Optimisation fiscale des revenus locatifs à la retraite : étude de cas

Cette discussion porte sur l'optimisation fiscale des revenus locatifs d'un bien immobilier à la retraite. Un membre, Spamev44, sollicite des conseils pour le placement d'un bien immobilier détenu par ses parents, dont la valeur a significativement augmenté depuis son acquisition il y a 20 ans (de 30 000€ à 110 000€). Le principal objectif est d'optimiser les revenus locatifs (loyer annuel de 7 200€ après charges) et de préparer la succession. Le régime de location meublée non professionnelle (LMNP) est initialement envisagé.

Les participants abordent plusieurs aspects importants. L'amortissement comptable en cas de succession et l'impact fiscal du LMNP sont discutés. Un article mentionné par Spamev44 souligne les conséquences fiscales potentiellement négatives du LMNP en cas de décès, soulignant la nécessité d'une analyse approfondie de la situation. Les membres soulignent l'importance de considérer la valeur actuelle du bien (110 000€) pour l'amortissement dans le cadre du LMNP, et non la valeur d'acquisition. Un taux marginal d'imposition (TMI) de 20% est mentionné, ce qui est remis en question par un autre membre, précisant les tranches d'imposition françaises.

Une alternative au LMNP est suggérée : la création d'une SARL familiale. Cette option permettrait une meilleure gestion de la succession et une optimisation fiscale plus flexible. La discussion met en lumière la complexité des questions fiscales et patrimoniales, insistant sur la nécessité de considérer l'ensemble du patrimoine familial et les objectifs à long terme. Le recours à un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) est recommandé pour une analyse personnalisée et l'élaboration d'une stratégie adaptée.

Enfin, la discussion aborde la gestion pratique de la location, soulignant l'importance de prendre en compte les capacités et la disponibilité des futurs gestionnaires (les parents âgés et potentiellement le membre Spamev44). Cette dimension pratique est cruciale pour assurer la pérennité et la rentabilité de l'investissement locatif.