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#1 14/10/2019 21h41

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Bonsoir.

J’ai faits quelques recherches sur ce forum avant de poster ce sujet.
Je pense avoir ma réponse mais j’émets un doute tout de même.

J’ai un locataire qui est parti au mois d’août.
L’état des lieux de sortie a été fait par mon beau-père. Tout est bien remplis et signé par les deux partis.
Il est bien notifié le relevé de compteur d’eau à l’entrée ainsi qu’a la sortis.
Sur le coup personne n’a fait attention que le relevé indiquait une différence de 240 m³ en 10 mois.
La semaine dernière je reçois un courrier du fournisseur d’eau indiquant qu’il y a surement un problème de consommation d’eau.

C’est à ce moment-là, que je me suis penché sur tous les baux de l’immeuble.
Résultat je retrouve cet état des lieux indiquant ce surplus de consommation.
Il s’avère qu’il existait une fuite d’eau au niveau de la chasse d’eau du WC.
Chose que j’ai changée a l’arrivée du nouveau locataire me l’indiquant. (je n’avais pas fait le rapprochement).

suis-je bien en droit de faire facturer la consommation d’eau de cette personne?
En sachant que : -un
cet ancien locataire ne m’a jamais indiqué que la chasse d’eau fuyait et que sur l’état des lieux de sortis on voit bien la consommation d’eau.

-deux
j’ai changé cette chasse d’eau dès que le nouveau locataire me l’a indiqué.

Mots-clés : eau, facture, fuite, locataire

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#2 14/10/2019 21h58

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Une chasse d’eau qui fuit, c’est généralement un problème de joint. Or, le petit entretien, dont le changement des joints, incombe au locataire (Décret n°87-712 du 26 août 1987). Il est donc 100 % responsable de sa surconsommation d’eau.

Vous avez changé le mécanisme de chasse d’eau, semble-t-il, sur la sollicitation du nouveau locataire. Vous avez été trop gentil, car vous auriez aussi bien pu lui répondre "remplacez le joint, monsieur le locataire, cela fait partie des réparations locatives".

Bon, vous avez sûrement bien fait de changer tout le mécanisme, car de nos jours on préfère souvent moderniser ainsi l’installation que de se faire suer à changer un joint ; mais n’en dites pas un mot à l’ancien locataire. Il n’a pas besoin de le savoir. Restez sur la version officielle : "problème de joint, or un changement de joint est du ressort des réparations locatives, donc vous êtes 100 % responsable de ce qui vous arrive".

Vous pouvez donc lui répercuter cette facture d’eau, si vous avez bien des charges au réel (ce qui est toujours le cas en location nue) ; mais pas si vous avez un bail meublé avec forfait de charges.

Par ailleurs, 240 m3, ça semble énorme. Cette chasse d’eau, ça devait être les chutes du Niagara !

Dernière modification par Bernard2K (14/10/2019 22h00)


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#3 14/10/2019 22h21

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Effectivement… 240 m3 en 10 mois, cela fait 24 m3 par mois, donc 800 litres par jour, soit, enfin, 33 litres par heure.
Il me paraît exclu qu’une telle fuite ait pu être silencieuse, donc il y a peut-être eu négligence à ne pas la signaler plus tôt !

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#4 15/10/2019 08h01

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Bernard2K a écrit :

Vous avez changé le mécanisme de chasse d’eau, semble-t-il, sur la sollicitation du nouveau locataire. Vous avez été trop gentil, car vous auriez aussi bien pu lui répondre "remplacez le joint, monsieur le locataire, cela fait partie des réparations locatives".

Dire ça à un locataire qui vient d’arriver, c’est légal, mais c’est vraiment pas cool !
Je ne pense pas que notre contributeur ait été trop gentil sur ce point. Il a été trop gentil à l’état des lieux de sortie avec l’ancien, mais pas avec le nouveau qui n’a rien demandé à part un appartement en bon état de fonctionnement.

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[+1 / -1]    #5 15/10/2019 08h17

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Bernard2K a écrit :

Vous avez changé le mécanisme de chasse d’eau, semble-t-il, sur la sollicitation du nouveau locataire. Vous avez été trop gentil, car vous auriez aussi bien pu lui répondre "remplacez le joint, monsieur le locataire, cela fait partie des réparations locatives".

Mais bien sur ! Vous livrez un appartement avec une méga fuite et vous jouez les grands seigneurs en ayant changé le mécanisme… Ca doit être une technique de marchand de bien je pense pour valoriser un bien. "Ecoutez, j’avais une fuite de 800L par jour à cause des wc mais bon, pour vous éviter de payer l’eau et vous évitez de changer le joint de ce magnifique appartement que je veux vous louer, j’ai changé le mécanisme de chasse d’eau en entier. Oui, oui, mon bon monsieur, en entier !".

Perso, je ne suis pas sur que le décret s’applique si le proprio avait connaissance de cette surconsommation et n’a rien fait avant de louer à un nouveau locataire.

Dernière modification par Kabal (15/10/2019 08h18)

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[+1]    #6 15/10/2019 08h33

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J’ai trouvé votre message un peu limite B2K, la réaction de Kabal est caricaturale mais c’est drôle.

Franchement un locataire qui est resté 10 mois peut se demander en quoi il serait responsable d’un joint usé de chasse-d’eau. Le décret dit aussi "sont exclues les dégradations causées par la vétusté", si un locataire reste 10 ans il va changer les joints et en faire son affaire, quand il y a du turn-over, ça peut prêter à négociation et c’est au propriétaire de faire un bilan à chaque état de lieux.

Etes-vous en capacité de dire si, à l’arrivée du locataire précédent, la chasse d’eau ne fuyait pas à coup sûr ?

_

Quand on voit les obligations d’entretien qui incombent aux locataires, et les droits dont les locataires véreux disposent en cas de non paiement ou non respect des baux, les relations proprio-locataire ne sont pas prêtes de s’apaiser wink


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#7 15/10/2019 08h59

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Kabal a écrit :

Ca doit être une technique de marchand de bien je pense pour valoriser un bien.

L’attaque ad hominem de trop. Je ne vous ai jamais jugé à partir de ce que vous faites dans la vie, que je sache.

A part ça, je suis vraiment désolé que certains intervenants n’aient pas compris que mon intervention était volontairement caricaturale.

Dernière modification par Bernard2K (15/10/2019 09h01)


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#8 15/10/2019 09h05

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Surin a écrit :

Etes-vous en capacité de dire si, à l’arrivée du locataire précédent, la chasse d’eau ne fuyait pas à coup sûr ?

Il suffit de consulter l’état des lieux d’entrée pour le savoir, non ?

Concernant la surconsommation d’eau il n’y a pas de débat, c’est la responsabilité du locataire. Le propriétaire n’est qu’un "comptable" qui ne fait que répercuter la dépense réelle. D’ailleurs si le compteur d’eau était individuel, la question ne se poserait même pas. A charge pour le locataire de faire marcher son assurance habitation, le FSL, ou de se retourner vers son fournisseur d’eau, afin de demander une prise en charge s’il le peut.

Cependant, d’une manière générale et à titre personnel, j’ai tendance à prendre la responsabilité de pas mal de petites réparations qui, si on applique strictement la loi, pourraient être de la responsabilité du locataire. Par exemple je me suis récemment occupé d’un débouchage de WC et d’un remplacement de robinet de WC. Cela me coûte (un peu) en temps et en argent, mais je pense être gagnant sur le long terme en termes de fidélisation et de bonnes relations avec mes locataires.

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[+1]    #9 15/10/2019 09h24

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Bernard2K a écrit :

L’attaque ad hominem de trop. Je ne vous ai jamais jugé à partir de ce que vous faites dans la vie, que je sache.
A part ça, je suis vraiment désolé que certains intervenants n’aient pas compris que mon intervention était volontairement caricaturale.

Déjà, il aurait fallu comprendre que c’était une caricature. Ce qui n’est pas du tout évident à la lecture de votre message et encore moins évident quand on a lu nombre de vos interventions. Elles ont tendance à être plus ou moins toute de cette acabit : "légal first". Mon intervention était comme la bien saisi Surin outrancièrement caricatural pour justement n’avoir aucune ambiguïté.
Si vous l’avez pris personnellement, c’est un tord. Le message n’était pas une attaque mais un moyen de relevé l’absurdité de votre message.

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#10 15/10/2019 10h47

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A son arrivée il n’y avait pas de fuite.
Chose que je peux confirmer avec l’état des lieux du précédent locataire.
J’ai eu sa mère hier pour lui expliquer la situation.
Bien entendu je ferais un geste sur cette facture.
Je n’étais clairement pas au courant de cette fuite. Je ne suis pas du genre a laissé mes logements se dégrader.

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[+1]    #11 15/10/2019 13h06

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Si le bien est en copropriété, vous auriez pu garder 20% de la caution au titre des provisions pour charge. C’est légal et cela permet d’éviter de grosses surprises notamment en cas de surconsommation de chauffage ou de grosse consommation d’eau. Cela permet notamment de pallier à ce genre de risque. Je le fais systématiquement.

Après c’est un peu facile de venir pleurer maintenant. Si vous aviez pu faire l’état des lieux de sortie vous même vous auriez probablement vu l’écart important de consommation d’eau et vous auriez anticipé le problème.
D’ailleurs, vous faites faire l’état des lieux de sortie par votre beau-père. Est-il un professionnel de l’immobilier?

Pour moi vous avez choisi de déléguer, vous avez perdu. Prenez vos pertes, payez la facture d’eau et prenez ce petit incident comme une bonne leçon, vous ne vous ferez pas avoir une deuxième fois. Si vous avez gardé les 20%, gardez les et justifiez le auprès de votre ancien locataire.


Le piment c'est comme l'autoroute, on paye à la sortie XD

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#12 15/10/2019 13h11

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Non ce n’est pas un professionnel.
Il est impossible pour moi de venir faire un état des lieux a 1000km de distance.
De plus il me semble que l’on peu revenir jusqu’à 3 ans pour la régularisation de charge…
La il est parti que depuis cet été.
Même les 20% n’aurai pas suffit.
Vous considerer que je suis responsable de sa négligence ?
En gros je fais tout de suite les petites réparations des que l’on m’informe.
Mais même quand je ne suis pas au courant je suis en tors…

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#13 15/10/2019 13h25

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Votre locataire a probablement été négligent. Néanmoins, avec 240m3 d’écart en 10 mois de location, je pense que vous auriez du vous en rendre compte à l’EDL de sortie et garder la totalité de la caution. J’ai essayé de chercher un peu sur le net des cas similaire et pour moi si vous avez rendu la caution, c’est que vous avez estimé que l’appartement était rendu en bon état et que la régulation des charges était bonne. A voir ce que ça vaut devant un juge mais pour moi, votre beau-père est fautif également.

Si cela peut vous consoler, la consommation moyenne est de 40m3/an/personne, donc dans votre malheur on va dire que vous n’avez que 200m3 pour votre pomme, que vous pourrez déduire en charges non récupérables et donc de vos revenus fonciers.


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#14 15/10/2019 13h47

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Ce n’est pas illégal de conserver 100% de la caution sans justificatif de devis ou de facture en prétextant que la facture sera supérieure a la caution ?
Surtout que je n’ai toujours pas reçu la facture.

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#15 15/10/2019 15h02

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Bonjour,
Fuite ou pas, vous avez un état des lieux avec un relevé de compteur. Si négligence( c’est un bien grand mot, parlons de distraction) il y a eu, ce n’est pas votre beau père qui l’a commise mais vous qui n’avez pas fait attention : il n’y a que quelques semaines, rien de grave, il s’agit uniquement de ne pas avoir "percuté" sur le volume d’eau.

Votre locataire l’a consommée, peu importe comment, vous avez donc une créance sur lui/elle.

Il m’est arrivé quelque chose de similaire, je n’ai pas offert autre chose qu’un échéancier de règlement à la locataire qui a tenté le coup du compteur défaillant… Il n’y avait aucune fuite lors de l’état des lieux de sortie, juste un gros mensonge qui m’a justement  poussé à être moins sympa.
Elle s’en est sortie avec une aide sociale (honteux dans son cas), une participation du syndic et un dégrèvement et un solde final à me verser d’un peu moins de 1000 euros sur 1750 en 3 mois, ce qu’elle a fait.
Potterkiller, établissez le décompte de charges donc d’eau sur les coûts de l’exercice antérieur.

Allez, au boulot.

Dernière modification par Range19 (16/10/2019 09h03)

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#16 04/09/2022 18h16

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Bonjour, je rouvre cette file car j’ai une problématique un peu dans le même thème, à quelques nuances près.

Dans un immeuble m’appartenant en totalité, suite à un dégât des eaux en cave, une fuite d’eau est identifiée derrière la platine de la douche de ma locataire du RDC. Peu de dégâts apparents dans sa SDB (deux traces de moisissures sur les placos). En revanche beaucoup plus de dégâts après la recherche de fuite (en gros on doit refaire complètement les placos de la douche, recarreler etc…) et surtout une surconsommation, par rapport aux consommations moyennes des années précédentes, d’environ 250m2 soit 1000€.

Cette SDB avait entièrement refaite par un artisan en début d’année, les factures mentionnent bien les travaux de plomberie à l’origine de la fuite.

L’eau est mesurée individuellement par un décompteur, situé après le compteur d’eau général à mon nom, et une régularisation de charges annuelle est prévue dans le bail et pratiquée au 31/12 de chaque année.

La locataire m’avait prévenu par SMS il y a quelques mois qu’un bruit d’écoulement d’eau provenait sans cesse de sa douche, sans dégâts apparents. Mais par un malheureux concours de circonstances, on m’avait prévenu d’une autre fuite dans l’appartement du dessus la même semaine, que j’ai résolue immédiatement, et je n’ai plus eu aucun retour ensuite. J’ai donc considéré à tort que les deux fuites avaient la même origine et étaient résolues, alors qu’elles étaient totalement indépendantes l’une de l’autre.

Mon assurance devrait prendre en charge sans souci le dégât des eaux (sans franchise car recours possible contre l’artisan fautif au titre de la décennale), cependant ni elle ni celle de la locataire ne semble prendre en charge la surconsommation.

Le gestionnaire des eaux n’a pas fait de signalement de fuite car à l’échelle de l’immeuble complet, la consommation n’avait pas encore doublé par rapport à d’habitude.

Enfin la locataire avait donné préavis avant la découverte du problème, et est partie désormais. Le relevé du décompteur a bien été noté sur son EDL de sortie.

Bref, comment traiteriez-vous ce souci de surconsommation ?

D’un point de vue purement juridique il me semble que je devrais :
- pratiquer une retenue de 20% sur la caution comme provision pour charges finales au 31/12/2022, puisque je suis tenu de restituer son dépôt de garantie sous 2 mois (il y aura d’autres retenues)
- réclamer le solde de la régul de charges en début d’année prochaine
En gros, puisque la fuite est après compteur, et en l’occurrence après décompteur, je pars du principe que toutes les consommations sont à la charge de la locataire, comme cela l’aurait été si cela avait été son compteur individuel.

D’un point de vue pratique, et compte tenu des circonstances, je serais enclin à chiffrer l’ensemble des retenues que je pourrais pratiquer, et négocier via un accord transactionnel d’en prendre la moitié à ma charge. Ceci afin d’éviter tout risque de procédure pénible par la suite.

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#17 04/09/2022 20h44

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@perecastor, je ne comprends pas comment vous passez de :

La locataire m’avait prévenu qu’un bruit d’écoulement d’eau provenait sans cesse de sa douche, sans dégâts apparents.
[…]
Cette SDB avait entièrement refaite par un artisan en début d’année, les factures mentionnent bien les travaux de plomberie à l’origine de la fuite.
[…]
par un malheureux concours de circonstances, […] j’ai considéré à tort que les deux fuites avaient la même origine et étaient résolues

à

je pars du principe que toutes les consommations sont à la charge de la locataire

Est-ce à dire que la recherche de fuite était à charge du locataire, et que c’est ce dernier qui s’est montré négligent ?

Dernière modification par Phaeton (05/09/2022 19h19)

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#18 04/09/2022 21h24

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perecastor, le 15/10/2019 a écrit :

Surin a écrit :

Etes-vous en capacité de dire si, à l’arrivée du locataire précédent, la chasse d’eau ne fuyait pas à coup sûr ?

Il suffit de consulter l’état des lieux d’entrée pour le savoir, non ?

Concernant la surconsommation d’eau il n’y a pas de débat, c’est la responsabilité du locataire. Le propriétaire n’est qu’un "comptable" qui ne fait que répercuter la dépense réelle. D’ailleurs si le compteur d’eau était individuel, la question ne se poserait même pas. A charge pour le locataire de faire marcher son assurance habitation, le FSL, ou de se retourner vers son fournisseur d’eau, afin de demander une prise en charge s’il le peut.

Cependant, d’une manière générale et à titre personnel, j’ai tendance à prendre la responsabilité de pas mal de petites réparations qui, si on applique strictement la loi, pourraient être de la responsabilité du locataire. Par exemple je me suis récemment occupé d’un débouchage de WC et d’un remplacement de robinet de WC. Cela me coûte (un peu) en temps et en argent, mais je pense être gagnant sur le long terme en termes de fidélisation et de bonnes relations avec mes locataires.

Consulter l’état de lieux d’entrée ? Quelle mauvaise foi ! Comme si on allait signaler qu’un joint est en mauvais état…

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#19 05/09/2022 09h02

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@Phaeton : J’essaie d’abord d’être certain de ma position en termes juridiques. Quitte ensuite à envisager un accord amiable, éventuellement moins favorable.

La recherche de fuite a été prise en charge par mon assurance, non pas parce que ma responsabilité est engagée de façon certaine, mais parce que c’est l’usage dans ce cas (convention IRSI, anciennement CIDRE, dans le cas d’un locataire en meublé ayant déjà donné préavis).

@Marquisdefoudras a repris l’un de mes vieux messages. Je ne l’avais pas relu, mais je constate que mon analyse n’a pas changé. A partir du moment où la consommation d’eau est à la charge du locataire (que ce soit parce que c’est son compteur individuel, ou parce qu’il est prévu une régul de charges via une mesure de décompteur individuel), elle l’est dans tous les cas de figure. Consommations normales comme exceptionnelles. Même si cela peut sembler injuste dans le cas d’une fuite non apparente sur le réseau. Quand bien même elle aurait prévenu d’une fuite en cours.

Sur les conseils de lachignolecorse, je vais dans tous les cas solliciter un recours amiable auprès du gestionnaire local des eaux, pour prise en charge de la surconsommation.

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#20 05/09/2022 09h51

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Deux points m’interpellent :
- le locataire avait il accès au compteur et pouvait il détecter une consommation excessive ?
- Vos dernières factures indiquaient elles une augmentation de la consommation?

En fonction des réponses à ces questions, votre position sera plus ou moins solide à mon sens.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (05/09/2022 09h51)

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#21 05/09/2022 10h33

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INTP

Je me posais les mêmes questions que Canyonneur75. Pour illustrer, je vous donne mon cas personnel en tant que locataire : le propriétaire a mis un cadenas à la cave dans lequel se situent les compteurs d’eau, et l’agence n’a pas fait de régularisation depuis 3,5 ans.

Dans de telles circonstances, pas d’accès ni au compteur ni aux factures, je peux vous assurer que je ne payerais pas le moindre centime en cas de surconsommation qu’on m’a empêché de détecter.

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#22 05/09/2022 11h10

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Non pas d’accès aux compteur général ni aux décompteurs, ils sont en cas et les locataires n’ont pas accès. En revanche le bruit de fuite était très fort, pendant plusieurs mois, et les moisissures commençaient à apparaître dans sa SDB. Son unique SMS mentionnait bien un bruit d’écoulement mais aucune dégradation visible.

Pas d’augmentation pour l’instant des factures car mon service des eaux ne fait qu’une relève annuelle qui n’a pas encore eu lieu. C’est moi qui ai détecté la surconsommation, d’abord quand j’ai fait un relevé de tous les décompteurs lorsque j’ai vu le dégât des eaux, puis lors de l’EDL de sortie. Je fais également des relèves au 31/12 de chaque année, puis une régul de charges classique dans la foulée.

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#23 05/09/2022 12h59

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Je trouve la refacturation difficilement défendable : le dégât est peu visible et est probablement apparu graduellement et ce n’est pas un défaut d’entretien. D’autre part, vous avez été informé par le locataire et n’avez pas vérifié s’il y avait surconsommation alors que vous seul avez accès au compteur.

Moralement, je prendrais ma perte….

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#24 05/09/2022 14h12

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perecastor a écrit :

Non pas d’accès aux compteur général ni aux décompteurs, ils sont en cas et les locataires n’ont pas accès. En revanche le bruit de fuite était très fort, pendant plusieurs mois, et les moisissures commençaient à apparaître dans sa SDB. Son unique SMS mentionnait bien un bruit d’écoulement mais aucune dégradation visible.

Pas d’augmentation pour l’instant des factures car mon service des eaux ne fait qu’une relève annuelle qui n’a pas encore eu lieu. C’est moi qui ai détecté la surconsommation, d’abord quand j’ai fait un relevé de tous les décompteurs lorsque j’ai vu le dégât des eaux, puis lors de l’EDL de sortie. Je fais également des relèves au 31/12 de chaque année, puis une régul de charges classique dans la foulée.

Si la locataire n’a pas accès ni au compteur général ni à son sous compteur particulier, qu’elle vous a signalé un bruit d’écoulement d’eau et que selon vos propos il y a très peu de dégâts visibles dans sa Sdb pour moi la conclusion est évidente ==> la locataire n’est pas responsable et vous avez été négligent sur ce coup là.

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#25 05/09/2022 19h15

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D’un strict point de vue contractuel, la locataire vous doit le paiement des charges au réel (je suppose).

En première analyse il est donc licite de retenir 20% du dépôt de garantie en prévision de la régularisation …

Toujours au plan contractuel, la locataire pourrait contester son obligation de paiement de la surconsommation d’eau au regard de l’inexécution de votre obligation de fournir et maintenir un logement   en bon état d’usage et de réparation  et aurait donc des chances sérieuses de récupérer sa caution (ou une partie si les retenues sont par ailleurs justifiées sur d’autre motifs) avec pénalités de retard, donc peut être pas une si bonne idée de pratiquer la retenue du dépôt de garantie sur ce motif …

Quant à aller chercher la RCP de l’artisan, si les assurances ont réglé leurs affaires entre elles pour ce qui concerne leurs garanties cela risque d’être compliqué de vous lancer seul, à moins que vous ne bénéficiez au minimum de la garantie protection juridique (avec une garantie substantielle notamment pour les frais d’expertise prévisionnels). Donc pour 1000 € brut de préjudice …

Donc amiable avec le gestionnaire de l’eau pourquoi pas, et le solde peut être tenter de négocier avec l’artisan plutôt qu’avec la locataire.

Dernière modification par durand18 (05/09/2022 19h17)

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