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#1 23/04/2024 19h14

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Bonjour à tous,
Je suis entrain d’acquerir un immeuble. Le compromis a été signée dans l’agence immobilière il y’a un mois sans problèmes signalés, avec une clause suspensive sur l’obtention du prêt.
Hier, l’agent immobilier m’indique que le notaire du vendeur a reçu le certificat d’urbanisme qui indique un problème d’alignement de voirie sur une partie de l’immeuble. La commune se reserverait le droit d’agrandir la route un jour en impactant les immeubles de mon côté de la route.
L’impact sur mon immeuble serait la démolition du local commercial (20 m2), du garage (20 m2) et une partie du T4 au dessus du local commercial.
Ce point n’a pas été indiqué lors de la signature du compromis, ni par le vendeur, ni par l’agent immobilier.

Voici la phrase exacte indiquée dans le document de l’urbanisme: "Emplacement réservé M15-036 au bénéfice d’AMP: élargissement de voie avec une emprise de 14m."

Voici une photo de l’alignement parcelle en jaune) :


Voici les questions qui me turlupinent:
1) Est ce que je peux casser le compromis sans perdre mon dépot de garantie ?     
Vu que j’ai été informédu problème un mois après la signature du compromis
2) Quels sont les conséquences d’acheter cet immeuble frappé d’alignement ?
J’ai lu qu’il n’est pas possible d’obtenir un permis de construire pour un tel bien. ça à la limite ce n’est pas bien grave car je ne compte pas modifier l’extérieur.
Est ce que je pourrais néanmoins entretenir le bien (refection façade, toiture, …) ?
3) Quelle indemnisation en cas de travaux d’alignement par la mairie
Dans mon cas qui perdrait 3 biens (local commercial, garage et une partie du T4du 1er étage), comment la mairie pourrait m’indemniser ?
4) En imaginant que la mairie detruise une partie de mon immeuble, est ce qu’elle me donnera le permis de batir pour consolider le reste si c’est viable
5) Si le reste n’est pas viable, la mairie detruira tout l’immeuble et m’indemnisera l’immeuble entier ?
   
Toutes ces questions que posent l’alignement me font douter de la faisabilité du projet.

Est ce que quelqu’un a déjà fait face à ce problème d’aligenement voirie ?

Merci par avance pour vos conseils.

Bonne soirée

Mots-clés : alignement voirie, immobilier, urbanisme

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[+1]    #2 28/04/2024 05h13

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Bonjour,

vous indiquez "le notaire du vendeur". Or :
- Soit vous avez votre propre notaire, auquel cas il faut lui demander conseil.
- soit il n’y a qu’un seul notaire, et alors le notaire du vendeur est aussi votre notaire, et il faut lui demander conseil.

Dans tous les cas, demander conseil au notaire, c’est son boulot ! Les notaires sont généralement injoignables par téléphone ; mais demander au clerc que le notaire vous rappelle au sujet de l’alignement sur la vente de tel bien. Un notaire consciencieux finira par vous rappeler (ça peut prendre un jour ou deux).

L’illustration et le texte ne sont pas hyper limpides. AMP, je ne sais pas ce que c’est. C’est quand même étonnant qu’un certificat d’urbanisme utilise un tel sigle, non explicité. L’autre personne, outre le notaire, vers qui je me tournerais pour obtenir plus d’informations, c’est l’autorité qui a émis le CU. Donc, la personne en charge de l’urbanisme à la commune ou à la com com.

A votre place, avant d’appeler cette personne, je lirais attentivement le PLU. Et je rechercherais l’existence d’un plan général d’alignement et, s’il existe, je le lirais attentivement.

S’il s’agit bien d’un plan général d’alignement, voici ce que je comprends :
Il s’agit d’une servitude qui grève le bien. C’est à dire que, si vous achetez, c’est avec la connaissance que cette partie de l’immeuble est "en sursis" : elle devra disparaître un jour.

A propos d’indemnisation (1ère source citée ci-dessous) :

Terrain bâti.
Dans ce cas, il n’y a pas transfert de propriété ni incorporation immédiate dans le
domaine public. Les propriétés sont seulement grevées d’une
servitude de reculement.
Cette servitude implique qu’aucune nouvelle construction ne peut être
autorisée et qu’aucun travail confortatif ne peut être entrepris. La prise
de possession ne se fait que lorsque les bâtiments et les clôtures ont
été démolis (vétusté ou démolition volontaire par le propriétaire),
l’indemnité due aux propriétaires ne portant que sur le terrain nu.

Donc :
- ce qui semble relativement rassurant, c’est que la commune ne vous chasse pas, là maintenant. Elle attend que les immeubles "meurent" d’eux-mêmes, ce qui peut prendre longtemps. Vous devriez donc pouvoir exploiter l’immeuble pendant de nombreuses années.
- en revanche, cet immeuble est en sursis. La commune ne vous indemnisera pas pour la destruction de l’immeuble. Du fait de la "servitude de reculement" dont vous étiez au courant au moment de l’achat, vous avez acheté un immeuble "en sursis", en pleine connaissance de cause. Donc, aucune indemnité ne vous est due quand il finit par être démoli. Seul le terrain nu est indemnisé, mais au prix du terrain nu, donc très bon marché !
Donc, la personne qui doit vous "indemniser", c’est le vendeur, en vous consentant un prix très bas ; en effet, il vous vend un immeuble "en sursis" et non pas un immeuble qui a le droit d’exister durablement.

Le vendeur était forcément au courant ; en vous cachant ce fait, il vous a roulé dans la farine. A partir de là, deux options :
1) dénoncer le compromis : vous envoyez une LRAR à l’agence et au vendeur, disant en substance "vous m’avez caché le fait que l’immeuble était frappé d’alignement, ce qui est une servitude grave, diminuant fortement sa valeur puisque, à long terme, il finira par être démoli et l’indemnisation ne portera que sur la valeur du terrain nu. Du fait que vous m’avez caché une qualité essentielle de la chose, l’accord sur la chose et le prix ne tient plus. Le compromis est donc cassé sans indemnité".
2) faire une forte négo sur le prix : "vous m’avez caché le fait que l’immeuble était frappé d’alignement, ce qui est une servitude grave, diminuant fortement sa valeur puisque, à long terme, il finira par être démoli et l’indemnisation ne portera que sur la valeur du terrain nu. Ainsi, vous me proposez d’acquérir un immeuble "en sursis", dont la valeur résiduelle ne sera que celle du terrain nu pour la partie frappée d’alignement. Or, j’avais accepté le prix de tant pour un immeuble normal et non pas un immeuble en sursis. Compte tenu de cette servitude qui modifie fortement la qualité de la chose, je reste intéressé pour l’acquérir mais le juste prix me semble être tant (nettement moins). A défaut d’accord sur ce nouveau prix, le compromis est donc cassé sans indemnité".
A reformuler un peu mieux, avec le conseil d’un notaire ou d’un avocat.

Accessoirement, à l’oral, je passerais une bonne soufflante à l’agent immobilier : "vous vous êtes foutu de moi ! Me faire visiter un immeuble frappé d’alignement, donc "en sursis" et ne pas me prévenir ! Et après vous me faites signer un compromis, qui est quasiment la vente, sur un truc qui a un grave défaut, à savoir une servitude de reculement, sans me prévenir ! Et si c’était un arrêté de péril, vous ne m’auriez pas prévenu non plus ? C’est lamentable ! C’est un défaut de conseil !". S’il dit "le vendeur ne m’a pas prévenu", dites-lui que premièrement c’est son boulot d’agent d’immobilier de savoir ce qu’il vend ; à lui de se renseigner, à commencer par consulter le PLU. Et deuxièmement, lui dire qu’il peut remonter la soufflante au vendeur, en lui disant : "vous vous êtes foutu de moi ! Me donner à vendre un immeuble frappé d’alignement, donc "en sursis" et ne pas me prévenir !". Il faut que l’AI comme le vendeur comprennent bien qu’il n’est pas correct de vendre un immeuble en sursis, sans prévenir, et que vous n’êtes pas content du tout.

Accessoirement, votre mésaventure semble une énième confirmation qu’il est préférable de signer le compromis chez le notaire et non pas en agence.

Sources :
https://www.creuse.gouv.fr/contenu/tele … nement.pdf
https://terranota.fr/alignement-et-marg … rietaires/

Dernière modification par Bernard2K (28/04/2024 06h08)


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[+1]    #3 28/04/2024 12h45

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ENTJ

Bonjour,
Ce bien est frappé d’alignement via une servitude reportée dans le document d’urbanisme.
Vous pouvez obtenir un permis ou une autorisation d’urbanisme tant que cela ne compromet pas l’emplacement réservé.
La commune peut s’appuyer sur le doc d’urbanisme pour réaliser l’objet de l’emplacement réservé puisqu’il y a eu enquête publique lors de l’approbation du document. Il est cependant plus simple et logique de la voir préempter via le DPU lors de la vente.
A noter que la situation peut évoluer avec un nouveau document d’urbanisme.
En cas d’expropriation, on part de la vente, des ventes voisines et suivant le montant d’une estimation des domaines. Vous pourriez négocier tout ou partie du bien.
Concrètement j’irais voir les élus et je laisserais faire mon notaire.


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#4 28/04/2024 14h50

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Bonjour Bernard2K et Iqce, grace à vos retours je suis un peu plus rassuré. Je vais renégocier le prix significativement à la baisse en conséquence du 2ème immeuble qui est en sursis.
Je rencontre mon notaire et mon avocat la semaine prochaine pour en discuter.
Bonne journée

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#5 29/04/2024 10h55

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Iqce, le 28/04/2024 a écrit :

Il est cependant plus simple et logique de la voir préempter via le DPU lors de la vente.

Si la commune a de la suite dans les idées, elle peut préempter. Mais ça lui coûte nettement plus cher que d’attendre. D’autant que l’alignement ne concerne qu’1/10e environ de la surface de la parcelle et que toutes les parcelles ont cette même conformation toute en longueur.
Si elle préempte, il faut bien se dire que votre négo de prix à la baisse aura profité à la commune et pas à vous. Donc attention à ne pas trop s’impliquer non plus sur un bâtiment qui risque de vous filer sous le nez.

Iqce, le 28/04/2024 a écrit :

Concrètement j’irais voir les élus et je laisserais faire mon notaire.

Aller voir les élus (le maire où l’élu en charge de l’urbanisme ou des travaux) et/ou le service de l’urbanisme, oui. Ce sont eux qui vous pouvoir préciser leur position, et notamment qui pourront dire à quel délai cet élargissement pourrait avoir lieu, et s’ils envisagent une préemption ou non.


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#6 29/04/2024 11h33

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J’ai contacté le service de l’urbanisme du département la semaine dernière. Ils ne sont pas très locaces, voici la seule réponse qu’ils m’ont donnée:
"il n’y a pas de date de travaux de prévue.
Par contre, toute demande de travaux déposée fera l’objet de la cession de la partie concernée par l’emplacement réservée."

Qu’en pensez-vous ?

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#7 29/04/2024 11h43

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Pourquoi du département ? C’est une route départementale ?


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#8 29/04/2024 12h21

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Bernard2K a écrit :

Si elle préempte, il faut bien se dire que votre négo de prix à la baisse aura profité à la commune et pas à vous. Donc attention à ne pas trop s’impliquer non plus sur un bâtiment qui risque de vous filer sous le nez.

C’est un fait peu connu, mais il est à noter que la mairie peut préempter tout en proposant un prix inférieur au prix de vente.

Le vendeur peut accepter ce prix inférieur, renoncer à la vente du bien ou encore bien refuser ce prix inférieur. Dans ce troisième cas, le juge de l’expropriation est saisi par la mairie (qui doit verser 15% du prix de vente en consignation à la CDC) et le vendeur doit obligatoirement se faire représenter par un avocat (ce qui a un coût). Le juge de l’expropriation fixe le prix définitif. La mairie peut alors se retirer ou confirmer son achat. Dans ce dernier cas, il reste encore au vendeur la possibilité de renoncer à la vente du bien (contrairement à une expropriation).


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#9 29/04/2024 14h37

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Bernard2K a écrit :

Pourquoi du département ? C’est une route départementale ?

Le service de l’urbanisme local m’a redirigé vers un autre service de l’urbanisme et j’ai supposé que c’était le service départemental. En fait je ne sais pas si c’est le service départemental.
Ce n’est pas une route départementale.

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#10 29/04/2024 16h02

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Plutarque a écrit :

Bernard2K a écrit :

Si elle préempte, il faut bien se dire que votre négo de prix à la baisse aura profité à la commune et pas à vous. Donc attention à ne pas trop s’impliquer non plus sur un bâtiment qui risque de vous filer sous le nez.

C’est un fait peu connu, mais il est à noter que la mairie peut préempter tout en proposant un prix inférieur au prix de vente.

Certes. Mais il y a une chose de sure : elle ne propose jamais un prix supérieur. Donc, si le prix du compromis était, par exemple de 200 000 €, et que à cause de la servitude de reculement, vous négociez un prix à 170 000 €, vous venez de faire faire économiser 30 000 € à la commune. Que ce soit 30000 € dans l’absolu parce qu’elle compte préempter au prix ; ou que ça soit comme base de départ pour préempter à un prix inférieur ; ce qui est sûr c’est qu’elle part de 30000 € plus bas. Donc, en négociant le prix à la baisse, vous travaillez pour la commune. Je ne disais pas autre chose.
C’et aussi pour cela qu’il ne faut jamais accepter de dessous de table (outre que c’est illégal) ni minorer un prix volontairement (par exemple pour une vente entre sa SCI et soi), sous peine de se le faire chiper par la commune à ce prix minoré.

Plutarque a écrit :

Le vendeur peut accepter ce prix inférieur, renoncer à la vente du bien ou encore bien refuser ce prix inférieur. Dans ce troisième cas, le juge de l’expropriation est saisi par la mairie (qui doit verser 15% du prix de vente en consignation à la CDC) et le vendeur doit obligatoirement se faire représenter par un avocat (ce qui a un coût). Le juge de l’expropriation fixe le prix définitif. La mairie peut alors se retirer ou confirmer son achat. Dans ce dernier cas, il reste encore au vendeur la possibilité de renoncer à la vente du bien (contrairement à une expropriation).

C’est le problème du vendeur ; pas celui de faxeone. A partir du moment où il y a préemption, au prix ou non, faxeone sait qu’il n’aura jamais ce bien et il peut donc passer complètement à autre chose. Il me semble que c’est faire preuve d’un peu trop d’empathie que d’essayer d’imaginer quelle va être la problématique du vendeur dans le cas (hypothétique) d’une préemption, puisque ce n’est pas le vendeur que nous conseillons mais l’acquéreur ; et que cet acquéreur n’est plus acquéreur du tout en cas de préemption.

Dernière modification par Bernard2K (29/04/2024 16h27)


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#11 29/04/2024 16h30

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Bernard2K a écrit :

Cela dit, si j’étais le vendeur, que je n’étais pas acculé à vendre, et que je me retrouve face à une commune qui tenterait une préemption à un prix inférieur, j’aurais une argumentation extrêmement ferme vis à vis d’elle : "le vrai prix d’un bien, c’est celui où il y a rencontre de l’offre et de la demande. Or, j’ai un acquéreur à ce prix. Donc le vrai prix, c’est mon prix de vente. Sans votre intervention, j’allais toucher ce prix de vente, là, dans un mois. Donc, votre prix plus bas est une spoliation. Je suis pour le droit de préemption mais contre le droit de spoliation. Donc, je combattrai ce prix par tous les moyens possibles, devant le juge mais aussi par les médias ; attendez-vous à une bataille sévère, et demandez-vous quel est l’intérêt de la commune : une bataille rangée de plusieurs années, ou pas." Info à donner aux le plus en amont possible, à l’oral, aux services concernés. D’après mon expérience, les gens de ces services essaient d’impressionner leurs interlocuteurs, s’attendant à tomber face à des gens peu compétents et impressionnables. Quand ils comprennent qu’on sait ce qu’on fait, qu’on a un bon avocat, et qu’ils vont devoir aller devant le juge, il arrive qu’ils deviennent plus conciliants. Mais ce n’est pas le sujet.

Attention quand même : si la mairie fait préemption pour un motif d’utilité publique assez facile à démontrer, elle dispose d’une arme redoutable : la déclaration d’utilité publique, qui mène à l’expropriation.

Ainsi, à l’argumentaire offensif précédent, la mairie pourrait très bien prendre la mouche et arguer : "on ira alors en procédure devant le juge de l’expropriation, qui fixera le prix du bien. Ce qui vous coutera des frais d’avocat. Si vous décidez de renoncer à la vente, nous lancerons une déclaration d’utilité publique, qui, si elle aboutit, vous contraindra à nous vendre au prix fixé par le juge de l’expropriation"


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#12 29/04/2024 16h46

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Le bien m’interesse toujours malgré l’alignement. Mais seulement je ne peux pas l’acheter au prix "normal" à cause du 2nd immeuble qui est en "sursis". Une décote de combien (pourcentage) serait acceptable sachant que la partie en "sursis" est d’environ 10% ?
En sanchant qu’il ne faut pas trop descendre pour éviter que le bien soit préempter par la mairie, je pensais à quelque chose autour de 10 à 15%. ça vous semble réaliste ?

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#13 29/04/2024 16h59

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Plutarque a écrit :

Attention quand même : si la mairie fait préemption pour un motif d’utilité publique assez facile à démontrer, elle dispose d’une arme redoutable : la déclaration d’utilité publique, qui mène à l’expropriation.

1) facile à démontrer : non. J’ai entendu il y a encore peu une personne de la préf dire, sur un sujet voisin : "l’intérêt général doit être extrêmement bien motivé dans la délibération, et c’est susceptible de recours contentieux, donc on préfère une autre solution".
2) dans le cas de l’élargissement de la route, une DUP est envisageable, mais pas sur cet immeuble tout seul (ça serait contraire au principe d’égalité). Il faudrait lancer la procédure sur tout le fourreau. Ca fait un sacré boulot. Si la commune a préféré un plan d’alignement et pas une DUP, il y a sans doute une raison.

la mairie pourrait très bien prendre la mouche et arguer : "on ira alors en procédure devant le juge de l’expropriation, qui fixera le prix du bien. Ce qui vous coutera des frais d’avocat. Si vous décidez de renoncer à la vente, nous lancerons une déclaration d’utilité publique, qui, si elle aboutit, vous contraindra à nous vendre au prix fixé par le juge de l’expropriation"

Ce à quoi je répondrais : " Vous me menacez ? Vous, un fonctionnaire, vous me dites que je ne cède pas, vous prendrez le bâton de la DUP pour me taper sur la tête ? Des menaces, je n’en reviens pas ! Je ne sais pas si c’est un abus de pouvoir, un excès de pouvoir ou un abus d’autorité, mais je suis sûr qu’un juge saurait le dire ! Alors, monsieur le fonctionnaire, je vous prie de revenir sur des bases de discussion plus raisonnables et conformes à votre fonction. Sinon, vous devrez expliquer à votre chef pourquoi il y a une procédure contentieuse, dans laquelle vous êtes cité nommément ; c’est vers cela qu’on s’achemine. Il paraît que ça fait tache, dans la carrière d’un fonctionnaire".

Je déteste l’arbitraire. Je pense que les fonctionnaires et les élus locaux ne doivent pas avoir la possibilité de traumatiser ou spolier les gens en fonction de leurs idées à eux.

Il y a un truc qui s’appelle la séparation des pouvoirs. Les fonctionnaires et les élus locaux, qui se rattachent à l’exécutif, n’ont pas à interpréter la loi ni à brandir des menaces. L’interprétation de la loi, c’est le juge. Je respecte la sentence du juge ; je ne respecte pas l’arbitraire du fonctionnaire. Cela dit, je suis tout à fait ouvert à ce que le fonctionnaire m’expose en quoi il a raison, avec des arguments de droit. Si ses arguments me semblent bon, je céderai sans aucun problème. Mais il faut qu’il utilise des arguments de droit, pas une tentative d’intimidation. Par contre si ses arguments ne sont pas bons et qu’il n’en démord pas, on va aller devant le juge, et on en aura le coeur net.

Il y a, malheureusement, un certain nombre de fonctionnaires qui y vont à l’esbrouffe : tant que la personne se laisse intimider, ils assènent. Je pourrai aussi citer ces personnes que je connais, qui se sont pris une proposition de redressement fiscal de N €. Dans le bureau du directeur départemental des impôts, avec l’appui d’un bon avocat, on est descendu à quasiment 50 % de moins. Donc, le dossier avait été gonflé sur des bases peu solides. Quand l’avocat leur a dit en substance "je pense que telle partie du redressement ne tien pas pour les raison que je viens de vous exposer ; si vous le maintenez, on va devoir aller devant le juge, et on verra bien si vos bases sont solides", ils abandonnent ce qui ne tiendrait pas au contentieux. Ils savent très bien que ça ne sert à rien d’aller au contentieux pour perdre, et ils savent que ça ferait tache dans le dossier et sur leur carrière.
Cela dit, on s’éloigne du sujet.

Dernière modification par Bernard2K (29/04/2024 17h13)


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#14 29/04/2024 17h19

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Hélas, ce que vous dénoncez sur certains fonctionnaires zélés n’est pas propre à l’urbanisme. Derrière chaque fonctionnaire se cache un être humain : il y en a donc des bons et il y en a des mauvais. Très clairement ceux qui utilisent des leviers relevant de l’intimidation font partie des mauvais.

Il est évident, et je vous suis complètement là-dessus, que si la mairie n’a pas lancé dès le début une DUP, c’est qu’il y a des raisons : ainsi tout n’est qu’intimidation en effet.

Je ferais en outre remarquer qu’une commune dans laquelle le pouvoir en matière d’urbanisme est détenu par des fonctionnaires est une commune qui présente déjà des soucis de fonctionnement. Le pouvoir en matière d’urbanisme est strictement détenu par le maire, son adjoint à l’urbanisme et par extension le conseil municipal. Les fonctionnaires du service de l’urbanisme ne sont là que pour "fonctionner" (comme leur nom l’indique), c’est-à-dire appliquer les décisions des élus, et à la rigueur les conseiller. Mais en aucune façon prendre des décisions. S’ils se permettent de menacer ou d’intimider des administrés, non seulement c’est détestable sur le principe, mais de surcroît ils outrepassent leur fonction et usurpent l’autorité des élus. Toutefois, il ne faut pas s’en étonner quand on voit un Alexis Kohler, pourtant simple secrétaire général de la présidence, détenir bien plus de pouvoir réel que des ministres. Idem à Bercy où le pouvoir réel est l’apanage des fonctionnaires.

Note : je précise que je suis moi-même fonctionnaire, mais sans aucun autre pouvoir que celui d’enseigner et de ne pas faire de vagues !

Dernière modification par Plutarque (29/04/2024 17h22)


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