PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Flèche Louve Invest (partenariat) : achetez vos SCPI avec un cashback jusqu’à 3,5% en cliquant ici.

#1 14/05/2024 17h05

Membre (2016)
Réputation :   10  

Bonjour,

Je souhaiterais avoir des conseils concernant un immeuble acheté fin 2020 en SCI à l’IS avec un associé.

En fait c’est une moitié d’immeuble que nous avons acheté. L’immeuble complet est composé de 40 lots et nous avons acheté la moitié. En gros l’immeuble est coupé en deux dans le sens de la longueur et les 20 lots de chaque partie d’immeuble donne sur des cours intérieures. Le lot au numéro 85 est toujours la propriété du vendeur. Le lot au numéro 87 nous appartient

Je ne vais pas tout détailler car la liste serait extrêmement longue mais peu après l’achat nous avons rencontré énormément de soucis notamment :
•    Des infiltrations d’eau
•    Des problèmes d’évacuation d’eau
•    Des locataires qui ne payent pas et deviennent menaçants
•    Des problèmes de structure
•    De l’insalubrité : manque de luminosité, fenêtres insuffisantes pour aérer selon la norme, très nombreux défauts électriques malgré des diagnostics conformes.
•    Une canalisation d’eau et compteur d’eau commun à tout l’immeuble

Bref c’est un combat de tous les jours pour arriver à améliorer la situation. Nous avons été extrêmement négligents et avons cumulé toutes les erreurs possibles, aveuglés par un chasseur d’appart qui nous rassuré chaque fois que notre volonté d’achat flanchait. C’est également un combat pour continuer à aller de l’avant sans ressasser le passé (pourquoi j’ai acheté, pourquoi j’e n’ai pas dit stop à ce moment, pourquoi j’e n’ai pas vérifié cela etc …). Je ferai sûrement un poste dédié sur cet achat le jour où j’en trouverai le courage.

Aujourd’hui je voudrais surtout me focaliser sur un des soucis rencontrés. A savoir que nous avons découvert peu après la vente qu’une seule canalisation principale d’eau dessert tous les appartements avec des piquages et qu’il n’existe qu’un compteur d’eau pour les 2 immeubles qui situé au numéro 87 (notre partie d’immeuble).

Pourtant le bien au numéro 87 avait été vendu en pleine propriété et cette information n’a jamais été partagée par le vendeur. Il n’a jamais été mentionné dans l’acte de vente qu’il y avait un réseau commun et qu’il faudrait donc forcément mettre en place une copropriété, des compteurs individuels etc … pour répartir les charges d’eau entre le 85 et le 87.

Peu après la vente et à la vue de tous les désordres observés nous avons saisi un juge qui a demandé une expertise judiciaire. Durant l’expertise judiciaire, l’expert a observé l’unique compteur et l’unique réseau d’eau et indique dans son rapport que « Ce point, qui n’est pas directement visible sauf à ouvrir le coffret du compteur d’eau, peut constituer un vice caché ».

Il indique également :Les 2 bâtiments du 85 et 87 sont desservis en eau par une conduite qui est coté 87 avec des piquages vers le 85. Les désordres existant depuis la création du bâtiment. Les travaux de réparations consistent en la création d’un nouveau réseau de desserte du bâtiment 85. Le cout est estimé à 7500 euros TTC pour le propriétaire du bâtiment 85. La durée des travaux est d’environ 1 semaine. Les contraintes, pour le bâtiment 87, est la nécessité de couper l’eau pour la suppression des piquages


Enfin l’expert indique que : La SCI du vendeur indique avoir fait une demande à la société des eaux pour la pose d’un nouveau compteur. Elle indique avoir mis en place des sous compteurs qui ont été vandalisés et qu’elle paye la consommation d’eau des 2 bâtiments.

Préoccupés par les autres soucis nous avons mis de côté ce souci suite à cette expertise en se disant naïvement que le vendeur allait installer un compteur et un réseau d’eau indépendant au 85 comme préconisé par l’expert. Et qu’à défaut de le faire, il continuerait à payer pour les 2 immeubles.

Entre temps le vendeur a été condamné à de la prison (oui ca va loin) et nous n’avons évidemment plus aucun contact avec lui. Il semble que d’autres de ses biens ai été saisi et qu’il ait été condamné à une forte amende. Notre procédure contre sa SCI et contre les intervenants du dossiers (agence, chasseur d’appart, diagnostiqueur notamment) est toujours en cours

Il y a quelques jours (soit plus de 3 ans après la vente), voyant que rien ne se passait concernant les travaux pour la pose d’un nouveau réseau d’eau et d’un nouveau compteur au 85, nous avons contacté la société des eaux qui nous a indiqué que personne ne payait l’eau au compteur 87 depuis plusieurs années. Elle nous a indiqué qu’il y avait une facture d’eau impayée de près de 100 000€ dont une partie devait nous être imputée sachant que nous sommes les propriétaires du 87 depuis 2020.

Nous avons essayé d’expliquer la situation en cours et les conclusions de l’expertise judiciaire et notamment l’impossibilité de séparer facilement les réseaux ou de répartir les charges d’eau proprement entre le 85 et le 87 (vu que nous n’avons plus de contact avec le vendeur) Mais évidemment elle nous a indiqué que ce n’était pas son soucis (ce qui est compréhensible).

Par ailleurs elle nous indique que la consommation d’eau est hallucinante sur cet immeuble (d’où la facture) ce qui semble indiquer des fuites (tuyau, WC ou autre je ne sais pas). Cela doit être au numéro 85 qui semble complètement abandonné avec des locataires (ou des squatteurs) livrés à eux même.

Enfin elle nous indique que le contrat du vendeur au numéro 87 est toujours en cours et qu’il ne l’a jamais résilié. Elle confirme également qu’elle n’a reçu aucune demande de pose d’un nouveau compteur au 85 venant ainsi contredire ce que le vendeur avait indiqué lors de l’expertise.
La situation m’amène donc plusieurs questions :

- Est-ce que la société des eaux peut exiger le paiement des impayés auprès de notre SCI sachant que le vendeur n’a jamais résilié son contrat, que le rapport d’expertise mentionne que ce dernier indiquait payer pour les 2 immeubles et qu’il a menti sur sa demande de nouveau compteur etc … Si oui, voyez vous une ligne de défense que nous pouvons adopter ?
- Y-a-t-il un risque que la société des eaux ferme tout simplement la vanne tant que les factures ne sont pas payées ?

- Nous souhaitons poser un nouveau réseau d’eau pour nos 20 logements à nos frais et nous isoler du 85 pour stopper l’hémorragie. Nous ne pouvons pas continuer à accumuler des factures à notre nom pour des logements dont nous ne maitrisons pas la consommation, les fuites etc …. Est-ce que nous pouvons déconnecter l’ancien réseau et raccorder notre nouveau réseau en aval du compteur du principal du 87. Cela voudrait dire que nous couperions complètement l’eau du 85. (Je ne sais pas si c’est légal et j’ai peur que les locataires du 85 cherchent à faire des branchements sauvages pour récupérer de l’eau).

- Toutes ces informations ont été données à l’oral par la société des eaux. Elle nous indique qu’il faut lui envoyer un courrier pour avoir d’avantage d’informations et traiter le problème. Je ne sais pas s’il y a un risque à faire cela pour nous?

- De manière plus générale, que feriez vous dans cette situation à ma place?

Merci d’avance à tout ceux qui voudront bien m’apporter leurs conseils. Par contre si possible évitez de venir m’enfoncer en me rappelant que nous avons fait n’importe quoi et que nous n’avons pas pris les bonnes précautions. Je me le dis déjà assez tous les jours. Je chercher aujourd’hui à prendre les bonnes décisions dans une situation extrêmement compliquée (même s’il aurait bien sûr mieux valu les prendre avant).

Mots-clés : compteur, eau, plein-propriété, procédure

Hors ligne Hors ligne

 

#2 15/05/2024 07h17

Membre (2017)
Top 50 Vivre rentier
Top 50 Immobilier locatif
Réputation :   78  

Plusieurs personnes peuvent être redevables plus ou moins directement du paiement de la facture d’eau et/ou du préjudice causé (propriétaires individuellement ou solidairement, locataires, service des eaux par son éventuelle négligence, assurances … ), ou peut être que la créance est contestable dans son principe, quantum, exigibilité.

Il faut faire le tri entre les  règles légales, contractuelles, délictuelles, prescription, sûretés, voies d’exécution, sociétés …

L’urgence est de stopper l’hémorragie, au besoin par la voie judiciaire  pour pallier les carences et oppositions, plutôt que de prendre des initiatives téméraires, au risque d’aggraver vos ennuis.

Ensuite prendre des garanties à l’encontre du vendeur / copropriétaire indélicat, si ce n’est pas déjà fait et encore possible.

Enfin viendra le temps de faire et demander des comptes, si nécessaire et utile.

Mais vous avez déjà des procédures en cours, donc un avocat qui connaît plus ou moins le dossier pour vous conseiller, n’est-ce pas ?

Hors ligne Hors ligne

 

#3 15/05/2024 08h53

Membre (2016)
Réputation :   10  

Mon avocate est assez attentiste sur cette histoire.

Sa position est de dire que tant que la société des eaux ne nous réclame rien et qu’elle se concentre sur la SCI du vendeur, il ne vaut mieux ne rien faire et continuer notre procédure judiciaire contre cette même SCI en insistant bien sur les difficultés rencontrées par ce réseau d’eau commun.

Comme je lui ai dit, ce qui m’inquiète avec ce choix c’est que la consommation d’eau et les impayés du 85+87 continuent de s’accumuler et la facture impayée risque de devenir encore plus salée dans les prochaines années. J’ai l’impression qu’on repousse le problème.

Je me dis aussi qu’ils finiront peut être tout simplement par couper l’eau (je ne sais pas si c’est légal).

Stopper l’hémoragie signifierait mettre un nouveau réseau d’eau à notre charge et nous isoler définitivement du 85 (et donc lui couper l’eau). J’ai peur que cela se retourne contre nous également car je ne pense pas qu’il soit possible de couper l’eau sachant qu’il y a des locataires dans l’autre bâtiment (même si ce n’est pas notre propriété).

Hors ligne Hors ligne

 

#4 15/05/2024 09h05

Membre (2017)
Top 50 Vivre rentier
Top 50 Immobilier locatif
Réputation :   78  

À votre place, puisque c’est la question posée, je me rapprocherais (par mon avocate) du service des eaux pour savoir s’il existe des solutions techniques.

Le cas échéant faire  réaliser les travaux avec l’accord du copropriétaire ou à défaut procédure judiciaire.

Si pas de solution technique pour des réseaux / compteurs séparés alors a minima il faut régler le problème au niveau du règlement de copropriété (à créer le cas échéant) sur les clés de répartition …

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #5 15/05/2024 09h39

Membre (2015)
Top 5 Année 2024
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 50 Actions/Bourse
Top 50 Obligs/Fonds EUR
Top 50 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 50 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3373  

 Hall of Fame 

Mes remarques :
- les obligations naissent des contrats. La personne qui a un contrat avec la société des eaux est la SCI du vendeur.
- vous ne devez a priori rien à la société des eaux, mais à la SCI du vendeur, qui doit vous refacturer l’eau. Notez que vous devez payer cette eau, tôt ou tard, car la jurisprudence dit que ce qui a été consommé et ne peut être restitué doit être payé, même si le contrat est bancal. Mais c’est à la SCI du vendeur que vous la devez.
- je ne vois pas de raison de créer une copropriété, et je ne vois pas comment ça serait possible alors que vous dites avoir acheté en pleine propriété. Vous parlez de "lots" une fois en parlant des logements (20 lots de chaque côté), une fois en parlant des immeubles (le lot du 85 et le lot du 87), ce qui n’est pas normal et pas correct. Pouvez-vous préciser la situation exacte ? Chaque immeuble est-il sur une parcelle cadastrale distincte ? Si au contraire vous partagez la même parcelle cadastrale, comme la séparation a-t-elle été formalisée dans l’acte de vente ? Division en volume ? Lotissement ? Relisez votre acte de vente si nécessaire. Soyez précis et utilisez le vocabulaire adéquat SVP.
- avec le vendeur en prison, et des locataires-squatteurs de son côté, il est probable que sa SCI finisse liquidée. Pour connaître un peu le sujet, attendez-vous à une procédure très longue (5à 10 ans au total) et à un liquidateur extrêmement peu diligent. Les biens de la SCI finiront sans doute vendus aux enchères judiciaires. La société des eaux sera un créancier parmi d’autres qui essaiera de récupérer quelque chose dans la liquidation. Votre procédure judiciaire contre cette SCI (je ne sais d’ailleurs pas ce que vous lui réclamez) risque de se finir en eau de boudin puisqu’il n’y aura plus personne pour vous payer. Certes, les associés d’une SCI sont indéfiniment redevables des dettes, mais avec un associé qui est un escroc en prison, ça va être mission quasi impossible de recouvrer quoi que ce soit. Finir par avoir raison en justice contre une personne insolvable fait du bien à la tête mais du mal au portefeuille.

Sur l’eau, il y a deux pistes :
1) le passé. il s’agit de figer ce que l’on a vraiment consommé et donc ce que l’on doit à la SCI du voisin. Essayez de documenter combien votre côté d’immeuble a consommé. Avez-vous des sous-compteurs ? A votre place je demanderais à un huissier de relever le compteur général et les sous-compteurs.
2) l’avenir : avoir un compteur à votre nom et un abonnement à votre nom. Le problème c’est que le compteur est côté 87 qui est votre immeuble. Ca serait plus facile si c’était l’inverse. Pour autant, je ferais la demande suivante à la société des eaux : je veux un compteur pour mon immeuble seulement (le 87) et à mon nom. Je veux un abonnement à mon nom pour payer l’eau que je consomme. Cela implique que le compteur actuel qui appartient au 85 et dont le contrat est au nom du 85, doit être déplacé au 85 pour ne desservir que le 85, mais ça, c’est à la société des eaux d’en prendre l’initiative. Par contre, je pense qu’il faut être prêt à prendre l’intégralité des dépenses de travaux à votre charge (mais à la condition qu’elles soient bien facturées à votre SCI ; ne payez jamais une facture au nom de la SCI du voisin). Refusez de même de payer à la société des eaux l’eau du passé : la dette est celle de la SCI du voisin. Promettez-leur d’être pleinement coopératif dans leurs efforts pour recouvrer leur dette envers cette SCI, mais cette dette n’est pas la vôtre.

L’attitude générale me semble être :
- séparer les deux immeubles, à tout point de vue. Tout doit viser à ce but.
- normalisez votre immeuble, à vos frais. Faites les travaux nécessaires.
- ne pas porter grand espoir envers la SCI du vendeur : il est très probable que ça finisse en eau de boudin et que vous n’ayez qu’à y perdre.
- Reprendre le dossier dans une vue d’ensemble : qu’avons nous à gagner, qu’avons-nous à perdre ? Quelle est l’attitude la plus pragmatique ?
- si on se dit que la procédure contre la SCI du vendeur est de peu d’espoir, il faut soit l’abandonner complètement, soit la séparer du reste du problème : ok, on poursuit la SCI du vendeur en documentant bien tous les griefs et tous les dommages : ça c’est notre ticket de loto (qui ne sera gagnant que dans le cas très improbable où l’on gagne et où il y ait quelqu’un de solvable pour payer). Mais, en parallèle, on répare notre immeuble et on le sépare de l’immeuble maudit du 85, c’est à dire qu’on fait ce qui est à faire, en faisant comme si la procédure contre la SCI du vendeur était déjà perdue ou abandonnée.
- il faut sans doute rediscuter le dossier avec l’avocate, en ayant bien en tête trois choses 1) ce besoin de séparer les sujets (d’une part les griefs contre la SCI du voisin, d’autre part le besoin d’attitude pragmatique pour résoudre les problèmes de l’immeuble), 2) le peu d’espoir de vraiment gagner envers la SCI du voisin, 3) être bien attentif aux signaux faibles émis par l’avocate. Un avocat dit rarement d’emblée "c’est une cause perdue". Ses mises en garde vont être plus subtiles, et c’est pour cela qu’il faut avoir les oreilles bien ouvertes pour entendre toute mise en garde et toute réserve.
- il faut sans doute aller voir un autre avocat ou en tout cas un autre juriste, sans forcément avoir en tête de changer d’avocat, mais juste pour avoir un regard neuf sur le dossier. Une personne très expérimentée genre vieux briscard de l’immobilier pourrait aussi être de bon conseil, et coûte souvent moins cher (une bonne bouffe au resto, une bonne bouteille de vin…).

Dernière modification par Bernard2K (15/05/2024 09h56)


Les vacances sont finies, au travail !

Hors ligne Hors ligne

 

#6 15/05/2024 16h11

Membre (2016)
Réputation :   10  

Vos remarques sont encore une fois précieuses.

Bernard2K a écrit :

- les obligations naissent des contrats. La personne qui a un contrat avec la société des eaux est la SCI du vendeur.
- vous ne devez a priori rien à la société des eaux, mais à la SCI du vendeur, qui doit vous refacturer l’eau. Notez que vous devez payer cette eau, tôt ou tard, car la jurisprudence dit que ce qui a été consommé et ne peut être restitué doit être payé, même si le contrat est bancal. Mais c’est à la SCI du vendeur que vous la devez.

Effectivement ce serait très rassurant de ne pas avoir cette créance au-dessus de la tête. Si la créance est envers la SCI du vendeur, je  souhaite bon courage à cette dernière pour venir nous réclamer quoi que ce soit.
Le seul point qui m’inquiète est celui-ci : Est-ce que la société des eaux ne peut pas dire que nous avons été passifs car nous n’avons pas cherché à ouvrir de contrat alors que nous avions acheté un immeuble. (Nous pouvons nous défendre avec l’histoire du vis caché et l’expertise sur ce point)

Bernard2K a écrit :

- je ne vois pas de raison de créer une copropriété, et je ne vois pas comment ça serait possible alors que vous dites avoir acheté en pleine propriété. Vous parlez de "lots" une fois en parlant des logements (20 lots de chaque côté), une fois en parlant des immeubles (le lot du 85 et le lot du 87), ce qui n’est pas normal et pas correct. Pouvez-vous préciser la situation exacte ? Chaque immeuble est-il sur une parcelle cadastrale distincte ? Si au contraire vous partagez la même parcelle cadastrale, comme la séparation a-t-elle été formalisée dans l’acte de vente ? Division en volume ? Lotissement ? Relisez votre acte de vente si nécessaire. Soyez précis et utilisez le vocabulaire adéquat SVP.

Effectivement il est totalement illusoire d’espérer une copro avec le vendeur vue la situation actuelle. Il faut qu’on se sépare de lui au maximum.
Concernant le cadastre : Il s’agit bien de deux immeubles de 20 lots ayant chacun une parcelle cadastrale. Physiquement c’est un bâtiment coupé en 2 dans le sens de la longueur.

Bernard2K a écrit :

- avec le vendeur en prison, et des locataires-squatteurs de son côté, il est probable que sa SCI finisse liquidée. Pour connaître un peu le sujet, attendez-vous à une procédure très longue (5à 10 ans au total) et à un liquidateur extrêmement peu diligent. Les biens de la SCI finiront sans doute vendus aux enchères judiciaires. La société des eaux sera un créancier parmi d’autres qui essaiera de récupérer quelque chose dans la liquidation. Votre procédure judiciaire contre cette SCI (je ne sais d’ailleurs pas ce que vous lui réclamez) risque de se finir en eau de boudin puisqu’il n’y aura plus personne pour vous payer. Certes, les associés d’une SCI sont indéfiniment redevables des dettes, mais avec un associé qui est un escroc en prison, ça va être mission quasi impossible de recouvrer quoi que ce soit. Finir par avoir raison en justice contre une personne insolvable fait du bien à la tête mais du mal au portefeuille.

C’est un autre sujet. Nous savons que nous ne recupererons rien auprès de la SCI du vendeur qui n’a probablement plus un rond et un immeuble qui ne vaut pas grand chose.
En revanche nous avons appelé dans la cause le diagnostiqueur qui a commis de nombreuses irrégularités et a délivré des diagnostics conformes alors qu’aucun travaux elec n’a été entrepris au final et que le rapport d’expertise note de nombreuses anomalies. Nous avons également assigné les agences et les notaires pour d’autres irrégularités. Je ne sais pas où tout ça nous mènera mais si on gagne on pourrait récupérer quelques chose sur ces intervenants qui ont des assurances.

Bernard2K a écrit :

Sur l’eau, il y a deux pistes :
1) le passé. il s’agit de figer ce que l’on a vraiment consommé et donc ce que l’on doit à la SCI du voisin. Essayez de documenter combien votre côté d’immeuble a consommé. Avez-vous des sous-compteurs ? A votre place je demanderais à un huissier de relever le compteur général et les sous-compteurs.
2) l’avenir : avoir un compteur à votre nom et un abonnement à votre nom. Le problème c’est que le compteur est côté 87 qui est votre immeuble. Ca serait plus facile si c’était l’inverse. Pour autant, je ferais la demande suivante à la société des eaux : je veux un compteur pour mon immeuble seulement (le 87) et à mon nom. Je veux un abonnement à mon nom pour payer l’eau que je consomme. Cela implique que le compteur actuel qui appartient au 85 et dont le contrat est au nom du 85, doit être déplacé au 85 pour ne desservir que le 85, mais ça, c’est à la société des eaux d’en prendre l’initiative. Par contre, je pense qu’il faut être prêt à prendre l’intégralité des dépenses de travaux à votre charge (mais à la condition qu’elles soient bien facturées à votre SCI ; ne payez jamais une facture au nom de la SCI du voisin). Refusez de même de payer à la société des eaux l’eau du passé : la dette est celle de la SCI du voisin. Promettez-leur d’être pleinement coopératif dans leurs efforts pour recouvrer leur dette envers cette SCI, mais cette dette n’est pas la vôtre.

Pour le passé c’est foutu. Pas de sous compteurs et pas de compteurs individuels ou alors défaillants. Nous en installons au fur et à mesure des travaux dans les appartements mais nous n’avons pas terminé.

Pour le futur, je pense que votre proposition est la bonne effectivement. Nous allons poser les choses calmement et déja effectuer des devis pour la pose d’un réseau d’eau séparé de l’ancien.

Bernard2K a écrit :

- il faut sans doute aller voir un autre avocat ou en tout cas un autre juriste, sans forcément avoir en tête de changer d’avocat, mais juste pour avoir un regard neuf sur le dossier. Une personne très expérimentée genre vieux briscard de l’immobilier pourrait aussi être de bon conseil, et coûte souvent moins cher (une bonne bouffe au resto, une bonne bouteille de vin…).

Oui c’est ce que je cherche. Pas forcément facile à trouver.

Hors ligne Hors ligne

 

#7 15/05/2024 16h16

Membre (2022)
Top 20 Année 2024
Top 50 Année 2022
Top 50 SCPI/OPCI
Réputation :   126  

Ochini, en cherchant bien sur le forum, vous devriez trouver quels genres de "bonnes bouffes" et "bonnes bouteilles de vin" auraient l’heure de vous attirer plus avant les faveurs de Bernard2k, une personne très expérimentée genre vieux briscard de l’immobilier  smile

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #8 15/05/2024 18h07

Membre (2017)
Top 50 Vivre rentier
Top 50 Immobilier locatif
Réputation :   78  

Si ce n’est pas la SCI venderesse qui vient réclamer sa créance, ce peut être le liquidateur ou un créancier (au hasard la société de gestion des eaux) au titre de l’action oblique.

Mais à ce moment là il serait toujours temps d’opposer les moyens de défense qui auraient pu être opposés à la SCI.

Dans cette optique si vous obteniez la condamnation du vendeur à des dommages et intérêts, vous pourriez éteindre votre dette par compensation …

Ensuite on peut être usager du service public de l’eau sans être abonné. Donc des obligations envers le gestionnaire du service peuvent naitre en dehors du "contrat".

Article L2224-12 CGCT a écrit :

Les communes et les groupements de collectivités territoriales, après avis de la commission consultative des services publics locaux, établissent, pour chaque service d’eau ou d’assainissement dont ils sont responsables, un règlement de service définissant, en fonction des conditions locales, les prestations assurées par le service ainsi que les obligations respectives de l’exploitant, des abonnés, des usagers et des propriétaires.

Article L2224-12 - Code général des collectivités territoriales - Légifrance

Cour de cassation a écrit :

Qu’en statuant ainsi, alors que la société Vilogia qui bénéficiait du service de distribution de l’eau, avait la qualité d’usager, de sorte qu’elle était redevable des factures établies par la Société des eaux, sauf à établir une faute commise par celle-ci, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

Décision - Pourvoi n°17-21.453 | Cour de cassation

Bref je pense tout de même que l’existence du contrat d’abonnement avec la SCI venderesse est un élément fort en votre faveur, mais c’est loin d’être une assurance tout risques, donc il ne faut pas laisser pourrir à mon sens.

Dernière modification par durand18 (15/05/2024 18h10)

Hors ligne Hors ligne

 

#9 15/05/2024 19h33

Membre (2015)
Top 5 Année 2024
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 50 Actions/Bourse
Top 50 Obligs/Fonds EUR
Top 50 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 50 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3373  

 Hall of Fame 

Sur la situation cadastrale, il y a donc bien deux immeubles, chacun sur leur parcelle. A votre place, j’éviterais de parler de "lots", ce qui évoque un lotissement ou une copropriété. Votre immeuble comporte des "appartements", pas des "lots".
Banissez aussi les termes "moitiés d’immeubles" et tout ce qui y ressemble. Vous avez un immeuble, en pleine propriété, sur sa parcelle. L’immeuble de la SCI venderesse est un immeuble "voisin", ni plus ni moins. Il a le même statut que les autres immeubles voisins. Par rapport à cet immeuble voisin, vous devez couper le cordon ombilical, au sens propre (séparer les réseaux de fluides) et au sens figuré !

Il ne faut surtout pas aller vers une copropriété. Si un immeuble a besoin, pour fonctionner, de tuyaux ou d’accès qui se trouvent sur la parcelle voisine, ça s’analyse en servitudes d’un fonds sur l’autre. Idéalement, il faudrait les définir et les faire écrire sur les actes de propriété de chaque parcelle, mais vous avez sans doute plus urgent à faire. Ca sera à reprendre quand vous aurez un voisin "normal" (c’est à dire dans 10 ans wink  )

L’analyse de durand18 est précieuse et compétente : on peut donc être client de la société des eaux même sans contrat, car c’est un service public. Si on a un immeuble et qu’on consomme, on est usager du service public, donc "client" de la société des eaux qui est généralement un délégataire du service public. Il n’empêche que mon analyse : "je suis un sous-consommateur de la SCI du 85, qui est la seule à avoir un abonnement, donc c’est envers eux que j’ai une dette et pas envers la société des eaux" est aussi un argument fort. Les deux peuvent s’entendre et je suppose que les deux peuvent se plaider. Dans votre intérêt, il faut plutôt retenir "je suis un sous-consommateur de la SCI du 85, qui est la seule à avoir un abonnement, donc c’est envers eux que j’ai une dette et pas envers la société des eaux". L’argumentation de durand18 est à retenir pour connaître le risque, mais il ne faut surtout pas en parler à la société des eaux ou à qui que ce soit : ce serait donner le bâton pour se faire battre.

Phaeton : je manque encore un peu d’expérience, et puis je suis loin. Je pensais plutôt qu’ochini devrait trouver quelqu’un comme ça en local. Encore récemment, j’ai fait appel à une telle personne et ça a été fort utile (et ça ne m’a même pas coûté une bouffe au resto ou une bouteille ; mais si je le sollicite à nouveau je le ferai). Comme je dis souvent sur le forum : "quand je ne sais pas, je fais appel à ceux qui savent". Il faut connaître ses limites et faire appel aux gens compétents.

Dernière modification par Bernard2K (16/05/2024 00h01)


Les vacances sont finies, au travail !

Hors ligne Hors ligne

 

#10 18/05/2024 19h32

Membre (2024)
Réputation :   0  

Avez vous essayé d’appeler la société des eaux pour leur demander si ils pouvaient ajouter un compteur d’eau dans votre immeuble ?
Si tel est le cas, vous cablez vos appartements sur ce compteur et vous laissez l’autre compteur vivre sa vie.
Potentiellement plus simple que d’aller faire des travaux dans un fond qui n’est pas le votre.

Dernière modification par orlando (18/05/2024 19h33)

Hors ligne Hors ligne

 

Pied de page des forums

Parrainages Parrainages
Louve Invest
Prosper Conseil

[ Générée en 0.019 sec., 21 requêtes exécutées ]