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#1 19/03/2024 00h38

Membre (2024)
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Bonjour à toutes et à tous

J’écris aujourd’hui ce message pour avoir un éclaircissement sur la question, : Comment profiter pleinement de ses revenus locatifs ?

Pour les personnes qui n’auront pas lu ma présentation, je vous fais un petit topo :

Je suis un investisseur immobilier de 25 ans, j’ai acquis mon premier bien immobilier, fin, 2022.

Je suis actuellement salarié en CDI en tant que conducteur de train à la Sncf.

Mon premier achat immobilier est un immeuble de rapport de cinq appartements à la base sur lequel j’ai effectué une division pour créer un sixième appartement.

Le bien sera exploité en LMNP, donc, dans un premier temps, je pourrais profiter de mes revenus locatifs car achat en nom propre jusque-là aucun souci.

Niveau fiscalité, comme vous vous en doutez, les appartements auront subi des travaux de rénovation et avec toutes les déductions que je vais effectuer. Je ne payerai pas d’impôts jusqu’en 2026 minimum.

L’imposition maximale que je pourrais payer avec ce projet sera de 4500 € maximum annuel lorsqu’il n’y aura plus aucune déduction de possible.

J’ai bien évidemment pris les services d’un expert-comptable.

Mes recettes locatives sont à la limite de dépasser mon revenu fiscal de référence. Donc je reste quand même en LMNP même en dépassant les 23 000 € de recette.
Si je passe en LMP, chose qu’il ne faudra absolument pas faire. Dans mon cas, je payerai au maximum 14 500 € d’impôts au lieu de 4500 € maximum.

Je ne compte bien évidemment, pas arrêter d’investir et une fois mon immeuble terminé, je compte effectuer l’achat d’un nouvel appartement, néanmoins je ne pourrai pas l’acheter en nom propre car sinon je vais dépasser les plafonds LMNP.

Je comptais donc m’orienter vers une SCI à l’IS et bien évidemment, je ne compte pas revendre le bien.
Je compte l’exploiter en locatif tout le temps 

Mais maintenant va venir se poser le problème de comment profiter de ses revenus locatifs qui sont enfermés dans la société 

Je sais que nous pouvons faire passer différents frais sur le compte de la société, qui pourrait éventuellement nous servir dans la vie perso, telle que les frais d’essence frais, kilométriques, péage, restaurant, etc.

Je compte exploiter la SCI jusqu’à atteindre le montant de bénéfices maximum jusqu’à ne pas dépasser les 15 % d’impôts

Et lorsque je serai au maximum du seuil, je recreerai d’autres SCI avec lesquels je ferai d’autres acquisition, bien évidemment, l’associé changera à chaque fois pour justifier cela 

15 % d’impôts, ce n’est pas un montant très élevé, le problème c’est que si par la suite je me verse une rémunération, je serai donc imposé également à titre personnel et si je me verse des dividendes je serai donc imposé à hauteur de la flat taxe à 30 %

Effectivement je compte investir encore sur plusieurs autres biens immobiliers. Donc évidemment la stratégie serait de laisser l’argent dans la société et de ne payer que les 15 % d’impôts chose que je compte faire.

Mais j’ai une vision plus long terme de la chose, et lorsque j’aurais acquis un nombre de biens immobiliers qui me suffit, la question sera toujours la même comment sortir l’argent de la société de façon légale ou borderline pour optimiser au maximum l’imposition.

Car finalement la vie est belle, lorsqu’on investit, et on réinvesti l’argent. On ne paye que 15 % d’imposition, mais viendra bien le jour où je voudrais bénéficier du fruit de mon travail et donc de mes revenus locatifs et là je suis confronté à cette problématique.

Et j’aimerais avoir vos avis et conseils sur les différentes options qui s’offrent à moi.

Merci pour votre lecture, n’hésite pas si vous avez des questions

Mots-clés : fiscalité, immobilier, imposition, investissement, locatif, sci (société civile immobilière)

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#2 19/03/2024 02h03

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Je pense que vous ne prenez pas la problématique du bon côté :   l’objectif ne doit pas être de ne payer le moins d’impôts possible; l’objectif doit plutôt être de générer des gains significatifs, après imposition, et si ça implique de payer beaucoup d’impôts, on s’en fiche voire on s’en satisfait (du moment qu’il reste pas mal après toute imposition).

Préférez-vous gérer des biens qui génèrent 100 000€/an de loyer en payant disons 20 000€ d’impôts et de cotisations, ou seulement gérer des biens générant 30 000e de loyer en payant 5 000€ d’impôts et pas de cotisation ?

Sinon, j’ai relevé d’autres points qui me semblent être des erreurs dans votre raisonnement :

   - vous écrivez "Si je passe en LMP, … je payerai au maximum 14 500 € d’impôts au lieu de 4500 € maximum." alors qu’à ma connaissance, vous ne payerez jamais plus d’impôts comme LMP que comme LMNP, bien au contraire. Par contre, comme LMP, vous devrez payer des cotisations sociales (ce ne sont pas des impôts !), ce qui en partie vous générera des droits (par exemple des points de retraite complémentaire comme TNS, qui augmenteront votre retraite le jour venu), et en partie ne vous générera rien tant que vous resterez salariés de la SNCF (mais en générerait si jamais vous choisissiez de cesser de travailler comme salarié).

    - vous comptez "optimiser" en créant un myriade de SCI pour que l’ensemble des bénéfices générés reste dans la tranche à 15%. Mais vous semblez oublier que ça générera des frais conséquents (pour établir la comptabilité de toutes ces SCI), et vous compliquera pas mal la tache, pour ne pas gagner forcément beaucoup au niveau de l’IS : au pire l’IS sera de 25% sur le bénéfice dépassant le plafond, et ça ne sera sans doute jamais le cas en amortissant le bien, sauf quand vous céderez le bien, et alors vous exploserez sans doute le plafond de l’IS à 15% même en n’ayant qu’un seul bien par SCI.

    - il n’y a pas que l’immobilier pour investir, et si votre plan est de multiplier les biens au maximum possible, en y consacrant la totalité de votre patrimoine, je pense que vous ne diversiferiez pas suffisamment. Avoir une cible avec une part substantielle de votre patrimoine en actions (ou en ETF sur quelques indices, pour ne pas avoir à choisir les actions vous-même), et en obligations (ou en "fond euros sur un contrat AV), en plus d’immobilier (pas forcément physique et géré en direct : les SCPI ou les foncières donnent beaucoup moins de travail…), me semblerait bien plus avisé..


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#3 19/03/2024 08h09

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Bonjour,

Goodbyelenine vous a tout dit. Vous êtes enfermé dans un certain nombre d’erreurs de raisonnement : multiplier les investissements, multiplier les SCI, fuir l’imposition… Relisez bien le message de Goodbyelenine car tout ce qu’il dit est juste.

Quelques précisions :
- pour ce qui est de sortir de l’argent d’une société, le sujet a déjà été traité : Comment optimiser la sortie de trésorerie d’une société soumise à l’IS ? Résumé : il n’y a pas de miracle. Les gens fantasment beaucoup sur le fameux "CCA" mais en fait, si la société peut vous rendre cet argent, c’est parce que vous le lui avez prêté ! Vous n’y gagnez rien, vous ne faites que récupérer votre dû. Solutions pour faire grossir ce CCA : les notes de frais (justifiées !) et la rémunération du compte courant au taux limite admissible fiscalement.
- pour l’intérêt d’une société IS vs IR : lisez bien ce fil : SCI à l’IS vs SCI à l’IR : comparaison avec calcul détaillé… Attention à l’imposition sur les PV, vu que la PV est calculée par rapport à la VNC et non pas au prix d’achat, ça fait une très grosse imposition sur la PV à payer en cas de revente d’un bien. Si on n’a plus la trésorerie car on l’a replacée dans d’autres biens ou qu’on l’a sortie pour se payer, la SCI se retrouve assommée par cet impôt sur la PV, potentiellement en cessation de paiement, sauf à refaire un gros apport en CCA ce qui suppose qu’on a gardé des liquidités personnelles, qu’on n’a pas tout dépensé en réinvestissement ou en train de vie.

Dernière modification par Bernard2K (19/03/2024 09h59)


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#4 19/03/2024 09h15

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Quel est le montant du cash-flow qui sera à placer? À ma connaissance, un investisseur immobilier n’a pas de souci de surplus de trésorerie tant qu’il n’a pas vendu.


Faire et laisser dire

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#5 19/03/2024 10h04

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Clark74 a écrit :

Je ne compte bien évidemment, pas arrêter d’investir et une fois mon immeuble terminé, je compte effectuer l’achat d’un nouvel appartement, néanmoins je ne pourrai pas l’acheter en nom propre car sinon je vais dépasser les plafonds LMNP.

Vous excluez là la possibilité d’investir à nouveau en nom propre mais pour faire de la location nue cette fois-ci.
Tenez-vous absolument à faire du meublé ?

La location nue a aussi ses avantages comme :
- moins de gestion au quotidien (moins de sollicitations des locataires car moins de choses fournies)
- public qui reste généralement plus longtemps
- préavis de départ de 3 mois (sauf lorsque le locataire rentre dans le cadre des préavis réduits à 1 mois)
- comptabilité simple, pas besoin d’un expert-comptable contrairement à la location meublée au réel.

Les inconvénients :
- pas d’amortissement des biens
- moins de charges à déduire
- loyers plus bas que les meublés, et encore, cela dépend de la zone et du bien (un T4 meublé en pleine campagne sera à priori difficile à louer plus cher "car il est meublé")
- certains parleront de la "course aux déficits" mais ce n’est pas la stratégie que nous adoptons.

J’en ai certainement oublié.

Ce message vient compléter votre raisonnement qui s’orientait plutôt vers la création d’une société.


"… ce n'est pas l'intelligent qui est devant mais plutôt l'audacieux." Robert Kiyosaki

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#6 19/03/2024 10h14

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Suivant votre rayon d’action, pensez également aux différents régimes fiscaux en location nu cela peut vous donner un peu de marge avant de basculer LMP et/ou être comparativement plus intéressant vs basculer LMP.

Quoi qu’il en soit si vous restez en "non professionnel" vous serez rapidement limité, non seulement par le seuil LMP mais surtout par votre taux d’endettement (donc le nu n’est qu’une échappatoire transitoire).

Si vous basculez en "pro" que ce soit LMP ou structure(s) IS et accédez à des modes de calcul d’endettement différents du particulier (pas évident), sky is the limit, mais il faudra accepter l’imposition associée tôt ou tard, et en effet beaucoup de chose a déjà été dit sur ce forum et ailleurs sur l’optimisation de la sortie des revenus.

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#7 19/03/2024 10h39

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GoodbyLenine a écrit :

Merci pour votre réponse complète !

Effectivement vu de se point de vue la, génèrer un maximum de profits même en payant de l’impôts n’est pas délirant…

Je cherchais juste à optimiser cet imposition qui peut etre conséquent dans certains cas de figure, qui dit optimisation dit plus de gains dans la poche aussi, mais j’entend votre raisonnement !

Effectivement je me suis mal exprimé sur la partie Impôt / charges /cotisation social, en plus que j’aurais à payer en passant LMP.

Je comprend également que cela sera positif pour ma retraite etc, néanmoins je fais partie de la nouvelle génération qui ne croit et n’attend plus strictement rien du système actuel, en vu de l’âge du départ à la retraite qui est repoussé au fur et à mesure des années passées, et autres choses négatives qui se passe dans le pays (inflation etc)

C’est bien donc pour cela que que j’ai investi dans l’immobilier, mon but étant de me faire un gros complément de revenu dans un premier temps et ensuite d’être totalement libre, financièrement et géographiquement.

Mes revenu revenu immobilier ayant pour but également de me constituer ma propre retraite personnelle, sans compter sur l’état, et bien évidemment partir à la retraite bien avant l’âge indiqué.

En ce qui concerne les frais engendrés suite à la création d’une ou plusieurs SCI. Pour investir, je passe actuellement pour mon LM NP par un expert-comptable en ligne.

Ce cabinet d’expert-comptable n’est pas très loin de là où je réside, donc ils sont disponibles également pour moi en présentiel si j’en ai besoin,mais dans mon cas, la gestion se fait seulement en ligne.

Les frais de création de SCI est gratuit, pour la première SCI, car je suis client chez eux et les frais de gestion annuelle sont de 480 € TTC et 40 € par lot supplémentaire.

Je trouve que les prix sont très correct, cela correspondent à 40 € par mois donc extrêmement raisonnable.

Pour avoir travaillé avec eux depuis quelques mois, les services en ligne ayant souvent la réputation de service discount, pour ma part, je suis très content de leur service et ils sont très professionnels et très disponible.

Effectivement, le fait de ne pas me diversifier car je suis partisan de récupérer de l’argent tout de suite.
Peut-être que je m’intéresserai à d’autres domaines, lorsque j’aurais déjà une bonne grosse base stable en immobilier, mais je ne suis pas fermé à cette option par la suite 

En tout cas, merci pour votre réponse complète. Je vais essayer de voir le problème dans un autre sens comme vous me l’avez indiqué.

Bernard2K a écrit :

Bonjour, merci pour votre retour

Effectivement j’avais déjà lu le sujet de comment sortir sa trésorerie, et j’en ai bien conclu, le même raisonnement, si la société nous rend de l’argent, c’est bien qu’on lui a prêté effectivement donc pas grand intérêt.

Mon but dans l’immobilier n’est pas de revendre pour encaisser des plus-values, mise à part lorsque j’achèterais ma résidence principale  (logique), c’est pour cela que j’ai précisé que lorsque j’achèterai en SCI à l’IS, je ne compte pas revendre.

lachignolecorse a écrit :

Quel est le montant du cash-flow qui sera à placer? À ma connaissance, un investisseur immobilier n’a pas de souci de surplus de trésorerie tant qu’il n’a pas vendu.

Bonjour,

Je ne comprend pas ? Je n’ai pas parler de placer le cash flow, vous pouvez préciser svp

Pour parler du cash flow de mon première investissement, il sera de 1200€ net environ après retrait de toutes les charges ainsi que l’impot sur le revenu que cela m’engendrera.

Pour répondre à LAMAZO

Bonjour

Effectivement, la location en nue est une option envisageable, néanmoins c’est vrai que toutes les déductions qu’apporte le meublé et vraiment génial… c’est bien pour cela que cela à été plafonné je suppose, sinon se serait trop facile…

Effectivement, c’est vrai qu’en louant nu, je ne ferme cette fois ci pas la porte à la possibilité de revendre le bien si j’ai besoin de liquidités un jour.

Je serais donc imposé à mon TMI ? Donc 30% dans mon cas, après comme à dit le collègue plus haut, si payer de l’impôt et la case à passer pour obtenir des profits, c’est mieux que ne pas investir et avoir 0…

Pour ce qui est du préavis de départ, sauf erreur de ma part c’est en meublé que c’est 3 mois et en nu 6 mois ?

Autres chose,

clark74 a écrit :

J’habite à la frontière suisse et j’ai donc un compte en suisse, je ne sais pas si cela peut être interessant ?

Quand je vois toutes les magouilles qui font les frontaliers suisses avec leurs comptes… non déclaration de revenu, chômage + emploi en suisse, sortie et rentrée de cash etc…

Mais il me semble qu’il y a un échange automatique d’information ?

Donc la France est au courant que j’ai un compte en suisse et peut également demander les relevés de compte si je ne me trompe pas ?
Mais j’ai quand même, l’impression que c’est une légende ou extrêmement rare que l’état français y mettent son nez ?

Dernière modification par Clark74 (19/03/2024 11h25)

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#8 19/03/2024 12h24

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Clark74 a écrit :

c’est pour cela que j’ai précisé que lorsque j’achèterai en SCI à l’IS, je ne compte pas revendre.

On finit toujours par revendre un immeuble. Si ce n’est pas vous, ce seront vos héritiers. En tout cas, c’est quelque chose qu’on ne peut pas exclure.

D’une manière générale, avant de rentrer quelque part, regarder par où se fait la sortie.


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#9 19/03/2024 13h07

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Clark74 a écrit :

Pour ce qui est du préavis de départ, sauf erreur de ma part c’est en meublé que c’est 3 mois et en nu 6 mois ?

Grosse erreur!

Le préavis de départ en location meublée est d’un mois (ce qui peut-être très tendu selon l’attractivité de la zone).
En location nue il est de trois mois pour le cas général, avec réduction à un mois selon les modalités définies ici Calculer le préavis de départ.


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#10 19/03/2024 14h12

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Concernant ma remarque sur le cash-flow,  elle fait écho au titre de la file "comment profiter des revenus locatifs". A priori, vous ne profiterez de rien puis qu’il n’y aura que  peu de cash-flow. Vous donnez 1200€, par mois? Par an? Essayez d’être plus précis.


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#11 19/03/2024 14h21

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Clark74 a écrit :

Je suis actuellement salarié en CDI en tant que conducteur de train à la Sncf.

et bien évidemment partir à la retraite bien avant l’âge indiqué.

N’avez-vous pas déjà largement sécurisé cet objectif par rapport au reste de la population ?

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#12 19/03/2024 14h45

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Lamazo a écrit :

Clark74 a écrit :

Pour ce qui est du préavis de départ, sauf erreur de ma part c’est en meublé que c’est 3 mois et en nu 6 mois ?

Grosse erreur!

Le préavis de départ en location meublée est d’un mois (ce qui peut-être très tendu selon l’attractivité de la zone).
En location nue il est de trois mois pour le cas général, avec réduction à un mois selon les modalités définies ici Calculer le préavis de départ.

Ah d’accord !

Je parlais moi des delais de preavis a l’initiative du bailleur.

lachignolecorse a écrit :

Concernant ma remarque sur le cash-flow,  elle fait écho au titre de la file "comment profiter des revenus locatifs". A priori, vous ne profiterez de rien puis qu’il n’y aura que  peu de cash-flow. Vous donnez 1200€, par mois? Par an? Essayez d’être plus précis.

Non il n’y aura pas peu de cash flow mais plutôt un bon cash flow, les 1200€ net que j’ai cité sont bien un cash flow que je toucherai mensuellement.

1200€ net net par mois

vidame a écrit :

Clark74 a écrit :

Je suis actuellement salarié en CDI en tant que conducteur de train à la Sncf.

et bien évidemment partir à la retraite bien avant l’âge indiqué.

N’avez-vous pas déjà largement sécurisé cet objectif par rapport au reste de la population ?

Effectivement, j’ai pour l’instant un age de depart à la retraite à 57 ans…

Grace à mon immeuble je peut prétendre éventuellement partir en retraite anticipée de mon propre chef à environ 45 ans car j’ai un prêt sur 20 ans avec mon premier projet.

Mais je suis ambitieux, et comme dit je ne compte pas m’arrêter la !

Une fois mon immeuble finit je compte enchaîner avec l’achat d’un autre appartement, l’avantage que j’ai, c’est que la ou j’investis, les prix sont très attractifs et la demande locative est bonne.

Par la suite je contracterais seulement des petits prêt, environ 30/40k max par acquisition car j’aurais des apports conséquent, ma femme travail en suisse et mon salaire et plutôt bon. Nous avons une bonne capacité à économiser pour nos projets immo futurs.

J’ai aussi possibilité d’acquérir cash des biens type T1, T2 allant de 30 à 50m2 pour un prix de 35k à 55k.

Dernière modification par Clark74 (19/03/2024 14h52)

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#13 19/03/2024 16h18

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Manifestement vous avez aussi les moyens de consulter un fiscaliste pour une étude personnalisée y compris sur la problématique franco-suisse wink

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#14 19/03/2024 18h43

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Clark74 a écrit :

Je comprend également que cela sera positif pour ma retraite etc, néanmoins je fais partie de la nouvelle génération qui ne croit et n’attend plus strictement rien du système actuel, en vu de l’âge du départ à la retraite qui est repoussé au fur et à mesure des années passées, et autres choses négatives qui se passe dans le pays (inflation etc)

C’est bien donc pour cela que que j’ai investi dans l’immobilier, mon but étant de me faire un gros complément de revenu dans un premier temps et ensuite d’être totalement libre, financièrement et géographiquement.

Essayez de prendre un peu de distance, et vous devriez réaliser que :
   - toute personne un minimum informée sait depuis longtemps (c’était déjà dans le livre blanc sur les retraite publié en 1991, et préfacé par M.Rocard, alors Premier Ministre, que le système de retraite alors en vigueur (avec retraite à 60 ans, depuis peu car avant c’était 65 ans) ne pourrait subsister sans des ajustements de paramètres significatifs (comme un recul de l’âge de départ à la retraite (tout à fait légitime étant donné l’augmentation de l’espérance de vie (en général comme en bonne santé) et de l’âge d’entrée dans la vie active), ou/et une baisse (ou au moins désindexation partielle) des pensions, ou/et une augmentation des cotisations) pour des raisons démographiques qui permettait alors déjà d’anticiper l’évolution du système jusqu’en 2040. La majeure partie de ce qui était anticipé dans ce rapport s’est effectivement produit. A mon sens, rien n’a drastiquement changé depuis lors, le système de retraite a montré qu’il pouvait largement s’adapter (même si c’est impopulaire), et il le pourra encore à l’avenir, et donc il a toujours une très bonne pérennité. Ceux qui ont voulu faire croire démagogiquement que le système ne changerait pas du tout ne sont jamais appuyé sur des chiffres fiables. Ceux qui considèrent que le système va disparaitre ne sont pas plus rationnels.     
   - pour citer l’inflation comme chose négative importante pour notre pays, vous faites preuve de peu de mémoire : on a eu 2-3 années d’une inflation modérée (et due à des effets conjoncturels pas forcément pérennes : Covid, Ukraine) qui semble à présent reculer, après deux décennies d’inflation presque nulle qui ont fait oublier l’inflation d’avant (plus de 10%/an entre 1975 et 1985). Regardez HISTORIQUE INFLATION EN FRANCE de 1900 à 2024  L’inflation récente n’a pas grand chose d’alarmant…
    - les générations avant la votre avaient des préoccupations différentes, mais pas forcément plus réjouissantes (celles de l’après WW2 avaient la perspective d’une guerre mondiale nucléaire concluant la guerre froide, les précédentes ont quasiment toutes vécues une guerre où les conscrits français ont été mobilisés, sans oublier que près de la moitié de la population mondiale subissait la famine et l’extrême pauvreté, ou n’en était pas loin, et que les conflits armés concernaient une grande part de la population du monde), et ça ne les a pas empêché de vivre, souvent avec insouciance, et un fort sentiment de liberté.
    - si l’avenir devait nous réserver des catastrophes, mettant entre autre par terre le système de retraite, il est plausible que posséder de l’immobilier de sera pas une garanti d’immunité (entre les réquisitions/confiscations, ou destructions non couvertes par les assurances…). 

Clark74 a écrit :

Donc la France est au courant que j’ai un compte en suisse et peut également demander les relevés de compte si je ne me trompe pas ?

Vous devez déjà vous-même déclarer tous vos comptes à l’étranger, en même temps que vos revenus (avec le formulaire n°3096). Les échanges entre pays permettront juste au fisc de facilement (et automatiquement) identifier ceux qui "oublient" de déclarer un compte, et de les redresser en conséquence (souvent pas tout de suite, mais juste un peu avant la fin du délai de prescription…).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#15 19/03/2024 19h11

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Clark74 a écrit :

Non il n’y aura pas peu de cash flow mais plutôt un bon cash flow, les 1200€ net que j’ai cité sont bien un cash flow que je toucherai mensuellement.

1200€ net net par mois

Je suis très intéressé par le détail du calcul.


Parrain Octopus Energy : lien, Bourse Direct : 2022815944, Linxea (me contacter)

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#16 19/03/2024 21h41

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plutarque a écrit :

Montant du prêt sur 20 ans : 255 000€
Apport : 0€
Prix du  bien 189 000€
Frais de notaire : 15 600€
Prix travaux + meubles : 50 400€
Differeé d’emprunt de 24 mois

Taux : 1,30%
Taux assurance : 0.14%

Montant total des loyers : 3160€ / annuel 37 920€, 6 appartements, T2/T2/T2/T2/T3/T3

Charges mensuel :

Emprunt : 1255€
Taxe foncière  : 1900€ annuel / 159€ par mois
Honoraires comptable : 40€
Assurance pno : 45€
Cga : 10€
Cfe : 40€
Impôts : 377€

Je vous épargne les détails comptable amortissement etc
L’impôt affiché est bien évidemment l’imposition maximale que je pourrais subir lorsque les amortissements et certaines charges ne seront plus déductibles.

Tout les éléments sont bien évidemment chiffrés et on été étudier par mon comptable en ligne attitré sur une simulation sur les 10 années à venir.

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Favoris 2    #17 20/03/2024 08h41

Membre (2011)
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Petite question

Vous avez acheté un immeuble en Rhone Alpes à 189 K€ avec 5 appartements  ?

Avec un taux de 1.3 % ?

Sinon ne pensez pas retraite pour dans 30 ans avec cet immeuble …

C’est un achat qui rapporte tant mieux

D’ici à 30 ans croyez moi vous serez passer à autre chose que de la location "sportive" car un bien à ce prix est forcement source de problématique qui vous sont étrangères actuellement mais dont vous allez percevoir les contours dans les mois à venir ….

Pour ce qui est de SCI IS , l’intérêt réside dans une non fiscalisation personnelle pendant une dizaine d’années

Le montage idéal c’est des achats perso qui tourne pas trop mal en meublé type studio ou T1 donc amortissement

Au terme de 12 à 15 ans vous revendez et vous faites des apports en CCA à la SCI pour acheter des biens

Ces apports en CCA seront récupérables sans impôt

Pendant ce temps , vous continuez à acheter dans la SCI IS des biens de type immeuble

Regardez ma présentation , si ça peut vous donner des idées


Localisation 74 Montagne , Randonnée , VTT

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#18 20/03/2024 11h18

Membre (2021)
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Bonjour,

Si vous n’avez plus possibilité de faire en LMNP, ma recommandation serait de passer en SCI IS.
Pas de fiscalité perso durant la détention sauf à se verser des dividendes et cela évite le cash squeeze que vous avez en nom propre en location nue (difficulté à payer l’impôt car remboursement du prêt et des charges).
De plus, la SCI prend tout son sens le jour ou vous souhaiterez transmettre.

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#19 23/03/2024 13h06

Membre (2020)
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Tout dépend le montant du cashflow que vous souhaitez avoir.
Je rejoins les avis juste au dessus. Si vous continuer en propre, il est très difficile de contrer la fiscalité mise à part faire quelques travaux.
La SCI IS s’impose clairement à mon sens pour les raisons évoquées ci-dessus.

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