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#1 13/04/2024 15h26

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Bonjour à tous, j’ai besoin de vos conseils concernant mon projet d’aménagement des combles dans un immeuble.
Nous sommes 2 copropriétaires dans l’immeuble. Je possède la partie habitable de l’immeuble composée de 4 appartements T3 de 55m2 chacun (2 au 1er étage et 2 au 2ème étage).
L’autre copropriétaire possède le grand garage du RDC et le Hangar en fond de cour.

J’ai obtenu l’accord du syndic pour l’aménagement des combles.
La surface habitable des combles est de 38 m2 (hauteur supérieure à 1.80m).
La surface plancher des combles fait 115 m2.
La surface de mes 4 appartements fait 220 m2.

J’enviseage créer 2 appartements T1 dans les combles avec 4 velux sur le toit.
Je souhaiterai aussi créer un escalier pour accèder au 3ème étage (combles).

Je me pose 2 questions
1) Faut-il une autorisation de l’urbanisme pour ces travaux ?
Si oui, laquelle (déclaration préalable ou permis de construire) ?
En fait je ne sais pas quelle surface il faut prendre en compte pour la décision (surface plancher combles, surface habitable des combles, surface totale de appartements).

2) Faut-il passer obligatoirement par un architecte
Je pense que ça dépend de la réponse à la première question

Merci par avance pour vos lumières. J’ai cherché sur le net sans réponse claire.

Cordialement

Mots-clés : amenagement combles, combles, immobilier

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#2 13/04/2024 15h42

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Bonjour,

2 remarques préalables :
- sauf mention contraire dans l’EDD, les combles sont des parties communes. Vous ne pouvez pas aménager des parties communes.
- l’autorisation ne dépend pas du syndic mais du syndicat des copropriétaires (délibération à prendre en AG de copropriété).


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#3 13/04/2024 16h16

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Bonjour Bernard2K, 
Je me suis trompé dans ma description. J’ai bien soumis la demande en AG.
Donc j’ai bien obtenu l’autorisation du syndicat des copropriétaires.
Cdlt

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[+1]    #4 13/04/2024 16h30

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Les combles appartenant au syndic, y a-t-il eu création de tantièmes afin qu’ils vous appartiennent ?
Vous n’êtes pas clair, que dit explicitement "l’autorisation du syndicat des copropriétaires" ?
Pour moi le volume des combles appartient à la copropriété, le jour où vous vendrez ça posera problème, indépendamment d’avoir eu une autorisation de travaux, qui ne donne pas autorisation d’occuper à titre permanent.


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#5 13/04/2024 17h02

Membre (2019)
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Voici la résolution qui a été votée en AG:

Troisième résolution : Autorisation pour les travaux de l’aménagement des combles à Mr XXXX.
Après en avoir délibéré, l’assemblée autorise à Mr XXXX d’effectuer les travaux pour l’aménagement des combles au-dessus de ses appartements du 2ème étage. Cet aménagement sera à ses frais.
Mise au vote à main levée, cette résolution est adoptée à 2 voix contre 2.

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#6 13/04/2024 18h03

Membre (2019)
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Bonjour Surin, je n’avais pas fait attention à l’autorisation d’occuper à titre permanent.
C’est un bon point qui remet en question mon projet.
J’ai relu le Règlement Intérieur. Il précise que la toiture fait partie des communs. Par ailleurs il indique que l’entretien de la cage d’escaliers est uniquemment à ma charge car je suis le seul en avoir l’usage.
Le copropriétaire m’a dit pendant l’AG qu’il faudra recalculer les tantièmes, ne serait ce que pour la consommation d’eau.
Est ce que je peu néanmoins faire les travaux et faire passer le geomètre pour recalculer les tantièmes ou il faut le faire avant ?

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[+1]    #7 13/04/2024 18h07

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Bernard2K a écrit :

Bonjour,

2 remarques préalables :
- sauf mention contraire dans l’EDD, les combles sont des parties communes. Vous ne pouvez pas aménager des parties communes.
- l’autorisation ne dépend pas du syndic mais du syndicat des copropriétaires (délibération à prendre en AG de copropriété).

Vous répondez à une question sur deux, ce qui est un peu frustrant.

J’insiste donc : est-ce que, oui ou non, les combles sont des parties communes ?

Si l’EDD décrit :
lot n°1 : garage du RDC
lot n°2 : appartement n°1
etc. jusqu’à lot n°5, appartement n°4, point final.

…il s’en déduit que le reste de l’immeuble, y compris les combles, est constitué de parties communes.

2e cas : idem, mais après lot 5, il y a un lot n°6 : les combles. Ca signifie que ces combles sont une partie privative. Et si votre titre de propriété indique que vous êtes propriétaire des lots 2 à 6 : c’est bon.
En fait, quand les combles sont des parties privatives, c’est souvent parce qu’ils sont partagés en greniers, à usage de rangement. Typiquement ici on pourrait avoir : lots n°6 à 9 : 4 "greniers", chacun allant avec un logement. On avait historiquement M. Dupont, propriétaire du lot n°2 (un appartement) et du lot n°6 (un grenier), M. Durand propriétaire du lot n°3 (un appartement) et du lot n°7 (un grenier), etc.

3e cas : il pourrait y avoir encore une solution différente : l’immeuble A est partagé entre le volume 1 : le RDC, et le volume 2 : le reste de l’immeuble au-dessus. Dans ce cas, si les combles sont bien inscrites dans le volume 2, vous pourriez en être propriétaire.

Je vous invite donc à lire très attentivement le règlement de copropriété, l’EDD, et votre titre de propriété, et à confirmer si les combles sont des parties communes dont vous ne pouvez évidemment pas être propriétaire, ou bien s’il s’agit de parties privatives, et dans ce cas ils ont un numéro de lot et appartiennent à quelqu’un.

Notez que, si l’AG vous en a donné l’autorisation de faire un logement dans les parties communes, c’est une situation plutôt intéressante. Ca veut dire que ce futur logement appartiendra en fait au syndicat des copropriétaires. Vous aménagez à vos frais le logement qui appartient à la copropriété, intéressant ! Une fois loué, son loyer doit être versé au syndicat des copropriétaires ! Et vous ne pouvez pas le vendre, puisque c’est une partie commune.

N’avez-vous pas réfléchi à ce sujet AVANT de faire voter cela en AG ?

Dernière modification par Bernard2K (14/04/2024 01h56)


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#8 13/04/2024 18h53

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Après relecture du RC, les combles ne sont pas une partie privative et font partie des communs.
Je n’y avais pas pensé avant de de faire voter cela en AG.
Eh oui on apprend tous les jours.
Est ce qu’il y’a un moyen de s’en sortir ? Peut-être faire intervenir un geomètre à mes frais pour recalculer les tantièmes et demander en AG un modificatif du RC pour indiquer les combles en privatif ?

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#9 13/04/2024 18h58

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Le problème, c’est que ça a une valeur. Actuellement, l’autre copropriétaire a autant de droits que vous sur ces combles. En première approche, il faudrait les lui acheter, au tarif de valeur des combles x ses tantièmes /total des tantièmes. Plus précisément, il faut les acheter au syndicat des copropriétaires, qui redistribue ensuite le prix aux copropriétaires, au prorata de leurs tantièmes.
Cf les explications de cette page :
Les 4 étapes pour racheter une partie commune en copropriété
Classiquement, les frais de géomètre et de notaire sont à votre charge. Il faut un géomètre pour refaire l’EDD et les tantièmes, avec la création d’un (ou plusieurs) lot(s) privatif(s) dans ces combles.

Cela dit, comme le dit Surin dans le message suivant, la valeur actuelle de ces combles est forcément plutôt basse, parce que ce sont seulement des combles. C’est seulement après travaux que ça aura de la valeur, grâce à vos travaux. Il convient de les payer à leur valeur actuelle qui est basse.

Après tout, l’autre copropriétaire était prêt à vous les laisser gratuitement. Est-ce qu’il serait d’accord pour que le syndicat de copropriétaire vous donne ces combles, les frais de géomètre et de notaire restant à votre charge ? Personnellement, j’ai tendance à penser qu’il vaut mieux dire qu’il y aune valeur, et la payer, ça permet de rester dans la confiance. Dans une copro de 2 personnes, on ne peut pas trop se permettre de perdre la confiance de l’autre copropriétaire.

Vous pourriez obtenir l’autorisation d’urbanisme avant de faire cette manœuvre. Je ne sais pas si c’est un PC ou une DP, à vous de voir. Pour la suite, supposons que c’est une DP.
Il y a un choix à faire sur l’ordre des étapes :
possibilité n°1 : achat du lot privatif crée dans les combles, puis dépôt de DP.
Avantage : vous achetez ce qui n’est encore qu’un comble, donc ça ne vaut pas cher.
Inconvénient : si par malheur le projet n’est pas autorisable au niveau de l’urbanisme (par exemple parce qu’il faudrait créer 2 places de parking ce qui est impossible, ou bien parce que l’ABF refuse l’ouverture de Velux), vous vous retrouvez propriétaire d’un comble dont vous ne pouvez rien faire, et vous avez des tantièmes supplémentaires donc des charges pour un truc dont vous ne pouvez rien faire.

Possibilité n°2 : d’abord déposer et obtenir la DP, ensuite seulement création du lot privatif dans les combles et l’acheter.
Avantage : Vous n’engagez les frais (notaire, géomètre, paiement du prix du lot privatif) que quand vous êtes sûr que le projet est autorisé par l’urbanisme.
Inconvénient : l’autre copropriétaire pourrait prendre prétexte de cette DP obtenue pour considérer que les combles valent plus cher.

Personnellement, je préfère la possibilité n°2. Ainsi, la stratégie serait :
1) obtention de l’autorisation d’urbanisme pour ces travaux, sur ce qui est encore une partie commune appartenant au syndicat des copropriétaires. Pour autant, je ferais intervenir le géomètre dès cette étape, pour être sûr de ne pas avoir de mauvaise surprise ensuite. Si obtention de cette autorisation, étape suivante :
2) travail du géomètre pour modifier l’EDD et le RC, vote de la copro pour modification de l’EDD et du RC, vote de la copro pour validation de la vente, vote de la copro pour autoriser les travaux (notamment le percement du toit et la réalisation de l’escalier d’accès, qui modifient des parties communes ; ça fait donc au moins 3 délibs différentes de la copro), puis passage chez le notaire pour réaliser cette vente.
3) faire les travaux sur le lot qui vous appartient désormais.

Comme vous le voyez, c’est un peu plus compliqué que ce que vous aviez prévu. Il vous faut désormais clarifier votre projet, le faire rentrer dans les cases, en vous faisant aider d’un professionnel si nécessaire. Bon courage.

Dernière modification par Bernard2K (14/04/2024 02h30)


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#10 13/04/2024 19h47

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C’est certainement la meilleure solution. Je vais aller dans ce sens.

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#11 13/04/2024 20h14

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C’est en effet ce qu’il faut faire. Création de lots (ou lot) avec attribution de tantièmes, si la hauteur est faible, le géomètre en tiendra compte.
Ca a une valeur, pour l’avoir déjà fait à plusieurs reprises, ça se négocie. Vous crééez des tantièmes donc pour les autres occupants, ça réduit les charges au prorata. Vous pouvez proposer quelques milliers d’euros à titre symbolique si vraiment ça a de la valeur mais c’est surtout vous qui créez cette valeur.

Pour le percement du toit, il faut l’autorisation de la copro et une demande d’autorisation de travaux. Mieux vaut que ça soit fait quand vous serez propriétaire des combles donc je pense qu’il faut demander en AG ou AGE l’attribution des combles à votre charge exclusive (géomètre + modificatif réglement de copro) tout en refaisant une autorisation de travaux en précisant qu’elle avait déjà été accordée mais qu’il est préférable de la confirmer, même si a priori la toiture et les plafond/sol séparant vos "duplex" resteront des parties communes (d’où la nécessité de demander la permission de les percer, chose que tout notaire vérifiera lors d’une vente)..


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#12 14/04/2024 14h53

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Bernard2K et Surin, vos conseils sont au top. Je vais différer mon projet dans le temps et suivre vos recommendations. ça garantira les intérêts des 2 parties et surtout ça évitera les problèmes à l’avenir.

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