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#1 11/01/2024 12h35

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Bonjour,
Après plusieurs recherches sur le net et sur ce forum, une question me reste sans réponse.
Je suis sur le point d’acheter deux appartements occupés avec des baux datant de 2007 pour l’un et 2018 pour l’autre.
Sur les 2 baux, la révision de loyer est prévue mais avec l’indice ICC de INSEE.
Ma question sans réponse est la suivante : puis-je revaloriser le loyer à la date anniversaire sur la base de l’indice ICC ou dois-je le faire sur la base de l’indice IRL ou est-il impossible de revaloriser le loyer, je pense plus précisément au bail datant de 2018 (surprenant que ce soit l’indice ICC qui soit indiqué).
Jiorgio

Mots-clés : icc, indice, révision

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[+1]    #2 11/01/2024 15h00

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Vous parlez bien d’appartements occupés comme logements ? Car s’ils étaient occupés pour une activité commerciale, artisanale ou libérale ce serait moins étonnant.

L’interdiction d’utiliser un indice "n’ayant pas de relation directe avec l’objet du statut ou de la convention ou avec l’activité de l’une des parties" est de portée très générale car instituée par le code monétaire et financier. Cf ce message : Revalorisation du loyer suivant indice INSEE ? p.3
Or, ce même article précise "est réputée en relation directe avec l’objet d’une convention relative à un immeuble bâti toute clause prévoyant une indexation sur la variation de l’indice national du coût de la construction publié par l’Institut national des statistiques". Donc, avec l’indexation ICC, vous avez bien un indice en relation directe. Le bail n’est pas aberrant sur ce point.

De plus, la loi de 1989, prévoit pour tout bail concernant un logement qui est aussi la résidence principale du locataire

article 17-1 de la loi de 1989 a écrit :

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers

La bonne approche est donc d’appliquer le bail, donc utiliser l’ICC, mais en sachant que l’augmentation est plafonnée à celle de l’IRL. Autrement dit, on calcule l’indexation ICC, l’indexation IRL, et on applique la plus basse des deux. Sachant qu’il y a, de plus, le plafonnement à 3,5 % institué par l’article 12 de la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 sur le pouvoir d’achat. (Et évidemment, vous avez pris en compte que le DPE n’a pas une lettre interdisant d’indexer le loyer…).

Pour être bien pédagogue avec le locataire, je lui enverrai un appel de loyer avec une présentant le calcul d’indexation. . Par exemple, si l’indexation se fait la base du T3 2023 par rapport à T3 2022 :
ICC : +3,39 %
IRL : +3,49 %
On applique donc l’indexation de l’ICC de +3,39 % qui est celle prévue au bail. Le plafonnement par l’IRL ne trouve pas à s’appliquer puisqu’il est supérieur, et le plafonnement à 3,5 % non plus.

Dernière modification par Bernard2K (11/01/2024 15h26)


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#3 11/01/2024 20h11

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La réponse aurait été différente si le bail avait été signé avant le 1er janvier 2006 (date de substitution de l’ICC moyenné par l’IRL). Le paragraphe IV de l’article 35 de la loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005 prévoit :

"IV.-Les dispositions du présent article entrent en vigueur à compter du 1er janvier 2006. Elles sont applicables aux contrats en cours à compter de cette date. La valeur de la moyenne sur quatre trimestres de l’indice mesurant le coût de la construction à la date de référence de ces contrats est remplacée par la valeur de l’indice de référence des loyers à cette même date de référence."

Dans ce cas, l’indexation est en fonction de l’IRL.

Canyonneur

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#4 12/01/2024 09h24

Membre (2013)
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Il y a quelque chose qui m’échappe, les baux antérieurs à 2006 avec comme indice de référence pour la revalorisation des loyers l’indice l’ICC doivent le remplacer par l’indice IRL et les baux signés après 2006 avec comme indice de référence pour la revalorisation des loyers l’indice l’ICC peuvent l’utiliser.
Etes vous sur que les baux datant d’ après 2006 avec comme indice de référence pour la revalorisation des loyers, l’indice l’ICC ne sont pas caduques sur ce point ? (un peu comme les baux qui ne font référence à aucun indice)
Ma crainte principale est de ne pas pouvoir augmenter les loyers et sur ce point je voudrais être sûr, texte à l’appui de pouvoir le faire.
Jiorgio

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[+1]    #5 12/01/2024 09h31

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Je suis en phase avec les propos de Bernard2K. L’article 17-1 de la loi de 1989 cape l’évolution mais n’interdit pas l’utilisation d’un autre indice de référence. Les fiches de service public reprennent les mêmes termes.

Je n’ai pas localisé de texte tranchant explicitement le point. Néanmoins, vous pouvez obtenir une confirmation :
- auprès de votre propre notaire (indépendant de celui du vendeur)
- auprès de l’ADIL dont vous dépendez.

Canyonneur

Edit : référence loi

Dernière modification par Canyonneur75 (12/01/2024 11h01)

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[+1]    #6 12/01/2024 09h37

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"Etes-vous sûr" : c’est un peu désagréable à lire. J’ai déjà passé pas mal de temps à vous répondre. Je ne vais pas vous délivrer une certitude sur un plateau. Je ne vais pas passer des heures à étudier les textes et la jurisprudence. Si vous voulez des certitudes, payez un homme de loi.

D’après ce que je lis, il n’y a rien qui interdit d’utiliser l’ICC. Il est même cité explicitement par l’article du CMF qui définit les indices acceptables. La loi de 1989 impose un plafonnement par l’IRL mais n’impose pas le choix de l’indice.

Par ailleurs, qui ne tente rien n’a rien. A votre place, je ferais l’augmentation de loyer en étant très pédagogue et je m’y tiendrais. Si le locataire pense qu’il peut le contester, il faudra qu’il aille devant le juge. Ira-t-il jusque là pour quelques euros par mois ? Très probablement, non. S’il allait devant le juge, le juge lui donnerait-il raison ? Probablement non. Donc, il faut augmenter le loyer conformément au bail (sur l’ICC) tout en vérifiant qu’on ne dépasse pas l’augmentation IRL (pour respecter le 17-1 de la loi de 1989). Concrètement le locataire est gagnant puisque, de l’ICC ou de l’IRL, il a la plus petite des deux augmentations. C’est mon point de vue et je n’irai pas plus loin sur le sujet.


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#7 12/01/2024 10h12

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Désolé de vous avoir offensé, ce n’était pas le but.
Vos réponses sont très claires et je vous en remercie, mais ne trouvez vous pas qu’il faille remplacer l’indice ICC par IRL pour les baux datant d’avant 2006 et se servir de l’indice ICC pour les baux d’après 2006 quant ceux-ci en font référence soit un peu tiré par les cheveux ?
Concernant la deuxième partie de votre message, je ne suis pas encore le propriétaire et je ne voudrais pas me lancer dans un achat sans pouvoir augmenter les loyers pendant plusieurs années.
Jiorgio

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#8 12/01/2024 10h18

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jiorgio a écrit :

ne trouvez vous pas qu’il faille remplacer l’indice ICC par IRL pour les baux datant d’avant 2006 et se servir de l’indice ICC pour les baux d’après 2006 quant ceux-ci en font référence soit un peu tiré par les cheveux ?

Non, car je ne m’étonne plus de rien. Les exemples abondent de lois mal ficelées, de décrets d’application jamais parus, etc.

Concernant la deuxième partie de votre message, je ne suis pas encore le propriétaire et je ne voudrais pas me lancer dans un achat sans pouvoir augmenter les loyers pendant plusieurs années.

J’avais bien compris. Et c’est pour ça que vous voudriez une étude exhaustive des textes et de la jurisprudence, pour avoir une certitude. Gratuitement. J’avais très bien compris.


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#9 12/01/2024 10h30

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Vous faites erreur, cette question je l’ai déjà posé à mon notaire, j’attends sa réponse mais apparemment la réponse n’est pas si simple à trouver.
Il me semble qu’un forum est aussi là pour que l’on puisse poser des questions et avoir parfois des réponses « gratuites » qui bénéficent à toute la communauté.
Jiorgio

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#10 14/01/2024 15h33

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Des réponses, bien sûr, mais des certitudes c’est autre chose.
Pour le notaire, en général ses conseils sont gratuits, mais il lui est d’autant plus difficile de trouver le temps de donner ses conseils. Et très souvent ils vont être à l’oral mais pas à l’écrit. Notez aussi que les notaires font très peu de gestion locative et de rédaction de bail. J’ai déjà entendu un excellent notaire se tromper sur un sujet de bail, et s’excuser en disant "oh vous savez j’en fais tellement peu".


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