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#26 06/03/2024 10h59

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Quand on voit que vous bloquez sur 50/50, ca en dit long. Il suffit de voir que c’est des masses et pas des calculs d’apothicaires… Un pas de coté permet de l’éviter : 51/49 ou 52/48. Mais même cela, si vous pensez que cela résout les problèmes de blocage, vous vous mettez le doigt dans l’œil. Vous aurez (peut-être) toutes les latitudes, mais ca implique aussi une frustration de l’autre coté surtout si vous en abusez (apport en CCA qui siphonne tous les revenus, enchainement trop rapide des achats, etc…). Et là, c’est le début des embêtements.

Je vous invite à réfléchir à ces trois cas :
Par exemple, la revente des parts de votre femme à vos amis en cas de divorce… Ou vote contre vous pour vous embêter… Cela peut-être assez cocasse d’être le minoritaire qui fait tout. Voire pire, si vous faites une faute de gérance et que vous perdez votre qualité d’associé… Je vous invite à regarder ce que certains font dans ce cas, vous trouverez la situation pas drôle du tout.
Par exemple, la revente de vos parts à vos amis avec la décote ad hoc vu que vous stoppez la gérance, les parts vont perdre au moins 10% voire plus si vos amis sont malins. Serenitis vous a partagé le cas plus haut.
Par exemple, un conflit larvé entre associé qui fait que personne ne peut sortir (regarder ce qui arrive au mari d’amoilyon dans son post d’hier) et que la situation pourrie jusqu’à casser le modèle.

Dites vous bien une chose, vos amis (ou vous-mêmes) n’avaient pas cette mentalité actuellement mais en cas de conflit, des conseils indépendant vont arriver et là, la partie sera très différente et tout le monde va y laisser des plumes.

Darwin a écrit :

J’en profite pour demander à ceux qui ont participés sur le fil et qui "prônent" le 50/50.
Je n’ai rien contre les conseils, je n’aurai pas créé ce post sinon, mais j’écoute les conseils des personnes qui ont réellement fait les choses que je souhaite faire et pas ceux des personnes qui ont un avis sur tout…

Ca fait plaisir… Vous postez sur un forum public pour avoir des avis divergents et vous envoyez de la critique directement si c’est divergent.

A l’extrême, vous apportez deux/trois bien à votre ami pour un montant emprunté de 250k€ sur 20 ans  qu’il exploite en direct en LMNP. Il vous rémunère via une enveloppe en liquide (pour gestion/recherche) et basta. Vous l’avez aidé et gagnez des sous et lui a un petit pécule pour le futur. Tout le monde est content et vous avancez tout seul.

Dernière modification par Kabal (06/03/2024 11h08)

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#27 06/03/2024 11h44

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Darwin a écrit :

J’en profite pour demander à ceux qui ont participés sur le fil et qui "prônent" le 50/50.
Je n’ai rien contre les conseils, je n’aurai pas créé ce post sinon, mais j’écoute les conseils des personnes qui ont réellement fait les choses que je souhaite faire et pas ceux des personnes qui ont un avis sur tout…

- Associé dans 2 SCI dont une de 4 associés à 25-25-25-25

Dans la SCI à 4 avec chacun ayant 25%, l’un d’entre nous a assuré l’ensemble des prestations "agent immobilier" / "suivi chantier" listées dans votre descriptif. La gérance ne fait l’objet d’aucune rémunération.

Dernière modification par R3dSqu4re (06/03/2024 11h47)

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#28 06/03/2024 12h16

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@ JeromeLMNP Merci pour votre avis qui contient beaucoup de points intéressants.

@Serenitis et @Kabal concernant ma remarque :

Je n’ai rien contre les conseils, je n’aurai pas créé ce post sinon, mais j’écoute les conseils des personnes qui ont réellement fait les choses que je souhaite faire et pas ceux des personnes qui ont un avis sur tout…

Je m’excuse pour cette remarque qui ne vous était pas destinée.
Je précise ma pensée : Je voulais dire que j’ai l’impression d’entendre certains conseils (notamment le fait de faire 50/50 nécessairement) de la part de personnes qui à mon avis ne le feraient pas dans ma situation pour différentes raisons ! Mais ce n’est qu’une impression et je peux me tromper !

Quand on voit que vous bloquez sur 50/50, ca en dit long. Il suffit de voir que c’est des masses et pas des calculs d’apothicaires… Un pas de coté permet de l’éviter : 51/49 ou 52/48. Mais même cela, si vous pensez que cela résout les problèmes de blocage, vous vous mettez le doigt dans l’œil. Vous aurez (peut-être) toutes les latitudes, mais ca implique aussi une frustration de l’autre coté surtout si vous en abusez (apport en CCA qui siphonne tous les revenus, enchainement trop rapide des achats, etc…). Et là, c’est le début des embêtements.

Je "bloque" effectivement sur le 50/50 car je considère que le % de parts est censé représenter un minimum l’implication de chacun des associés qui dans notre cas sera très loin d’un 50/50 (même d’un 60/40 !).

Je sais effectivement que cela ne résout pas tous les problèmes de blocage mais ça peut aider…

Dans notre cas je pensais mettre des clauses statutaires pour protéger au maximum les associés minoritaires de façon à ce qu’un associé minoritaire ne puisse pas se retrouver bloqué dans l’association.
Par exemple quelque chose du genre (à formaliser en langage juridique…) :

Dans le cas où un associé minoritaire souhaite se retirer de l’association et récupérer la valeur de ses parts et qu’il n’est pas satisfait des propositions de rachat des autres associés, celui-ci peut forcer la vente des biens détenus par la SCI et la liquidation de celle-ci.

L’idée est que je préfère que la SCI soit "instable", c’est-à-dire qu’en cas de souci n’importe quel associé puisse provoquer la liquidation de la société afin que chacun récupère ses billes (qui auront très probablement fructifiées…) plutôt que de se retrouver bloqué dans l’association.

Également l’achat d’un nouveau bien ne peut se faire qu’avec l’accord de la totalité des associés. Pour que les associés majoritaires ne puissent pas forcer l’achat d’un nouveau bien sans l’accord de tout le monde !

Bref mettre un maximum de clause pour protéger au mieux…

Par exemple, la revente des parts de votre femme à vos amis en cas de divorce… Ou vote contre vous pour vous embêter… Cela peut-être assez cocasse d’être le minoritaire qui fait tout. Voire pire, si vous faites une faute de gérance et que vous perdez votre qualité d’associé… Je vous invite à regarder ce que certains font dans ce cas, vous trouverez la situation pas drôle du tout.

Je ne suis pas certain de bien comprendre le cas que vous exposez ?

A l’extrême, vous apportez deux/trois bien à votre ami pour un montant emprunté de 250k€ sur 20 ans  qu’il exploite en direct en LMNP. Il vous rémunère via une enveloppe en liquide (pour gestion/recherche) et basta. Vous l’avez aidé et gagnez des sous et lui a un petit pécule pour le futur. Tout le monde est content et vous avancez tout seul.

Ce n’est pas ce que mes amis souhaitent. Sinon je les aiderai gratuitement, je leur ai proposé à maintes reprises.

R3dSqu4re a écrit :

- Associé dans 2 SCI dont une de 4 associés à 25-25-25-25

Dans la SCI à 4 avec chacun ayant 25%, l’un d’entre nous a assuré l’ensemble des prestations "agent immobilier" / "suivi chantier" listées dans votre descriptif. La gérance ne fait l’objet d’aucune rémunération.

Vous êtes donc parfaitement légitime sur ce sujet wink

Sije peux me le permettre quelles ont été les solutions/garde-fous que vous avez opté dans vos statuts en plus de la classique clause d’agrément ?

De façon générale j’ai l’impression que pour la majorité d’entre vous il faut absolument éviter association et amitié.

A l’inverse j’ai tendance à penser que quand on se connait très bien (= amitié forte), qu’on est parfaitement clair au départ sur les objectifs de l’association et qu’on les a bien notés dans les statuts et/ou le pacte d’associé, qu’une association entre amis avec des "qualités complémentaires" peut-être une bonne solution puisqu’il y a déjà une relation de confiance et l’affectio societatis.

Dernière modification par Darwin (06/03/2024 12h34)


Le suivi de mon portefeuille financier stratégie momentum GEM https://www.investisseurs-heureux.fr/t16823

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[+1]    #29 15/03/2024 07h53

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Ma réflexion à ce sujet est simple : "tout travail mérite salaire".

Darwin fait 4 sortes d’apport à la SCI :
1) il amène sa connaissance de la recherche et de la sélection d’un bien à fort rendement locatif sans défaut majeur d’une part, et d’autre part de constitution d’une SCI. il y aura aussi, très probablement, du suivi des travaux, achat et pose d’accessoires (étagères…), etc. C’est très proche du travail d’un "chasseur" ou "société d’investissement locatif clé en mains". Classiquement, ça se rémunère de l’ordre de 7 à 10 % de la valeur du bien. Ça peut se rémunérer par des apports en industrie. Par exemple, sur la base d’une association 50/50, le fait qu’il y ait tous ces apports en industrie se rémunérerait par 7 à 10 % de parts supplémentaires.
2) sur chaque bien acheté, il y aura de la gestion locative. Classiquement, ça se rémunère 6 à 7 % des loyers.
3) il y a de plus la gestion de la SCI stricto sensu. Classiquement, le travail de gestion d’une petite SCI en famille ou entre amis est effectué bénévolement.
Sur les points 2) et 3) pris ensemble : faut-il rémunérer seulement la gestion locative ? Faut-il rémunérer seulement la gérance de la SCI sachant que le plus gros du boulot est en fait la gestion locative qui sera alors confondue volontairement avec la gestion de la SCI ?
4) enfin, ce n’est pas du travail : l’apport en CCA. On peut le rémunérer jusqu’au taux maximal fiscalement déductible. Problème : en quelques années, on est passé de 1 % à 6 %. S’il apport par exemple 25 % de la valeur du bien en CCA, il reçoit 1,5 % de la valeur du bien chaque année, soit le double de la rémunération de la gestion locative ; ça confisque le rendement au profit de celui qui fait l’apport en CA. Faut-il ne pas rémunérer du tout le CCA ? Faut-il le rémunérer, mais avec une formule du type MIN(taux maximal fiscalement déductible; 2%) c’est à dire qu’on dit que son CCA ne doit pas être rémunéré plus de 2 % ou bien MIN(taux maximal fiscalement déductible; taux de l’emprunt bancaire), c’est à dire qu’on dit qu’on dit qu’il ne doit pas être rémunéré plus que la banque.

Une fois qu’on a dit tout cela, il faut aussi regarder ce qui reste à l’associé passif, et s’assurer qu’il s’y retrouve. Il s’agit de trouver le bon équilibre.

En fait,il faut voir, sur les 10 % de rendement, où est-ce que ça part : quelle proportion rémunère la banque, quelle proportion rémunère le CCA, quelle proportion part en charges, et ce que touche chaque associée. C’est ce "ruissellement de la richesse" qui doit apparaître à chacun comme équitable.

Ce qu’il y a de sûr dans mon esprit :
- rémunérer le travail effectif
- faire des choses carrées, plutôt que des approximations. Rémunérer chaque élément des apports (chacun des 4 éléments énumérés ci-dessus), de façon claire et justifiée plutôt que de dire "tiens, y’a qu’à faire 60/40 dans les parts, ça rémunère globalement tout le travail que je vais me fader".

Pourquoi faut-il que ça soit carré, clair et compréhensible ? Parce que la compréhension est peut-être parfaite avec cet ami, mais peut-être pas aussi parfaite avec sa femme ; et si divorce et nouvelle conjointe, il ne faudrait sans doute pas longtemps pour qu’elle demande "pourquoi une répartition inégalitaire dans cette SCI, il se prétend ton ami mais il se sucre, ce n’est pas normal". Ou encore que vous gardiez tellement longtemps la SCI que l’un de vous devient gâteux ou décède et que ce sont les enfants, ou le juge des tutelles, ou le notaire, qui met son nez dans cette situation et la découvre uniquement sur la base des documents, n’ayant aucune connaissance du contexte, des accords oraux et des petits arrangements ? Ou encore, s’il y a conflit et que ça va devant le juge ? Il faut des choses précises, écrites, indubitables. Écrire une raison en face de chaque rémunération, dans les statuts ou dans un pacte d’associés, c’est la façon résiliente de faire cela, AMHA.

A noter aussi : un apport en industrie, qui est écrit dans les statuts et donne droit à des parts supplémentaires, ne peut pas être rémunéré une deuxième fois. C’est pour ça que si on écrit dans les apports en industrie "et la gestion locative", on ne peut plus rémunérer la gestion locative. C’est pourquoi il me semblait préférable de mettre dans les apports en industrie seulement les apports de compétence et de travail liés à la mise en place du bien, et non pas le travail récurrent de gestion.

A part ça, je plussoie les remarques déjà faites par d’autres intervenants :
- 100 lots, ça n’a aucun sens. Déjà ça dépend de la taille des lots : 100 studios ou 100 villas ou 100  hypermarchés, ça n’a pas la même surface financière…  Et puis, il faut faire ce qui correspond à nos besoins réels, ce qui nous va bien, et non pas poursuivre des chiffres arbitraires. 100 lots, c’est beaucoup de gestion. C’est pourquoi, il serait pertinent, à un certain point, de revendre les petits lots pour racheter des gros lots, qui rapportent plus de revenu unitaire et sont plus faciles à gérer. On objectif du type "30 ou 40 lots, et quand j’ai atteint ce chiffre je commence à revendre les petits lots pour racheter des trucs plus gros et plus tranquilles à gérer quitte à baisser le nombre global de lots", serait sans doute plus pertinent.
- ce projet semble un très bon moyen de se fâcher avec ces amis.

J’ajoute : vu les taux bancaires actuels, il faut prendre conscience que, quand on a déjà un parc immobilier très conséquent comme vous, ne plus acheter d’immobilier, ou en tout cas ne plus acheter à crédit, peut aussi être une bonne stratégie. Vouloir trouver le moyen de continuer à acheter à crédit, quand on est à des taux de 4%, ce n’est pas forcément la bonne idée. C’est peut-être le moment d’acheter comptant, ou bien d’investir dans d’autres domaines. Comme je l’écrivais dans ma critique du livre de Kiyosaki, "l’action est toujours supérieure à l’inaction", c’est juste faux. Quand on est face à un feu rouge, l’inaction est conseillée.

Et j’ajoute que la façon de Darwin de ne pas tenir compte des remarques qui lui sont faites viennent probablement de deux phénomènes :
- une "passion" pour l’immobilier qui confine à l’obsession et est donc bien peu perméable à la raison.
- une habitude d’être confronté à des gens incompétents, donc de devoir négliger leurs mises en garde. Sauf que, sur le forum, vous avez des gens compétents. En négligeant leurs mises en garde, vous vous coupez de leurs compétences, de leur sagesse et de leur expérience.

Dernière modification par Bernard2K (16/03/2024 08h57)


Les vacances sont finies, au travail !

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#30 15/03/2024 09h38

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Un aparté : La répartition entre actionnaire reste une négociation. Parfois quand on a toutes les cartes en main comme Darwin, on a envie d’imposer quelque chose (sa vision) qui peut être très favorable pour ces affaires. Mais c’est dangereux.

Les plus grands négociateurs dont ceux qui négocient toujours avec les mêmes parties adverses obtiennent des résultats moyens qui tirent un peu dans leur sens mais pas trop. C’est le cas des négociateurs entre état. Car tout négociateur sait qu’il peut obtenir à un moment où un autre un avantage déraisonnable versus sa contrepartie. Mais il sait aussi que demain, en revenant à la table des négociations, la contrepartie aura eu l’impression (à raison) de s’être fait avoir et donc aura une rancœur plus marquée et la suite s’avère beaucoup plus compliquée avec des positions plus fermes et plus irrationnelles.
Cet élément est aussi à prendre en compte. Etre fairplay est aussi un gain pour le futur sauf si on se fiche complètement de sa contrepartie mais dans ce cas, on est plus vraiment dans la négociation. Et si demain, ca casse entre les parties, c’est pas grave.

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#31 01/04/2024 22h41

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ESTP

Quel déchainement sur ce post, c’est un professionnel de l’investissement immobilier qui a fait plus de 30 lots, c’est énorme, un boulot monstre, une gestion chronophage. Un minimum de respect me semble être la moindre des choses face au travail accompli, le but est de se faire progresser les uns les autres, pas d’attaquer la personne.

Bref,
De mon côté je ne suis pas choqué par la réparation du capital, après tout c’est un accord de gré à gré, 20%, 30% ou même 40% d’un actif immobilier, sans rien faire et surtout SANS APPORT financier, en "investissement passif" ce n’est pas tous les matins que ce type de deal se présente.

Je ne vois pas pourquoi tout le monde saute au plafond, c’est un deal entre investisseurs, si toutes les parties sont d’accord le deal a lieu c’est simple. D’autant que, chose importante, ce n’est pas n’importe quel business, ça reste de l’immobilier, si j’ai bien compris en location classique à l’année. Ils ne sont pas en train de faire en emprunt de 200k€ sur une startup qui à une chance sur 100 d’être rentable un jour.

En règle général, l’investisseur qui "met l’argent" dans le monde de l’immobilier locatif, est majoritaire.

Ce que je ne comprend pas, avec les chiffres que vous avez indiqués dans votre présentation, c’est pourquoi vous auriez "réellement besoin" de vous associer pour lever?

Vu votre profil et vu votre patrimoine, à priori, un peu d’arbitrage + du crédit lombard devraient vous permettre de continuer à deux? Surtout en diversifiant en dehors du marché résidentiel wink

J’ai l’impression que votre intérêt à cette association est le suivant: Repousse un éventuel arbitrage, pour conserver du stock, un nombre de lots détenus ET "aider" des amis à se faire du patrimoine.

Est-ce ainsi qu’il faut comprendre ce projet?

Bien à vous,

PS: Demain, on me propose 20% d’une SCI à xxx € d’actifs avec une LTV à 70%, en mettant zéro euros et zéro gestion, je signe.

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