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#1 20/06/2023 23h55

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Bonjour à tous et toutes,

J’ai fait l’acquisition d’un appartement que je suis en train de rénover. Lors de mes visites, les anciens propriétaires m’ont assuré qu’une cave serait attachée à la vente et finalement il n’en est rien.

Après avoir demandé au notaire de faire des recherches sur le sujet, il apparaît que la cave appartient toujours au 1er propriétaire de l’immeuble et qu’elle ne sera donc pas vendue avec l’appartement.

Ma question est la suivante : est-ce qu’à votre avis le fait d’avoir une cave (environ 7m2) rattachée à mon appartement est quelque chose d’important lorsque je le revendrai? Dois-je me rapprocher du propriétaire pour en faire l’acquisition ou ça n’en vaut pas la peine?

Sachant que le bien est à Lille et qu’il s’agit d’une petite co-propriété de 3 appartements (les 2 autres appartements ont bien leurs caves). Mon appartement a un étage avec des combles, qui peut servir de chambre ou encore d’espace de stockage, je me demande donc s’il y aurait un intérêt à racheter cette cave.

Merci d’avance pour vos avis éclairés !

Dernière modification par Cavill (20/06/2023 23h55)

Mots-clés : achat, appartement, cave

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#2 21/06/2023 07h53

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La réponse est évidente : ça dépend de la cave !
- Dans certains immeubles, les caves font 1,5 mètres de haut, les portes sont arrachées, et les caves sont encombrées de vieilleries sans valeur qui se décomposent doucement. Dans un tel cas, une cave est une malédiction qui vous fait payer des charges de copropriété sans vous apporter aucun avantage. Les acquéreurs aimeraient bien acheter l’appartement sans la cave, c’est le vendeur qui est obligé de dire "eh oh, l’appartement est vendu avec sa cave, il n’y a pas le choix. Soit vous prenez tout, soit vous prenez rien".
-idem lorsque la cave est régulièrement inondable (par contre, inondable tous les 50 ans, en cas de crue dont on est prévenu par un système d’alerte, ça reste utilisable).
- lorsque la cave est en bon état, non inondable, et qu’on peut raisonnablement y stocker des affaires, c’est un vrai plus.

A noter que le vin n’a pas les mêmes exigences que les autres affaires à stocker. Il faut une cave enterrée et sans source de chaleur à proximité, pour qu’elle soit entre 11 et 14°C toute l’année, il faut de l’humidité. Dans ces conditions, beaucoup d’objets vont rouiller ou moisir. Donc, quand c’est optimum pour le vin, c’est trop humide pour les autres objets, et quand c’est suffisamment sec pour les autres objets, ce n’est pas très bon pour le vin. Si c’est sec et frais, le vin s’en accommodera mais on ne pourra pas le garder des dizaines d’années ; par contre l’élévation de température (au-delà de 14°C et encore plus au-delà de 17-18°C) en été est rédhibitoire. On a donc :
frais et humide : vin ++ autres objets -
frais et sec : vin + autres objets ++
température très variable et humide : vin-- autres objets -
température très variable et sec : vin--- autres objets +

A vous de faire vos diligences : visiter ces caves et discuter avec les autres occupants de l’immeuble, pour savoir si elles sont plutôt fraîches ou si elles chauffent en été, plutôt humides ou plutôt sèches, inondables ou non, et ainsi, déterminer si elles sont adaptées au stockage, et si oui, à quel type d’objets. Encore mieux : d’ici un mois, vous saurez si elles sont fraîches en été ! Donc, idéalement : laissez y un thermomètre et un hygromètre et retournez les relever de temps en temps : en lisant les valeurs sur ces appareils, vous saurez bientôt tout ce qu’il y a savoir sur ces caves, de façon à prendre une décision éclairée.

Dernière modification par Bernard2K (21/06/2023 10h28)


Les vacances sont finies, au travail !

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#3 21/06/2023 08h02

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Bonjour Cavill,

Outre le fait que je me demande comment vous avez pu penser qu’il y avait une cave (pas d’écrits par ex sur une annonce ? Pas de lecture de l’avant contrat ?), pour moi c’est évident : on a jamais assez de rangement.
Donc oui une cave est une plu-value, le genre de détail qui va emporter la décision ; il faut juste la payer à son prix wink


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#4 21/06/2023 08h10

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Bonjour,

Que faut il de plus dans ma description ? Je n’ai pas l’habitude des forums, donc si vous m’expliquez ce que vous attendez de moi, je pourrai la modifier.

Je cherche des conseils, ne connaissant personne dans le milieu de l’immobilier et comme il s’agit d’un tout premier achat.

EDIT : Je viens de compléter ma description, désolé pour cet affront, vraiment je n’ai pas l’habitude des forums. J’eespère pouvoir lire vos 14 lignes Bernard2K

Bernard2K a écrit :

La réponse est assez évidente : ça dépend.

EDIT : la réponse, qui faisait 14 lignes, a été raccourcie à proportion de la longueur de votre présentation.

Dernière modification par Cavill (21/06/2023 08h26)

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#5 21/06/2023 08h19

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Cavill, le 20/06/2023 a écrit :

Bonjour à tous et toutes,

J’ai fait l’acquisition d’un appartement que je suis en train de rénover. Lors de mes visites, les anciens propriétaires m’ont assuré qu’une cave serait attachée à la vente et finalement il n’en est rien.

La réponse est dans la question.
Si vous avez fait une offre concernant "un appartement ET une cave", vous devez avoir UN appartement ET UNE cave.
Comme déjà dit, on a jamais assez d’espace de stockage. Sinon, dans les zones tendues, les caves se louent très bien - en fonction de l’accès, de la surface, de l’état.. mais il y a un marché de la location-. Plus le m2 est cher, plus les zones de stockage sont recherchées.

Donc soit vous baissez le prix de l’offre " Appartement ET cave", soit les propriétaires font les démarches pour avoir une cave à vous vendre.
C’est trop facile sinon.
Mettons que je vende ma voiture. Et arrive le jour de la vente, et il n’y a pas les retros. Débrouillez vous comme ça…

Pour mon expérience personnelle, j’ai acheté 2 bureaux dans un immeuble, en rénovation totale, - sur plan donc. L’immeuble était à 100% de bureaux, et passait en habitation, sauf les 2 bureaux en rez de chaussée sur rue. Les 2 locataires étaient préalablement au 4ème et 5ème étage. Pour compenser la perte de surface suite au passage au rez de chaussée, il était noté dans le bail qu’un des 2 locataires aurait une cave.
Arrive le compromis, où je fais le forcing pour que la cave soit bien notée.
Puis, quelques semaines passent, et le vendeur indique que je ne pourrais pas avoir de cave, car celle initialement prévue va être condamnée pour le passage de gaines. J’ai campé sur mes positions. Et finalement, ils m’ont trouvé une cave. Comme quoi, ça pouvait bien se trouver.
Au final, le locataire n’en avait que faire de cette cave, il avait prévu de partir car un rez de chaussé sur rue ne lui convenait pas. Actuellement j’ai donc 3 locataires : 2 pour les bureaux et 1 pour la cave.

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#6 21/06/2023 11h40

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Bonjour,
Pour avoir visité il y a quelques années plusieurs maisons/morceaux d’anciennes fermes, avec des caves, je confirme que c’est plutôt un plus !
Sauf une fois. Il  y avait une cave qui ne nous appartenait pas, mais qui était située juste en-dessous du logement visité (en fait, un morceau de corps de ferme).
Le souci, c’est que s’il y a le moindre problème chez nous (fuite d’eau par exemple), on se retrouve à avoir des problèmes avec quelqu’un d’autre. Dans l’autre sens, c’est pareil. Si les propriétaires de la cave veulent en faire une boîte de nuit, le bruit se retrouve chez vous. Sans compter tous les travaux possibles où il faudrait être deux à être d’accord ! Pas gagné d’avance…

Dans ce cas, ça peut être un handicap à la vente (en tout cas, nous avons laissé tomber d’entrée dans ce cas précis).

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#7 21/06/2023 13h29

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Merci à tous pour vos réponses.

Comment savoir si le prix qu’on va me proposer pour cette cave est correct ?

Elle fait environ 7m2, n’est pas dans une zone inondable et elle reste fraîche l’été. Par contre je ne sais pas du tout au niveau de l’humidité.

Le problème majeur de cette cave c’est qu’il y a un soupirail qui est tout le temps ouvert (pas de petite fenêtre à fermer, donc s’il pleut il pourrait y avoir éventuellement un peu d’eau, qu’il n’y a pas de porte (donc tous les locataires peuvent rentrer dedans) et qu’il y a un recoin avec un très vieux WC et un lavabo…

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#8 21/06/2023 13h54

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Pas de porte ?!
C’est plutôt un espace commun, alors…
En outre, le potentiel "problème" du soupirail qui n’est jamais fermé ajoute aux soucis qui VOUS arriveraient si vous étiez le (seul) propriétaire.
De mon point de vue, c’est surtout 7 m² de problèmes, créés par d’autres que vous (sans compter la nature (pluie)) mais dont vous serez le seul à gérer les réparations.

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#9 21/06/2023 14h16

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Techniquement il est sans doute possible de poser une porte et un pare pluie sur le soupirail non ? En tous cas je me servirais des arguments négatifs pour "soulager" le propriétaire de ce bien à risques wink
Lisez le forum, c’est dans de tel contexte que les meilleurs font leur beurre.
Le WC est-il raccordé ou juste posé là ? Si oui à quoi sert-il ? A tout le monde ?
Avis sous réserve que vous ayez bien tout dit.


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#10 21/06/2023 14h43

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Une cave sans porte n’est d’aucune utilité. Vous voulez donc une cave avec porte sur l’entrée, et fenêtre sur le soupirail. Ca se chiffre, soit avec un devis d’un artisan, soit si vous voulez faire vous-même, en regardant le prix des matériaux nécessaires. Notez que le soupirail ne doit pas forcément être équipé d’une fenêtre : une grille métallique ou une moustiquaire métallique peut très bien convenir. Laisser la pluie dehors, c’est bien, mais attention à ce que la plupart des caves ont besoin d’être bien ventilées pour évacuer l’humidité. Regardez comment sont fermés (ou non) les autres soupiraux de cet immeuble et de cette rue, car c’est la solution qui est bien adapté à ces caves-là de cette rue-là.

WC et lavabo : ça se démonte facilement, évacuation à la déchèterie, pose de bouchons sur les tuyaux d’évacuation pour éviter toute remontée d’odeurs : facile à faire soi-même.

Valeur de ce bien = valeur d’un bien similaire mais en bon état (avec porte et fenêtre) moins coût de ces travaux que vous aurez donc chiffrés. Pour savoir combien vaut un tel bien dans le quartier : direction leboncoin, DVF, patrim…

Autre façon de chiffrer sa valeur : la valeur des alternatives. Car, si les caves à vendre sont relativement rares, ce qui peut rendre difficile de trouver des points de comparaison, il y a en revanche d’autres type de biens, qui peuvent convenir pour du stockage, et qui sont abondants : parking boxé, appartement ou local commercial. Le prix de ces alternatives contribue à définir le prix d’une cave. On achète une cave comme espace de stockage surtout si les autres espaces de stockage sont rares et chers.
Voilà donc un autre type de bien à regarder (sur leboncoin, DVF, patrim) pour se faire une idée du prix du stockage à pas cher : des appartements à refaire entièrement, des locaux commerciaux à refaire entièrement, du parking boxé. Ramené au m², ça vous donne le prix des alternatives. Si, dans le quartier, ces alternatives sont abondantes et bon marché, la cave ne vaut pas cher, voire zéro. Si ces alternatives sont chères (exemple : Paris), la cave vaut cher.

Ce chiffre (issu de : "cave en bon état moins prix des travaux" et/ou prix des alternatives type box, appartement, local commercial), peut éventuellement être minoré par trois facteurs :
1) incertitudes et emmerdements liés aux travaux nécessaires (porte, fenêtre, démontage WC et lavabo)
2) le propriétaire veut sans doute se débarrasser de cette cave (est-il seulement au courant qu’elle est encore à lui ?).
3) il n’y a probablement pas d’autre acquéreur potentiel.

PS : naturellement, vous avez commencé par bien regarder sur le règlement de copropriété et sur l’EDD la description des lots "caves" ? C’est le B.A.BA.

Dernière modification par Bernard2K (21/06/2023 14h55)


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#11 21/06/2023 15h50

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Les WC sont inutilisables, d’après le propriétaire actuel il l’aurait aménagé pour aider le fils d’un ami…

C’est assez louche mais effectivement pour qu’elle soit considérée véritablement comme une cave il y aura des travaux à faire. Je ne suis pas certain que le coût des travaux (pose d’une porte, pare pluie, anti moisissure sur les murs, sol à refaire, démontage du WC et du lavabo + bouchage soient compensés par le "petit plus" qui augmenterait le prix de l’appartement avec cave à la revente.

Iqce a écrit :

Techniquement il est sans doute possible de poser une porte et un pare pluie sur le soupirail non ? En tous cas je me servirais des arguments négatifs pour "soulager" le propriétaire de ce bien à risques wink
Lisez le forum, c’est dans de tel contexte que les meilleurs font leur beurre.
Le WC est-il raccordé ou juste posé là ? Si oui à quoi sert-il ? A tout le monde ?
Avis sous réserve que vous ayez bien tout dit.

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