Personnellement je pense qu’acheter aux USA comme pur investissement n’est pas à conseiller, aujourd’hui en tout cas, il y a eu des opportunités mais c’est parce que le marché a été regonflé artificiellement comme en Grande-Bretagne. Il est certain qu’y acquérir une seconde résidence reste tentant, dans une belle ville et environnement de qualité, on peut ensuite louer pour rentabiliser. Le risque devise est aussi problématique pour l’investisseur. Il ya aussi la question de la fiscalité: taxes municipales élevées et budgets des municipalités en difficulté, droits de succession US .
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Derrière l’enthousiasme des économistes et des politiques pour le rebond de l’immo US, ce
qui s’est passé aux USA avec l’immo résidentiel est un scandale. Après que les prix se sont effondrés, la banque centrale US sous prétexte de lutter contre le chômage s’est lancée dans une politique visant à regonfler les prix des actifs, notamment l’immobilier résidentiel pour faciliter la remise à flot des banques.
Des firmes de private equity se sont lancées dans l’acquisition massive de biens, achetant des quartiers entiers et louant les maisons aux anciens propriétaires en défaut de paiement/expulsés. Evidemment, ces firmes de private equity sont parmi les pires propriétaires, ils travaillent avec des intermédiaires, ne sont pas des acteurs de proximité et ont très souvent augmenté les loyers massivement, étranglant beaucoup de foyers modestes.
Pendant ce temps, le recours à la planche à billets a fait son effet, le taux à 30 ans est resté bas très longtemps (la Fed depuis 2012 a acheté l’essentiel des émissions du Trésor) et comme les firmes de PE ont retiré pas mal d’offre du marché, les prix sont remontés à la faveur aussi d’une meilleure demande de logement de la part des foyers. Mais si vous comprenez comment les marchés fonctionnent, vous êtes probablement plutôt prudent concernant l’ évolution de l’immobilier
US. D’ailleurs c’est aussi le message de Robert Shiller, le co-créateur de l’indice S&P Case-Shiller.
Aujourd’hui, les prix dans les métropoles cotées sont à nouveau à des niveaux où ils sont inabordables pour la plupart des familles, et malgré les taux bas, il est beaucoup plus difficile
d’emprunter. Ex. prix en hausse de 21% sur un an à San Francisco ! (un rythme intenable). C’est peut-être positif pour les propriétaires que les locataires soient ainsi captifs, mais la surprise pourrait venir de l’évolution des prix. Le rythme d’appréciation actuel ne va sans doute pas durer parce que les achats du PE ne seront plus là pour retirer de l’offre du marché, au contraire le PE va se mettre à vendre, la Fed de son côté devrait se retirer aussi et même relever les taux l’année prochaine (quoique avec Yellen, il est permis d’en douter).
Dernière modification par huguesvdb (29/05/2014 16h02)