Soyons bien clair sur un point : réduire la surface = rompre le bail actuel. Or, dans un bail commercial, le bailleur doit le renouvellement ou la tacite continuation. Donc, ce que vous envisagez n’est pas possible sans que vous commenciez par rompre le bail, avec indemnité d’éviction à la clé.
La partie stockage est actuellement surtout composée d’un gros bazar de vieilleries entassées.
Notre locataire a beaucoup de problème de trésorerie car il a un trop gros stock
Vous pensez vraiment que vous allez faire de lui un meilleur gestionnaire en réduisant sa surface louée ? C’est faux, évidemment, car les gens changent très peu et très difficilement. S’il a trop de stock, c’est sans doute dû la procrastination et à la désorganisation voire à une forme de syndrome de Diogène. Ca ne va pas changer du jour au lendemain ! Vous n’êtes pas un psychothérapeute qui va remettre de l’ordre dans la tête de votre locataire par un coup de baguette magique.
Beaucoup de bailleurs de locaux commerciaux pensent mieux savoir que leurs locataires comment ils doivent gérer leur commerce ; sauf que ce ne sont pas leurs oignons. Ils peuvent faire le choix de parler de leurs idées de meilleure gestion à leur locataire, mais il ne faudra pas s’étonner si elles sont accueillies fraîchement.
Je vous suggère plutôt de réfléchir en bailleur inflexible (rester côté bailleur ; ne pas penser côté commerçant car vous n’êtes pas le commerçant). Vous pensez que ce bâtiment vaut beaucoup plus cher ? Alors entamez la procédure pour augmenter fortement le loyer, en restant dans les clous du droit bien sûr (à voir avec un avocat spécialisé dans l’immo et/ou le droit des affaires ; ou bien expert-comptable ou bien notaire…). C’est probablement possible car, même si la procédure est bien décrite par Aspis, je ne suis pas d’accord avec lui quand il dit que vous n’êtes pas dans ce cas. Si le bâtiment vaut effectivement beaucoup plus cher, alors on est probablement dans le cas "modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de 10% de la valeur locative". Evidemment, il faut s’attendre à ce qu’il conteste l’augmentation et que ça aille devant le juge.
En tout cas, si vous allez vers une augmentation, vu que le locataire ne semble pas pouvoir supporter cette augmentation, il faudra alors vous attendre à des impayés et à aller vers la liquidation du locataire, avec un problème : le bâtiment est encombré par son stock. Le liquidateur devrait provoquer une vente aux enchères qui débarrassera le bâtiment du stock entreposé mais il faut s’attendre à s’asseoir sur un certain nombre de mois de loyer.
C’est une période où il ne faudra évidemment faire aucun cadeau sur les retards de paiement de loyer : LRAR puis commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par huissier. Pour obtenir du changement, il faut serrer la vis.
Eventuellement, au cours de la procédure d’augmentation du loyer, vous pourriez suggérer au locataire que, puisque le nouveau loyer lui semble insupportable, il résilie volontairement son bail pour déménager vers un autre local moins cher et plus petit. Puis le laisser mariner un bon moment avec ces réflexions, avant de dire : "est-ce qu’éventuellement un nouveau bail sur une surface plus réduite du même local pourrait résoudre votre problème de loyer trop élevé ? Bon, c’est sûr que ça vous obligera à faire du tri dans votre stock, mais c’est une solution. En voyez-vous une autre ? Si cette solution vous convenait, vous pourriez résilier le bail actuel et en signer un nouveau sur le local plus réduit." Dans ce scénario, c’est le locataire qui résilie volontairement le bail, ce qui est bien différent.
On pourrait croire que j’aboutis au même point que vous : une surface plus réduite. Sauf que vous ne pouvez pas proposer cela d’emblée, car c’est une résiliation du bail actuel et vous ne pouvez pas résilier le bail (du moins, pas sans indemnités de résiliation). Il vous faut donc suivre une séquence : augmentation de loyer -> le locataire ne peut pas suivre -> période de risques et de turbulences qui conduit soit à au départ du locataire, soit à sa liquidation, soit éventuellement à la rupture du bail à son initiative et à la négo d’un nouveau bail sur une surface plus réduite. Cette nouvelle location vers une surface plus réduite est une solution parmi d’autres et il est loin d’être certain qu’on aille vers celle-là. Ca peut aussi conduire à la liquidation du locataire ; et attention, les gens désespérés ont parfois des gestes désespérés.
PS : comme serenitis, je vous encourage fortement à mettre à jour votre présentation.
PPS : depuis 10 ans vous posez beaucoup de questions au forum, mais vous revenez rarement dire ce qu’il est advenu. Par exemple, la maison du grand-père : a-t-elle été vendue ? Le grand-père était-il encore capable de signer la vente ?
Vous utilisez le forum comme une intelligence artificielle : je pose ma question, j’ai mes réponses, adieu, jusqu’à la prochaine fois que j’aurais besoin de poser une question. C’est n’est pas conforme à l’esprit d’une communauté d’entraide. Tenir à jour l’avancement des différents sujets que vous avez ouverts, et mettre à jour votre présentation pour avoir une vue d’ensemble afin de vous répondre au mieux sur de nouvelles questions, cela me semble être un préalable nécessaire avant de poser de nouvelles questions. Je ne vais pas effacer ma réponse ci-dessus maintenant qu’elle est écrite, mais je prends note de ne plus vous répondre tant que vous n’aurez pas un meilleur suivi (mise à jour) de votre présentation et des différents cas que vous avez déjà postés.
Dernière modification par Bernard2K (06/05/2024 10h22)
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