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[+1]    #1 01/03/2024 08h28

Membre (2018)
Réputation :   7  

Bonjour à tous,

Je me présente brièvement : J’ai presque 40 ans, en couple (tous 2 fonctionnaires) avec un jeune enfant, mais surtout investisseur en immobilier depuis 2018 et passionné d’immobilier (mais aussi d’investissement en général !).

Avec ma compagne nous avons acheté notre 1ère bien locatif fin 2018 et nous avons actuellement 33 appartements loués (un 34e en cours d’achat avec accord de financement obtenu depuis plusieurs mois mais il y a une clause suspensive qui fait qu’on attend le départ du locataire actuel).
Pas d’héritage mais beaucoup de travail, des belles semaines de travail depuis 5 ans maintenant et une situation pro ("couple de fonctionnaire") qui rassure pas mal les banques.

Sur ces 34 biens, 7 sont détenus en perso (LMNP) et les 27 autres sont détenus au travers 7 SCI (à l’IS) différentes avec comme unique associés ma compagne et moi.
=>La "multiplication" des SCI a été pour nous une des "astuces" pour arriver à lever autant de dettes.

Je vais vous donner quelques chiffres, uniquement dans le but de bien comprendre notre profil en lien avec nos objectifs.

Nous avons actuellement un patrimoine immobilier brut (RP inclue) d’environ 3,9 millions et un capital restant dû de 2,54 millions.
Des revenus salariaux (fonctionnaire) annuels  de 98k/an avant PAS.
Des revenus locatifs annuels en LMNP de 74k
Des revenus locatifs annuels au travers nos 7 SCI de 223k

Des mensualités d’emprunt en perso (RP + locatif) de 3888€ (47k/an)
Des mensualités d’emprunt au travers nos 7 SCI de 10 629€ (127k/an)

Un patrimoine financier en perso (AV majoritairement) de 315k et 27k dans nos comptes des SCI.

Les rendements brut moyen de nos investissements se situent autour des 11/12% (beaucoup de T2 en meublé longue durée) et nos SCI sont largement à l’autofinancement.

Tout se passait plutôt bien jusque-là puisque malgré les restrictions HCSF et autre nous avons toujours trouvé (souvent difficilement par contre !) des solutions pour que les banques nous accompagnent et avons réalisé notre "meilleure" l’année dernière avec 9 acquisitions même s’il a fallu mettre pas mal d’apport.

Avec bientôt 34 biens que nous gérons "globalement" en direct (nous avons différents process et sous traitons les EDL d’entrée/sortie par exemple), nous avons décidé ma compagne et moi de nous mettre en disponibilité prochainement ce qui fait que nos salaires tomberont logiquement à 0 (mais on reste fonctionnaire et on peut reprendre le travail avec notre dernier salaire à tout moment ! Ce qui est un point important qu’on va souligner auprès des banques !).

Je pense donc que ce sera "un peu" plus compliqué de se faire financer pour de nouveaux projets même si cela ne me parait pas non plus totalement impossible.
Et cela m’embête car j’ai développé une réelle passion pour l’immobilier, j’ai un bon réseau qui me propose régulièrement de très bonnes affaires, et je me suis fixé comme objectif personnel d’arriver à 100 biens (il faut bien se fixer des objectifs pour se motiver…).

J’aimerais donc avoir un (des !) plan B et je pense bien évidemment à l’association au travers une nouvelle SCI avec d’autres personnes. Nous avons notamment un couple d’amis cadre en CDI avec un taux d’endettement faible (20%, seulement la RP) qui seraient intéressés.

Le deal est relativement simple : Ce couple d’amis (même âge que nous) n’a ni le temps, ni les compétences, et encore moins l’envie de se lancer seul dans l’investissement. Ils ne souhaitent pas non plus mettre d’apports (ils n’en ont pas vraiment). Par contre ils aimeraient bien tout de même se construire un petit patrimoine pour leurs vieux jours et/ou pour leurs enfants.

On s’occuperait de tout, c’est-à-dire :

○ Prospection/analyse/étude et visites des différents projets potentiellement intéressants.
○ Nos très nombreux outils : Fiche visite, fichiers Excel et BDD des prix sur St-Denis/Ste-Marie pour calculer les rentas, les travaux, le CF, le prix des biens dans le quartier, le "scoring" locataire, etc…
○ Estimation du prix du bien et négociation du bien.
○ Rédaction des offres d’achats.
○ Expertise globale, notre expérience, vision d’ensemble du projet dans sa globalité et des problèmes/risques/erreurs potentiels
○ Préparation du dossier bancaire pour présenter le (ou les) projet(s) avec les attestations de valeurs locatives ainsi que notre profil/expérience.
○ Gestion de la partie notaire: Lecture/modification du compromis. Négociation des clauses importantes (compromis long, pas de séquestre, clés remises en avance…)
○ Nos relations : Artisans, archi d’intérieure, photographe, secrétaire pour la gestion des mails des candidats locataires, le gars qui fait les visites et les EDL pour nous et surtout notre réseau d’agents immobiliers qui nous appelle régulièrement pour nous proposer des biens off market.
○ Préparation du descriptif des travaux et des plans pour la rénovation.
○ Gestion du budget travaux, priorisation des dépenses : "Mettre le moins d’argent possible pour obtenir la création de valeur la plus grande !"
○ Achats des différents matériaux (et mobilier si meublé), de la cuisine, etc…
○ Suivi de chantier, gestion de l’artisan et gestion des imprévus.
○ Optimisation du bien (home staging) / valorisation.
○ Rédaction et publication d’une belle annonce.
○ Mise en location avec l’aide de notre secrétaire et validation des bons profils selon notre procédure et sous notre contrôle :
    • Réponses aux candidats locataires avec nos mails types.
    • Organisation des visites.
    • Rédaction du bail/EDL (inventaire du mobilier si meublé) et signature électronique.
○ Par la suite gestion intégrale de la partie location:
    • Gestion des mails des locataires et des petits problèmes/doléances.
    • Maintenir l’apt à un bon niveau de standing pour pouvoir toujours bien le louer : Gestion des petits artisans pour les réparations diverses notamment.
    • Gestion des infiltrations/dégât des eaux et suivi du dossier avec les assurances.
    • Optimisation des remises en location avec pour objectif "0 jour de vacance locative".
    • Notre expérience et notre aide en cas de locataire "chiant" et/ou d’impayés. Gestion des impayés le cas échéant.
○ Gestion comptable de la SCI et des travaux :
    • Relation avec l’expert-comptable : Gestion des mails lorsqu’il demande certaines informations.
    • Organisation/codification de chaque facture (selon la nomenclature qu’on a mis en place avec notre expert-comptable) qu’on scan et qu’on met sur un drive et qu’on rentre également sur excel.
    • Transmission de toutes les pièces avant le bilan et vérification avec lui de la complétude des pièces.

Et notre couple d’amis "de rien" (sauf s’ils le souhaitent mais ce n’est pas le cas !). Ils sont là uniquement pour améliorer notre dossier bancaire mais ne mettront même pas 1€ d’apport.

Je sais que la question est "difficile" et n’a pas de réponse unique car c’est de la négociation et on a pas tous les mêmes besoins…
Mais je souhaiterais avoir vos avis sur ce qui pourrait être une répartition des parts "équitables".

L’idée n’est pas de discuter des différentes clauses dans la SCI pour protéger les associés minoritaires (ce qu’on fera afin qu’on ne puisse pas "abuser" de nos amis en étant majoritaire) mais simplement d’aborder la répartition des parts étant donné que la répartition du travail est tout sauf égalitaire !

Pour information nous serions ma compagne et moi gérant (sans salaire) et le couple d’amis gérant de substitution (en cas d’accident de la vie).

Merci par avance pour vos retours et n’hésitez pas si vous souhaitez des précisions.

Message édité par l’équipe de modération (03/03/2024 08h41) :
- anonymisation du message

Mots-clés : association, immobilier, répartition, sci


Le suivi de mon portefeuille financier stratégie momentum GEM https://www.investisseurs-heureux.fr/t16823

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#2 01/03/2024 09h45

Membre (2011)
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Top 50 Immobilier locatif
Réputation :   277  

Intéressant votre répartition des parts. Personnellement, je prendrais 75% des parts et vous 25% + une prime pour vous à la performance comme gérant (X% du loyer encaissé). Vu les enjeux d’endettement de vos amis, ils prennent tous les risques financiers de la société car la banque va venir les chercher directement en temps que caution si cela capote.
Sans eux, vous ne faites rien du tout et eux rien non plus mais ils préservent leurs capacités d’épargne.

Une société qui gère tout prend 7-10% pour encaisser les loyers. Donc en gros votre plue-value se situe surtout au départ : recherche du bien et travaux. Gestion d’une SCI, c’est clairement pas très compliqué en soi.

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Sens interdit 1    #3 01/03/2024 11h06

Membre (2019)
Réputation :   36  

INTJ

Il faut distinguer le capital et le travail accompli.
Les participations seront au prorata du capital apporté dans la / les sociétés qui porteront les acquisitions . Vous pourrez soit vous salarier dans ces sociétés pour le travail accompli, soit facturer des prestations à ces mêmes société via une société de service ou un statut d’auto entrepreneur.
Évidemment cela va commencer à faire désordre avec vos statuts de fonctionnaires, déjà que les missions que vous évoquez semblent , dans ce volume, difficilement  compatibles avec une autre activité! Soit dit en passant, en tant que contribuable, je me félicite de payer pour avoir dans le service public des fonctionnaires aussi impliqués dans leur mission!

Dernière modification par atlasshrugged (01/03/2024 11h23)

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Sens interdit 1   [+1]    #4 01/03/2024 11h22

Membre (2023)
Réputation :   15  

La liste des tâches laisse effectivement songeur sur le temps effectif qui doit être consacré à l’activité salariée… Le taux horaire doit être digne d’un développeur freelance.

Votre présentation est biaisée, vous semblez chercher ici les arguments qui pourront vous faire minorer la part de vos associés, justifié par cette litanie de tâches qui écrase le lecteur (je ne suis pas allé au bout), posée en face de la seule amélioration du dossier bancaire par l’associé. Sauf que sans lui vous êtes bloqué, et que, comme déjà dit, c’est lui qui engage sa capacité d’endettement. Ne nous mentons pas, l’investissement immobilier est largement accessible à qui veut bien s’en donner la peine, on ne parle pas d’ingénierie de pointe, c’est très majoritairement du temps passé sur le terrain et quelques lectures réglementaires et fiscales. S’il prend l’envie à votre associé d’investir il peut très bien le faire sans vous, alors que vous ne pouvez pas faire dans lui.

Je pense qu’un 80/20 en sa faveur serait donc commerçant, quitte à vous rémunérer sur la SCI pour le temps passé.

Dernière modification par DCAddict (01/03/2024 11h48)


"Macron est une chance pour la France" anonyme, 28/06/2024

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#5 01/03/2024 11h28

Membre (2020)
Réputation :   16  

Bonjour

Comptez vous faire un apport et/ souscrire le prêt bancaire ou c’est 100% souscrit par vos amis?

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#6 01/03/2024 11h30

Membre (2011)
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atlasshrugged a écrit :

Il faut distinguer le capital et le travail accompli.
Les participations seront au prorata du capital apporté dans la / les sociétés qui porteront les acquisitions

La valeur de la connaissance et de l’investissement temps peut etre pris en compte dans la répartition des taches. Mais ici, c’est facile à valoriser :
- Activité de recherche de bien + gestion travaux = des acteurs le font et ca coute environ 10-20% du budget travaux
- Gestion locative = facile aussi, 7-8% des loyers.

Une fois mis ca bout à bout, on arrive au fait que ce n’est pas du tout en faveur des amis d’accepter d’être minoritaire.

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#7 01/03/2024 16h25

Membre (2015)
Réputation :   24  

ESTJ

Bonjour, nous aussi dans votre cas concernant nos professions, tous les 2 fonctionnaires et après pas mal de lecture de tout ce que j’ai trouvé vous ne pouvez pas être gérant d’une SCI en tant que fonctionnaire.

Vous pouvez être associé mais pas gérant et votre femme étant aussi fonctionnaire de fait vous êtes hors des clous à moins que vous ayez fait une démarche particulière auprès de la commission de déontologie auquel cas je suis preneur de ces informations. Sinon votre couple d’amis pour en effet devenir gérant de vos SCI pour vous éviter cet écueil moyennant rémunération

En tout cas chapeau pour être en 5 ans à autant d’appartement, la gestion doit être assez chronophage.

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#8 02/03/2024 10h36

Membre (2018)
Réputation :   7  

Bonjour à tous,

Merci à ceux qui m’ont fait part de leur avis sur ma question : "quelle répartition des parts "équitables" dans le cas de l’association que je songe à faire avec mes amis ?". Lindio, Kabal et Franck notamment je vous remercie pour vos commentaires et je vais y répondre.

Je suis très surpris de certains messages que je viens de lire et je lis des remarques qui sont plus que déplacées pour ne pas dire honteuses.
J’ai hésité à y répondre tellement certains ne méritent même pas une réponse… Mais je vais tout de même prendre le temps de le faire au moins une fois :

atlasshrugged a écrit :

Soit dit en passant, en tant que contribuable, je me félicite de payer pour avoir dans le service public des fonctionnaires aussi impliqués dans leur mission !

Monsieur, je travaille en moyenne 10/12h par jour, samedi et dimanche compris, et la plupart des vacances. J’ai un profil "travaillomane" et je suis surtout boulimique de travail (que ce soit pour l’immobilier mais également pour les différentes missions que j’ai exercé dans la fonction publique).
Vous ne me connaissez pas et vous vous permettez un commentaire tout à fait déplacé.
Personnellement je paye beaucoup d’impôts, chaque année plus que la précédente et je m’en félicite car quand on paye des impôts c’est en général qu’on "gagne bien sa vie" et les impôts servent effectivement entre autres à payer les services publics (dont l’hôpital et l’éducation).
Si cela peut vous rassurer, concernant les impôts que vous payez, je suis actuellement à mi-temps afin justement de pouvoir concilier mes différentes activités (et m’occuper de mon bébé accessoirement !). Et d’ici quelques mois je serai en disponibilité et je ne serai donc plus payé. Je ne compte plus retravailler dans la fonction publique et à terme je pense démissionner (processus apparemment très complexe).

Concernant votre insinuation que je ne suis pas impliqué dans ma mission (où plutôt mes missions car j’en ai exercé plusieurs) que j’exerce pour la fonction publique sachez que j’ai toujours eu des rapports excellents de mes supérieurs hiérarchiques (ce qui m’a permis de "gravir les échelons") et plus généralement des personnes avec qui je travaille ou que j’encadre, et que je sais être très bon (pour ne pas dire excellent !) dans les différentes missions que j’exerçais jusqu’à l’année dernière.

Quand on travaille en moyenne 75h par semaines sans vraiment prendre de vacances (ou plus précisément qu’on continue de travailler en vacances car on adore ça !), il est assez facile de consacrer 50h à son travail principal et 25h à son "activité secondaire" patrimoniale.

je viens de lire votre présentation et je comprends mieux votre commentaire acerbe :

atlasshrugged a écrit :

Pour être tout à fait honnête, je nourris par ailleurs une profonde rancoeur envers les gouvernements qui se sont succédés en France, laquelle est bien antérieure à mes années de forte contribution à l’impôt (jusqu’à 6 chiffres… à mettre en parallèle avec mes dépenses perso!). Je considère que notre économie est plus proche du communisme que de quoi que ce soit d’autre et je trouverais criminel d’accepter de contribuer plus longuement. Ainsi j’ai vu la mise en place du PAS comme un signe : je pars sans impôt à payer sur ma dernière année de revenus, et autant le dire de suite, j’en suis fier.

Je me permets également de vous féliciter ;-)

DCAddict a écrit :

La liste des tâches laisse effectivement songeur sur le temps effectif qui doit être consacré à l’activité salariée… Le taux horaire doit être digne d’un développeur freelance.

=>Je ne vais pas faire un copier/coller inutile, je vous laisse lire ce que j’ai répondu à atlasshrugged.

Je rajouterai qu’effectivement j’ai un bon taux horaire et que je cherche continuellement à l’améliorer en automatisant énormément de choses, en mettant des procédures en place, et en délégant les tâches les plus chronophages et qui ont le moins de valeur ajoutées.

DCAddict a écrit :

Ne nous mentons pas, l’investissement immobilier est largement accessible à qui veut bien s’en donner la peine, on ne parle pas d’ingénierie de pointe, c’est très majoritairement du temps passé sur le terrain et quelques lectures réglementaires et fiscales. S’il prend l’envie à votre associé d’investir il peut très bien le faire sans vous, alors que vous ne pouvez pas faire dans lui.

Cela ressemble à de belles paroles de quelqu’un qui ne semble pas avoir une grande expérience dans l’immobilier, ou en tout cas qui ne fait pas de l’immobilier extrêmement optimisé comme on le fait avec des biens achetés en moyenne 20% en dessous du prix du marché (le réseau…), des rénovations de qualités à des coûts maitrisés (j’assure la maitrise d’oeuvre et je sélectionne rigoureusement mes artisans), une optimisation de la gestion locative (merci à mon compagne qui assure !) pour s’approcher au maximum du "0 jour de vacance"  (L’année dernière, sur 13 rotations, on a eu 3,2 jours de vacance en moyenne par rotation : 2 apts avec 14 et 17 jours de vacances, 9 apts avec 0 jour).

Bref je serai intéressé par connaitre votre expérience en immobilier ?
=>Je viens de lire votre présentation, vous ne faites pas d’immobilier, je comprends donc mieux votre commentaire…

Une dernière chose, je vous invite à lire les valeurs de ce forum écrites par notre haute en haut des différentes pages :

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s’enrichir et l’optimisation de patrimoine

Je vous remercie donc de bien vouloir ne plus participer à ce fil de discussion si c’est pour donner votre "jugement moral" sur ma situation personnelle alors que vous ne me connaissez pas.

Kabal a écrit :

Intéressant votre répartition des parts. Personnellement, je prendrais 75% des parts et vous 25% + une prime pour vous à la performance comme gérant (X% du loyer encaissé). Vu les enjeux d’endettement de vos amis, ils prennent tous les risques financiers de la société car la banque va venir les chercher directement en temps que caution si cela capote.

Merci pour votre avis. Même si je dois avouer qu’on ne pensait pas à une répartition des parts dans ce sens-là !
Cependant nos amis ne prennent pas tous les risques financiers loin de là. C’est la société qui emprunte et ils seront donc responsable des dettes à hauteur de la quantité de parts qu’ils auront.
Si effectivement "ça capote" comme vous dîtes (ce qui est très peu probable vu notre "expertise" sur notre marché et les projets sur lesquelles nous nous positionnons), la banque viendra d’abord chercher les sous dans la société, et également nous chercher sachant qu’on a un patrimoine net (et financier surtout) bien plus important que nos amis !

Kabal a écrit :

Sans eux, vous ne faites rien du tout et eux rien non plus mais ils préservent leurs capacités d’épargne.

=>Je pense qu’avec plusieurs SCI qui ont plus de 3 bilans avec une EBE très important (les SCI ont un important excédent de trésorerie) on pourrait continuer à emprunter. Mais probablement pas autant que ce que ma compagne et moi souhaitons faire.
Aucun impact sur leur capacité d’épargne puisque les projets sur lesquels on se positionne sont largement autofinances.
Vous vouliez peut-être dire capacité d’emprunt ?

franck a écrit :

Comptez vous faire un apport et/ souscrire le prêt bancaire ou c’est 100% souscrit par vos amis?

C’est nous qui ferons les apports via le compte courant associé. C’est la SCI qui emprunte (environ 70% du montant du projet), pas nos amis. Nos amis apporteront une centaine d’euros pour être associés.

Lindo a écrit :

Bonjour, nous aussi dans votre cas concernant nos professions, tous les 2 fonctionnaires et après pas mal de lecture de tout ce que j’ai trouvé vous ne pouvez pas être gérant d’une SCI en tant que fonctionnaire.

Je me suis moi-même longuement posé cette question (même si ce n’est pas le sujet de ce fil !) et d’après mes très nombreuses lectures il n’y a pas de souci tant que ça reste de la gestion de patrimoine privé. Je ne suis pas gérant d’une société commerciale (SAS/SARL) et je ne fais pas de marchand de bien.
Dans tous les cas je suis prêt à assumer le "risque" que je considère comme infime qu’on vienne m’embêter là-dessus. Surtout que j’ai toujours fait mon travail de façon "exemplaire".
Et puis de toute façon je compte démissionner bientôt !

Lindo a écrit :

En tout cas chapeau pour être en 5 ans à autant d’appartement, la gestion doit être assez chronophage.

Je vous remercie. Et ben pas tant que ça en fait ! C’est ma compagne qui gère la partie gestion locative. Ca reste de la location à l’année (même si c’est majoritairement du meublé avec une durée moyenne de 11 mois) et on a mis tout un tas de process pour optimiser la gestion locative. On passe par une secrétaire mandatée pour la gestion des mails lorsqu’on publie une annonce pour la pré-sélection des candidats locataires. Et on travaille avec une société pour les EDL d’entrée/sortie.
Les baux sont signés électroniquement.

Au plaisir d’échanger avec des personnes qui ont un avis constructif et si vous avez des questions n’hésitez pas (sauf DCAddict et atlasshrugged !)


Le suivi de mon portefeuille financier stratégie momentum GEM https://www.investisseurs-heureux.fr/t16823

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#9 02/03/2024 10h58

Membre (2023)
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Vous continuez à faire de l’esbroufe, toutes les actions que vous citez pour justifier une expertise supérieure entrent bien dans la case "temps passé sur le terrain", vous confirmez donc mes dires, et pour cause, ils sont issus de ma propre expérience et de ma propre phobie de la vacance locative. Je fais d’ailleurs mieux que vous sur ce point, en 2023 et sûrement les années précédentes, et avec régulièrement des jours payés doubles (sortie et entrée le même jour).

J’aurais répondu à votre question sur mon expérience immobilière avec plaisir, mais vous avez tenté d’y répondre avant moi, mal évidemment, et sur le mauvais ton. Je vais donc en rester là en souhaitant bien du courage à vos associés.


"Macron est une chance pour la France" anonyme, 28/06/2024

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[+1]    #10 02/03/2024 12h34

Membre (2020)
Réputation :   16  

Vous avez 30% d’apport, 70%/2 finances par le prêt bancaire et 10% pour la recherche et le montage du projet. Cela ferait 75% pour vous et 25% pour eux.

En théorie, l’apport détermine la participation, donc quasi 100% pour vous.

Gestion locative: un fees  annuel de X% à payer sur les loyers à payer par la sci

Bon, il ne faut que personne ne divorce, se fâche, que votre gestion soit ok pour vos amis sur la durée…

Dernière modification par franck1127 (02/03/2024 12h44)

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[+3]    #11 03/03/2024 00h55

Membre (2020)
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Supposons un instant que la constitution du capital à apporter à l’opération soit réalisée en amont de la constitution de la SCI, au niveau de chacun des futurs associés.

Le côté "cash" ou "emprunt" permettant cet apport importe peu : si je reprends les chiffres du message précédent : 30% d’apport (cash) de votre côté et 70% (emprunt) du leur devrait logiquement donner droit à une proportion équivalente au capital au capital de la SCI.

Il me semblerait surprenant que cette proportion s’inverse magiquement du simple fait de s’endetter à l’intérieur de la SCI.

Cette base de discussion étant posée, il me semble effectivement qu’une commission d’agent immobilier peut varier entre 3% et 7% du prix du bien, et qu’un pilote de chantier peut coûter 10% à 15% des coûts de travaux.

Comme nous ne connaissons pas les prix des biens ni celui des travaux, il est compliqué de savoir dans quelle mesure 10% à 15% du coût des travaux peut venir rebattre les cartes quant à votre tour de table si vous choisissez de payer en parts la prestation "chef de chantier" que vous allez assurer. En fonction du prix unitaire des biens en question, il est évident que cela changera du tout au tout. Mais ce calcul sera très simple à réaliser pour vous, ayant les données.

Quant à la gestion, il me semble effectivement plus sain de ne pas l’inclure dans le tour de table de départ, mais de la faire payer au prorata du concret (les loyers). J’imagine qu’une agence prend entre 3% et 5% mais je serais preneur de confirmation sur ce point (raison pour laquelle je ne mets pas ce chiffre en gras).

Vous êtes manifestement véritablement passionné et très bon dans ce que vous faites, et les résultats atteints en un laps de temps si court forcent le respect.

Pour autant (et vous êtes parfaitement bien placé pour le savoir), l’effet de levier n’est ni fourni par l’agent immobilier, ni par le chef de chantier, ni par le gestionnaire du bien au quotidien - quand bien même ceux-ci seraient extrêmement talentueux et dévoués - mais par la banque.

Cela peut paraître injuste en observant cette opération au sens de la "valeur travail", comme vous le faites dans votre message, car vos amis vont effectivement être très passifs dans cette histoire, mais l’ensemble de votre activité (agent immo, chef de chantier, gestionnaire) est facilement estimable "en euros" et ne vous donne pas à mon sens de légitimité à "bénéficier" de leur capacité d’emprunt au-delà de la valeur cumulée de ces services qu’ils seraient prêts à vous payer en parts.

La meilleure démonstration de cette affirmation étant selon moi qu’il serait étrange que vos amis se retrouvent avec moins de poids dans le tour de table que s’ils se lançaient seuls dans cette opération en payant des prestataires (et non des amis) à toutes les étapes.

Une base de discussion telle que décrite plus haut me semble ainsi être saine et future-proof, quel que soit le côté de la table duquel je me trouverais.

Dernière modification par R3dSqu4re (03/03/2024 01h24)

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#12 03/03/2024 08h48

Membre (2018)
Réputation :   7  

Merci Franck et R3dSqu4re pour vos commentaires très intéressants et vos approches similaires mais qui aboutissent cependant à des résultats très différents (et c’est ça qui est intéressant je trouve) !

Je vais du coup donner plus d’informations concernant les (car oui en réalité on a plusieurs possibilités) associations envisagées.
Je ne voulais pas donner trop d’informations dès le départ car déjà mon post initial été très (probablement trop) long et j’ai visiblement (étant donné certaines réactions…) paru prétentieux.
J’en suis désolé, ce n’était pas le but, je voulais simplement donner un maximum d’informations afin que nous puissions échanger sur de "bonnes bases".

Nous avons actuellement 2 couples d’amis qui souhaiteraient (j’insiste là-dessus !) s’associer avec nous avec des profils très différents. En réalité il y aurait probablement un 3e couple mais je préfère ne pas en parler pour le moment car c’est encore trop tôt.

Profil 1 (dont je fais référence dans mon post initial) :
-Couple en CDI/cadres avec une ancienneté de 12 ans dans leur travail. Propriétaire de leur RP depuis 2014 (achetée à crédit sur 20 ans); mensualités de 1390€ AE comprise. Un peu moins de 40 ans. Salaire du couple avant PAS : 6441€/mois.

Epargne très faible ("investissent" / dépensent énormément dans leur RP pour qu’elle soit toujours plus "jolie" ; et préparent actuellement leur mariage…). Peut-être 4 ou 5 000€ mais pas beaucoup plus de mémoire.

Taux d’endettement : 1390/6441=21,6%

Très peu de connaissances en investissement (malgré que j’ai passé énormément de temps à essayer de former mon ami au "lazy investing", et notamment le fait de tout simplement faire du DCA sur un ETF world ou SP 500, mais depuis au moins 5/6 ans qu’on en discuté fréquemment force est de constater qu’il n’a rien fait.

Première discussion autour d’une association éventuelle au cours de l’été 2021. On était à 11 biens locatifs (plus 3 sous compromis) et on sentait que le "vent tournait" au niveau du financement et on avait peur de ne plus être suivi par les banques. Nos amis étaient super emballés à l’idée d’une association car de leurs côtés ne souhaitaient pas investir seul pour différentes raisons : manque de connaissance et ne souhaitent pas apprendre malgré que je leur ai proposé de les aider et que je les ai un peu formés, pas d’épargne, pas le temps, peur de se tromper, etc…

A l’époque, dans nos différentes discussions, on était parti sur une association 80/20 en notre faveur ou 75/25 s’ils pouvaient mettre un peu d’apport.

Le deal en résumé était "simple". Comme je l’ai déjà dit on faisait "tout le boulot" et ils ne s’occupaient de rien (sauf s’ils le souhaitent mais ce n’est pas leur souhait !).
Je précise que c’est nous qui mettions 100% de l’apport, que c’est la SCI qui emprunte et que c’est nous qui nous occupions, avec nos banques partenaires, de lever les fonds.
Après effectivement ils sont caution, tout comme nous, et je leur ai bien expliqué ce que cela signifiait et ils sont OK là dessus.

Finalement l’association ne s’est pas faite car nous avons commencé à travailler avec d’autres banques et avons réussi à trouver différentes solutions pour continuer à être finançable ce qui nous a permis d’arriver là où on en est aujourd’hui.

Le but d’une association étant que chaque partie est un intérêt, si nous pouvons continuer notre chemin "seul" (juste ma compagne et moi), nous n’avions aucun intérêt à nous associer.
Nos amis l’ont parfaitement compris, on en a souvent parlé.
Mais notre situation a changé et c’est pour ça qu’on en a rediscuté récemment. Ils sont toujours super emballés à l’idée d’une association 80/20 en notre faveur car ne peuvent/veulent pas investir et n’ont pas d’apport à mettre.

Profil 2, très différent :
-Couple à leurs comptes dans leur entreprise (ou ils ne sont que tous les 2) où ils sont prestataire de services. Un peu moins de 40 ans également avec 2 enfants.

J’ai moins d’informations sur leur situation financière car on a discuté de ce projet d’association plus récemment mais je dirai qu’ils ont dû dégager un CA d’environ 250k en 2023 avec très peu de charges car ils sont sur une activité de prestataire de services.

Eux "savent" investir. Dans le sens où ils ont 4 investissements locatifs en perso (dans les mêmes villes que nous) mais en termes de rendement/prix d’achat/gestion locative ça n’a rien à voir avec ce qu’on fait ! Dans le sens où leurs investissements immobiliers "performent" beaucoup moins que les nôtres pour tout un tas de raisons (l’implication notamment !).

Ne souhaitent plus investir seul dans l’immobilier car se sont rendus compte qu’il n’aiment pas la gestion locative en direct et que quand c’est confié à une agence c’est "rarement" (ceci est un euphémisme…) bien géré et qu’il y a énormément de frais cachés et tout de même de la gestion locative car on se retrouve à gérer une agence qui ne gère pas bien (si si je vous assure !).
Ils ont d’ailleurs un impayé en cours sur un de leur bien et sont donc en procédure avec une agence qui se gave de frais au milieu…

Par contre "ils ont du cash" et sont eux prêts à mettre de l’apport, via leur société notamment.
Ils savent aussi investir, c’est-à-dire ont globalement autant de connaissances que nous sur les investissements financiers (lazy investig, EBI, stratégies basées sur le momentum ou autre…) et savent donc faire "fructifier" leur épargne (ce qui n’est pas le cas du profil 1 qui n’a d’ailleurs pas d’épargne !).

On leur a laissé nous proposer en premier la répartition des parts qu’ils souhaiteraient dans cette association qu’ils ont envisagés avant nous car ils savent qu’on est très sérieux et que nos investissements tournent très bien et surtout qu’on partage pas mal de "valeurs communes".

On est au début des échanges mais leur 1ère proposition a été une association 50/50 au niveau des parts et également au niveau des apports.
Implication un peu plus importante de leur côté puisque c’est eux dans ce cas qui s’occuperaient de gérer la partie financement bancaire via leur banque.

Ils ont proposé par contre de nous rémunérer (comme vous êtes beaucoup à l’avoir suggéré) pour la partie gestion locative via un salaire payé par la SCI. Chose que nous n’avions que très peu envisagé et qui nous parait surtout difficile à mettre concrètement en place. Qui décide du montant de ce salaire ? Si on est 50/50 en terme de parts (ce que je n’aime pas pour des raisons évidentes de risque de blocage en cas de désaccord) et qu’on décide de ne plus nous occuper de la gestion locative, s’il faut une majorité pour changer le montant du salaire qui nous est attribué ils peuvent se retrouver coincé…
Bref concrètement cela me parait complexe à mettre en place mais c’est probablement car je ne me suis pas réellement posé sur la question !

On a été "choqué" par leur proposition qui nous est apparue extrêmement inéquitable (je ne dis pas que c’est une vérité, mais ça a été notre ressenti !), mais c’est aussi car nous, dans notre vision initiale, on envisageait une gestion locative intégrale "gratuite" pour la SCI, mais compensée par une répartition des parts en notre faveur (et assez fortement !).

Mais du coup je trouve ça intéressant d’avoir vos avis divergents concernant une "juste" répartition des parts.

Concernant la répartition des parts, quelques remarques :

Le code civil prévoit que les associés « répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social » (article 1857).

=>Donc plus on a de parts sociales, plus on est exposé aux dettes également, il ne faut pas l’oublier !
Donc dire que dans le cas d’une association 80/20 (ou 70/30 peu importe) en notre faveur nos associés prennent tous les risque c’est faux.
Au contraire si on inverse la répartition des parts ils prennent plus de risques !
Après effectivement si on venait ma compagne et moi à "disparaitre" dans un autre pays, la banque pourrait se retourner uniquement contre eux via la caution solidaire. Mais nos amis auraient tout de même ensuite eux la possibilité de se retourner contre nous (s’ils nous retrouvent ;-) )…

franck1127 a écrit :

Vous avez 30% d’apport, 70%/2 finances par le prêt bancaire et 10% pour la recherche et le montage du projet. Cela ferait 75% pour vous et 25% pour eux.

=> je trouve pertinent cette façon de raisonner et notamment le fait de valoriser à 70/2 = 35% chacun les fonds empruntés.
Par contre je ne suis pas certain de bien comprendre votre calcul pour les 10% "pour la recherche et le montage du projet"

R3dSqu4re a écrit :

Le côté "cash" ou "emprunt" permettant cet apport importe peu : si je reprends les chiffres du message précédent : 30% d’apport (cash) de votre côté et 70% (emprunt) du leur devrait logiquement donner droit à une proportion équivalente au capital au capital de la SCI.

Il me semblerait surprenant que cette proportion s’inverse magiquement du simple fait de s’endetter à l’intérieur de la SCI.

=>Je comprends votre raisonnement mais il y a pour moi un "gros souci". Vous partez du principe que les 70% "de la banque" sont leur apport car c’est uniquement grâce à eux qu’on peut lever de la dette.

Vous le précisez d’ailleurs ensuite :

R3dSqu4re a écrit :

ne vous donne pas à mon sens de légitimité à "bénéficier" de leur capacité d’emprunt au-delà de la valeur cumulée de ces services qu’ils seraient prêts à vous payer en parts.

=>Je pense que clairement, étant bien au fait des conditions d’emprunt actuelles, qu’avec une épargne très faible mais surtout une impossibilité de mettre 1€ d’apport dans un projet, ils n’ont aucune possibilité d’emprunter seul (en plus de ne pas souhaiter le faire !) !

A contrario, même si évidemment avec plus aucune activité salariale (mais si on est ma compagne et moi en "disponibilité", cela signifie qu’à tout moment, théoriquement en tout cas, on peut revenir dans la fonction publique avec notre ancien salaire, ce qui est clairement un argument que les banques peuvent prendre en compte car ça diminue notre risque ; on est toujours officiellement fonctionnaire) il sera plus difficile d’emprunter, avec l’historique qu’on a (notre track record j’ai envie de dire !) au travers nos différentes SCI (tous extrêmement bénéficiaire, avec une EBE/CA de 60% pour la SCI la plus ancienne), un patrimoine net de dette d’environ 1,7 millions (perso + SCI) et un patrimoine financier d’environ 300k, je reste persuadé qu’on pourrait tout de même trouver des solutions de financement même si on devait continuer notre chemin "seul".
C’est en tout cas les échos que j’ai des discussions que j’ai eu ces derniers temps avec des directeurs de banques et notre conseiller banque privée de notre banque principale.

Mais ce sera plus compliqué et on ne pourra pas lever autant, et aussi vite surtout, que ce que nous souhaitons.

Tout ça pour dire que je considère que la situation de notre couple d’amis (profil 1) nous permettrait effectivement de lever plus facilement de la datte, mais l’inverse est vrai aussi, c’est-à-dire que sans nous je sais qu’ils auraient beaucoup de mal à lever de la dette !

Donc de ce côté-là l’association est intéressante pour les 2 parties.

R3dSqu4re a écrit :

Quant à la gestion, il me semble effectivement plus sain de ne pas l’inclure dans le tour de table de départ, mais de la faire payer au prorata du concret (les loyers). J’imagine qu’une agence prend entre 3% et 5% mais je serais preneur de confirmation sur ce point (raison pour laquelle je ne mets pas ce chiffre en gras).

=>C’est en moyenne 6,5% net sur les loyers encaissés. Mais ça c’est le "prix de base". Dans le cas de nos appartements, il faut compter environ 1,5 à 2 mois de loyers (selon que l’on prenne en compte ou pas la partie à payer par le locataire) à chaque changement de locataire. Plus des frais lorsqu’il y a besoin de faire des travaux, qu’il y a de réels soucis avec le locataire (impayé par exemple) … Le % réel est très (très !) élevé pour une qualité de service très médiocre. En tout cas c’est comme ça par chez-moi !

R3dSqu4re a écrit :

Vous êtes manifestement véritablement passionné et très bon dans ce que vous faites, et les résultats atteints en un laps de temps si court forcent le respect.

Pour autant (et vous êtes parfaitement bien placé pour le savoir), l’effet de levier n’est ni fourni par l’agent immobilier, ni par le chef de chantier, ni par le gestionnaire du bien au quotidien - quand bien même ceux-ci seraient extrêmement talentueux et dévoués - mais par la banque.

Merci et oui je suis 100% d’accord avec vous concernant l’effet de levier.

R3dSqu4re" a écrit :

La meilleure démonstration de cette affirmation étant selon moi qu’il serait étrange que vos amis se retrouvent avec moins de poids dans le tour de table que s’ils se lançaient seuls dans cette opération en payant des prestataires (et non des amis) à toutes les étapes.

Je comprends votre point de vue. Néanmoins, une nuance qui me semble essentielle, et que nos amis ne pourraient probablement pas se lancer seul dans cette opération pour les raisons évoquées précédemment.
Mais surtout que je sais, car mon ami me l’a dit à maintes reprises, qu’il ne le fera pas seul car aurait trop peur de se tromper ou de se faire rouler.

Pour ce qui est de passer par des "sociétés d’investissement clés en main", je dois avouer que j’ai un avis mitigé mais globalement je doute très fortement que la plupart de ces sociétés puissent fournir à leurs clients un "service" comparable à ce qu’on fait.

Cela peut peut-être paraitre "bateau" ou "crédule" mais mon ami (et sa compagne) a une totale confiance en moi et réciproquement.

Je n’ai donc absolument pas le souhait (contrairement à ce qu’une personne dans ce fil suggère.) de "profiter" de cet ami sinon je n’aurai pas créé ce fil pour avoir des avis divergents…

Car concrètement il est prêt là tout de suite à signer les statuts d’une association à 80/20 et serait super reconnaissant "qu’on le choisisse" comme associé (car ça fait plusieurs années qu’il attend…).

Question subsidiaire : Je pense que clairement le profil 1 du fait du "profil CDI" rassurerait davantage les banques que le profil 2.

Qu’en pensez-vous ?


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#13 03/03/2024 10h37

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Les 10% correspondent à votre savoir-faire pour monter le projet.

Je vois souvent des montages Real Estate pour des investissements immobiliers. Il y a d’un côté le financeur et de l’autre, le pro de l’immobilier qui apporte sont savoir faire. Le financier a la majorité des parts à la hauteur de son apport et le pro est minoritaire avec des management fees annuels+ un variable pour la performance financière. L’opérationnel est responsable du day to day.
Si j’étais vos amis, je souscrirais le prêt en propre et serais alors majoritaire des parts dans la SCI. En ne faisant pas l’effort de l’apport, vos amis se pénalisent.

Ce sont des montages pas si faciles à ficeler avec des pros et sur des projets d’envergure sur le partage des responsabilités, le pouvoir décisionnel. Il peut y avoir des conflits. Pourquoi ne pas juste avoir une activité d’accompagnement à l’investissement immobilière et gestion de locataire?

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#14 03/03/2024 11h25

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ESTJ

Bonjour

Échange très intéressant sur ce projet, je rebondis sur votre postulat tiré du code civil disant que les associés sont responsables des dettes au prorata de leurs parts en vous exposant une limite issue de mon expérience  : oui dans l’absolu, mais….la banque prêteuse a toute latitude, fonction des patrimoines respectifs déclarés par exemple au montage du dossier, pour vous demander une caution solidaire fixée en valeur selon leurs critères, puis, en cas d’impayé, de choisir par exemple d’actionner un seul des couples de leur choix à 100%, le cautionnaire faisant ensuite son affaire personnelle de la suite avec leurs associés.

Sur un gros projet pro pas loin du million alors, en 2016,  au delà de ma caution holding de l’époque, nous avions du nous porter caution en perso pour les deux couples d’associés bénéficiaires effectifs de la structure, en recopiant manuscritement une très longue formule que je viens plus haut de vous résumer.

Nous avions bien sûr demandé des explications à notre interlocuteur qui m’avait clairement expliqué qu’au vu des disparités de patrimoine allant de 1 à 10 des deux couples, qu’ils actionneraient ma caution en cas de crash alors que nous étions en gros à 51-49%…

Lors de notre séparation d’associés en 2020, j’ai utilisé le rappel de ce point dans ma nego de valorisation des parts, mais entre temps mon épouse et moi avons du vivre avec ce couperet au dessus de nous.
A noter aussi que la banque a accepté de lever la caution de mon associé lors de sa sortie sans histoire sur un simple mail, idée alors soufflée par notre EC….

Nos associés ont paradoxalement très mal vécu la caution faite en dépit des explications données par la banque devant eux, madame ayant fait un esclandre en agence avant de signer la caution, puis d’enclencher 4 mois plus tard la procédure de divorce, la goutte d’eau de trop….

Je ne caricature pas le récit qui peut sembler ubuesque, juste du vécu….


Profiter de ne rien foutre….

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#15 03/03/2024 15h55

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franck1127 a écrit :

Si j’étais vos amis, je souscrirais le prêt en propre et serais alors majoritaire des parts dans la SCI. En ne faisant pas l’effort de l’apport, vos amis se pénalisent.

Déjà je dirai bon courage à nos amis pour se faire financer en nom propre pour financer un bien qui va être acheté au travers une SCI… Ce n’est pas comme ça que ça marche en général auprès des banques ! Le prêt est adossé à un bien immobilier (dans le cas d’un crédit immo…) donc si c’est eux qui empruntent mais la SCI qui achète ça pose problème…
Ou alors ils font un prêt conso en perso pour faire l’apport mais ce n’est pas terrible comme solution !

De plus, comme je l’ai dit précédemment, ils ne pourraient pas se faire financer actuellement car toutes les banques demandent actuellement de l’apport et qu’ils n’en ont pas.

Mais surtout vous oubliez quelque chose de fondamental, pour qu’il y ait association il faut que les 2 parties souhaitent s’associer !

De notre côté nous n’accepterions jamais de nous associer avec nos amis en étant minoritaire ! Car on se sentirait "lésé" (je n’ai pas dit que c’était factuellement le cas mais c’est notre sensation) dans l’association et surtout car nous savons que nous avons "pleins" d’autres possibilités.

A l’inverse nos amis n’ont pas 50 amis multi-investisseurs avec qui ils pourraient s’associer et en qui ils ont 100% confiance.
Les sociétés d’investissement clés en main ce n’est pas leur truc (en plus toujours le problème de l’apport…).
Et dernière chose c’est plus eux que nous qui souhaitent s’associer avec nous et qui nous ont fréquemment relancé depuis un peu plus de 2 ans maintenant.

Donc on voit en quelque sorte une différence entre une "logique financière" que certains ont (et que j’ai également !) et une "logique plus ancrée dans la réalité" qui est en quelque sorte une loi de l’offre et de la demande…

franck1127 a écrit :

Pourquoi ne pas juste avoir une activité d’accompagnement à l’investissement immobilière et gestion de locataire?

Bonne question ! Dans l’absolu je pense que je pourrais trouver ça intéressant (la partie accompagnement) étant passionné d’investissement et que j’adore transmettre mes connaissances.
Mais de façon peut-être un peu caricaturale je n’ai pas envie de faire des vidéos youtube et de me filmer devant une belle voiture que je n’ai pas…

Je veux dire par là que j’ai l’impression que le monde de "l’accompagnement à l’investissement" se rapproche un peu du milieu de la vente de formation et qu’il faut faire une grosse audience sur internet et un peu "pigeonner" les gens pour faire son beurre…
C’est ma vision, elle est peut-être fausse, mais en tout cas de mon côté je pense être quelqu’un d’intègre, en tout cas j’essaye au maximum de l’être.

J’ai un souvenir d’un "RDV d’affaire" avec un agent immobilier qui était aussi AMO et qui me proposait en gros de partir sur un "petit projet" de promotion immobilière.
Sans compter que ce n’est pas tout à fait le même métier, j’ai écourté assez vite le RDV quand j’ai compris que pour que le projet soit un minimum rentable (pour nous et lui !) il fallait vendre à 4500/5000€ du m² alors que dans ce secteur les prix dans l’anciens étaient autour du 2000€ du m²… Donc en gros il fallait attraper des "gogos".
Bref la vente de "défisc" dans toute sa splendeur !

Bonjour serenitis, et merci pour votre participation à ce fil !

serenitis a écrit :

je rebondis sur votre postulat tiré du code civil disant que les associés sont responsables des dettes au prorata de leurs parts en vous exposant une limite issue de mon expérience  : oui dans l’absolu, mais….la banque prêteuse a toute latitude, fonction des patrimoines respectifs déclarés par exemple au montage du dossier, pour vous demander une caution solidaire fixée en valeur selon leurs critères, puis, en cas d’impayé, de choisir par exemple d’actionner un seul des couples de leur choix à 100%, le cautionnaire faisant ensuite son affaire personnelle de la suite avec leurs associés.

=>Vous avez 100% raison. Et j’ai bien évidemment parlé de ce risque à nos amis.
Mais vu la différence de patrimoine en notre faveur, si la banque doit se retourner contre quelqu’un, nul doute que ce sera contre nous !
Sauf bien sur si on a disparu aux îles Caïmans… big_smile

serenitis a écrit :

Sur un gros projet pro pas loin du million alors, en 2016,  au delà de ma caution holding de l’époque, nous avions du nous porter caution en perso pour les deux couples d’associés bénéficiaires effectifs de la structure, en recopiant manuscritement une très longue formule que je viens plus haut de vous résumer.

Avec 7 SCI où ma compagne et moi sommes uniques associés et autant de dossiers bancaires montés… je peux vous dire que nous connaissons presque par coeur ce que nous appelons notre "dictée". Et gare à la rature sinon faut tout refaire…
Rien que d’y penser j’en ai des douleurs dans mon poignet lol !

Plus sérieusement sur tous nos projets récents (depuis notre 2e SCI de mémoire), c’est systématiquement une hypothèque sur le bien + caution solidaire de ma compagne et moi ou on s’engage à couvrir les besoins en trésorerie.

serenitis a écrit :

Nos associés ont paradoxalement très mal vécu la caution faite en dépit des explications données par la banque devant eux, madame ayant fait un esclandre en agence avant de signer la caution, puis d’enclencher 4 mois plus tard la procédure de divorce, la goutte d’eau de trop….

Navré pour la mauvaise expérience que vous avez eue. Mais vos associés, et surtout madame, n’était pas consciente des conséquences d’une caution solidaire ?
Pour le coup il est en effet essentiel de bien en discuter avant pour que tout le monde comprenne bien que ce n’est pas un engagement à prendre à la légère !


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[+2]    #16 03/03/2024 16h24

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2 idées  :

1 - L’amitié est une flamme. Il faut l’alimenter avec des matériaux adéquats et ne pas oublier que, fragile, elle peut s’éteindre.  Un investissement immobilier doit reposer sur quelque chose de plus costaud et risque d’éteindre cette flamme.

2 - Vous êtes leur ami.  Donnez- leur des conseils d’amitié :
- se constituer un matelas de protection ( 5 000 €, c’est trop peu pour une famille) ;
- lire ce forum ou , mieux car plus concis, lire le livre de notre hôte.  Ils connaitront les différentes voies d’investissement francais et pourront choisir ceux qui leur convient le plus ( plusieurs, ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier, et toute sa capacité d’endettement dans le même projet) ;
- s’ils ont l’appétence pour l’immobilier, commencer par un petit projet, pour bien comprendre tous les aspects de cet engagement.

Dissocier amitié et argent…

🌱🪻🌱🪻

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#17 03/03/2024 16h58

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ESTJ

Concernant les points que vous soulevez,

On est ok pour l’hypothèque, dans notre cas la caution solidaire n’étant plus systématique de notre côté et si imposée tout de même,  d’un montant inférieur au crédit demande de 50 à 100ke jusqu’ici.

Sur le cas du crash, posez la question comme je l’ai fait à votre interlocuteur de leur stratégie de recouvrement, c’est toujours instructif de comprendre leur fonctionnement.

Pour notre associé, lui seul l’était en fait. Marie sans contrat de mariage, madame était intervenante à la signature à titre informatif mais caution avec lui de par leur régime de mariage. C’est justement ce point d’avoir les inconvénients bien plus visibles au début du projet que les avantages qui a déclenché  sa colère : fonctionnaire en dispo comme vous (la comparaison s’arrête la 😉!), pas du tout au fait des affaires en immo, elle est aussi une personnalité politiquement exposée sujette à déclaration d’intérêts HATVP.

Ironie de l’histoire, nous gardons de tres bons rapports avec elle des années plus tard et sommes devenus voisins, alors que depuis notre séparation d’associés, je n’ai plus aucun contact avec lui.


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[+1]    #18 03/03/2024 20h12

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Lindo, le 01/03/2024 a écrit :

Bonjour, nous aussi dans votre cas concernant nos professions, tous les 2 fonctionnaires et après pas mal de lecture de tout ce que j’ai trouvé vous ne pouvez pas être gérant d’une SCI en tant que fonctionnaire.

Vous pouvez être associé mais pas gérant et votre femme étant aussi fonctionnaire de fait vous êtes hors des clous à moins que vous ayez fait une démarche particulière auprès de la commission de déontologie auquel cas je suis preneur de ces informations.

Concernant la possibilité pour un fonctionnaire de gérer une SCI familiale, le collège de déontologie du ministère de l’éducation nationale a rendu trois avis extrêmement clairs sur la question, qui closent définitivement le débat sans aucune ambiguïté : « la création d’une SCI familiale et l’exercice de sa gérance, à condition que celui-ci n’ait pas de caractère professionnel, ne nécessite pas de demande d’autorisation de cumul d’activités », « le caractère professionnel, ou non, de l’activité en cause doit être apprécié en tenant compte de différents indices tels que la forme juridique de l’entreprise, la nature et l’ampleur de l’activité, les moyens matériels et intellectuels mis en œuvre ou encore, le cas échéant, la répartition du capital ».

Bien entendu, ces avis n’ont de valeur opposable qu’au sein du MEN, mais d’une part il s’agit du plus gros employeur de fonctionnaires, et d’autre part on voit mal le collège de déontologie d’un autre ministère rendre un avis opposé.

Je vous invite à lire ce post que je vient d’écrire à ce sujet.

Dans le cas présent de Darwin (cas théorique d’étude puisque Darwin va prochainement démissionner de la FP), la question est donc de savoir :
- si les 27 biens détenus en SCI font que « l’ampleur de l’activité » implique un caractère professionnel
- « les moyens matériels et intellectuels mis en œuvre » impliquent un caractère professionnel

La liste des tâches que vous avez indiquée ici me pousserait à répondre oui aux deux questions.

Dernière modification par Plutarque (03/03/2024 20h14)


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[+1]    #19 04/03/2024 09h29

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Pour moi, vous essayez de trouver des raisons de prendre un 80/20. Ben faites le mais vous cachez pas derrière un : "sans moi, ils ne feront rien" donc autant y aller surtout qu’il me supplie de faire du 80/20.

Vous même vous vous illusionnez : la SCI emprunte mais les cautions ca existe pas pour rien et si eux mêmes souhaitent avoir d’autres projets par la suite (bête RP), leur quote-part des loyers/crédits de la SCI va être à déclarer et cela peut amputer leur capacité d’endettement. Le risque est présent. Le fait que vos amis ne soient pas aguerris, vous expose aussi à des désillusions possible de leur coté.
Surtout qui vous dit qu’ils vont vouloir avoir 1M€ de dette de leur coté ?

De plus, je ne comprends pas exactement ce que vous essayez de faire là :
Soit vous pouvez continuer seul et dans ce cas, continuer seul et basta.
Soit vous voulez aider vos amis à votre façon et vous partez sur une association telle que proposé : 50/50 par exemple. Et chacun vient avec son apport et tout est plus sain. Honnêtement le deal du second couple est le plus sain. Vous êtes vexés mais c’est sans doute le meilleur deal.
Soit vous vous fichez de vos amis, et go pour le 80/20 en vous octroyant la majorité de faire ce qui vous chante (autant aller à fond dans ce cas).

Personnellement, si j’étais dans le deal 80/20, ok mais :
- vous devriez vous engager irrévocablement à apporter 30% de chaque bien en apport
- à vous porter caution prioritaire sur 100% du montant emprunté par la SCI
- interdiction formelle de prendre des nouveaux biens ailleurs que dans cette SCI
- + toutes les clauses de protection des minoritaires qu’on peut imaginer
Ces clauses si elles sont rompues vous exclus en tant qu’associé et force la revente des parts à un prix très modique.

Et même en faisant, cela, vous allez quand même aspirer la majorité des revenus car les apports vont être fait en CCA et du coup, vous pourrez les récupérer… donc vous allez encore gratter. Si vous êtes associés via une personne morale, vous pouvez même rémunérer le CCA… encore gratter.
Plus j’y pense et plus le deal 80/20 et une aubaine pour vous mais faites une croix sur vos amis.

Juste un complément, pour moi, soit vous exploitez vos amis, soit ils mouillent la chemise (en temps ou en argent), il n’y a pas de chemin intermédiaire. Les mecs qui veulent rien faire sans passer 1€, passez votre chemin. J’irai vers le second couple et à 50/50.
Un chemin intermédiaire serait de leur apporter l’affaire sur un bien en LMNP en direct pour qu’il voit un peu. Si ca leur plait, on lance SCI et go. L’association ce n’est pas anodin. Mais avec 80/20 + gérance, c’est la fête pour vous.

Dernière modification par Kabal (04/03/2024 09h36)

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#20 05/03/2024 07h08

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Bonjour,

Plutarque a écrit :

Concernant la possibilité pour un fonctionnaire de gérer une SCI familiale, le collège de déontologie du ministère de l’éducation nationale a rendu trois avis extrêmement clairs sur la question, qui closent définitivement le débat sans aucune ambiguïté : « la création d’une SCI familiale et l’exercice de sa gérance, à condition que celui-ci n’ait pas de caractère professionnel, ne nécessite pas de demande d’autorisation de cumul d’activités », « le caractère professionnel, ou non, de l’activité en cause doit être apprécié en tenant compte de différents indices tels que la forme juridique de l’entreprise, la nature et l’ampleur de l’activité, les moyens matériels et intellectuels mis en œuvre ou encore, le cas échéant, la répartition du capital ».

Bien entendu, ces avis n’ont de valeur opposable qu’au sein du MEN, mais d’une part il s’agit du plus gros employeur de fonctionnaires, et d’autre part on voit mal le collège de déontologie d’un autre ministère rendre un avis opposé.

Merci pour votre commentaire.
J’étais effectivement pour ma part au courant de cela mais visiblement pas tout le monde vu certains commentaires smile

De façon général je dirai simplement : "Pour vivre heureux vivons cachés".
C’est à dire que personnellement je n’ai jamais parlé de mes investissements à des collègues de travail.
J’ai toujours très bien accompli mes missions dans la fonction publique et y ait consacré bien plus de temps qu’à mes investissements.
Je n’ai donc évidemment jamais demandé de "permission" à personne (supérieur hiérarchique, comité de déontologie…).

Mais chacun est libre de faire ce qu’il veut !

@Kabal

Vous avez votre postulat de départ qui est :

Sans eux, vous ne faites rien du tout et eux rien non plus mais ils préservent leurs capacités d’épargne.

Postulat qui est faux pour les différentes raisons que j’ai déjà évoquées.
De plus vous confondez il me semble capacité d’épargne et capacité d’emprunt.
Dans nos investissements il n’y a pas besoin de "capacité d’épargne" puisque ceux-ci sont plus que largement autofinancés.

Et concernant la capacité d’emprunt cela ne jouera pas nécessairement en leur défaveur bien au contraire étant donné la "qualité" des investissements que nous faisons.
Mais je n’ai pas envie de développer le sujet du financement bancaire ici bien que ce sujet me passionne smile

Surtout qui vous dit qu’ils vont vouloir avoir 1M€ de dette de leur coté ?

C’est eux qui me l’ont dit smile
Avoir 1M€ de dette quand on a un patrimoine valorisé à 2M€ ce n’est pas la fin du monde je trouve !

En tout cas merci pour votre avis même si vous avez bien compris que je ne partage pas votre point de vue !

Dans tous les cas je vais réfléchir à tout ça bien tranquillement, faire des modélisations sous Excel, et en discuter avec mes amis en temps voulu afin de trouver la solution qui nous semble être la meilleure pour tout le monde !

Merci à tous en tout cas pour vos avis divergents !


Le suivi de mon portefeuille financier stratégie momentum GEM https://www.investisseurs-heureux.fr/t16823

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#21 05/03/2024 07h58

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Quand vos modélisations auront convaincus vos amis, je serais intéressé par un retour de ce qu’ils ont accepté. Juste par curiosité. Je n’ai pas de religion, sur votre répartition, juste que moi, je n’accepterai pas un 80/20. D’autres sont libres d’accepter ce qu’ils veulent dans les conditions qu’ils veulent.

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#22 05/03/2024 08h59

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ISTJ

Darwin, le 01/03/2024 a écrit :

Ce couple d’amis (même âge que nous) n’a ni le temps, ni les compétences, et encore moins l’envie de se lancer seul dans l’investissement. Ils ne souhaitent pas non plus mettre d’apports (ils n’en ont pas vraiment). Par contre ils aimeraient bien tout de même se construire un petit patrimoine pour leurs vieux jours et/ou pour leurs enfants.

On s’occuperait de tout

Ce que vous décrivez me donne à penser que c’est un moyen de perdre ses amis à moyen terme, voire à court terme si vos exigences de répartition ne correspondent pas à ce qu’ils ont en tête.
Êtes vous prêts à risquer votre amitié pour de bêtes question d’argent dont vous n’avez pas besoin et d’ego concernant votre valeur ajoutée dans l’affaire ?

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#23 06/03/2024 08h32

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Bonjour à tous,

Je me suis "amusé" à créer un simulateur sous Excel pour connaitre la valorisation de la SCI dans X années (5/10/15/20 ans) et la valorisation des parts de nos futurs associés selon différentes hypothèses :
-Le taux d’indexation (revalorisation des loyers, du prix des biens, et des charges)
-Si on se verse un salaire de gérant ou non (selon son % : 8 ou 10% des loyers par exemple)
-Le % de parts de nos amis : 20/30/40% par exemple.

Celui-ci est extrêmement précis dans le sens où je me suis basé sur une SCI avec 4 investissements (2 T2 et 2 T3) qui correspondent à des biens réels que nous possédons et qui sont en quelque sorte une bonne "moyenne" de ce que nous faisons. Les rendements bruts de ces 4 biens sont entre 10,1 et 12,2% et la SCI est donc évidemment à l’autofinancement avec un financement sur 20 ans et un apport d’environ 25% du montant emprunté.

Toutes les charges sont prises en comptes (Charges de copro, TF, PNO, AE, comptable, et j’ai même mis une provision travaux pour les petites réparations).

J’ai également, afin de bien prendre en compte l’IS, procédé aux calculs des amortissements par composantes selon la grille que j’ai validé avec mon expert-comptable :
Quote part de 10% pour le terrain qui est non amortissable.
Gros oeuvre 40% sur 50 ans
Façade 5% sur 20 ans
IGT 30% sur 15 ans
Agencement 25% sur 7 ans
Travaux de rénovations sur 10 ans
Mobilier sur 5 ans

Le salaire de gérant (lorsqu’il y en a un) est évidemment pris en compte dans les charges en y incluant les cotisations sociales.

Bref j’ai recréé le prévisionnel d’exploitation qu’on avait demandé à notre expert comptable pour notre 1ère SCI afin de convaincre les banques et qu’il nous avait facturé 1 000€ lol

Voici les résultats pour les 3 hypothèses que j’ai testées avec un taux d’indexation de 1,5% :

Répartition 80/20 en notre faveur sans salaire de gérant :
Valorisation de la SCI dans 20 ans (valeurs des biens + trésorerie - CCA) : 671 183€
Valorisation de nos parts : 536 947€
Valorisation parts de nos amis : 134 237€

Répartition 70/30 en notre faveur avec salaire de gérant de 8% sur les loyers encaissés :
Valorisation de la SCI dans 20 ans (valeurs des biens + trésorerie - CCA) : 581 036€
Valorisation de nos parts : 406 725€ et salaire perçu de 80 581€ sur les 20 ans
Valorisation parts de nos amis : 174 311€

Répartition 60/40 en notre faveur avec salaire de gérant de 10% sur les loyers encaissés :
Valorisation de la SCI dans 20 ans (valeurs des biens + trésorerie - CCA) : 557 457€
Valorisation de nos parts : 334 474€ et salaire perçu de 100 727€ sur les 20 ans
Valorisation parts de nos amis : 222 983€

Donc effectivement le fait d’inclure un salaire de gérant n’est pas une mauvaise idée surtout que la SCI a de quoi payer ce salaire.

Par contre dans l’hypothèse 3 il va nous falloir environ 18 ans pour qu’il y ait assez de sous dans la SCI pour récupérer notre apport en CCA hmm

J’en profite pour demander à ceux qui ont participés sur le fil et qui "prônent" le 50/50.
Je n’ai rien contre les conseils, je n’aurai pas créé ce post sinon, mais j’écoute les conseils des personnes qui ont réellement fait les choses que je souhaite faire et pas ceux des personnes qui ont un avis sur tout…

Avez-vous déjà effectué une association en société sur un modèle 50/50 dans un registre proche de ce que je propose?
Car pour ma part, et d’après mes recherches ou les discussions que j’ai eu avec mon notaire, j’ai toujours entendu qu’il faut éviter le 50/50 pour des raisons de blocage évidente.

Par contre j’envisage, pourquoi pas, de faire une association 60/40 avec un salaire de 10%.

"Pour moi" la différence de 10% (par rapport à un 50/50) de parts est là pour "valoriser" notre travail "pré-achat" : prospection, visites, négociations des biens pour les acheter au moins 15% en dessous du prix du marché, gestion des travaux au meilleur coûts, etc…

Et le salaire de gérant est là pour rémunérer entre autre une gestion locative totale (Les agences par chez-moi c’est 7% net mais ils facturent énormément de choses en supplément :
-A chaque changement de locataire c’est 1300€ qui est facturé entre la rédactio, du bail, les EDL, etc…
-Pour la gestion des travaux il y a des frais également : 30€ si < 400€ ; 66€ entre 400 et 1000€…
-Aide à la déclaration des revenus : 120€
-Au temps passé : Suivi de sinistre, représentation aux assemblées générales, aux expertises, aux commissions de conciliation, gestion du personnel de l’immeuble, constitution de dossiers de subvention ou de prêt, nouvelles obligations règlementaires et législatives, assistance à la livraison, restitution du dossier et clôture des comptes à la résiliation de mandat, renouvellement de bail, etc. etc. 129,60€ de l’heure !

En réalité on est donc plus sur 20% de frais de gestion, et je ne parle même pas s’il y a un contentieux à gérer…

Le salaire de gérant est également là pour la partie gestion comptable/administratif et autre.

Qu’en pensez-vous ?

Si certains restent "bloqués" sur le 50/50 quels sont vos arguments car pour moi le 50/50 est vraiment à éviter dans une association !


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[+1]    #24 06/03/2024 09h17

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Bonjour Darwin,
Je ne vais pas répondre directement à votre question initiale, mais j’aimerais exprimer quelques points en lisant le fil.

Détestez-vous vos amis au point de vouloir les perdre si rapidement?
Évidemment, c’est du second degré, mais le résultat est quasi garanti.

Vous avez un objectif arbitraire : 100 appartements. Je dis arbitraire car vous avez décidé de ce chiffre aléatoirement, et je ne vois pas en quoi une association X%/Y% vous fera atteindre ce but, encore moins avec des amis (vs des investisseurs/partenaires).

Voici quelques points à prendre en compte :
- Si vous avez une bonne valeur intrinsèque dans le monde de l’immobilier :
Vendez vos services et faites-vous payer pour, Avec votre argent, achetez vos appartements.

- Si vous avez besoin de "cash" :
Vendez une de vos SCI déjà existante. Si elle rapporte réellement du 11% net, vous allez générer une grosse plus-value. En supposant que cette SCI a 4 biens, l’opération devrait convaincre votre banque pour vous financer une nouvelle SCI de 6 à 8 biens.

- Vous voulez 100 appartements, ok "why not" mais il faut plutôt (et vous le savez) raisonner en temps "long", vous atteindrez les 100 biens de toute facon :
Vous avez acquis 34 appartements en 6 ans. Depuis 18 mois, la remontée des taux est très importante. Depuis 12 mois, nous sommes au point le plus haut et pour le moment la descente n’est toujours pas là. Les prix des biens baissent.

-    En terme de timing vous êtes dans le creux de la vague, je m’explique :
Très gros leverage. Taux au plus haut. Désir d’investir alors que pour la banque il n’y a aucune preuve que vos investissements soient pérennes (La vente d’une des SCI devrait permettre de "prouver" cela).

Le timing en ce moment est contre vous, prenez le temps de respirer un peu, et la banque vous suivra prochainement. tablez sur des achats progressifs : 0 appartement en 2024, 2 en 2025, 5 en 2027. …

Si vous faites du 12%, d’ici 5-6 ans votre situation financière vous permettra d’acheter 2 à 5 appartements par an et ce chiffre augmentera.

En tout cas, félicitations pour votre parcours.
Sortez un peu la tête du guidon, faites-vous rémunérer pour vos qualités dans l’immobilier le temps de constituer un peu de trésorerie et d’améliorer votre crédibilité auprès de votre banque ou de trouver un autre partenaire financier.

Il vaut mieux un petit chez soi qu’un grand chez les autres.


Parrainage :  BitPanda

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[+1]    #25 06/03/2024 10h32

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ESTJ

Comme j’ai pu vous le répondre plus haut, je rentre dans la catégorie de ceux qui ont fait, à 50-50, et vous ai donné ainsi mon avis.

Pour autant, votre remarque que je reprends ici est assez malvenue sur un forum d’échanges :
«  Je n’ai rien contre les conseils, je n’aurai pas créé ce post sinon, mais j’écoute les conseils des personnes qui ont réellement fait les choses que je souhaite faire et pas ceux des personnes qui ont un avis sur tout… »

Cela donne raison à ceux qui vous écrivaient que vous cherchez juste dans cette file des arguments à vous positionner dans un rapport de force et de rendement inégalitaire.

Vous pouvez faire tous les Excel possibles, quand le conflit explose, ils ne vous seront pas d’une grande utilité face à une rancoeur nourrie, autre conseil d’expérience quand l’intuiti personae est mort….

Vous aurez alors le choix entre camper sur vos positions et partir en justice pour quelques années avec un aléa ou trouver un compromis sans doute très éloigné de vos formules Excel, il sera temps d’ouvrir une autre file sur le conflit entre associés, ce que je ne vous souhaite pas mais vous met juste en garde …


Profiter de ne rien foutre….

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