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#1 16/03/2024 17h03

Membre (2023)
Réputation :   0  

Bonjour,

Je vous présente mon premier projet d’investissement locatif.
Il s’agit d’un bien situé dans le 94 proche, 15min en transport de paris.
Mon offre à été accepté et la signature du compromis est prévue la semaine du 18/03.

CARACTERISTIQUE DU BIEN

- Type : Appartement, copro de 12 lots
- Année de construction : 1940
- Étage : RDC sur 3 étages, lumineux (traversant), surface 37m2
- Inhabité
- syndic professionnel
- Chauffage individuel électrique
- Volets persiennes
- Pas d’espaces verts
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Décoration : antique

Je vous joins mon tableau avec l’ensemble des informations et des calcules lié à mon projet. Il n’est pas des plus précis sur la partie fiscalité, je doit l’améliorer.



INFORMATIONS DU BIEN

- Achat : 100 000€ (FAI)
- 1 200€ charges copros/an
- Taxe foncière : 450€/an
- DPE : G
- Estimations travaux : 30/35k€ : Isolation, cuisines, sdb, radiateurs, électricité

- Financement 100%, soit 100 000€, 20 ans, taux 2,80% (hors ass)
- Apport : frais annexes

Concernant la copropriété, des travaux d’éclairage dans les parties communes ainsi que la réparation de la porte arrière donnant sur la cour sont prévue à la prochaine assemblé. C’est l’agent immo qui vient de me prévenir a la suite d’un échange avec la copro.

Concernant les travaux, j’avais dans un premier temps établie une estimation moi-même à 20/25k€. Suite à la visite de mon entrepreneur sont estimatif est de 30/35k€. Soit 10k€ de plus.

Je souhaite louer le bien en LMNP et ainsi pouvoir déduire un maximum de charges liés au logement.

- Concernant la partie travaux, celle-ci représente près de 35% du bien, cela n’est pas un peu beaucoup ?
- Pour ma demande de financement, je souhaite savoir si j’ai la possibilité de dépasser les 35% d’endettement avec les travaux ? ou cela rentre en compte dans les normes HCSF ?
- Dans le cas ou je ne peux faire financer les travaux par ma banque, qu’elle est la perte de les financer moi-même ? 

Si vous avez des points d’optimisation sur mon projet je suis preneur.

Merci à vous

Mots-clés : idf, immobilier, lmnp, locatif, rendement

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#2 17/03/2024 09h02

Membre (2015)
Réputation :   23  

DPE : G : quel est le DPE estimé après travaux ? Pourrez-vous le louer sur du long terme ?
15 minutes de Paris : Je n’ai pas vu la surface du logement : quel est le prix du m² envisagé par rapport aux éventuels plafonds de loyer ?

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#3 17/03/2024 10h48

Membre (2014)
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Dpe G : votre rénovation intégre un aspect énergétique ? Si oui quel est l’objectif ?

Avez-vous une offre d’une banque?

Vos tableaux ne sont pas compréhensibles :
- total dans le tableau coût : je trouve un investissement total de 145000€
- rentabilité brute ok, rentabilité nette 0,65% ?
- cash flow positif ? Ça m’étonnerait vu la rentabilité brute
- calcul des amortissements?
- coût de l’expert comptable ?
- cfe?


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#4 17/03/2024 12h27

Membre (2023)
Réputation :   0  

Jpg a écrit :

DPE : G : quel est le DPE estimé après travaux ? Pourrez-vous le louer sur du long terme ?
15 minutes de Paris : Je n’ai pas vu la surface du logement : quel est le prix du m² envisagé par rapport aux éventuels plafonds de loyer ?

Avec les travaux d’isolation je passe en DPE : E et le changement des radiateurs me fait passer en DPE : C
Cela permet de le louer sur les 10 prochaines années facile.

La surface est de 37m2. Je n’ai pas bien saisi la dernière question

lachignolecorse a écrit :

Dpe G : votre rénovation intégre un aspect énergétique ? Si oui quel est l’objectif ?

Avez-vous une offre d’une banque?

Vos tableaux ne sont pas compréhensibles :
- total dans le tableau coût : je trouve un investissement total de 145000€
- rentabilité brute ok, rentabilité nette 0,65% ?
- cash flow positif ? Ça m’étonnerait vu la rentabilité brute
- calcul des amortissements?
- coût de l’expert comptable ?
- cfe?

Isolation du bien ainsi que le changement des radiateurs

J’ai déjà effectué une simulation auprès de ma banque pour le financement à 100% du bien.

La cellule travaux n’était pas ajouté, je viens de le faire.
Il faut cependant déduire l’apport de 10k€. Le total est de 135 000€

Pour la rentabilité net, j’ai pris en compte : (Loyer an - charge location et annuités) / (cout total)

La cashflow est bien positif avant impôts, je ne vois pas ou est l’erreur.

La rubrique impôt n’est pas bien finalisé, les amortissements y figurent mais pas l’ensemble des charges.

Dernière modification par KeestPro (17/03/2024 12h43)

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#5 17/03/2024 14h55

Membre (2017)
Réputation :   3  

Bonjour Kesstpro,

Il doit en effet manquer pas mal de choses dans vos calculs pour parvenir à un CF positif comme indiqué par lachigonlecorse précédemment, en vrac: CFE, expert comptable…

De plus, vu la situation actuelle concernant les taux de crédit immobilier, un taux sur 20 ans à 2.8% (ou sinon je suis preneur de plus amples informations pour des projets de mon côté) ne me semble guère réaliste qui plus est pour un investissement locatif, vous pouvez pour prendre moins de risque ds vos calculs ajouter un petit %… ce qui encore faire augmenter vos mensualités et venir grever fortement votre rentabilité.

J’ai moi aussi peine à croire que le CF puisse être positif ds votre cas et devrait plus certainement tourner autour d’une -100, -150€ à la grosse louche… A vous de remettre tout cela en ordre.

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#6 17/03/2024 15h05

Membre (2023)
Réputation :   0  

Bonjour,

Merci pour votre retour.

Concernant le financement, celui-ci passe par mon employeur avec qui j’ai des avantages et j’ai déjà effectué des simulations. Donc pas de soucis avec cela.

Mais clairement impossible d’avoir un cash flow positif ?

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#7 17/03/2024 15h14

Membre (2017)
Réputation :   3  

Rebonjour,

Admettons pour le taux à 2.8%, si je ne m’abuse sur 20 ans cela donne des mensualités de 735€, une fois décompté tous les frais mensuels: frais de copro, expert comptable, CFE, TF, PNO et j’en oublie peut être, les 115€ seront assez vite avalés et fatalement le CF négatif. Posez tous vos calculs et vous trouverez comme nous, même avec ce taux très intéressant via votre employeur. Du coup pour l’imposition, pas de calculs trop complexes, vous serez à 0 un petit moment…

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#8 17/03/2024 15h29

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Sauf erreur, mais pour 100k€ sur 20ans avec un taux de 2.80% j’arrive a 544€/mois hors de assurance et 574€/mois avec assurance.

On revient a 275€ d’écart entre loyer et crédit.

Je devrais ajouter a mes calculs : CFE ; Comptables (500€ ?)
D’autres aspects ?

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#9 17/03/2024 16h08

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Comment arrivez-vous à financer un bien de 145000€ avec un emprunt de 100000€ et un apport de 10000€. Rien ne vous choque?

On vous propose un placement à 0,65%/an avant fiscalité, vous prenez?

Prenez une feuille et un crayon au lieu de bidouiller une feuille Excel qui vous donne des résultats aberrants que vous prenez comme argent comptant.


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#10 17/03/2024 16h21

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Les 100k€ de financement représente le bien immobilier. Pour les 35k€ de travaux je ne sais pas encore si je peux passer via un prêt travaux. D’ou seulement le calcul sur les 100k€

Je ne vois pas le problème d’utiliser excel ou une feuille.

Comme annoncé dans le titre il s’agit d’un premier investissement. Je n’ai pas toute les réponses sinon je ne posterai pas ici à demander conseil.

Merci de votre participation.

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Favoris 1   [+1]    #11 17/03/2024 17h28

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Vus avez des problèmes de méthodologie par rapport à Excel en général et à la compta en particulier.

Il ne faut pas faire un tableau "couts" dans lequel on met aussi bien des dépenses que des sources de financement.

On fait un tableau "investissement" avec deux colonnes :
1) dépenses (ou emplois) : coût d’achat, frais de notaire, travaux etc.
2) sources de financement (ou ressources) : prêt immobilier, apport, don grand-tante, emprunt familial, prêt travaux, prêt conso, etc.

Les sommes des deux colonnes doivent être égales.

Manifestement, il devrait y avoir une source de financement en face de vos travaux. C’est ce que lachignolecorse essaie de vous dire. Ca sera flagrant quand vous aurez fait le tableau en deux colonnes.

Juste en dessous, en "charges locatives" : vos frais de gestion sont évidemment faux (10800 € !) et la somme en bas n’est pas égale au total des lignes.

Je n’ai regardé que les deux premiers tableaux et ils sont tous deux faux, ça veut dire que vous avez besoin de reprendre l’ensemble de vos tableaux en vous armant d’une meilleure méthode et de davantage de rigueur.

Bonnes pratiques excel/compta :
- le nombre situé en bas d’une colonne est toujours la somme de ce qui est au-dessus. Si, dans la liste de ce qui est au-dessus, on doit soustraire, on met un signe moins (et en couleur rouge), ou bien, encore mieux, on se dit  : pourquoi est-ce que j’ai ainsi un signe moins dans une liste de flux positifs ? Est-ce que je ne ferais pas mieux de scinder en deux colonnes ou deux tableaux "dépenses/recettes", plutôt que d’aller mettre ainsi une "recette négative" qui est manifestement une charge plutôt qu’une recette ?
- puisque le chiffre du bas est la somme de ce qui est au-dessus, les calculs préparatoires de type "N * tel coefficient = M" sont faits dans des colonnes autres (à gauche ou à droite de la colonne qui somme).
- aucune donnée n’est cachée ; c’est à dire qu’on ne met pas dans une formule "=A5*0,1" parce qu’on a décidé qu’il fallait appliquer un coefficient de 0,1 ; c’est à éviter car ce 0,1 est invisible sauf à aller cliquer sur la case pour voir la formule ; on met plutôt une case où l’on voit le chiffre 0,1 et l’on fait ensuite = A5*case_où_figure_0,1.
- les chiffres conduisant à un calcul sont vraiment des chiffres et sont donc modifiables.
- il faut un maximum de formules ; tout doit être calculé à partir d’un petit nombre de données entrées manuellement. A éviter : 1ere case 10800, 2e case 0,1, 3e case 1080 C’est juste à l’instant T mais ce n’est pas résilient à des changements.
A préférer : 1ere case 10800, 2e case 0,1, 3e case =1ere_case * 2ecase. C’est résilient à des changements. Et encore mieux 1ere case = case_où_figure_le_loyer_annuel, comme ça on a une entrée manuelle de moins.
- personnellement, j’aime bien mettre sur un fond de couleur les cases à entrer manuellement ; tout le reste est donc calculé automatiquement.
- enfin, sur l’immobilier en particulier, il est fortement recommandé de faire une colonne "mensuel" et une colonne "annuel". Sinon, on se retrouve à mettre dans la même colonne du mensuel et du annuel (comme vous le faites à plusieurs endroits) et ça perturbe la lecture puisqu’on n’a plus la règle "le chiffre en bas est la somme de tout ce qui précède". Quand le chiffre "habituel" est exprimé en mensuel, l’entrée manuelle est sur la colonne mensuelle, et la colonne annuelle est cette entrée * 12 ; quand le chiffre "habituel" est exprimé en annuel, l’entrée manuelle est sur la colonne annuelle, et la colonne mensuelle est cette entrée / 12.

Exemple d’écriture peu résiliente :
on écrit dans une case "10 % du loyer" et puis on écrit dans la case suivante "10800 €".
C’est très peu robuste : si on change le loyer, si on change le pourcentage, le calcul devient faux. Et 10800 € est manifestement une faute de frappe, mais elle est passée inaperçue.
Autre exemple d’erreur :
on écrit dans une case "10 % du loyer" et puis on écrit dans la case suivante "=case_loyer_annuel *0,1". C’est mieux car c’est résistant à un changement de loyer, mais pas à un changement de pourcentage, car si on se dit ensuite "zut 10 % c’est trop, c’est plutôt 7%", on risque de modifier le texte mais laisser le 0,1 dans la formule, ou l’inverse.
La bonne pratique est plutôt :
on écrit dans une case "pourcentage du loyer annuel" et on écrit dans la case suivante "0,1"(ou 10% c’est pareil pour excel). C’est à dire qu’on met un chiffre utilisable et non pas un mélange de chiffre et de texte. Dans la troisième case, on met la formule "= case_loyer_annuel * case_précédente". Ainsi, on obtient bien 1800 €, mais c’est le résultat d’un calcul. De cette façon, si un forumeur vous dit "dites, vous ne trouvez pas que le loyer est trop optimiste" et que vous le baissez à 800 € mensuel, tout va se mettre à jour tout seul. Idem si un autre forumeur vous dit "les frais de gestion, c’est plutôt 7 %" vous tapez 7 % et ça se met à jour tout seul.

Vous allez trouver mes explications très fastidieuses et je dirais qu’il y a 99% de probabilités que vous refusiez de changer complètement votre tableur (j’ai d’ailleurs vu dans votre présentation que vous aviez ce tableur depuis longtemps). Pas de souci, c’est votre choix ! Mais, d’une part les conseils que je vous donne sont vraiment des "bonnes pratiques excel" et vous y gagneriez beaucoup à les appliquer, y compris en situation professionnelle ; et d’autre part, votre tableur actuel est un désordre où une chatte ne retrouverait pas ses petits, donc vous ne pourrez pas calculer et raisonner juste tant que vous ne l’aurez pas corrigé. Je ne vais pas refaire votre tableau ni pointer un par un les problèmes ; c’est votre travail ; c’est à vous de le faire, ou pas, c’est votre choix.

Remarques sur le bien immobilier lui-même :
- semble plutôt bien sur le papier, et relativement pas cher.
- travaux : le gain de 3 lettres sur le DPE me semble très optimiste. Est-ce que vous changez les menuiseries extérieures ?
- les charges de copro sont élevées. Bien lire les CR des 3 dernières AG pour voir comment cette copro fonctionne.
- Globalement, je rappelle qu’il y a 3 choses importantes : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement. Comme on n’a aucune idée de l’emplacement, on ne peut pas dire si c’est une bonne affaire. Vous, vous pouvez : qualité du quartier ? Qualité du voisinage ? Qualité perçue de l’immeuble ?

Dernière modification par Bernard2K (18/03/2024 17h02)


Les vacances sont finies, au travail !

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#12 19/03/2024 13h30

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Je rajoute ma sempiternelle remarque sur les biens pas assez rentables : la baisse de la capacité d’emprunt.

Vous êtes jeune, vous aurez peut-être à déménager pour agrandir votre RP, donc attention à la baisse de la capacité d’emprunt avec le fatidique taux d’emprunt maximal fixé à 35%.

Dernière modification par Tlaloc (19/03/2024 22h59)


Entre 18 et 35 ans ? => Donnez votre moelle osseuse

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#13 19/03/2024 21h33

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Bernard2K, le 17/03/2024 a écrit :

Vus avez des problèmes de méthodologie par rapport à Excel en général et à la compta en particulier.

Il ne faut pas faire un tableau "couts" dans lequel on met aussi bien des dépenses que des sources de financement.

On fait un tableau "investissement" avec deux colonnes :
1) dépenses (ou emplois) : coût d’achat, frais de notaire, travaux etc.
2) sources de financement (ou ressources) : prêt immobilier, apport, don grand-tante, emprunt familial, prêt travaux, prêt conso, etc.

Les sommes des deux colonnes doivent être égales.

Manifestement, il devrait y avoir une source de financement en face de vos travaux. C’est ce que lachignolecorse essaie de vous dire. Ca sera flagrant quand vous aurez fait le tableau en deux colonnes.

Juste en dessous, en "charges locatives" : vos frais de gestion sont évidemment faux (10800 € !) et la somme en bas n’est pas égale au total des lignes.

Je n’ai regardé que les deux premiers tableaux et ils sont tous deux faux, ça veut dire que vous avez besoin de reprendre l’ensemble de vos tableaux en vous armant d’une meilleure méthode et de davantage de rigueur.

Bonnes pratiques excel/compta :
- le nombre situé en bas d’une colonne est toujours la somme de ce qui est au-dessus. Si, dans la liste de ce qui est au-dessus, on doit soustraire, on met un signe moins (et en couleur rouge), ou bien, encore mieux, on se dit  : pourquoi est-ce que j’ai ainsi un signe moins dans une liste de flux positifs ? Est-ce que je ne ferais pas mieux de scinder en deux colonnes ou deux tableaux "dépenses/recettes", plutôt que d’aller mettre ainsi une "recette négative" qui est manifestement une charge plutôt qu’une recette ?
- puisque le chiffre du bas est la somme de ce qui est au-dessus, les calculs préparatoires de type "N * tel coefficient = M" sont faits dans des colonnes autres (à gauche ou à droite de la colonne qui somme).
- aucune donnée n’est cachée ; c’est à dire qu’on ne met pas dans une formule "=A5*0,1" parce qu’on a décidé qu’il fallait appliquer un coefficient de 0,1 ; c’est à éviter car ce 0,1 est invisible sauf à aller cliquer sur la case pour voir la formule ; on met plutôt une case où l’on voit le chiffre 0,1 et l’on fait ensuite = A5*case_où_figure_0,1.
- les chiffres conduisant à un calcul sont vraiment des chiffres et sont donc modifiables.
- il faut un maximum de formules ; tout doit être calculé à partir d’un petit nombre de données entrées manuellement. A éviter : 1ere case 10800, 2e case 0,1, 3e case 1080 C’est juste à l’instant T mais ce n’est pas résilient à des changements.
A préférer : 1ere case 10800, 2e case 0,1, 3e case =1ere_case * 2ecase. C’est résilient à des changements. Et encore mieux 1ere case = case_où_figure_le_loyer_annuel, comme ça on a une entrée manuelle de moins.
- personnellement, j’aime bien mettre sur un fond de couleur les cases à entrer manuellement ; tout le reste est donc calculé automatiquement.
- enfin, sur l’immobilier en particulier, il est fortement recommandé de faire une colonne "mensuel" et une colonne "annuel". Sinon, on se retrouve à mettre dans la même colonne du mensuel et du annuel (comme vous le faites à plusieurs endroits) et ça perturbe la lecture puisqu’on n’a plus la règle "le chiffre en bas est la somme de tout ce qui précède". Quand le chiffre "habituel" est exprimé en mensuel, l’entrée manuelle est sur la colonne mensuelle, et la colonne annuelle est cette entrée * 12 ; quand le chiffre "habituel" est exprimé en annuel, l’entrée manuelle est sur la colonne annuelle, et la colonne mensuelle est cette entrée / 12.

Exemple d’écriture peu résiliente :
on écrit dans une case "10 % du loyer" et puis on écrit dans la case suivante "10800 €".
C’est très peu robuste : si on change le loyer, si on change le pourcentage, le calcul devient faux. Et 10800 € est manifestement une faute de frappe, mais elle est passée inaperçue.
Autre exemple d’erreur :
on écrit dans une case "10 % du loyer" et puis on écrit dans la case suivante "=case_loyer_annuel *0,1". C’est mieux car c’est résistant à un changement de loyer, mais pas à un changement de pourcentage, car si on se dit ensuite "zut 10 % c’est trop, c’est plutôt 7%", on risque de modifier le texte mais laisser le 0,1 dans la formule, ou l’inverse.
La bonne pratique est plutôt :
on écrit dans une case "pourcentage du loyer annuel" et on écrit dans la case suivante "0,1"(ou 10% c’est pareil pour excel). C’est à dire qu’on met un chiffre utilisable et non pas un mélange de chiffre et de texte. Dans la troisième case, on met la formule "= case_loyer_annuel * case_précédente". Ainsi, on obtient bien 1800 €, mais c’est le résultat d’un calcul. De cette façon, si un forumeur vous dit "dites, vous ne trouvez pas que le loyer est trop optimiste" et que vous le baissez à 800 € mensuel, tout va se mettre à jour tout seul. Idem si un autre forumeur vous dit "les frais de gestion, c’est plutôt 7 %" vous tapez 7 % et ça se met à jour tout seul.

Vous allez trouver mes explications très fastidieuses et je dirais qu’il y a 99% de probabilités que vous refusiez de changer complètement votre tableur (j’ai d’ailleurs vu dans votre présentation que vous aviez ce tableur depuis longtemps). Pas de souci, c’est votre choix ! Mais, d’une part les conseils que je vous donne sont vraiment des "bonnes pratiques excel" et vous y gagneriez beaucoup à les appliquer, y compris en situation professionnelle ; et d’autre part, votre tableur actuel est un désordre où une chatte ne retrouverait pas ses petits, donc vous ne pourrez pas calculer et raisonner juste tant que vous ne l’aurez pas corrigé. Je ne vais pas refaire votre tableau ni pointer un par un les problèmes ; c’est votre travail ; c’est à vous de le faire, ou pas, c’est votre choix.

Remarques sur le bien immobilier lui-même :
- semble plutôt bien sur le papier, et relativement pas cher.
- travaux : le gain de 3 lettres sur le DPE me semble très optimiste. Est-ce que vous changez les menuiseries extérieures ?
- les charges de copro sont élevées. Bien lire les CR des 3 dernières AG pour voir comment cette copro fonctionne.
- Globalement, je rappelle qu’il y a 3 choses importantes : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement. Comme on n’a aucune idée de l’emplacement, on ne peut pas dire si c’est une bonne affaire. Vous, vous pouvez : qualité du quartier ? Qualité du voisinage ? Qualité perçue de l’immeuble ?

Merci pour votre retour. Je vais essayer de reprendre le tableau avec vos indications. C’est vrai qu’après réflexion certaine équation ne sont pas cohérentes.

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