Mes remarques :
- vous êtes dans le cas d’un bien immobilier possédé en indivision 50/50 entre deux personnes non imposées ensemble. Le mot "conjoint" n’a donc rien à faire dans le titre car il est réservé aux personnes mariées et que les personnes mariées sont imposées ensemble.
- votre sujet n’est pas spécifique à l’airbnb. Cherchez sur le forum "meublé indivision" et vous aurez les sujets qui traitent de votre question.
- quand vous avez une question fiscale, demandez au bofip.
- en l’occurrence, votre question n’est pas spécifique au meublé ni au BIC. La question est très générale, c’est celle de la répartition des revenus entre coindivisaires. Le bofip dit : répartition au pro-rata des parts de l’indivision. Point 350 ici :
IR - Base d’imposition - Revenu disponible | bofip.impots.gouv.fr
Ca parle "indivision successorale ou postconjugale" mais je ne vois pas pourquoi il en serait différent dans le cas d’une indivision volontaire ; et notamment les cas de jurisprudence citées ne semblent pas spécifiques à une "indivision successorale ou postconjugale".
On distingue classiquement le régime "conventionnel" de l’indivision, par opposition à l’indivision subie sans aménagement ; les impôts disent :
Il convient par conséquent de tenir compte, le cas échéant, pour l’établissement des impositions, des conventions qui ont pu être conclues entre les indivisaires, dans la mesure où elles ont acquis date certaine avant la clôture de l’exercice concerné, s’il s’agit de bénéfices industriels et commerciaux
Vous pourriez donc aller devant le notaire pour établir une convention d’indivision disant que tous les revenus et charges de l’indivision vous appartiennent. Cette convention ayant date certaine, elle est opposable à l’administration fiscale. Mais ça serait totalement illogique : évidemment, votre compagne a droit a sa moitié des revenus.
Si vous voulez une page plus vulgarisatrice , je trouve que cette page n’est pas trop mal faite :
L’indivision en location meublée : opportunités et défis à connaître
Sauf dans la partie sur le PACS, où l’auteur démontre une méconnaissance juridique extraordinaire :
"Que vous soyez pacsés ou mariés, votre situation est la même, vous pouvez exploiter votre location meublée en commun sans avoir à recourir à l’indivision.
Vous pouvez acheter en nom propre, au nom de votre couple pacsé."
Un couple pacsé n’est pas une personne unique. L’achat d’un bien immobilier par un couple pacsé est forcément en indivision. Par contre, les couples mariés et pacsés étant imposés ensemble, on peut alors mettre la déclaration fiscale au nom d’un seul des deux déclarants, puisque c’est bien le même foyer fiscal qui déclare. Je pense que notre ami, quand il écrit "sans avoir à recourir à l’indivision", veut dire "sans avoir à subir les conséquences fiscales d’une indivision entre personnes non imposées ensemble". Mais tel qu’il l’écrit, c’est grossièrement faux.
Bon, et sinon, pour mémoire, il y a une exonération des revenus de la location saisonnière de la résidence principale à hauteur de 760 € par an. Evidemment, ça limite fortement le nombre de nuitées où l’on peut louer. A noter aussi que cette limite s’applique aux "recettes brutes annuelles", donc c’est la totalité de ce que paient les locataires, y compris la commission Airbnb, ce qui limite encore plus. i on suppose que cette commission est de l’ordre de 10%, il ne faut pas percevoir plus de 680 € de "recettes airbnb" telles que versées sur son compte bancaire, pour rester sous ces 760 €.
En résumé :
- vous devriez déclarer chacun la moitié des revenus et charges, en BIC au réel.
- vous pouvez faire autrement et notamment ce que vous envisagez (vous déclarez votre bien meublé à l’année au réel, et votre compagne déclare la location saisonnière au micro), mais vous prenez le risque d’un redressement fiscal, puisque c’est clairement illégal.
- faire du LMNP en indivision n’est pas une bonne idée. Vous avez un bien meublé à l’année, et un bien locatif saisonnier. Si le bien locatif à l’année était à vous à 100%, et le bien saisonnier à votre compagne à 100%, vous pourriez déclarer votre bien meublé au réel comme vous le faites ; sur le bien saisonnier votre compagne pourrait le déclarer en micro comme vous l’envisagez, et vous seriez parfaitement droits dans vos bottes, puisque vous déclareriez alors chacun les revenus de votre bien propre. C’est encore faisable, ça nécessite un passage chez le notaire pour changer la propriété des immeubles, moyennant un bon frottement fiscal (droits de mutation). Bon, le bien loué en saisonnier est votre résidence principale, donc ma solution ne tient pas : vous n’allez pas mettre la résidence principale à 100 % à votre compagne.
Mais, dans le cadre de projets d’investissements immobiliers locatifs dans un couple ni marié ni pacsé (donc non imposé ensemble), et notamment si ces biens sont destinés à être loués meublés, je recommande vivement que chaque concubin fasse son projet, possédé à 100 %. Les deux concubins peuvent s’aider autant qu’ils veulent, mais, sur le papier et vis à vis des impôts, c’est très clair : chaque bien a un seul propriétaire qui déclare la totalité des revenus et charges.
Dernière modification par Bernard2K (16/07/2024 11h54)
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