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#1 28/12/2014 10h16
- latypik
- Membre (2013)
- Réputation : 0
Bonjour à tous,
Suite à l’acquisition d’un bien immobilier sans prêt l’année dernière, j’ai découvert les opportunités du marché en France (je vis à l’étranger) et aimerais bien renouveler l’expérience.
Mon idée serait d’acheter un second bien pour une mise en location. N’étant pas salarié, j’ai peur de rencontrer des difficultés en demandant un prêt dans une banque française.
Du coup je me demandais s’il était possible d’hypothéquer le premier bien pour en acheter un second ?
Mots-clés : prêt hypothèque
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#2 28/12/2014 12h50
- DDtee
- Membre (2013)
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Il est peut-être plus intéressant de se servir de ce bien comme "couverture financière" théorique auprès d’un établissement bancaire et de prendre hypothèque sur le nouveau bien acquis à crédit.
Une hypothèque réelle représente un coût ainsi qu’une immobilisation plus grande du bien hypothéqué. (sans données sur votre épargne, vos revenus, votre situation personnelle, difficile de vous aider davantage…)
Par vent fort, même les pintades arrivent à voler
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#3 28/12/2014 13h24
- GoodbyLenine
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C’est "possible" (mais il y a des coûts (1 à 2% du montant hypothéqué), et vous ne pourrez pas céder le bien hypothéqué sans lever l’hypothèque, ce qui ne sera possible qu’une fois le prêt remboursé et représentera un autre coût (plus faible), sauf si vous attendez qu’elle tombe toute seule, 2 ans après la fin du prêt garanti). En pratique, c’est à négocier avec la banque. Votre situation est assez particulière, et une bonne partie des banques préfèrent (ou ne sait traiter que) les dossiers assez "standards". Donc ça limitera un peu l’échantillon de banques susceptibles de vous financer.
J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)
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#4 28/12/2014 14h49
- pierrejacques11
- Membre (2013)
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Empiler les hypothèques ne convaincra pas forcément plus la banque, car la mise en action d’une hypothèque, c’est le "worst case scenario" pour elle. En général, avec le seul bien acquis d’hypothéqué, pour peu qu’il y ait eu apport et une paire d’années de mensualités remboursées, la banque rentrera dans ses frais, le cas échéant (si le bien n’a pas été surévalué lors de l’acquisition), mais au prix d’un long labeur.
La banque cherche avant tout à éviter les incidents de paiements, et pour mesurer le risque, ce qui est important c’est de déterminer votre capacité de remboursement actuelle et future (qui inclut les revenus locatifs, sachant que ces derniers sont très souvent minorés) et ce qu’il vous resterait pour vivre si vous deviez personnellement assumer le remboursement des mensualités (en cas de vacance locative ou de travaux, par exemple). Par ailleurs, les banques traditionnelles cherchent à développer leur fonds de commerce, et le financement de prêts "secs" n’est pas vraiment la tendance. Vous marquerez des points si d’un point de vue commercial vous êtes un profil intéressant (engagement à consommer des services bancaires et des produits financiers et d’assurance, comme les PNO maison, les équipements associés au compte de dépôt, la souscription de contrat d’AV avec versement régulier…). De plus, la domiciliation des revenus est parfois exigée.
Pour pouvoir avancer sur la réflexion, il faudra donc connaître le niveau de vos revenus (le fait de ne pas être salarié n’est pas rédhibitoire), vos charges, votre lieu de résidence fiscale, la rentabilité escomptée du bien…
Le fait d’être domicilié à l’étranger pourrait d’ailleurs constituer un obstacle bien plus difficile à surmonter que le fait de ne pas être salarié.
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#5 29/12/2014 01h56
- latypik
- Membre (2013)
- Réputation : 0
Merci à tous pour vos réponses.
Mettre un bien immobilier en garantie d’un prêt me semble, sur le papier, plutôt une condition rassurante pour le prêteur. Mais il est vrai que quand j’ai évoqué la chose avec l’un de mes conseillers financiers en France, il avait l’air inquiet…
C’est plutôt dommage. Je vis en Chine et contrairement à beaucoup d’a priori, je trouve le marché de l’immobilier en France bien plus attractif si on souhaite effectuer un investissement locatif. Ici on spécule beaucoup à la revente. Mais des contraintes fiscales ont été mises en place il y a quelques années pour freiner l’envolée des prix.
Cette spéculation est néanmoins supportée par les banques qui accordent sans trop sourciller des prêts. En cas de défaut de paiement elles peuvent prendre possession du bien acquis et le mettre en vente pour se rembourser.
Du coup les réticences des banques françaises sont, en comparaison, assez surprenantes pour moi.
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#6 29/12/2014 09h48
- Boubouka
- Membre (2013)
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Le marché français de l’immobilier est en baisse. Ceci change la donne.
Aussi, les banques françaises ne sont pas soumises aux mêmes règles prudentielles.
Le prêt hypothécaire n’a pas bonne presse en France.
Enfin, la situation que vous décrivez en chine a l’air de ressembler a la bulle américaine qui a précédé la crise des subprime. "La bulle immobilière chinoise risque d'éclater bientôt"
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#7 29/12/2014 12h46
- latypik
- Membre (2013)
- Réputation : 0
Cela fait 15 ans que j’entends que la bulle chinoise va exploser… ce qui ne veut pas dire que cela ne se produira pas un jour. Mais pour l’instant la pression de l’immigration de la campagne vers les villes reste très importante et ce pour plusieurs décennies encore.
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#8 24/02/2020 17h15
- Francisco
- Membre (2020)
- Réputation : -2
Bonjour à tous,
Je me demandais s’il était possible d’hypothéquer un bien dont on n’a pas fini de rembourser le crédit ?
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#9 24/02/2020 17h46
- Surin
- Membre (2015)
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Ce genre de question, sans donner davantage d’éléments, vous a déjà valu un -1.
Faites l’effort de lire le forum et ensuite, si vous ne trouvez pas, donnez tous les éléments à ceux qui pourront vous répondre.
La réponse à votre question est donc : ça dépend.
Pourriez-vous nous indiquer si ce bien fait l’objet d’une hypothèque et quelle est la garantie de l’emprunt que vous avez sur ce bien. Ca aiderait déjà.
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#10 24/02/2020 17h46
- GoodbyLenine
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Cest "possible", mais ….tout dépend des garanties qui ont été données sur ce bien (il peut avoir déjà une hypothèque, ou vous avez pu vous engager à ne pas hypothéquer ce bien…) (sachant qu’en général ça dure 2 ans après la date de fin du prêt initial), et de ce que la banque qui prête accepte (hypothèque en second rang par ex).
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#11 24/02/2020 18h52
- Francisco
- Membre (2020)
- Réputation : -2
Je n’ai pas donné plus de précisions car justement je n’en sais pas plus et c’est pour ça que je pose la question. Je ne savais pas que cela dépendait de la garantie de l’emprunt ou de si le bien faisait déjà l’objet d’une hypothèque. Si je savais tout ça je n’aurais pas posé la question.
De plus, je n’ai pas créé de nouveau sujet de discussion et est posé ma question dans un fil de discussion dédié à l’hypothèque je pensais donc être au bon endroit.
Je n’ai pas tous les éléments que vous me demandez, il s’agit simplement d’une question à laquelle je n’avais pas trouvé de réponse ailleurs et qui m’intéressé pour un avenir proche.
D’accord, donc si aucune garantie ne l’interdit cela est possible même si c’est compliqué et dépend du bien vouloir de la banque ?
Ce n’est donc pas interdit ?
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#12 24/02/2020 19h30
- Surin
- Membre (2015)
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En effet rien ne l’interdit a priori, d’autant plus que si vous avez déjà une hypothèque dessus, le notaire s’en rendra compte et il ne sera pas possible de reprendre une hypothèque sur ce bien.
Par contre vous devez informer la banque de tous vos emprunts en cours.
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#13 24/02/2020 20h29
- Vonhaken
- Membre (2019)
- Réputation : 20
Bonjour,
Coté banque, on vous posera la question du pourquoi ?
Pourquoi vouloir hypothéquer un bien que vous n’avez pas encore remboursé ? Ce bien est-il déja hypothéqué?
Est-ce pour un nouveau projet ? La banque passera donc en "second rang" ?
Si votre premier bien est garantie par une société de caution (type credit logement ou CAMCA), l’hypotheque peut remettre en cause cette premiere garantie ?
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#14 24/02/2020 21h31
- Francisco
- Membre (2020)
- Réputation : -2
Concernant le pourquoi ? je pensais hypothéquer le bien dans le but d’acquérir un nouveau bien.
Je m’explique : dans une situation où mon taux d’endettement est élevé en raison de plusieurs investissements précédents, je pensais hypothéquer un bien afin de donner confiance à la banque et qu’elle accepte de me prêter pour un nouveau crédit. Ainsi l’hypothèque sur le bien viendrait "compenser" le taux d’endettement élevé et donnerait une garantie au banquier.
Qu’est-ce que le "second rang" ?
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#15 24/02/2020 21h57
- GentlemanGrower
- Membre (2013)
- Réputation : 33
La nouvelle banque prêteuse regardera avant tout le Capital restant dû sur le prêt bénéficiant de l’hypothèque de 1er rang et regardera la valeur vénale du bien. Si il y a une valeur nette importante et si le bien concerné est considéré comme "facilement vendable" alors la nouvelle banque prêteuse acceptera peut être de prendre une hypothèque de second rang pour garantir un prêt.
Le rang est l’ordre dans lequel les créanciers détenant une hypothèque sur le bien sont servis en cas de vente du bien.
Dernière modification par Gentleman Grower (24/02/2020 22h17)
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#16 26/02/2020 20h13
- Vonhaken
- Membre (2019)
- Réputation : 20
Francisco a écrit :
Concernant le pourquoi ? je pensais hypothéquer le bien dans le but d’acquérir un nouveau bien.
Je m’explique : dans une situation où mon taux d’endettement est élevé en raison de plusieurs investissements précédents, je pensais hypothéquer un bien afin de donner confiance à la banque et qu’elle accepte de me prêter pour un nouveau crédit. Ainsi l’hypothèque sur le bien viendrait "compenser" le taux d’endettement élevé et donnerait une garantie au banquier.
Qu’est-ce que le "second rang" ?
Bonjour,
Je comprends l’idée, mais ce n’est pas forcément le raisonnement préféré des banquiers.
Dans le jargon, on dit "qu"on ne prete pas pour une garantie", ce qui signifie que si les fondamentaux de votre dossier sont déja border-line (TE elevé, reste à vivre faible etc), ce n’est pas en rajoutant une garantie que votre dossier sera mieux : il conservera toujours des ratios risqués.
Une banque prete de l’argent en espérant ne jamais avoir recours à la garantie (car couteux, long et lourd).
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#17 19/09/2020 18h23
- Faure475
- Membre (2017)
- Réputation : 1
Bonjour
Je me pose aussi des questions au sujet des crédits hypothécaire.
Si j’ai un bien immobilier d’une valeur d’environ 150K déjà payé et que je n’ai aucun crédit d’aucune sorte en cours. Est-il possible pour moi d’obtenir un crédit hypothécaire de 100K (sur par exemple 15 ans) afin de les investir en bourse ? Ou bien la seule solution que j’ai pour obtenir autant de cash est de revendre le bien immobilier ?
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#18 19/09/2020 18h36
- JohnGaltTagart
- Membre (2020)
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Faure475 il y aussi un entre deux, la vente à réméré.
https://fr.wikipedia.org/wiki/R%C3%A9m%C3%A9r%C3%A9
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1 #19 19/09/2020 18h40
- Oblible
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@Faure475 : c’est possible mais il faut trouver un courtier ou une banque qui accepte de le faire et ça engendre des frais d’hypothèque, de dossier …
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#20 19/09/2020 18h48
- Faure475
- Membre (2017)
- Réputation : 1
Merci, je ne connaissais pas la vente à réméré mais je préférerai éviter toute vente.
On dirait que l’obtention d’un crédit hypothécaire est un parcours du combattant Il n’y a donc aucune façon d’obtenir du financement pour investir en bourse ?
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#21 19/09/2020 18h57
- jimbow
- Membre (2014)
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En Allemagne, c’est une pratique très courante.
Il faut qu’il y ait une marge suffisante entre la valeur du bien et le crédit restant dû.
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1 #22 19/09/2020 19h27
J’ai acquis cette année une résidence secondaire à l’étranger (Portugal) en prenant une garantie deportee sur ma RP, finie de remboursée avec le même établissement bancaire.
La discussion m’a également ouvert la porte, non exploitée à date, d’une ligne complémentaire en US de scpi ou autre actif financier. Pour schématiser, la RP valant le double de la RS en gros, en terme de garantie pour la banque, le risque reste très limité…
Profiter de ne rien foutre….
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#23 21/10/2022 16h23
- al2020
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Bonjour,
Je suis intéressé également à mettre en place un prêt hypothécaire mais ma banque le Crédit Agricole ne le fait pas. Avez-vous déjà négocié des prêts hypothécaires avec des banques françaises et lesquelles?
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#24 21/10/2022 17h00
- Oblible
- Membre (2019)
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J’ai déjà essayé mais impossible d’y arriver sauf si le bien est situé à Paris ou en Côte d’Azur
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#25 20/01/2023 11h20
- SeedSquall
- Membre (2022)
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Si je résume cette conversation très intéressante, le prêt hypothécaire se fait dans d’autres pays mais en France il est moins courant donc possible mais plus chargé en frais.
Le prêt hypothécaire se fera aussi si le projet montre que le prêt sera bien remboursé. Les banques se disant que le mieux est encore de revoir la couleur de l’argent plutôt que de se casser la tête à revendre l’immobilier sous-jacent en cas de souci. Est-ce que ceci exclut du coup les investissements en bourse avec le prêt?
Je m’y intéresse car j’aimerais rembourser l’emprunt de ma résidence secondaire, faire un apport de ma RS en bien pour une société, emprunter en prêt hypothécaire in fine, me servir du cash obtenu pour investir en bourse, la société déduira les intérêts et reportera l’imposition. Je sens que mon banquier va me claquer la porte vu la complexité du dossier par rapport à ses PEL habituels mais je vais essayer de me renseigner.
Est-ce que quelqu’un à l’expérience de la faisabilité ou non d’un prêt hypothécaire in fine?
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