2 années de suite que Périal a décidé d’anticiper une baisse d’expertise également en fin d’année, en concédant une seule mais plus grosse décote de leur parts de SCPI en 2023.

Vous n’avez pas raté grand chose wink

Dernière modification par Yuesuke (21/09/2023 19h18)

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#373 28/09/2023 14h35

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eg972, le 15/09/2023 a écrit :

Chafouini a écrit :

J’ai un ordre de vente en cours, mais pas à ce prix là par contre…

Idem.
Par contre, je ne sais pas comment ils gèrent chez Perial.
Appel le 4/08 165eme position - 436636 parts devant moi
Appel le 1/09 134eme position - 393212 parts devant moi
Appel ce jour 158eme position - 406019 parts devant moi

~425 000 parts devant moi. Pour l’instant il va falloir être patient pour que l’ordre passe.

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#374 28/09/2023 14h38

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Oui car ça ne va pas se bousculer pour acheter.
Quand je pense qu’en un clic, j’ai pu vendre sur mon AV.


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#375 28/09/2023 15h05

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Ca va bloquer aussi en AV au bout d’un moment…


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