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#1 12/06/2024 20h26

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Bonjour, je souhaite vendre un bien atypique et l’une de ses particularités est d’avoir une surface au sol deux fois supérieur à la surface carrez. C’est un bien sous les toits.

Hélas les sites d’estimations ne proposent jamais une estimation en fonction de la surface au sol.

Je suis passé par des agences immobilières, mais ils n’ont pas l’air de prendre en compte cela et ne compte que la surface carrez, sous estimant à mon avis la valeur du bien.

Quelle méthode serait à peu près fiable. Ajouter par exemple 50% de la surface au sol et le mettre dans la surface au Carrez? Par exemple un 25 m2 carrez de 50m2 au sol serait considéré comme un 37m2?

Je veux bien vos avis.

Dernière modification par JMeuret (12/06/2024 20h27)

Mots-clés : bien atypique, surface carrez, surface sol


Il y a deux 2 types de prévisionnistes : ceux qui ne savent pas et ceux qui ne savent pas qu’ils ne savent pas

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[+1]    #2 12/06/2024 20h48

Membre (2021)
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INTJ

La règle des 1m80 sert justement à estimer la surface habitable, le reste ne correspond à peu près à rien dans les estimations des agents, et souvent dans la tête des acheteurs !

Ma résidence principale fait 130m2 + 15m2 entre 1m80 et 1m50, je l’ai payé le prix des 130m2

évidement c’est mieux pour moi d’avoir cette surface que de ne pas l’avoir, et elle est largement utilisée pour faire des rangements ce qui me fait gagner de la surface utile au final (moins de placards), mais personne n’a évalué le bien comme plus cher pour cette raison, ni moi ni les vendeurs ni l’agent immobilier.

Après il est possible que l’offre et la demande tirent un peu les prix vers le haut, mais couper la poire en deux comme vous le faite est très éloigné de la réalité.
D’autant plus qu’en tant que grand (1m95) j’aurais tendance à dire que toute surface en dessous de 2m de haut fait baisser la valeur de la maison … chacun voit donc midi à sa porte, et je pense que la règle est assez proche de la réalité (pour des gens pas trop grands en tout cas)

D’ailleurs, pour l’anecdote, toutes ces pièces concernées sont utilisée par les gens les plus petits de la famille, je n’y vais presque jamais :-)

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#3 13/06/2024 11h46

Membre (2019)
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Déjà, prendre 50% de la surface et la rajouter à la surface Carrez, ça n’a pas de sens. La surface Carrez, c’est la surface Carrez, la surface habitable, c’ets la surface habitable, et la surface au sol, c’est la surface au sol.

Ensuite, les prix sont libres, donc vous pouvez bien afficher le prix que vous voulez, à vous de voir si vous aurez un preneur.

Maintenant, comment valoriser la surface sous 1m80 ? Ca dépend beaucoup de la hauteur en fait, donc de la forme de la sous-pente.
La hauteur entre 0 et 1m n’a pas beaucoup d’intérêt. Par contre, j’ai acheté un appartement avec 50% de surface supplémentaire entre 1m et 1m80. Clairement, c’est très valorisable, ça agrandit les pièces, les meubles rentrent dessous, etc etc … comme j’ai payé peut être 10% de plus au m2 que le prix correspondant à la surface Carrez, je pense avoir fait une bonne affaire.

Ne pas oublier que si les m2  de hauteur inférieure à 1,80 m2 sont valorisables, les hauteur entre 1m80 et 2m10 ne sont pas valorisables autant que des m2 de hauteur 2m50 à 2m60.

Si je devais donner un chiffre au pif, je donnerais un coefficient de 0,1 pour les m2 <1m et 0,3 pour les m2 entre 1m et 1m80.

Qui dit dernier étage dit aussi peut-être accès aux combles.


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#4 13/06/2024 12h32

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Tlaloc a écrit :

Si je devais donner un chiffre au pif, je donnerais un coefficient de 0,1 pour les m2 <1m et 0,3 pour les m2 entre 1m et 1m80.

Et 0,7 pour les m2 entre 1m80 et 2m10, si on parle de valeur.

Ce qui peut faire de la surface Carrez une assez bonne approximation de la valeur réelle, puisque le gain en valeur apporté par les m2 en dessous de 1m80 peuvent compenser la perte en valeur issue de ceux entre 1m80 et 2m10.

Dernière modification par Plutarque (13/06/2024 12h33)


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#5 13/06/2024 13h31

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INTP

Bonjour,

JMeuret a écrit :

Quelle méthode serait à peu près fiable. Ajouter par exemple 50% de la surface au sol et le mettre dans la surface au Carrez? Par exemple un 25 m2 carrez de 50m2 au sol serait considéré comme un 37m2?

C’est la loi Carrez qui définit la méthode de mesure, vous ne pouvez pas la redéfinir à votre convenance.

Après vous pouvez raisonner en volume : tant de m2 en loi Carrez et en bonus tant de m3 disponibles hors loi Carrez et aménageables. C’est tout à fait un argument de vente.

De toute façons c’est le mieux disant des acheteurs qui en l’acceptant validera le prix…

Cordialement,

Eric

Dernière modification par EricB (13/06/2024 20h17)


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#6 13/06/2024 17h45

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Je pense qu’il n’existe aucune règle défini pour ajouter de la valeur au bien concernant les surfaces au sol hors loi Carrez

C’est un peu comme une cave, un grenier non aménageable ou une grande hauteur de plafond

De toute façon, on est bien d’accord que ce n’est pas uniquement le prix au m2 qui défini la valeur d’un bien

Il y a énormément de paramètres à prendre en compte (étage, luminosité, transports, commerces..) donc à vous de juger le prix si vous pensez que ces m2 apportent réellement une plus value ou à l’inverse sont un défaut comparé à des biens similaires en surface Carrez

Pour ma part, j’avais acheté un appartement qui avait 80m2 en Carrez et 150m2 au sol
Je peux vous dire qu’après aménagement, cela a fait son effet auprès des acheteurs et j’ai quasiment fait X2 sur le prix d’achat après rénovation

J’ai utilisé des rampants pour faire des rangements dans la cuisine, un dressing, y mettre un poêle à bois, faire un espace cosy dans une mezzanine sous le toit et j’ai fait en sorte de trouver du mobilier qui s’adapte à ces espaces. En bonus, j’ai aménagé à petit prix la cave en atelier et salle de sport, les acheteurs y ont vu comme moi des m2 bonus non négligeables

Autre exemple:
J’ai acheté un appartement à la Réunion de 60m2 Carrez plus une varangue fermé type veranda de 20m2 (il s’agit d’une terrasse couverte qui se ferme avec des nakos)
Cet espace est considéré fiscalement comme une surface extérieur mais vu le climat ici, c’est réellement utilisable comme un intérieur toute l’année

Le vendeur était un investisseur métropolitain donc sans connaissance du marché local. Il s’est basé sur le prix au m2  type "meilleurs agents" qui était donc énormément à mon avantage.
Résultat, j’ai acheté cet appartement 80k€ en dessous de sa valeur réel (le prix auquel s’est vendu le même bien moins bien situé dans la copro à la même période)

Dernière modification par Enzo (13/06/2024 18h29)

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#7 13/06/2024 18h19

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La valeur des m² sous 1,8 m dépend notamment :
- de la cherté de la ville. Si c’est une ville à 1000 €/m² ils ne valent rien puisque je peux trouver un grand bien, sans cette contrainte de hauteur, pour à peine plus cher. Si c’est à Paris ils valent cher.
- de la qualité de l’aménagement. Si l’agrément qu’ils amènent est évident, alors ça vaut quelque chose, si ce sont des placards moches et mal foutus, ça ne vaut pas grand chose.
- des autres inconvénients d’habiter sous les toits, tels que : 1) absence de vues par les fenêtres ? S’il y a une belle vue sur les toits ou un monument, ça donne de la valeur. Si n’y a que des Velux ne donnant pas de vue, ça fait perdre de la valeur. 2) L’isolation : si très bien isolé, ok. Si froid en hiver et chaud en été, ça fait perdre de la valeur. 3) présence d’un ascenseur ? Largeur de l’escalier et/ou de l’ascenceur ? Si le dernier étage n’est accessible que par un escalier étroit où l’on n’arrive à faire passer aucun meuble. 4) toiture étanche ? Ponts thermiques ? A la moindre trace de coulure ou de moisissures, ça fait perdre de la valeur.

Donc il n’y a pas de règle unique, il y a des critères à analyser au cas par cas. C’est ce qui permet de cerner un prix demandé ; sachant que le vrai prix sera forcément, au final, celui où l’offre et la demande se rencontrent.


Les vacances sont finies, au travail !

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